房地产财务盈利能力分析4

房地产财务盈利能力分析一 概述盈利能力分析主要包括：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。1.财务净现值（FNPV）动态分析通俗定义：用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现到现在值，并取其总和。这里所选用的贴现率一般为基准回报率，由建设管理部门规定颁布。例题有一项投资，投资者投资100万元购置一栋住宅用于出租，共租出10年，租约规定每年年初收租，第一年租金10万元，每2年租金增加10%，租约期满后将物业售出，得到利益90万元，贴现率为12%，运用FNPV方法判断该方案是否盈利。净现值计算表年期投资额租金收入贴现率(12%)贴现后租金收入备注1-1,000,000100,0001100,0002100,0000.8929892860.8929*(1+12%)=13110,0000.7972876910.7972*(1+12%)=0.89294110,0000.7118782955121,0000.635576898租金收入贴现率=贴现后租金收入6121,0000.5674686587133,1000.5066674338133,1000.4523602089146,4100.40395913310146,4100.36065279710年后未售出900,0000.3220289776财务净现值(FNPV)售楼收益租金总收入投资额 289,776740,3991,000,000 30,775由于FNPV0，此方案可盈利。2.财务内部收益率（FIRR）动态分析通常定义：指项目在投资期内财务净现值（FNPV）等于零时的贴现率。 该经济指标意义：投资者至少要获得比内部收益率更高的回报率才会有利润，否则亏本。内部收益率（FIRR）一般用线性内插法求解。假设有2个非常接近的贴现率i1和i2，一般来说i1i23%,并且满足下列不等式：FNPV（i1）0 FNPV(i2)0 i2i1则FIRRi1 NPV(i1) (i2-i1)NPV（i1）- NPV（i2）例 此题接例题上，当贴现率取12%时，FNPV301750，假设贴现率为13%，计算FNPV值，见下表：内部收益率的计算表 年期投资额租金收入贴现率（13%）贴现后租金收入1-1,000,000100,0001100,0002100,0000.88588,4963110,0000.783186,1464110,0000.693176,2365121,0000.613374,2126121,0000.542865,6747133,0000.480363,9318133,0000.452356,5769146,4100.376255,07410146,4100.332948,73810年未售出900,0000.2946265,130 净现值售楼收入租金总收入投资额 265,130715,0831,000,000 19,7870所以FIRR12%(30175 / 3017519787)(13%12%)12.6%以上表示投资者要获得利润，回报率必须高于12.6%。3.投资利润率（R）静态分析定义：正常年平均利润总额总投资100%4.资本金利润率静态分析定义：正常年平均利润总额资本金100%以上两个指标的意义：当投资利润率高于市场利润率时，可认为该项目是合适的。例 某项目基建投资为70万元，流动资金贷款20万元，该项目使用后的一个正常年份实现利润25万元（其中包括所得税、企业留利、上缴国家利润等），年折旧费2.5万元，求投资利润率（R）。解：该项目投资利润率(25+2.5 / 70+20)100%30.6%综合以上三个财务经济指标，做如下综合例题：某房地产项目预测数据汇总表 单位：万元项目01234