万科财务分析

财务分析经典案例,行业及公司介绍财务状况与经营成果分析总结及建议,万科A000002,改革开放后房地产的发展,起步与发展（19781992）城镇住房制度改革、土地使用制度改革泡沫阶段（19921993）92年初，邓小平同志南巡讲话后，改革开放掀起新高潮，一些地区房地产过热，出现泡沫。著名的“北海房地产泡沫”成为90年代中国经济最大的问题之一。调整与恢复（19931998）：深化改革，期间物业管理与房产中介得到发展。理性发展（19982002）：十几年的房改在1998年最终得以落实，房地产进入新阶段。商品房市场、经济适用房和廉租房制度、住房金融市场的发展又起泡沫（2002now）：房地产的新发展，发展过热，在宏观调控下趋于理性回归，在国际金融危机背景下行业面临困境,公司简介,万科企业股份有限公司于1984年5月在深圳特区成立，涉及多种业务。1988年12月通过股份制改造，向社会发行股票，较早获得宝贵的融资渠道，并开始涉足房地产业。1991年1月，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国大陆首批上市企业之一。同年6月，通过配售和定向增发壮大，开始跨地域发展。1993年通过B股上市，增资配股，将大众住宅项目开发确定为核心业务。万科陆续剥离其他业务，2001年，出售持有的万佳百货76%的股权，正式成为一家专业化的房地产公司。其房地产业务拓展到深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等18个城市。万科20多年的发展，已成为中国房地产业的领头羊。公司核心人物：董事会主席王石、总裁郁亮。,公司股权结构,万科是一个典型的大众持股公司，其中外资股占11.96%（2007末）。1997年前，其最大股东持股比例不超过9%，较易成为收购对象。1998年引入战略投资者华润股份有限公司。自此，华润成为万科最大的股东。公司坚持与第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，经营活动具有很强自主性。,2007年末，华润对万科的持股情况如下：,中国华润总公司直属于国务院国有资产监督管理委员会管理,其他重要股东持股比例情况,刘元生1.20%南方绩优成长股票型证券投资基金1.15%上海南都伟峰投资管理有限公司1.09%TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.(外资股)0.97%国信证券有限责任公司0.86%汇添富均衡增长股票型证券投资基金0.78%,公司组织结构,子公司状况：主要房地产公司163家，主要物业服务公司23家，遍部于各大业务城市，以全资子公司为主，部分控股公司。非主要经营子公司9家，包括几家投资公司。,王石,他创立并领导着这家优秀的地产公司，但他本人并非公司的所有者。在公司发展壮大后，他辞去了总经理一职，他登山、滑翔、出书等等，这些足够吸引人们眼球的事件让这位“房地产行业的领军人物”，成为媒体上的魅力明星。王石的生活态度，很大程度上影响和发展了万科积极和注重生活的企业文化。,财务状况与经营成果分析,盈利能力分析偿债能力分析营运能力分析,1、毛利率及销售净利润率维持在高水平并呈上升趋势，而且超过行业平均，处于靠前的水平。2、净利润增长不如毛利，表明成本上升比较快。由于土地价格增幅大于房价，说明企业一定程度上控制了成本，获利能力和市场竞争力逐年增强。3、利润增长受房价增长影响大。(单位面积销售额增长率2007年为2006年的3.20倍,销售面积增长率之比为2.29)。,盈利能力分析,该数据为2007年市值前30家房地产上市公司的平均值,有较高的总资产报酬率，与净资产收益率相比较显示，企业较大的运用了财务杠杆，为股东创造了效益,由于企业的扩张，万科的经营活动现金流量在07，06年均为负数，高毛利率的背后缺乏现金的保障。这种现象在房地产行业很普遍。经营活动现金流量长期呈负数的状况下，保证一定的现金股利。现金股利的支付有助于公司在股市的融资。但股利支付率07年较06年有所下降。,偿债能力分析,存货在万科（其他房地产企业也一样）的总资产所占的比重很大，而且变现能力很差。所以，在分析短期偿债能力时，我们采用速动比率。,比重大,变现差,流动负债中，由于房地产销售的特点，预收账款（所谓卖楼花）所占比重较大，我们试完全剔除此项目的影响再看：,万科的速动比率比较低，而且低于行业平均值。从速动比率看，万科的短期偿债压力很大。,若完全剔除预收账款的影响，万科在短期债务偿还方面仍然有一定的压力，能否融通资金仍然是重要的问题。,整个房地产行业负债较高，万科在负债方面，高于平均值。较高的长期负债使房地产行业与金融业紧密联系，共同面临风险。受宏观调控影响，负债率上升的趋势放缓。,该数据为2007年市值前30家房地产上市公司的平均值,1、负债较高的情况下，已获利息倍数也较高，企业的盈利能够承担长期债务的成本。这也是房地产企业高负债的动力，显示出紧缩银根的情况下，房地产企业仍然渴望贷款。2、已获利息倍数的下降是由于政府的宏观调控，贷款利率多次上调，房地产企业的借款成本增加。3、由于经营活动现金支出大于收入，现金债务总额呈现负数，而且这种趋势在加强。可见万科基本看好行业前景。通过经营活动收回现金来偿还债务的前提是：行业未来前景要好。,关于偿债能力的表外因素,截止2007年末，一年内到期的长期借款合计款约74.89亿元,其中银行贷款占88%与中国建设银行股份有限公司签署战略合作协议，在未来几年，建设银行将为公司提供意向性授信额度人民币200亿元。2007年末,公司对外担保事项比重很小,无或有负债2007年10月份起，在房价持续上涨的房地产市场，首次出现一些城市的降价，市场前景不乐观,万科在短期债务偿还方面，面临一定压力，依赖于资金融通。在长期债务偿还方面，虽然盈利高，但不断扩张中，盈利的收现滞后，由于市场开始转向，万科面临债务偿还的风险。,营运能力分析,由于房地产行业按揭贷款销售的特征，应收账款比重很小（占流动资产1%左右）。所以应收账款周转不具有重要性。资产总额里，存货占了很大的比重（2007年为总资产66%），因此在考察企业资产的周转是否有效率时，可以主要看存货的周转是否有效率。,存货周转率一直很低，一方面是由于房产这种商品本身周转比较慢，另一方面，随着近几年的“房地产热”，企业不断扩张，增加企业的存货量。而且在3年里，存货积累速度快于销售增长，周转率下降。但与同行招商地产相比较，万科的营运效率还是较好的。,在近几年的发展中，存货的存量一直高于营业收入，存货的增长速度也快于营业收入的增长，导致了总资产周转率比较低。,总结分析,高盈利，负经营活动现金流,万科有较好的赢利能力，但经营活动投入资金长期大于回收资金，盈利缺乏一定的现金保障。评价与风险：在房地产形势大好的情况下，利润越来越丰厚。一旦市场受到冲击，房价大跌而出现亏损，则将蚕食过去的账面利润，甚至给股东和债权人带来损失。建议：采取更稳健的投资策略，在房地产热潮中，避免盲目投资。,高负债，低流动，对融资依赖大,整个房地产行业普遍负债的情况下，万科也不例外，而且负债率高出平均水平。流动资金不充分，存货囤积量较大，短期变现困难，短期债务偿还压力大，对融资的依赖性大。评价与风险：在房价持续上涨，行业形势大好的情况下，万科的高负债，充分运用了财务杠杆为股东创造效益。而由于资金流动性不充分，一旦面临融资困难和债务偿还的双重压力，有资金链断裂的危险。建议：企业应重视风险管理，采取更为稳健的财务政策。万科在国内房地产业的领头地位已较为巩固，应防范扩张中的风险，更安全地发展。,营运能力较同行有优势企业壮大迅速，竞争能力强,万科作为国内房地产行业的巨头，积累了丰富的房地产经营管理经验，与同行比较，有相对较好的营运能力。万科资本雄厚，在行业内竞争力与影响大。评价与风险：万科在行业内资本规模最大，而整个行业风险很大时，万科巨大的资产建筑在高风险之上。在危机产生时，万科可能因此面临巨大损失，同时企业形象也