住宅装修工程施工合同管理问题与对策探讨Word文档.doc

苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 1 住宅装修工程施工合同管理问题与对策探讨 摘要 对住宅装修工程项目实施科学、合法、宜人的全过程合同管理是建立和谐的装修施工环境和防范相关纠纷 发生的关键, 也是唯一和有效的手段。建立和谐的装修施工环境的途径主要有: 签订合同做到程序化、规范化、 合法化, 严格执行合同及建立良好的合同关系等。本文首先界定住宅装修工程施工合同管理的科学内涵，揭示 和概括阐述住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则，在此基础上，对住宅装修工程施工合同管理问题和 容易发生的纠纷进行分类概述，进而多角度深层次剖析问题存在原因，并针对问题与原因，提出有理论和法律 依据支撑、有可行性的一系列解决问题和防治纠纷的对策建议。希冀含有创新见解的本科研成果能对我国住宅 装修工程施工活动规范化建设，形成住宅装修工程施工合同订立、履行、保修、索赔全程管理问题和纠纷的防 治配套机制，更好地发挥科学的合同管理的有益作用有所裨益。 关键词关键词 住宅；装修工程；合同管理；问题与纠纷；对策；防治机制 The Management of the Contract of the Decoration Work for Residential Construction and Its Countermeasures Abstract To establish a harmonious decoration and construction environment and to prevent some related disputes, it is a key point to carry out a scientific, legal and pleasant contract management during the whole process of the residential decoration projects. Its also the only effective means. The main means for establishing a harmonious construction environment are: follow the procedure, standardization and legalization when sign the contract; enforce the contract strictly; form a good relationship for both sides. In this paper, first the scientific connotation of the contract management of decoration work for residential construction is defined, then its characteristic theories and principles are summarized to revealed. On this basis, some related problems and disputes are classified and outlined. And these problems will be analyzed from multi-points of views to find their causes, and certainly some countermeasures and proposals will be put forward. This research result with some innovative ideas is expected to play a useful role in our standardizing the construction activities of the residential decoration, forming a marching system to prevent the problems and disputes throughout the whole process of signing and carrying out a contract, as well as the warranty and claims, also bettering the contract management. Keywords：residential; decoration works; contract management; problems and disputes; countermeasures; control mechanism 目 录 1 绪论 .1 2 住宅装修工程施工合同管理术语内涵的界定 .2 2.1 住宅装修概念 .2 2.2 住宅装修与家居装饰定义区分 .2 2.3 建设工程施工合同概念与特征 .3 2.4 工程施工合同管理的概念和内容 .4 2.5 住宅装修工程施工合同管理涵义 .5 3 住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则 .6 3.1 环境优化原理与住宅装修宜人原则 .6 3.2 合同管理差异化原理与精准化管理原则 .6 3.3 装修施工环境原理与协调共赢和谐原则 .7 4 住宅装修工程施工合同管理的目标与特点 .8 4.1 住宅装修工程施工合同管理的目标 .8 4.2 工程合同管理的特点 .9 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 2 4.3 住宅建筑装修施工合同管理的特点 .10 5 不同住宅装修工程特点分类概述 .11 5.1 新建商品住宅装修和旧住宅装修 .11 5.2 城市住宅装修和农村住宅装修 .12 5.3 高等级装修和普通级装修 .12 6 住宅装修工程施工合同管理问题分类概述 .13 6.1 合同当事人法律意识淡薄 .13 6.2 缺乏健全的合同管理机构和管理制度 .14 6.3 装修公司不按标准施工而引发纠纷及投诉增多 .15 6.4 业主方不懂相关专业标准而受骗引发纠纷 .15 6.5 装饰装修企业的欠薪引发农民工工资拖欠纠纷 .15 6.6 违反有关禁止性规定而引发的纠纷 .15 6.7“家装污染”引发的纠纷 .17 6.8 典型案例佐证 .17 7 住宅装修工程施工合同管理问题存在原因探析 .21 7.1 装修市场竞争激烈, 管理滞后 .21 7.2 施工方与消费者信息不对称，消费者不敢放心消费.21 7.3 住房装修价值难以评估, 不易流通 .22 7.4 责任难区分，索赔不容易 .22 7.5 装饰装修企业的欠薪问题 .22 8 加强住宅装修工程施工合同管理和纠纷的对策 .23 8.1 加强住宅装修工程施工合同管理的举措 .23 8.2 行政主管部门加强合同履约监管，强化行业自律管理 .26 8.3 住房装修人应增强防范和维权意识.27 8.4 住房装修人应加强装修关键环节的监督 .29 8.5 认真执行新劳动合同法 ，切实保障装修工人权益 .32 结 论 .34 注 释 .35 致 谢 .36 参 考 文 献 .37 附录 A 译文.38 附录 B 外文原文.43 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 3 1 绪论绪论 住宅装修工程关系到居民的居住条件改良的切身利益，同时体现承包装修工程的建筑企业综合实力水 平和反映出相应的经济效益、社会效益、环境效益。中国改革开放后国民经济的持续高速发展和人们对高 质量的居住环境的追求为中国住宅装修业提供了广阔的发展空间。进入 21 世纪初期，我国的社会经济得 到了迅猛发展，尤其是建筑业及房地产业已经成为国民经济的支柱产业，社会的物质及精神生活也都达到 了一个崭新高度。与此同时，人们对自身所处的环境改善要求普遍提高，也对建筑装修设计和质量有了更 深、更全面的认识。在住宅装修装饰实务中，各类新材料、新技术、新工艺不断涌现，居民的家居装修更 新的周期越来越短，房屋建筑装修装饰市场蓬勃发展生机盎然。 但就现实考察，对于大多数住宅装修施工项目来说，总是存在一些施工的合同纠纷及相关纠纷，如住 宅业主与建设方、监理方、设计方等外部单位的纠纷， 也有住宅业主与材料商、施工分包单位、施工队、 个别操作工等发生矛盾而出现摩擦，有些矛盾处理不当将造成不好的后果和不良的影响，有的纠纷导致当 事人对簿公堂、甚至发生斗殴等流血事件，这都是住宅装修社会关系不和谐的现象。如何避免这类事件的 发生，建立一个和谐的住宅装修施工环境，加强住宅装修施工合同的管理是一个经过实践效果证明的有效 办法。 综观学术界对住宅装修施工合同管理的科研成果的历史和现状，可以得出这么一个总体印象：少、浅、 复。 “少”是指公开发表的有关住宅装修施工合同管理的专研文章、专著比较少，科研成果的内容也往往 是“缺胳膊少腿”而不系统较零散；“浅”是指探讨住宅装修施工合同管理问题的理论视角不高，揭示问 题存在原因的剖析层面往往深度不够，通常简单套搬有关建设工程合同管理一般学识和规则来谈住宅装修 施工合同管理事务，而能紧密结合住宅装修施工合同管理特点并系统提出防范住宅装修施工合同风险和防 治相关纠纷的恰当对策之文著稀缺；“复”是指可查阅到的有关住宅装修施工合同管理的文章、著作里不 少内容属于重复阐述、反复议论而缺乏新意，真正创新度高和指导实践的理论价值高的科研成果并不多见。 这种“少、浅、复”的科研状况有待改变。 本文研究的目的在于针对我国住宅装修工程施工合同管理中已经发生和可能出现的违法或失范问题， 结合有关法律法规规章规定和住宅装修工程施工合同管理实践取得的经验教训，提出住宅装修工程施工合 同管理的特色理论与原则以及相应的住宅装修工程施工合同管理问题防治实践对策建议。在科研成果的论 述思路方面，本文首先界定住宅装修工程施工合同管理的科学内涵，揭示和概括阐述住宅装修工程施工合 同管理的特色理论与原则，在此基础上，对住宅装修工程施工合同管理问题和容易发生的纠纷进行分类概 述，进而多角度深层次剖析问题存在原因，并针对问题与原因，提出有理论和法律依据支撑、有可行性的 一系列解决问题和防治纠纷的对策建议。希冀含有创新见解的本科研成果能对我国住宅装修工程施工活动 规范化建设，形成住宅装修工程施工合同订立、履行、保修、索赔全程管理问题和纠纷的防治配套机制， 更好地发挥科学的合同管理的有益作用有所裨益。 2 住宅装修工程施工合同管理术语内涵的界定住宅装修工程施工合同管理术语内涵的界定 2.1 住宅装修概念住宅装修概念 中国建设部和国家质量监督检验检疫总局 联合发布的住宅装饰装修工程施工规范 （国家标准 GB5024-2002）中解释：住宅装饰装修。为了保护住宅建筑的主体结构，完善住宅的使用功能，采用装饰 装修材料或饰物，对住宅内部表面和使用空间环境所进行的处理和美化过程。 住宅装修是指住宅类建筑物表面的美化和各种设备设施的安装和完善，以达到满足基本功能使用要求 和特定审美效果的施工工艺过程。它包括开凿墙体、楼地面、移动窗位置、拆改承重或非承重结构、增设 房屋分隔结构、改善房屋外观及装饰室内布局等行为。 装修分室外内装修和室外装修两部分住宅室内装饰装修管理办法已于 2002 年 2 月 26 日经建设部 第 53 次部常务会议讨论通过，3 月 5 日发布，自 2002 年 5 月 1 日起施行。该办法所称住宅室内装饰装修， 是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。 2.2 住宅装修与家居装饰定义区分住宅装修与家居装饰定义区分 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 4 住宅装修和装饰是“家居装修”的两个方面。住宅装修是指建筑物表面的美化和各种设备设施的安装 和完善，以达到满足基本功能使用要求的施工工艺过程。而装饰是指采用家具、布艺摆设、艺术品、色彩、 光线等不同组合，渲染烘托家庭居住气氛、文化气质，既满足功能使用的需求，又反映住户的个性和喜好。 住宅装修和装饰是家居装饰前后两个阶段的不同内容，前者是住宅作为商品的不可分割的重要组成部 分，是体现居住功能的重要方面。所谓粗装修和毛坯房只是生产完整产品过程中的半成品，尚未达到最终 住宅的设计目标。而装饰是在装修完成后的第二阶段，是居住功能的完善和完美过程，是居住者本人的兴 趣、喜好、文化修养、经济水平、职业特征的综合表现，是极富个性，表现力极强的阶段，这个阶段应由 不同的住户完成，它应是千变万化的。 装修是工程的、技术的、物化的过程，它的特征是精密的、科学的、本质的，要求简约化、标准化、 系列化、公众化；而装饰应是多样的、艺术的、个性的，针对户主心理上和生理上的追求，以达到最大的 居住满足度。 两者定义的明确区分是完善家庭装修、实现成品房供应的重要依据 2.3 建设工程施工合同建设工程施工合同概念概念与特征与特征 建设工程概念定义，在建设工程质量管理条例第二条有所明确：本条例所称建设工程是指土木工 程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。 建设工程合同概念， 合同法第 269 条作出了立法解释：“建设工程合同是承包人进行工程建设， 发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 ” 住宅属于房屋建筑工程，而“房屋建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管 道、设备安装工程及室内外装修工程” ，1显然，住宅装修工程仅为建设工程的一部分。 建设工程施工合同（又称建设工程承包合同）是指在建设工程施工阶段，工程的发包方（业主）通过 招投标的形式确定承包方，由承包方进行工程施工，发包人支付价款的合同。 房屋建筑工程施工合同主要包括建造与安装两方面的内容，是建筑工程合同中一种最主要的合同。因 为在整个建筑活动中，工程建设施工是最主要的阶段，建筑成品最终要在此阶段完成。 同其他种类合同相比较，建设工程施工合同具有如下方面特征： （一）主体的特殊性 按照我国法律的规定，工程的发包人可以是法人和其他组织，自然人是否可以作为工程的发包人，法 律并未有禁止性的规定。但对于工程的施工承包，法律规定要求只能由具有合法资质的建筑企业作为承包 主体，实际禁止自然人从事工程的承包。 （二）合同的综合性 建设工程合同往往包括勘察、设计、施工、监理、特殊专业施工、工程的分包、采购、担保、保险 等诸多方面，所以工程合同的综合性非常强。有的工程由于其复杂性，往往需要签订上千份合同。 （三）合同期限的长期性 由于建设工程的复杂性，有的工程往往需要多年才能完成，因此决定了合同期限的长期性。 （四）合同标的的特殊性 建设工程项目的特殊性主要是指工程的投资大、工期长、工程技术和涉及的关系复杂。 （五）合同的行政监管严格性 工程合同虽然属于民事法律行为，但由于建设工程作为固定资产投资，国家对其实行严格的行政管 理，以保证建设工程合同关系的合法、公平和公正性。 （六）合同为要式合同 按照我国法律的规定，建设工程合同应当以书面的形式签订。 2.4 工程施工合同管理的概念和内容工程施工合同管理的概念和内容 工程施工合同管理概念的狭义是指工程施工合同当事人自己或双方协同通过一定程序和采用一定方式 自觉进行的、努力使工程合同的设立、履行、变更、终止的各环节事务办理和运作过程完全符合合同目的 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 5 及合同约定内容要求的控制性活动。工程合同管理概念的广义还包括对工程合同事务依法享有行政管理权 的行政机关所为的相关监督管理活动，以及相关行业组织对工程合同事务进行的行业自律性、服务性的活 动。 根据合同管理的对象，可将合同管理分为两个层次，一是对单项合同的管理，二是对整个项目的合同 管理。 单项合同的管理，主要指合同当事人从合同开始到合同结束的全过程对某个合同进行的管理，包括合 同的提出、合同文本的起草、合同的订立、合同的履行、合同变更和索赔控制、合同收尾等共工作环节。 整个项目的合同管理，以施工承包方为例，对整个施工项目的合同管理包括合同策划和合同控制两类 工作，合同策划又可分为合同结构策划、合同文本策划及合同工作安排（工作计划） ，即对本项目拟订立 哪些种类的合同，拟订立多少个相同种类的合同，它们之间的范围如何定义，时间上如何安排，每个合同 如何及何时进行投标或谈判，投标方式、投标范围、适应评标办法的策略、合同条件、合同文本的选择、 合同管理制度等；合同控制主要包括合同的履行、合同跟踪、合同界面的协调等。对施工承包方来讲工程 合同管理工作应贯穿从确定争取施工项目到所承建工程的保修期结束的工程建设全过程。 2.5 住宅装修工程施工合同管理涵义住宅装修工程施工合同管理涵义 住宅装修施工合同管理的广义是指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关、住宅装修行业组织， 以及住宅装修人(户主)、施工承包单位、监理单位、相关装修材料设备供应商在自己责任和权限范围内依 据法律法规，采取法律、行政、经济等手段，对住宅装修施工合同关系进行组织、指导、操作、协调及监 督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同能够合法 订立和贯彻实施的系列活动。各级工商行政管理机关、建设行政主管机关对施工合同关系进行宏观管理， 住宅装修人(户主)、施工承包单位、监理单位、相关装修材料设备供应商对施工合同关系进行微观管理， 住宅装修行业组织对施工合同关系进行行业自律管理。 住宅装修施工合同管理的狭义仅指住宅装修工程施工承包单位为保全自己的施工合同利益和防范有关 风险，依据有关法律规范、技术规程和标准、住宅装修施工合同约定和施工过程中遇到的实际情况，自觉 选择及采用科学、合理、适当的方式和方法，对自己参与的住宅装修施工合同事务和关系进行全过程自觉 策划和控制的有序活动。这种合同管理贯穿住宅装修施工招标投标、合同谈判与签约、施工开展、竣工验 收及保修各阶段的全过程。 限于论文篇幅，本文只采用住宅装修施工合同管理概念的狭义，将探讨内容限于住宅装修施工合同当 事人中的一方自己所为的合同管理活动范围内，即只是研究住宅装修工程施工合同关系主体中的承包方 （或称施工单位）单方所为的合同管理活动。 在明晰了住宅装修施工合同管理术语涵义的前提下，需要进一步把握住宅装修工程施工合同管理的特 点和原则。 3 住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则住宅装修工程施工合同管理的特色理论与原则 3.1 环境优化原理与住宅装修宜人原则环境优化原理与住宅装修宜人原则 住宅是人安身立命、休养生息之所，既是住宅业主及其家人的消费资料，又是劳动力再生产所不可缺 少的基本生产资料，对人的生存和发展具有特别重要作用。因此，住宅装修工程施工合同内容的谈判签订、 合同履行和整个施工过程都必须奉行以人为本理念，要在装修价款额度内，尽最大努力为住宅业主方居住 生活创造良好的物质实体环境，使人居环境得到最合适的优化，避免造成环境污染和破坏，让其得享装修 工程实施所带来的人居环境改善的利益和由此激发的快乐。 基于上述原理，派生出住宅装修宜人原则。该原则内容是：住宅装修工程设计者、施工人应当在设 计合同、施工合同约定的装修价款额度内，充分尊重住宅业主方的装修意愿和个性化要求，充分发挥自己 的专业优势，善于从实际出发尽最大努力使装修形成的物质化人居环境适宜人的舒适居住，不得违反有关 安全、卫生、环保的强制性工程建设标准，不得人为降低住宅装修质量损害业主方的居住利益。 3.2 合同管理差异化原理与精准化管理原则合同管理差异化原理与精准化管理原则 住宅装修工程具体类型多样，有简装修和精装修之分，有高档次装修和中低档次装修之别，有整幢住 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 6 宅楼承包装修和单户住宅承包装修之区分，有包工包料大包干式承包装修与单纯包工式承包装修之不同， 每个住宅业主往往又会对装修提出一些自己特别的要求，不同住宅装修工程项目管理的难易程度客观存在 差别，这就使得住宅装修工程施工合同管理必然要差异化，要适应住宅装修工程各种具体类型特点调整和 确定施工合同管理的重点、策略、方案和方式方法。 基于上述原理，派生出精准化管理原则。该原则内容是：住宅装修工程施工人应当根据所承建装修工 程的具体类型特点，结合相关条件和自身实力，切实施行精细、标准、准确的合同管理，确保工程质量和 安全，确保自己的施工合同利益不受损害，确保有关风险得到及时防范。 3.3 装修施工环境原理与协调共赢和谐原则装修施工环境原理与协调共赢和谐原则 住宅装修工程施工合同能否得到顺畅履行，与施工环境有着密切关系。施工环境包括两个层面的环境： 一是施工现场物质性的工作环境，二是施工人际关系环境，即与施工活动有利害关系或监管关系的各方主 体通过一定形式相互结合形成的人际关系环境。施工人对这两个层面的环境建设都应当高度重视。施工人 对于施工现场物质性的工作环境，只能因地制宜加以利用和改良使之适合自己的施工需要，便利施工开展 和保护现场人员的人身安全及财产安全，提高工作效率，避免因施工现场物质性的工作环境欠佳而减损可 得到的经济效益；施工人际关系环境涉及的关系主体包括施工合同当事人、施工企业内部人际关系主体 （领导人、管理执行人、技术指导人、一线施工人员等）、与施工合同关联的劳务分包人及其操作工、与 施工合同关联的装修材料供应商、装修工程监理单位、施工现场所在地的物业服务企业和居（村）民委员 会、施工现场所在地的相邻单位和居民、对装修工程施工活动的有行政监管权限的行政主管部门、与施工 活动相关的环保和劳动等行政部门、住宅装修业行业组织。这些关系主体各有自身特点，对于施工过程的 影响情况也差别较大，造成施工人际关系环境十分复杂，施工人要协调好这么复杂人际关系难度确实很大。 但要想避免人际关系方面的矛盾和冲突给施工进程造成障碍及给施工人造成利益损失，施工人还就有必要 花费大力气搞好面临的各种人际关系，建立和谐的施工人际关系环境。和谐的装修施工环境是施工顺利进 行和施工合同目标顺利实现的必要保障。 基于上述原理，派生出协调共赢和谐原则。该原则内容是：住宅装修工程施工人应当自觉认清和谐的 装修施工环境构建的必要性和重要性，积极改善施工现场的物质性工作环境，正确把握民事关系和行政关 系的区别及特点，坚持诚实信用原则，主动协调好自己与相关各方主体的关系，加强相互间的沟通、合作 或配合，有效化解相互间的误解、矛盾和冲突，努力建设和谐的装修施工环境，确保施工合同顺利履行， 实现相关各方主体的利益共同增进，切实提高社会各方对自己行为的满意度。 建立和谐的住宅装修施工环境，是工程项目实施过程控制的难点，也是工程项目合同管理的最高境界。 施工环境的好坏,，直接影响工程的顺利实施，是工程项目成败的关键。建立和谐的装修施工环境的工作 重点就是要把工程项目各种预期问题和矛盾的焦点控制在萌芽中。这对住宅业主、施工单位以及其他相关 方都具有非常重要的作用。 住宅装修工程施工单位应当在上述三个特色理论和三项特色原则的指导下，融会贯通与运用建设工程 施工合同管理的一般规则和道理，结合住宅装修工程施工合同管理的特点，努力做好施工合同管理的具体 工作。 4 住宅装修工程施工合同管理的目标与特点住宅装修工程施工合同管理的目标与特点 4.1 住宅装修工程施工合同管理的目标住宅装修工程施工合同管理的目标 在住宅装修工程项目建设过程中，各参建方进行合同管理的目标是不同的，他们站在各自的立场上， 为各自在本项目上的目标服务。但不管各单位的目标如何，所有参建方的合同管理都必须服从整个项目的 总目标，实现项目的总目标是实现参建各方目标的前提。站在项目的角度，住宅装修工程施工合同管理的 目标应该是每个关联合同的顺利履行和整个项目目标的实现。 （一）保证项目四大目标的实现，使整个工程在预定的投资、预定的工期范围内完成，达到预定的质 量标准，没有遗留安全隐患和发生安全生产事故，满足项目的使用和功能要求。 由于每个合同条款都是围绕项目总目标在本合同中的分解目标制定的，其中包括进度目标、质量目 标、合同价款及支付办法，以及双方的责权利关系等。一个项目建设过程中，有众多的工程合同，每个合 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 7 同都是实现项目总目标的一个分解目标，如果有一个合同目标不能实现，就会影响整个项目的目标，工程 合同管理就是保证项目总目标的顺利实现。 （二）具体到每个住宅装修工程合同，为实现该合同的分解目标，就要通过对单项合同进行管理，使 每个单项合同目标能够顺利实现。单项合同目标的实现，就是要合同双方能够积极按照合同的约定履行自 己的义务，同时也要在自己履行的前提下，防范对方违约。一个成功的合同管理，就是在合同结束时双方 都感到满意。比如，住宅业主对工程质量、对双方的合作感到满意；而承包商不但取得了预期利润，而且 赢得了信誉，建立了双方友好合作关系。 4.2 工程合同管理的特点工程合同管理的特点 工程合同管理不仅要懂得与合同有关的法律知识，还需要懂得工程技术、工程经济，特别是工程管理 方面的知识，而且工程合同管理有很强的实践性，也就是只懂得理论知识是远远不够的，还需要非常丰富 的实践经验，只有具备这些素质，才能管理好工程合同，这主要是工程合同管理的以下几个方面的特点所 决定的。 （一）合同管理的复杂性 工程合同是按建设程序展开的，规划设计合同先行，监理施工采购合同在后，工程合同呈现出串联、 并联和搭接的关系，工程合同管理也是随着项目的进展逐步展开的，因此工程合同复杂的界面决定了工程 合同管理的复杂性。 项目参建单位和协作单位多，通常涉及业主、勘察设计单位、监理单位、总包单位、分包单位、材料 设备供应单位等，各方面责任界限的划分、合同权力和义务的定义非常复杂，合同在时间上和空间上的衔 接和协调极为重要。合同管理必须协调和处理好各方面的关系，使相关的各合同和合同规定的各工作范围 和工作内容不相矛盾，使各合同在内容上、技术上、组织上、时间上协调一致，才能形成一个完整的周密 的有序的体系，以保证工程有秩序、按计划地实施。因此，复杂的合同关系，也决定了工程合同管理的复 杂性。 （二）合同管理的协作性 工程合同管理不是一个人的事，往往需要一个专门设立的合同管理班子来管理，从施工合同角度， 业主方和施工方所派驻的项目管理班子，某种程度上讲，都是工程合同的管理者，以业主为例，业主项目 管理管理班子中的每个部门，甚至是每个岗位、每个人的工作都与合同管理有关，如业主的招标部门是合 同的订立部门，工程管理部门是合同的履行部门等。 工程合同管理不仅需要专职的合同管理人员和部门，而且需要参与项目管理的其他各种人员或部门 都必须精通合同，熟悉合同管理工作。正是因为工程合同管理是通过项目管理班子内部各部门、全员的分 工协作、相互配合下进行的，因此合同管理过程中的相互沟通与协调显得尤为重要，体现出合同管理需各 部门、全员分工协作的协作性特点。 （三）合同管理的风险性 工程合同实施时间长，涉及面广，受外界环境如经济、社会、法律和自然条件等的影响大，这些因 素一般称之为工程风险，工程风险难以预测，难以控制，一旦发生往往会影响合同的正常履行，造成合同 延期和（或）经济损失。因此工程风险管理成为工程合同管理的重要内容。 由于建筑市场竞争激烈，承包商除依靠其他评标指标外，投标报价也是施工投标中能否中标的关键性 指标，因此导致施工合同价格偏低，同时业主也经常利用在建筑市场中的买方优势，提出一些苛刻的条件。 加之我国还处于市场经济的初级阶段，因此合同双方的信用风险也是工程合同管理的重要内容。 （四）合同管理的动态性 由于工程持续时间长，这使得相关的合同，特别是工程施工合同生命期长，工程价值量大，合同价格 高，由于合同履行过程中内外干扰事件多，合同变更频繁，合同管理必须按变化了的情况不断调整，这就 要求合同管理必须是动态的，必须加强合同控制工作。 由于工程施工工期长，合同内容复杂，涉及的关系也较多，因此，从工程合同管理角度讲，签订一份 好的工程施工合同显得更为重要，可以避免合同履行中的许多纠纷发生。2 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 8 4.3 住宅建筑装修施工合同管理的特点住宅建筑装修施工合同管理的特点 住宅建筑装修施工合同管理的特点是由工程项目的特点、环境和合同的性质、作用和地位所决定的。 (一)整幢住宅楼装修施工合同管理的周期较长 因为现代住宅建筑装饰装修工程面积较大、构造复杂、技术和质量标准高、周期长，施工合同管理不 仅包括施工阶段，而且包括招标投标阶段和保修阶段。所以，合同管理是一项长期的、循序渐进的工作。 (二)住宅建筑装修施工合同管理与经济效益、经营风险密切相关 在住宅建筑装修装饰工程实际中，由于工程价值量较大，合同价格较高，合同实施时间较长、涉及面 广，受相关的法律、法规、技术标准、社会和自然条件等的影响较大，合同管理水平的高低直接影响双方 当事人的经济效益。同时，住宅建筑装修工程涉及的细节事项很多，合同本身常常隐藏着许多难以预测 (或无法预测)的风险。 (三)装饰装修施工合同管理的变量多 在住宅建筑装饰装修工程的实施过程中内外干扰事件多且具有不可预见性，业主有时拿不定主意，导 致合同变更非常频繁。常常一个稍大的工程，合同实施中的变更就能有几十项甚至上百项。 (四)住宅装修施工合同管理是综合性的、全面的、高层次的管理工作 住宅建筑装修工程合同管理是业主(或监理工程师)、承包商项目管理的核心，在现代住宅建筑装修装 饰工程项目管理中已成为与项目的进度、质量、投资和信息等管理并列的一大管理职能，外有总控制和总 协调的作用，是一项综合性的、全面的、高层次的管理活动。 （五）住宅建筑装修施工合同管理需要结合应用装修美学和艺术理论 5 不同住宅装修工程特点分类概述不同住宅装修工程特点分类概述 5.1 新建商品住宅装修和旧住宅装修新建商品住宅装修和旧住宅装修 （一）新建住宅装修 在目前新建商品住宅中，可以简单地将商品房分为精装、粗装、毛胚三个等级。毛胚房降低了造价， 但提供的不是终端的产品，增加了业主方后期的工作量；粗装房一般包括墙顶面结构层上的一般面层，连 地漏、马桶等基本设施也需业主自购，所谓粗装，已经粗的近于“毛胚”化（部份地区粗装房包括厨卫的 墙地砖、吊顶，但由于质量原因，业主入驻时易造成二次拆改，造成浪费，现很多楼盘已取消此项） ；只 有精装商品房，才可以满足业主即时入住的要求，其缺点是不易考虑业主的个性化要求。但是，目前的精 装商品房，着眼于“装” ，而不是“精” ，在装修档次上是“经济适用型” 。 开发商在装修项目上的目的是 构筑靓点，而不是单纯地为获得利润。但是，这决定了精装商房项目上的特点。虽然不能全盘考虑业主的 个性要求，但在家居布置、设施购置上仍为业主留有余地。 施工过程中，须考虑业主的承受能力，统筹安排具体的施工工艺，使之适合当代家庭的实用特点同时 兼顾审美特点。因此设计上，材料选用经久耐用、中等价格的品种，风格上以简洁、大众化为主；施工上， 技术难度并不复杂，但对实用要求相对提高。 （二）旧住宅装修 房屋建成投入使用后，由于自然的和人为的种种原因，房屋将不断地遭受到损坏，房屋部件及设备的 完好程度将不断降低，原有的居住功能将逐渐丧失，就形成了旧住宅。在不进行维修的情况下，房屋的损 坏及功能降低是较快的，并一直进行下去，直到完全丧失使用价值；相反，若使用中若进行维修，房屋的 损坏就能及时得到修复，使用功能可得到相应的恢复。因此，旧住宅装修是非常有必要的。 旧住宅的装修设计标准，与新建住宅设计不完全相同。旧住宅设计受原有条件、人口、地理环境及城 市规划等多种因素制约，建筑设计标准应该有一定灵活性。就我国城镇住房困难户8090主要集中在 旧区的事实分析，旧住宅装修设计应该坚持“功能全而面积小”的原则。在结构设计方面，应考虑今后经 济发展，人民居住水平提高，这种“过渡型”可改为中大套的可能。 5.2 城市住宅装修和农村住宅装修城市住宅装修和农村住宅装修 （一）城市住宅装修 随着我国城市化建设的加快，城市的土地可谓寸土寸金，城市住宅形式向空间发展。住宅的空间大小 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 9 也不等,城市住宅对购房者来说最重要的就是经济适用, 首先应该考虑安全实用，舒适，有利于身心健康、 节约空间等因素,所以在装修上也偏向这类,如是年轻人还喜欢加入一些自己喜欢的元素，或美式风，或韩 式风，或田园风。 （二）农村住宅装修 近年来，伴随我国农民生活水平日益得到改善，城市居民的住宅装饰装修热潮也逐步波及到了农村。 从东部沿海到中、西部地区，从城市郊区到偏远乡镇，星罗棋布的装饰装修建材市场也都活跃起来。农村 住宅相对城市而言，空间上比较大，而在装修上相对比较随意，因个人喜好或经济能力不同，装修得或精 致或粗糙。 5.3 高等级装修和普通级装修高等级装修和普通级装修 （一）高等级装修 高等级的住宅，主要形式就是大众所向往的别墅。这类住宅是经济发展的必然产物，属于奢侈品。购 买这类住宅的消费者认为高档装修足可以体现自己不同于别人的身份、地位，而且自己能够充分地享受生 活。这类住宅最突出的特点就是特点:装修豪华；全配置,电器家具全有；绝对市中心地段,逛街、购物、 休闲、娱乐方便；高档物业,豪华大堂。 （二）普通级装修 普通级装修相对豪华装修就相对比较简单了，主要以经济实用为出发点，追求温馨、舒适，量力而行。 随着人们健身、环保意识的增强，对绿色食品、绿色家电及绿色建材的追求已成为 21 世纪的主导趋 向。新世纪家庭装饰从设计意念到选用材料及空间构成，将伴随着文化内涵、生活情趣、时代潮流的变化， 呈现向自然、简洁、环保与使用的趋势发展。 6 住宅装修工程施工合同管理问题分类概述住宅装修工程施工合同管理问题分类概述 住宅装修工程施工合同管理贯穿于合同的订立和履行的全过程。在实际工作中，从合同的订立、履行、 索赔到合同的监督、检查等方面存在许多问题，也因此引发许多纠纷。 目前，家装行业普遍存在不少引发纠纷增多的问题。以下对住宅装修工程施工合同管理问题和易发纠 纷做出分类概述。 6.1 合同当事人法律意识淡薄合同当事人法律意识淡薄 具体表现在： （一）合同语言不严谨或签订不规范而引发纠纷 中华人民共和国建筑法明确规定:“建筑工程的发包单位和承包单位应依法订立书面合同, 明确 双方的权利和义务” 。不少承、发包双方, 由于法律意识淡薄, 不按建设工程施工合同示范文本以及工程 项目和自身的具体情况逐条分析和认真订立, 待工程实施起来, 一旦涉及到经济利益, 由于施工合同中缺 少约束彼此行为的条款, 甲、乙双方各自为政, 最终导致工程纠纷的发生。尤其明显的是施工单位和施工 队之间的劳务分包合同, 建立起来简直是“优化”, 部分只有价格一览表, 更有甚者,就凭着某负责人的 口头承诺而匆匆开工, 最后导致各种纠纷。 （二）签订合同不严谨, 责权利不清, 条款不全而引发纠纷 装修项目工程合同个性差异大和履约时间长, 因此, 客观上要求合同条款细致严密, 尽可能做到面面 俱到。在实际工作中, 甲、乙双方由于缺乏施工合同管理的经验, 订立的合同约束条款不全、内容不明、 职责不清等现象经常发生。材料合同的交货时间、地点等要求, 对材料的定样验收, 分包合同的施工范围、 验收的标准; 施工对劳务分包的工艺要求, 加班、怠工等的赔偿和惩罚措施等等。这些双方的责权利一定 要写得清楚明白, 不会产生任何歧义。这样, 双方吃个定心丸, 管理施工和施工人员毫无顾忌的展开施工, 和谐的关系就建立起来了。 （三）忽视合同的严肃性, 违背等价有偿的原则和诚实信用原则而引发纠纷 装修施工自觉执行合同条款, 全面履行合同义务, 是合同当事人一切行为的最高准则。签订合同的甲、 乙双方, 经济法律地位是平等的, 没有主从关系。在实际工作中, 发包方往往容易忽视合同的严肃性, 违 苏州科技学院天平学院本科生毕业论文 10 背合同的等价有偿原则, 以自己的经济利益为中心, 随意违背合同条款。甲、乙双方的这些违约行为, 最 终导致工程经济纠纷的发生。部分施工单位在现在这种买方市场的迷惑下, 一味的对签订的合同视而不见, 对材料商、分包商、施工队的权利遏制。材料款延付和工资拖欠, 承诺的施工作业环境和福利措施迟迟不 到位, 对分包商的配合承诺付之脑后, 这些往往就是矛盾产生和激化的根本, 和谐的施工环境将在这样的 土壤里夭折。 6.2 缺乏健全的合同管理机构和管理制度缺乏健全的合同管理机构和管理制度 政府有关部门要对建设工程施工合同实施监督、检查等管理。施工单位、建设单位更要对施工合同进 行管理。有些地方的合同管理机构不健全, 对合同的审查、监督和检查不得力。作为施工单位在整个装修 项目中起着主导和实施的作用, 轻视