世邦魏理仕-上海外高桥楔形绿地综合开发项目财务预算报告-39页

上海外高桥楔形绿地综合开发项目财务预算报告,2006年8月7日,提纲报告结构思路项目简介项目开发组合参数项目开发成本参数项目租售价格参数项目发展分期方案财务指标综合比较土地处置建议,报告结构思路,报告结构思路,项目简介,项目规划/发展组合,确定财务预算参数,2个项目发展分期方案,最佳发展分期方案,根据最佳分期发展方案进行土地处置安排建议,财务指标综合比较,各用地类型转让价格,转让面积及进度安排,项目简介,项目简介,本项目位于浦东新区东北部，东沟楔形城市公共绿地（以下简称东沟楔形绿地）的综合开发项目；本地块周边主要为住宅区域及外高桥保税区，因而在地块中部打造区域商业中心存在着商机；地块北部为动迁基地；地块南部规划为中高档居住区；项目占地面积约5.74平方公里，建筑面积约210万平方米，其中可经营性建筑约为1430050平方米，用地面积4730120平方米。,中环线翔殷路隧道的建成以及在建的轨道交通6号线、崇明越江工程，将进一步改善本项目的交通条件；从上海市区角度来看，本案项目成为连接浦西浦东崇明的枢纽；从东部沿海区域来看，本案项目将成为东部沿海大通道的重要组成部分。,项目简介,根据周边规划，至2010年前，距本项目1-1.5Km范围内281,600人距本项目3-4Km范围内50万人给本案地块发展住宅、大型商业带来商机。,同时，外高桥保税区的存在，形成了强大的潜在居住、商务、商业需求。截止2003年末，保税区累计批准投资项目7054个，吸引投资总额86.81亿美元，企业数量约超过7000家。,项目简介,项目开发组合参数,项目开发组合布局,项目开发组合布局,项目开发组合布局,项目开发组合面积参数,*以上所指建筑面积为地上建筑面积,项目开发成本参数,项目开发成本参数-土地成本,从业主收支平衡角度考虑，项目整体的土地开发成本将包括直接发生的土地成本及非盈利性的物业（如动迁房）及公共配套（如公共绿地）的开发成本，预计为RMB6,212,873,653项目整体的土地开发费用将摊进可盈利（租/售）的物业的开发成本当中将按照可盈利（租/售）的物业建筑面积进行土地成本的分摊由于非盈利性物业（如动迁房）及公共配套（如公共绿地）的开发成本已经转入土地成本，并由盈利性物业分摊，因此非盈利性物业及公共配套将不做现金流分析，以下非盈利性物业及公共配套的建安成本及其他成本、发展进度等参数仅作示意,项目开发成本参数-工程建设直间接成本及其他成本,地上建筑物单位建安成本中已经考虑了地下车位的建安成本动迁基地的平均造价（公寓、商业、其他配套）约为2602元/平米,前期工程费：提建安成本的7%基础设施费：320元建筑平米开发间接费及管理费：提建安成本的7%不可预见费：提建安成本的5%,建安成本,项目租售价格参数,公寓销售价格水平,随着证大家园、幸福小镇等大盘的开发带动，该区域正处于逐步成熟的过程中；公寓价格从2003年的5500-6000元/平方米升至目前普遍的8000-8600元/平方米左右，鉴于本案项目的档次定位相对较高，而且在地理位置上有明显优势，预计本案项目的售价目前可以达到9500元/平米；区域内别墅产品数量稀少，仅有幸福小镇有联体及独幢别墅的价格可做比较，但是由于幸福小镇整体定位水平较低，相比之下，保守预计本案项目的叠加别墅价格平均可以达到12000元/平米的水平,联排别墅可达到15000元/平米的水平。,在20052006受调控影响较大时期，依然逆市向上，价格保持稳中有升的态势随着6号线的开通，该区域价值得到进一步发掘，升值趋势将持续按照保守估计，目前本地块住宅物业每年房价增长在5%左右。,商业物业租金/售价水平,根据CBRE在青浦Outlet的运作经验，郊区Outlet的租金报价达到6-8元/平方米，高于区域平均水平；经过权重打分，本案项目如采用相应Outlet形式，租金报价可达到6.7元/平方米,但是根据大型商业物业运作的一般经验，物业运营初期的租金水平不可能达到理想的水平，因此，保守估计本案项目奥特莱斯的初始平均租金水平大约为5.5元/建筑平米/天；商场物业的租金水平一般会低于同区域奥特莱斯类型的租金水平，建议商场物业的初始租金水平为3.5元/建筑平米/天，而动迁基地的社区商业的租金应比商场更低，建议为3元/建筑平米/天。；根据我们对商铺的经验，每年租金增长预测为5%。,根据CBRE的研究，目前外高桥居民集中区域的商业售价普遍在20,000元/平方米由于本区域处于不断成熟过程中，商业环境将不断加强预计本项目商铺售价为20000元，售价增长每年在5%左右,服务式公寓租金水平,根据世邦魏理仕上海服务式公寓租金指数，2000-2005年，上海服务式公寓市场的租金保持2.66%的年均增长速度，随着外籍人士的逐年增多导致的需求上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域服务式公寓市场的租金水平上升了约2%左右综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域居住配套功能的逐步开发成熟，园区工作的大量外籍人士将形成对服务式公寓物业强大的需求，推动区域租金水平的增长，预计中短期内年均增长速度在2%左右；,高桥酒店公寓、碧云钻石酒店公寓标房的实际成交价格约为7.4元/天/平米、7.1元/天/平米，根据本案项目与其的主要因素比较，预计本案项目的服务式公寓平均租金水平可以达到6.7元/天/平米。,根据世邦魏理仕上海写字楼价格指数，2000-2005年，上海甲级写字楼物业售价保持了高达11.5%的年均增长速度，随着中国入世以来对外资的逐步解禁，越来越多的外资企业进入上海，导致对甲级写字楼物业的需求上升，从而推动了价格上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域写字楼市场的价格水平上升了约3.4-5.5%左右；综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域配套功能的逐步开发成熟，园区众多企业及与之相关的企业将产生对于写字楼的强大需求，区域写字楼物业的价格在中短期内将保持上升的趋势，预计可以保持约5%左右的增长水平；,汤臣国际大厦、方正大厦的实际成交价格约为7075元/天/平米、10022元/天/平米，根据本案项目与其的主要因素比较，预计本案项目的写字楼物业的办公区平均售价水平可以达到10135元/天/平米；由于本案项目的写字楼物业包括办公区（面积比例约80%）与裙房（面积比例约20%），结合办公区的平均售价、商业物业的平均售价及面积比例，可以得出写字楼物业整体的平均价格水平约为13600元/平米。,写字楼售价水平,酒店房价/售价水平,根据上海2000-2004期间，上海5星级酒店的平均房价从800元/晚/间上升到1177元/晚/间，年均增长率达到11.7%。4星级酒店的平均房价也从443元/晚/间上升到587元/晚/间，年均增长率为8.1%。这反映了上海高端酒店市场的需求强劲，推动了房价的持续上涨；但是目前区域的酒店市场发展尚不成熟，直接导致区域酒店物业的价格水平相对较低，根据与周边星级酒店的价格比较，预计本案项目若发展三星级酒店与五星级酒店，能够达到的实际成交房价平均水平分别约为300元/晚、680元/晚根据外高桥-金桥区域的星级酒店入住率水平，预计本案项目若发展星级酒店，能够达到的平均入住率约为75%左右；,根据以上的房价水平及入住率水平，可以通过现金流折现法来预测星级酒店的售价水平。以三星级酒店为例：初始房价水平为300元/晚，房间数量为300间，平均客房建筑面积65平米根据上海近年保守假设每年房价增长率为5%折现率为10%,酒店房价/售价水平,如下表所示，在以上条件下，三星级酒店可以达到的销售价格大约在8821元/平米左右，这个价格水平对于三星级酒店开发商而言是没有利润空间的，主要原因还是在于区域房价水平相对较低，而酒店的开发成本、运营成本较高所致。,类似的，可以推算出五星级酒店的销售价格预计在12997元/平米左右，也是很不理想的价格水平；鉴于星级酒店物业的投入大、利润空间小、资金回笼慢的情况，建议本案项目目前不要发展星级酒店物业，可以发展部分销售性的单身公寓物业或是保留部分待开发区域，待区域发展相对成熟再考虑发展星级酒店的可行性。,高尔夫球场土地租金水平,根据目前可以掌握的资料，国内高尔夫球场（包括练习场、非标准场或标准场地）的单位土地租金水平不超过50元/年/平米（租期一般20-30年），例如2003年广州市区范围一块1.8万平米的高尔夫练习场的单位土地租金约为46.7元/平米/年；一般而言，高尔夫球场土地租赁面积越大，单位租金水平就会越低。参考国内高尔夫球场的开发经营情况，我们大致对本案项目的高尔夫球场土地租金水平作如下初步的静态估算：假设租赁期20年一签收入：按目前50万一张的会员卡，20年共出售1000张，收入5.4亿元；每年接待1200人（每个月100人），平均每场每人消费1000元，那么20年总收益2.4亿，会员卡销售收入+日常运营收入=总收入7.4亿元；支出：18洞标准球场造价约1.8亿元；每年维护费用约1000万，20年共2亿元；以上两项支出共3.8亿元若要保证承租者有利润空间，那么20年期租赁土地费用就不能超过3.6亿，每年不超过1800万，相当于每平米租金不超过13.42元/年综合以上分析，建议高尔夫球场土地租金约为10元/平米/年，那么承租者20年需支出约2.68亿元的土地租金，可以有约12.4%的毛利润空间。,马术场土地租金水平,根据目前可以掌握的资料，目前国内（大陆）共有5个马术俱乐部，马术场的占地面积一般在2万平米左右；在国内，马术俱乐部因为客户群体小，操作复杂、专业性强，因此运营者很少。例如，2004年，南京市政府曾公开拍卖仙林区域（南京市区东北部）的两块马术场用地，结果投标人只有一家，且最后流拍，最终由政府筹资开发；参考国内马术场的开发经营情况，我们大致对本案项目的马术场土地租金水平作如下初步的静态估算：假设租赁期20年一签收入：按目前10万一张的会员卡，20年共出售约1000张，收入1亿元；每年接待5400人（每个月450人），平均每次每人消费180元，那么20年总收益0.19亿元，会员卡销售收入+日常运营收入=总收入1.19亿元；支出：2万平米马术场造价约0.66万元；每年维护费用约100万，20年共0.2亿元；以上两项支出共0.86亿元若要保证承租者有利润空间，那么20年期租赁土地费用就不能超过0.33亿元，每年不超过165万，相当于每平米租金不超过82.5元/年综合以上分析，可以看到马术俱乐部本身的利润空间太小，即使本案项目提供马术俱乐部场地，那么马术俱乐部的毛利润空间也大约只有2%，实际操作中很难盈利；综合考虑马术俱乐部的经济可行性及实际操作的难度，建议对引进马术俱乐部持谨慎态度。,各物业/土地类型租金/售价汇总,项目发展分期,项目发展分期,项目发展分期的主要考虑因素包括：经济效益最大化；符合物业市场情况；实际操作的可行性；尽量避免现金流支出过于集中的现象。,在综合考虑以上因素的前提下，下面将提出2个发展分期方案并进行比较。,项目发展分期-方案一,项目发展分期-方案一,动迁基地：由于安置动迁居民的需要，动迁基地的开发需相对较早，预计在2007年初即需开始动工，但是建设工程款项的支付可以相对滞后，预计在2008年二季度到2009年一季度之间分期支付；,中地块综合商业区：综合商业区的土地整理预计需要到2007年底才能结束，2008年初可以开始建设；由于目前市场整体及区域的写字楼物业市场看好，而且写字楼物业将用于出售，有利于资金回笼，因此建议写字楼物业首先开始建设，于2008年2季度开始，由于有2幢写字楼先后开发，预计建设期约为4年；服务式公寓很大程度上是为写字楼物业提供配套服务，因此建议服务式公寓紧随写字楼开始建设，于2009年1季度开始，2幢先后开发，预计建设期为4年；商业物业，包括奥特莱斯、商场，需要配合南部居住区居民的入住进度，建议2008年1季度开始建设，预计建设期2年，待建成开业时，南部居住已经开发了50%以上；其他配套设施（如邮政局、通信端局）的建设应该尽早进行以为其他物业的建设提供相应配套，建议2008年一季度开始，预计建设期约0.5年。,南部居住区：根据南部区域交地节奏以及预计每年11万-18万平米左右的开发体量：公寓2007年2季度-2013年1季度叠加别墅2008年2季度-2012年1季度联排别墅2008年2季度-2010年1季度,方案一的主要出发点是：根据物业市场情况合理安排物业开发进度，避免现金流支出在某一时段过于集中：,项目发展分期-方案二,项目发展分期-方案二,动迁基地：动迁基地受到政策以及实际操作性因素方面的限制，在开发进度上改变的余地不大，与方案一保持一致；,中地块综合商业区：综合商业区的整体开发进度相对方案一有所提前，具体表现在写字楼、奥特莱斯、服务式公寓三个物业类型的动工时间都提前到2008年2季度而且工期相对缩短，主要目的在于尽早实现写字楼、服务式公寓、奥特莱斯这两个高回报的物业类型的资金回流。,南部居住区：根据南部居住区域的开发进度受到较低节奏的限制，在开发节奏方面的调整空间也相对有限，与方案一保持一致：公寓2007年2季度-2013年1季度叠加别墅2008年2季度-2012年1季度联排别墅2008年2季度-2010年1季度,方案二的主要出发点是：加速建设中地块的综合商业区，尽快实现销售/租赁物业的先进回流。,财务指标综合比较,财务指标综合比较,方案一与方案二的主要财务指标比较：,方案一的内部收益率、NPV略高于方案二，回收年限两个方案一样，方案一的资金缺口比方案二要低大约4亿元左右；产生这个结果的主要原因在于方案二集中建设综合商业区导致了现金流指出在短时间内相对集中，而提前开发虽然可以提前实现资金回流，但是由于受区域氛围尚不成熟的影响，在销售进度及入住率方面无法在开业后的短时间内达到理想水平。综合考虑以上因素，推荐方案一为比较理想的开发分期方案，下面将根据方案一的现金流缺口着手土地的处置建议。,土地处置建议,土地