房地产开发企业的业务及流程分析

房地产开发企业的业务及流程分析1、房地产项目的基本建设程序建设程序是指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循特定次序的法则。这个法则是人们在认识客观规律的基础上，按照建设项目发展的内在联系和发展过程制定的。在实际的项目开发中，某些环节可以适当交叉，但不能任意颠倒。房地产项目是最常见的建设项目，其建设应当遵循工程项目基本的建设程序，按照“决策实施使用”的基本程序进行，如图3.1所示。使用阶段实施阶段决策阶段图3.1 工程项目建设的基本程序可行投资机会研究/项目建议书可行性研究项目施工竣工验收不可行终止项目投资决策设计工作初步设计技术设计施工图设计建 设 准 备投入使用工程保修维护与使用，直至报废2、房地产开发企业的主要业务和流程分析对企业的业务和流程进行分析，是进行企业组织设计和岗位设计的前提和基础。企业业务流程设计的好坏决定了企业的业务工作能否通畅，决定了业务工作效率的高低。同时，业务流程与部门职能设定，部门地位及部门间协作规则的确定有密切的关系。（1）房地产开发企业的主要业务总体而言，房地产开发企业的核心业务是房地产项目开发。一些大型的房地产开发企业还可能涉足房地产开发产业链的上下游产业，如工程施工、物业管理、商业运营、材料生产经营等，甚至涉足与房地产行业无关的加工制造、教育等行业。鉴于本研究项目的目的，本报告仅仅针对房地产开发企业的房地产项目开发这一核心业务。房地产项目开发是一个周期长、环节多、内容庞杂的系统工程，不同物业类型的项目开发在所涉环节、依据法律、报批项目与流程、所需专业、生产与销售等多方面存在差异。而且即便是同类型的房地产开发项目，由于其复杂化程度不同，导致企业开发中所涉及的合作团队存在不同，进而会对部分业务内容产生影响。然而，无论是何种类型或规模的房地产开发项目，房地产开发业务必然包括项目生产和企业管理两大类型的业务。项目生产业务是房地产开发企业的主体业务，它是房地产开发企业产品生产的直接关联业务。这些业务涉及从项目投资机会选择直至售后服务的全部建设阶段。参照前述工程项目建设的基本程序，我们可将项目的生产业务分为投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理五大板块业务。这五大生产型的板块业务，又可根据专业特点和生产关键环节划分为系列的细分业务，如图3.2所示。房地产开发企业房地产项目开发其他业务领域项目生产业务企业管理业务投资机会选择与决策项目报批与前期工作工程建设与管理市场营销与推广客户服务与物业管理市场研究与定位行销策划与执行营销管理与监控交易及手续办理竣工及验收工程施工及管理开工准备报建及手续办理工程发包资金筹集设计审查与报批规划与设计立项及手续办理土地获取手续办理客户服务物业管理投资机会选择可行性研究评估与决策图3.2 房地产开发企业的项目生产业务参与定位与配合营销企业管理业务的范围和内容与企业规模和所处发展阶段有密切的联系。但是，无论哪一个阶段的企业，行政管理、人力资源管理、财务管理等均是最基本的企业管理业务。在规模较大的企业，企业战略与发展管理、文化与品牌管理、信息化建设与管理、审计监察管理、投资管理、资产管理、公共事务管理、法律事务管理等也可能是必不可少的，如图3.3所示。企业文化建设品牌建设与管理各项审计工作各项监察工作制度与规划制定图3.3 房地产开发企业的企业管理业务法律事务管理审计监察管理公共事务管理文化与品牌管理人力资源管理行政管理信息化建设与管理人事政策与规划招聘管理薪酬绩效管理员工发展企业战略与发展管理企业定位与环境分析企业发展计划财务规划融资管理资金运用管理资金回收与分配财务管理规章制定法律服务法律知识普及活动策划与实施关系协调与维护应急与维权系统运作管理制度与人才建设房地产开发企业房地产项目开发其他业务领域项目生产业务企业管理业务助理秘书工作行政事务管理安全保卫总务后勤员工人事管理信息系统规划实企业战略规划管理（2）房地产开发企业主要业务流程分析流程代表各项工作在逻辑上的相互关系，通过组织各种资源完成既定的任务，从而实现组织目标。就房地产生产业务而言，房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么聪明，都还必须遵循房地产开发的基本流程。投资机会选择与决策、项目报批与前期工作、工程建设与管理、市场营销与推广、客户服务与物业管理这五大生产型板块业务总体上表现出按顺序开展的既定流程，如图3.4所示。项目报批与前期工作工程建设与管理市场营销与推广客户服务与物业管理投资机会选择与决策开始项目结束项目图3.4 房地产开发企业的总体生产业务流程在每一个生产型板块业务内，各项工作也是按照一定的程序来运作的，虽然会存在一些交叉，但总体方向和逻辑是特定的。这样，每一个板块业务就可构建出一个或一系列子流程。这些子流程包括一系列的工作，若进一步分解，完成每一项工作又需要经历一定的流程。针对上述五大板块业务构建的业务子流程如图3.53.9所示。项目构思机会研究项目策划与分析市场调查与研究投资信息获取图3.5 房地产开发 投资机会选择与决策子流程项目可行性研究机会筛选项目可行性研究专业（部门）审查企业决策意见形成相关手续办理项目决策申请盈利评价风险评价与社会评价图3.6 房地产开发 项目报批与前期工作子流程土地竞买申报立项申请委托编制规划设计总图项目选址意见书与规划意见书获取申领建设用地规划许可证获得土地使用权委托地质勘察和地灾评估项目规划与方案设计各专业初步设计规划与方案设计审查各专业初步设计审查各专业施工图设计各专业施工图设计审查建设工程规划许可证办理发包用图纸准备图3.7 房地产开发项目 工程建设与管理子流程施工招标施工场地准备与“三通一平”开工手续办理组织设计交底与图纸会审组织、审查施工单位开工准备监理单位、材料及设备单位招标项目开工工程现场质量、进度、安全、文明施工、资料管理分部分项工程质量验收计量与结算工程质量验收人防、消防、规划、环保等专业验收验收备案发包准备竣工结算与决算图3.8 房地产开发 市场营销与推广子流程市场调查、分析与研究项目定位项目行销策划（定价、广告、促销等）项目推广与客户积累办理商品房预（销）售许可证楼宇交付及入住手续房地产客户关系管理开盘销售、催单、成交、催款建立并完备 客户档案营销管理与监控销售准备交易办理图3.9 房地产开发 客户服务与物业管理子流程参与项目策划与全程管理客户服务价值挖掘与服务方案制定前期物业管理公司选定配合项目营销与推广客户关系管理楼宇交付及入住手续物业管理方案确定物业管理启动客户服务与物业管理实施图3.10 企业管理业务与项目生产业务的关系行政管理人力资源管理审计监察管理信息化建设与管理财务管理公共事务管理文化与品牌管理投资管理资产管理企业战略与发展管理法律事务管理投资机会选择与决策分析开始结束项目报批与前期工作工程建设与管理市场营销与推广售