房地产财务分析与资产有效利用

房地产企业财务报表分析与资产有效利用,谢贵荣博士中央财经大学会计学院清华大学继续教育学院特聘教授国资委职业经理人认证中心特聘培训师,谢贵荣:经济学博士,硕士生导师。曾先后在税务局、会计师事务所、管理咨询公司从事税务检查、财务审计、资产评估、管理咨询等工作。1993年1998年先后考取注册会计师、地产估价师、律师、资产评估师、注册税务师、注册会计师证券期货相关业务资格，现在中央财经大学从事财务管理、财务诊断、个人理财等教学科研工作任中央财经大学财务与会计研究中心财务管理副主任，中央党校.北京大学.清华大学.上海交通大学.华北电力大学MBA中心等著名高校工商管理客座教授。著跨国公司并购境内上市公司绩效研究、编著财务诊断、会计报表阅读技巧、财务管理运作实务、资本运营的奥秘、出口货物退免税操作实务、参编新税法总览总释,等，发表学术论文数十篇。近十年来为国内数百家企业做内训。主讲：非财务人员财务管理.资金管理.房地产企业财务报表分析.借款企业财务分析与风险防范等。,第一部分理财新思维第二部分报表分析新思路,“无财作力，少有斗智，既饶争时”司马迁史记.货殖列传卷一百二十九、列传第六十九“没钱靠体力，钱少靠智力，钱多靠时机”,公司理财,拆东墙，补西墙，墙墙不倒；借新债，还旧债，债债不还；,低头向钱看抬头向前看只有向钱看才能向前看,房地产行业的财务管理特点,投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长;资金的运用集中，对金融依赖性强，占用资金严重;牵涉部门面广，项目涉及地域较大，开发运作程序复杂;主营范围单一，经营销售方式简单，付款结算方式固定;交纳费用项目繁多，成本利润率较高，对销售价格影响较大；,房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。,房地产开发公司网络化组织,物业公司,设计公司,建筑公司,财务公司,销售公司,第一部分理财新思维,科学理财,和谐发财你不理财,财不理你,三个中心三本当家三个转变三反理财唱三支歌,三个中心,企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心,如何把握企业管理?管理，就是管和理的有机统一。管是管理的基础，理是管理的飞跃。管侧重于控制，理侧重于疏导。,管人：,管物：,理事：,管住,用活,静态管物,动态管理资本,做正确的事,正确的做事,制度+人情,理念+模式,流程+方法,小结,企之管，重中重，门类多，各不同。管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。千里行，始足下，楼万丈，起平地。企之管，同此理，先基础，后深层。多方法，少教条，学原则，练内功。企兴衰，事非轻，大与小，皆巨轮。船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！为管者，责任重，不学习，咋成功？企战略，重经营，对市场，要适应；析环境，要客观，集信息，刨深层；对机会，要把握，把握住，方成功。,“管理是一种实践,其本质不在于知而在于行;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就.”-彼得德鲁克,三个中心,企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心,财务管理,1、财务管理是一种价值管理和其他管理相比，财务管理侧重于资金管理资金筹集、资金使用、收益的管理，讲究的是“聚财、用财、生财”之道。2、财务管理是一种综合管理和其他部门管理相比，财务管理是一种综合管理。在管理上体现在人、财、物的每一方面，在经营上体现在进、销、存的每一环节。,资金运动的过程,筹集货币资金,购地,盖房,销售,收入与再分配,循环周转,筹资活动,投资活动,经营活动,设计,分配活动,返回,集团化房地产企业的组织架构,房地产企业财务管理机构的设置原则,垂直领导统一管理逐级监控独立核算,财务管理机构的设置原则,垂直领导垂直的人事管理体系；统一管理统一的财务管理制度和会计核算制度逐级监督在行政上接受总部财务中心和分部总经理双重管理;在业务上接受上级监控独立核算独立的法人主体；具体实施细则和补充规定,理财原则,优化资源配置，盘活存量资产，用好增量资产，整合优质资产，处置不良资产.,拿地前的财务管理（事前管理）开工中的财务管理（事中管理）竣工前的财务管理（事后管理）,房地产企业的财务管理,土地的获取方式：招、拍、挂营销中心通过市场调研得出预计销售价格研发中心进行产品定位财务部进行利润的初步估算确定拿地的最终价格,房地产企业的财务管理,周边环境配套设施交通设施城市地位消费人群,营销中心的市场调研,产品最终定位,产品设计定位,宏观市场环境,区域市场环境,旅游业市场,房地产市场,项目概况,地块分析,优劣势分析,项目定位思路,同类项目借鉴,出发点：一切围绕项目自身特点和本地实际情况展开,营销人员根据产品定位得出及市场估出销售价格根据规划面积估算销售面积销售面积与单位的乘积得出销售总价工程、审算及开发期间费用拿地价格(销售额开发成本财务费用期间费用)*0.7,财务部对利润的初步估算,地产公司的五证(合法经营的前提条件)招投标制度的建立合同管理制度的建立内控的监控运行,开工中的财务管理,三个中心,企业管理以财务管理为中心财务管理以资金管理为中心资金管理以现金流量为中心,现金流量与利润相互不能替代的原因,企业必须盈利；企业必须有净现金流量;现金流量衡量利润的质量；能够带来持续、稳定现金流量的收益才是高质量的收益。,“现金流量是企业的脉搏，是企业生存的关键信号，现金流在现代企业管理中的重要性要胜过利润，企业管理是以财务管理为中心的，而财务管理的中心是资金管理，资金管理的中心则是现金流量管理”-麦肯锡McKinsey,“如果你有三种可以依赖的度量方法，应该就是员工满意度，顾客满意度和现金进账”.GE杰克韦尔奇,利润的增长来源于顾客忠诚度,忠诚度是顾客满意的最直接结果,顾客满意受员工服务价值的影响,员工满意才能提供优质的服务价值,领导者必须提高员工满意度和忠诚度,员工与利润的关系,“市场占有率上升，是否使现金流量增加，这里所说的是扣除所有费用后的现金流，不是那恶名远播的税前利润和胡说八道的试算盈余（财务预测）”.IBM郭士纳,“我们和许多公司一样，一直把注意力放在利润表的数字上，却很少讨论现金周转问题。这就好像开着一辆车，只知道盯着仪表盘上的速度表，却没有注意到油箱已经没有油了”.戴尔新的运营顺序不再是“增长，增长，再增长”，取而代之的是“现金流量，获利性，增长”戴尔电脑,“风险比利润重要，利润比规模重要，宁可降低收入，也不能破坏财务状况；宁可降低利润，也不能破坏现金流”.海信集团总裁于淑珉,加速资金的回笼,严格按预算进行资金支付,加速资金周转，提高资金使用效果,及时发现资金缺口，灵活筹集调配资金，降低资金成本,资金管理的目标,资金集中管理模式,集团资金管理总体目标,加强资金预算和资金分析合理调配资金，保证企业正常运营的资金需要实时监控资金占用和使用情况，加强资金风险控制减少资金占用，提高资金周转率，提高资金收益合理安排债务结构、降低资金成本、减少财务费用加强对资金运用的绩效考核促进资金管理的规范化、标准化,资金集中控制我们的策略,统一筹资，增强整体信用度；统一投资，防止财务风险；统一账户，监控资金，防止违规；统一调剂，保障重点项目资金；统一内部结算，减少资金体外循环；统一对外结算，掌握资金流量、流向；统一核算资金占有成本，提高资金使用效率。,如何加强对子公司财务控制,集团公司控制,管理控制,财务控制,内部审计,战略控制,激励方案,重要人员培训,人事控制,委派财务总监,预算管理,投融资控制,内部控制,资金结算,业绩考评,财务审计,管理审计,绩效审计,会计控制,会计制度,财务报告,资金管理的具体办法,统收统支,所有现金收入全部上缴，所有现金支出要经过上级审批，统一支付。,严格开户银行制度！,实时监督控制！,减少现金交易！,统收分支,所有现金收入全部上缴，通过定期资金调度会方式将资金拨入各单位支出账号。,实时监督控制！,集中管理的优势！,资金管理的具体办法,拨付备用金,拨付一定限额的备用金于有关单位，他们可以根据规定的开支权限，自行决定支出。,重要物资的采购资金统一支付,大额的资金统一支付,资金管理的具体办法,统借统贷,只有集团有对外借款贷款的权利，各单位可向集团进行借贷款。,可以防止分子公司的不良贷款发生,发挥集团的整体优势,有利于资金的合理分配,资金管理的具体办法,保证资金链安全（1）,拓宽融资渠道,巩固好银行融资主渠道利用好信托政策利用民间资金、外资项目合作开发转让项目,土地储备量力而行,资金条件受到限制，首要的不是追求发展快速，而是保生存。一般的开发企业，土地储备总量控制在能够满足公司开发两到三年需要。在土地储备方面，三线城市甚至是四线、五线等县级市需要大发展，很多旧城改造项目需要开发企业去配合地方政府来做。可以面向这个方向去做工作。,保证资金链安全（2）,加快开发速度快速回笼资金,2008年房地产行业的整体负债率超过了75%，而资金的主要来源为信贷资金。把握开发节奏，完善开发流程，提高资金的周转率，尽可能多地减少利息支付周期。拿地、开工、开盘和竣工是四个关键节点，对现金流的影响最大，前期表现为支出，后期表现为收入。象万科等一线品牌公司“快速复制产品”的模式是值得学习的。快速开发、快速销售、快速收回资金，是当前应对调控最重要的措施之一。“5986”模式,保证资金链安全（3）,现金管理制度,钱帐分管制度,现金开支审批制度,日清月结制度,现金清查制度,现金保管制度,出纳员和会计人员相互牵制，相互监督，从而减少错误和贪污舞弊的可能性。,明确本单位现金开支范围，制定各种报销凭证，规定报销手续和办法，确定各种现金支出的审批权限。,清理各种现金收付款凭证，登记和清理日记帐，现金盘点，检查库存现金是否超过规定的现金限额。,定期或不定期地对库存现金情况进行清查盘点。,出纳员三字经,出纳员，很关键；静头脑，清杂念。业务忙，莫慌乱；情绪好，态度谦。取现金，当面点；高警惕，出安全。收现金，点两遍；辨真假，免赔款。支现金，先审单；内容全，要会签。收单据，要规范；不合规，担风险。账外账，甭保管；违法纪，又罚款。长短款，不用乱；平下心，细查点。借贷方，要分清；清单据，查现款。月凭证，要规整；张数明，金额清。库现金，勤查点；不压库，不挪欠。现金账，要记全；账款符，心坦然。,净利润,企业健康发展,企业面临关闭,经营性现金流,企业经营困难,企业经营困难,企业运营正常，自身能够产生经营现金流入，企业的实现长期发展所需的资源能够得到保障。,企业没有经营现金流入，说明盈利质量不佳，需要外部融资来补充自身的现金不足。企业应加强内部管理，特别是对流动资金的管理，如存货管理、应收帐款管理，充分利用商业信用延迟付款期。,企业虽然亏损，但仍有经营现金流入，能够确保生产销售的正常进行，应重点提高产品的盈利能力，如降低成本，提高产品价格，加大市场投入以提升销量。,企业自身失去造血的机能，持续亏损，经营恶化，又得不到外部资金的补充，将面临破产清算的局面。,净利润,企业健康发展,企业面临关闭,经营性现金流,企业经营困难,企业经营困难,生存？,生存？,生存？,发展！,三本当家,成本资本人本,“成本”,生产成本-直接材料费+直接人工费+制造费用(料.工.费)-产品期间费用-管理费用销售费用财务费用时间税收负担,常见税种：营业税5%所得税25%契税3-5%个人所得税房产税印花税土地增殖税,房地产企业涉税,税收种类计征依据税率备注1.营业税交易价5%销售不动产工程总包额扣除分包额后的余额3%建筑业营业税物业管理费及租金收入5%不得扣除任何费用2.城建税+教育附加营业税的税额与营业税共计5.5%3.土地增值税交易价减房地产的购入或建造价后的增值额四级累进4.印花税交易价0.05%产权转移书据5.水利资金交易价0.1%6.房产税租金收入12%出租房产原值（1-扣除比例）1.2%自用7.城镇土地使用税应税土地面积0.210元/平方米8.契税交易价3%5%9.企业所得税转让房地产时单独核算的收益25%,市政工程用地补偿款是否征收营业税？(一)市政工程(铁路、道路、河流整治等政府重点工程项目)用地主要有以下情况：1、收回国有土地使用权或征用农村集体土地(简称征地)；2、临时租用国有或集体土地(简称临时租地)，施工结束后归还原土地权属人；3、永久租用农村集体土地(简称永久租地)。,（二）相关税务处理1、征地补偿款，根据营业税税目注释(试行稿)(国税发1993149号)第八条规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税；2、征地、临时租地和永久租地支付给原土地承租者的补偿款，不属营业税征税范围，不征营业税；3、临时租地和永久租地支付给土地权属人的土地租金，及地上附着物的拆迁补偿（按政府规定标准支付的青苗补偿款除外）收入，应按“服务业租赁业”税目征收营业税。,关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题？为支持城市改造建设，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。,关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题？对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。,不征营业税的审核要求纳税人（或征地部门）须向所在地区(市)地税局提供国土部门发出的房屋拆迁公告或政府发出的征地公告(或出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件)，规划部门批准的规划红线图以及征地拆迁单位与被拆迁单位签订的补偿合同，由区地税局审核后按暂不征税处理。如水利工程可提供：关于*可行性研究报告的复函(由广州市发展和改革委员会审批)复印件或关于开展*项目建设的通知复印件(区水利局审批)。,常见违法手段（一）营业税1.以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等:直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳税。2.将预收房款记入“其他应付款”等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。,3.不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入4.销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业”营业税5.收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报纳税。6.价外费用不计算在营业额内申报纳税。,7.返还给拆迁户的住房不计入营业额。8.以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。9.开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。10.房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。,（二）企业所得税房地产开发建设阶段1.不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。2.伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳25%企业所得税目的。3.利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。,4.多列利息支出，多列预提费用。5.利用关联关系转移利润。6.项目贷款利息税前列支。7.以转移定价方式瞒天过海转移利润。,房地产销售阶段1.销售款长期不结转收入。2.成本核算混乱。3.隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入。,（三）土地增值税1.未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。2.相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税这一优惠政策，进行避税筹划。（四）房产税1.已经投入使用的房产少缴房产税。2.出租的房产少缴房产税。,（五）土地使用税1.开征范围内的项目开发期间占用的土地未缴纳土地使用税。2.未售出的商品房作为办公自用的，所占土地未缴纳土地使用税。（六）印花税体现在房屋销售合同、建筑材料购销合同、建筑工程勘察设计合同、建筑工程施工合同、广告合同、租赁合同、借款合同等未贴或者少贴印花税。,1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。,一、偷逃/隐匿应税收入类1,6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。,一、偷逃/隐匿应税收入类2,9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。,13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。17、签订精装修商品房购销合同，对装修部分房款开据建筑业发票少缴营业税。,二、虚列/多列成本费用类,1、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。2、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。3、多预提施工费用，虚列开发成本。4、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。5、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。,6、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。7、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。8、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。9、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。,三、其他情形,1、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税，躲避土地增值税结算。2、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。3、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。4、未按规定缴纳开发期间土地使用税。5、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。6、未按规定申报缴纳契税。7、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税,降低成本,提高周转,增加销售,降低材料成本,降低业务成本,降低财务成本,加快库存周转,减少应收帐款,提升客户满意度,企业效益关键要素,住宅类,写字楼,车位及其他配套,商品性土地,普通商品住宅/别墅/高档公寓,写字间,产权车库、能有偿转让或出租的其他配套,七通一平（上水、下水、燃汽、热力、供电、电信、道路、土地平整）,开发产品的功能,开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出,开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出,开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出,开发产品成本的分类,接受委托单位的委托，代为开发以委托单位名义立项的房地产开发项目所发生的各项费用支出,土地征用及拆迁补偿费,开发房地产而取得土地所发生的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用,建筑安装工程费,开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费用和设备费。,成本费用开支范围-1,成本费用开支范围-2,注意！,以上费用99%以上均依据有关合同规定支付,各项成本费用开支所占比重,案例：房地产成本的构成由直接成本和间接成本(1)直接成本:土地费用、前期工程费用、房屋开发费用等(2)间接成本:管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费和税费,案例：某开发项目成本构成(协议地价),某开发项目成本构成(拍卖地价),(1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。,成本项目一般包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费,成本、利润与成本压缩,资本:树立资本运营观念,现代财务管理必须牢固树立资本运营观念，搭建资本运营平台，充分运用资本运营的各种有效形式，优化资源配置，盘活存量资产，用好增量资产，整合优质资产，处置不良资产，做好资本运营这篇大文章，使资本在运动中保值增值。,立业之本,企业经营的三个阶段（三种形式）,产品经营,资本运营,成长捷径,品牌经营,最高形式,技术革新,兼并收购,公开上市,增资扩股,加强管理,成本控制,企业交易战略,企业内部管理战略,规模/效益,时间,核心能力,企业经营,内部管理型战略,外部交易型战略,（企业家：一心一意，专心致志，兢兢业业，有意栽花）,（投资家：三心二意，游手好闲，不务正业，寻花问柳）,“纵观世界上著名的大企业、大公司，没有一家不是在某个时候以某种方式通过资本经营发展起来的，也没有哪一家是单纯依靠企业自身利润的积累发展起来的.”诺贝尔经济奖获得者、美国经济学家史蒂格勒,内部管理型战略,实业经济-经营目标(养儿子)产品经营-算术级数增长风险:市场风险公司风险-财务风险(筹资风险DFL)-经营风险(固定成本DOL)经营:专业化(把所有的鸡蛋放在一个蓝子里面),外部交易型战略,虚拟经济-经营手段(养猪)资本运营-几何级数增长风险:可分散风险(公司风险,非系统风险)不可分散风险(市场风险,系统风险)经营:多元化(不要把所有的鸡蛋放在一个蓝子里面),多层次资本市场体系框架图,基本观念,企业发展离不开资本的内部积累实业资本运营（算术级数增长）;也离不开资本的横向集中和资本的社会化控制产权资本运营、金融资本运营、无形资本运营（几何级数增长）；前者称为企业发展的内部管理型策略，后者称为企业发展的外部交易型策略。二者相得益彰，不可偏废。前者好比是1，后者好比是0，没有1，0再多仍然是0，只有1没有0，也不可能迅速把企业做大。,资本运营,资本经营产品经营外部交易战略内部管理政略,经营对象有形资产和无形资产产品和劳务经营手段各种重组供产销活动增长方式资本市场交易收益经营利润经营目的资本增值盈利经营范围多元化或规模大单一化、规模小增长速度几何速度增长算术增长速度风险很大较小,小结,多元化，尚争议，败与成，无定义。入新行，要谨慎，四阶段，要细评：一启蒙，二跟风，三混战，四平定。风险大，数启蒙，若成功，属运气；跟风期，要快速，速度慢，事难成；混战期，凭实力，实力小，切莫进！平定期，局已成，若成功，属英雄！,人本管理要以人为本“企业”的”企”三国中刘备汉高祖刘邦西游记中的唐僧,日本丰田公司管理思想,初创期:人之出，性本懒，要他做，制度管。成长期:人之初，性本勤，激励他，土成金。成熟期:人之初，性本善，你和我，一起干。,以未来收益激励现在奋斗以长远发展约束短期行为,画好圈子、用对棋子、让出位子；给足面子、做好镜子、立正牌子；摆好凳子、搭好梯子、常换卷子；挖出金子、严惩虫子、用好刀子；明细票子、放出银子、做大局子；赛出路子、施恩臣子、感谢卒子。,十八子老板,CFO的素质要求CEO认为什么是合格CFO,财富1000强170位CEO访谈结果：系统思维能力战略规划能力领导能力创造力沟通能力人力资源开发能力合作精神公司治理、公司理财、资本预算、风险管理、会计程序等是最基本的知识结构和能力结构,国外CFO最重要的工作,对内提供决策支持对外精确信息披露具体要求：精确的盈利预测高素质的决策支持制定公司战略并负诸实施提高对外信息披露的透明度业绩评价动态风险管理,中国CFO的工作定位,编制规范的财务分析报告并负责向外披露公司财务信息。公司重大投资、融资、分配决策制定。全面预算的筹划、制定、监控、考核、奖惩监控。参与企业重大购并重组等资本运营财务组织架构设计和业务流程设计信用政策的制定审核及监控动态风险管理公司现金流监控公司财务制度建设为公司培养高素质的财务业务人员公司战略和财务职能战略的分析、规划、实施、调控,中国CFO的作用,由实践得到的结论：财务是公司的“心脏”现金流是公司的“血脉”资金是公司的“血液”结论：生产创造价值销售实现价值财务放大价值或风险,显示器仪表盘,监控器,纽带,决策参谋,创造财富,财务管理职能结构图,杰出CFO的特征,行业的效率先生信息资源整合者业务风险平衡者资本张力放大者战略转型支持者,财务管理人才队伍建设的目标,思想过硬作风优良业务精通纪律严明规模适当结构合理定位明确,财务管理人才的开发与管理,第一，建立财务管理人才库，为公司提供大量的财务人才第二，建立竞争的用人机制，让所有财务人员能各尽其才第三，实行有效的激励机制，让所有财务人员各能得其所第四，建立有力的保障机制，努力提高财务人员综合素质,三个转变,核算型-经营管理型事后财务分析-事前财务控制机关型-服务型,世界会计之源,绍兴的会稽山，原来叫做茅山，因为大禹当初召集了全国的诸侯来开会，后来死在会稽山，葬在会稽山。“大会计，爵有德，封有功，更名茅山曰会稽，会稽者，会计也”。,会计祖师,“吾少也贱，故多能鄙事。”年轻时曾做过“委吏”（管理仓廪）与“乘田”（管放牧牛羊）。“会计，当而也已”,子贡：儒商的鼻祖,子贡(端木赐)是孔子特别看重的”四科十哲”，(“德行”、“言语”、“政事”、“文学”)，中的一位弟子,也是一位杰出的商人。据史记货殖列传记载,子贡聪明伶俐，经营有方，以经商支持孔子的教育事业,被誉为“儒商的鼻祖”。“陶朱事业，端木生涯”,子贡,范蠡经商理财十八诀,1生意要勤快，切勿懒惰，懒惰则百事废；2价格要订明，切勿含糊，含糊则争执多；3用度要节俭，切勿奢华，奢华则钱财竭；4赊欠要知人，切勿滥出，滥出则血本亏；5货物需面验，切勿滥入，滥入则质价减；6出入要谨慎，切勿潦草，潦草则错误多；7用人要方正，切勿歪斜，歪斜则托付难；8优劣要细分，切勿混淆，混淆则耗用大；9货物要修整，切勿散漫，散漫则查点难；,范蠡经商理财十八诀,10.期限要约定，切勿马虎，马虎则失信用；11.买卖要随时，切勿拖延，拖延则失良机；12.钱财要明慎，切勿糊涂，糊涂则弊窦出；13.临时要尽责，切勿妄托，妄托则受害大；14.帐目要稽查，切勿懈怠，懈怠则资本滞；15.接纳要谦和，切勿暴躁，暴躁则交易少；16.主心要安静，切勿妄动，妄动则误事多；17.工作要精细，切勿粗糙，粗糙则出劣品；18.说话要规矩，切勿浮躁，浮躁则失事多；,清焦循孟子正义,“零星计算为计，总合算之为会”,会计发展的三个重要阶段,财务的角色变化,会计核算,出纳凭证处理记帐出报表报税,理财,银行融资股票融资投资资金管理,管理会计,预算管理财务分析风险监控成本控制决策支持,帐房先生,理财师,规划/分析/控制师,财务的三个层次,微观:(以自我为中心-被动服从)会计会计，算算记记，发发工资，报报差旅。中观:(部门协调配合-主动参与)反映过去，解释现在，预测未来，服务管理。宏观:(思想境界的升华-知识经济时代财务)引导资源配置,支持科学决策,加强经营管理,推动合理分配,构建和谐社会.,新的财务模型,从记帐工作.从低效率.,.到决策支持.到高效率,交易业务处理,目前的情况举例,世界级,降低成本,角色转变,流程重组,增值服务,集成的信息系统,9%,9%,16%,66%,22%,从销售收入的2%3%.,.到销售收入的1%,报表编制,管理控制,决策支持,经营上的辅助决策者,10%,18%,50%,决策支持,报表编制,管理控制,交易业务处理,职能转变后，财务在决策支持上更重要的地位,凡事预则立，不预则废。礼记中庸,没有事先的计划和准备，就不能获得战争的胜利。毛泽东选集论持久战,财务内控制度体系的关键控制环节,“采购付款”业务活动的财务控制“销售收款”业务活动的财务控制“费用支出”业务活动的财务控制,“采购-付款”业务的内控制度流程,“销售-收款”业务的内控制度流程,“费用支出”业务的内控制度流程,小结,定制度，要严谨，先摸底，后论证：此与彼，可冲突？彼与此，可呼应？先与后，可程序？对与错，咋界定？类此事，多思考，切不可，莽撞行！颁制度，留缓冲，先贯彻，后执行。企制度，即为法，法面前，人平等！管理者，不例外，执法者，要严明！,三反理财,反贪:10%(买卖)反恐反动个人理财:有钱有闲有信,“这是最好的时期，也是最坏的时期；这是智慧的时代，也是愚昧的时代；这是信任的年代，也是怀疑的年代;这是希望的春天，也是失望的冬天;我们的前途无量，同时又感到希望渺茫；我们一齐奔向天堂，我们全都走向另一个方向”。-（狄更斯双城记）,人人都能成为千万富翁,一包烟7.5元一年365天每天少抽一包烟，一年节约2737.5元,每天少抽一包烟用于投资,切莫指望一夜富,“股神”巴菲特的一段名言：“成功的秘诀有三条：第一，尽量避免风险，保住本金；第二，尽量避免风险，保住本金；第三，坚决牢记第一、第二条。”其实三条秘诀就是八个字：避免风险，保住本金。巴菲特的这段名言正是他一生投资股市的经验总结。“股神”从1956年到2004年的46年中，年均收益率也只有26%。由此可见，就连“股神”也不是一夜暴富的产物。,理财是一种生活方式的选择:人人都能成为百万富翁，成为百万富翁不是命运，也不是运气或机遇，而是选择，一种生活方式的选择，一种价值观的选择。,唱三支歌,制造危机,让企业始终处于危机之中；让团队始终保持战斗状态；告诉员工落后就要被淘汰。执行团队是在危机中成长起来的。,微软距离破产永远只有十八个月！,登上一座高山也许要十几天，而掉下来只需要十几秒！,思路决定出路，态度决定高度；企图决定版图，格局决定结局。,第二部报表分析新思路,禅宗的三重境界,青源惟信禅师在上堂法语中的表述：“老僧三十年前未参禅时，见山是山，见水是水。及至后来，亲见知识，有个入处，见山不是山，见水不是水。而今得个休歇处，依然见山只是山，见水只是水。”五灯会元卷十七,财务三重境界,见山是山，见水是水-初次接触，随意观察，表面印象，没有深入探讨。见山不是山，见水不是水-进入怀疑，批判阶段，疑团满腹，眼前是假象。见山仍是山，见水仍是水-经过验证，综合分析，获得顿悟，疑虑排除。,债权人,出资人,股东,法人财产,股东大会,董事会,监事会,总经理,副总,部门经理,法人治理结构,投资,生产,利润,所得税,税后利润,弥补亏损,法定盈余公积金,法定盈余公益金,优先股股利,任意盈余公积金,普通股股利,未分配利润,资本运营,生产运营,公司经营过程,创始资本2006年1月1日借入资本500万元股权资本500万元,资产:1000万元(资产负债率=负债总资产）=50%,销售额1000万元,净利润100万元,资本结构(负债经营率）负债/股权资本=100%产权比率,资产周转率销售额/资产=1,净利润率净利润/销售额=10%,留存率留存盈利/净利润=50%,50万元,50万元,新负债,股利50万元,ROA(资产收益率）=销售净利润率资产周转率ROE(净资产收益率=销售净利润率资产周转率权益乘数1.传统产业企业：资产周转率2.高新技术企业：净利润率3.商业银行企业：权益乘数财务杠杆系数=总资产所有者权益1,四家企业账面利润表现良好，招商地产、万科和保利的营业利润状况较好。盈利能力：招商地产万科保利北辰实业,四家公司2011年盈利能力对比分析,2010 xx商业银行,图1银行业金融机构资产结构,资产负债规模稳步增长,银行业金融机构的资产与负债总额基本实现同步稳定增长。截至2012年一季度，总资产达到120.74万亿元，负债总额达到113.09万亿元。资产负债率=94%,单位：万亿元,大型超市,高端名酒,贵州茅台净资产收益率,贵州茅台发布2011年度业绩,营业收入：184亿元，同比增长58.19%营业利润：123.36亿元，同比增长72.27%净利润：87.63亿元，同比增长73.49%每股收益：8.44元这一数据创出了A股所有公司每股收益最高纪录,2008年部分上市公司资产负债率和负债权益比率,企业发展的四个阶段及老板的四种类型,原始积累阶段(挣钱)业务型老板（凭的是管理经验）：以业务为中心的财务思维，只重视挣钱不重视管钱.二次创业阶段(省钱).管理型老板（凭的是管理技术）：以管人为中心企业管理，开始重视财务手段的使用.投资扩张阶段(赚钱)投资型老板(凭的是财务管理):以筹集使用资金为中心，有意识的选择更为赚钱的行业进行投资.资本