财务管理学生作品004绿城中国筹资之路与资本结构分析

,绿城中国筹资之路与资本结构分析,绿城中国,Youcanbrieflyaddoutlineofthisslidepageinthistextbox.,1.公司简介,5.经验、问题与建议,绿城中国,绿城中国控股有限公司是中国名列前茅的住业开发商之一，以优秀的房产品品质保持行业领先地位。2005年至2010年，公司连续六年被评定为中国房地产企业综合实力TOP10。,2009年财务报表分析,2009年财务报表分析,从图表看出，绿城的存货在这一年中大幅的增长，因为除了大批待售物业，绿城的土地储备也在膨胀。绿城2009年中期报告发现，截至2009年上半期，绿城拥有超过1900万平方米地上可售面积及持有物业面积的优质土地储备。,2009年财务报表分析,筹资之路,Youcanbrieflyaddoutlineofthisslidepageinthistextbox.,2006,2006年1月18日，境外合作资金，可转换债券尚未上市的绿城获得JP摩根以及StarkInvestment作为战略投资者入股2000万美元，同时发行1.3亿美元的可转换债券在新加坡证券交易所挂牌上市。2006年7月13日，公开上市绿城中国成功通过IPO在香港集资3.5亿美元。2006年11月，发行高息债券发行7年到期的约4亿美元的高息债券，融资规模超过其IPO时的26.7亿港元。,2007,2007年5月7日，配股绿城中国通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元配售1.415亿股，集资23.1亿港元。2007年5月15日，发行可转债绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元(约23.47亿港元)的可换股债券。2007年10月24日，银团贷款绿城中国宣布已签署8.5亿元人民币的银团贷款，内容为与4家银行签订为期39个月之银团贷款协议，筹得8.5亿元人民币发展上海董家渡项目。,2008至今,2009年04月16日，与工商银行达成一项信托融资计划绿城中国控股有限公司发布公告称，已与工商银行达成一项信托融资计划，初始信托资本最高为19.83亿元人民币，其中工商银行将至少担负其中85的资金金额。这笔信托融资将用于投资房地产项目2009年6月23日，授予员工认购股权再次发布公告,宣布授予包括绿城中国的附属公司、联营公司及共同控制实体的若干雇员将近4737万股购股权。按照每股11港元的价格,绿城中国将内部融资5.21亿港元,这也是绿城兑现降低负债比例之后,第一次非负债融资。0912月31日，与平安银行订立信托协议绿城中国发布公告称，于12月31日与平安信托订立协议，绿城通过向浙江报业项目公司注资3亿人民币方式，收购该项目公司75%直接股权。注资后，以2亿元将项目公司五成股权售予平安信托。待达成若干条件后，会透过若干银行向项目公司提供合计13亿元的委托贷款，并向平安信托转让委托贷款。出售完成后，绿城将实际控制项目公司五成股权，其余五成由平安信托持有。2010年1月27日，与中泰信托签订协议绿城又宣布，与中泰信托签订协议，成立以上海绿城项目公司为标的的信托。,筹资之路,权益资本的筹集：公开发行H股配股战略投资者入股,筹资方式,负债资本的筹集可换股债券银行贷款定向发行高息债,信托融资,筹资方式：信托,信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托的基本特征：委托人对受托人的信任。这是信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。信托关系中的三个当事人，以及受托人以自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产是信托的两个重要特征。信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。,信托融资主流运作模式1、债权投资，即信托贷款。信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是：信托公司向投资者发行资金信托募集资金，将信托资金以信托公司的名义贷给房地产企业，用于房地产项目的开发与经营；信托期满收回信托本金和信托收益，信托收益为贷款利息，同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。2、阶段性股权投资。这是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。3、受益权转让投资这是一种以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的。信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。除了以上三种主要的运作模式，还有债权与股权的组合融资、针对准购房者设计的消费信托等等多种形式。,资本结构分析,资产负债率（横向）,资本结构分析,从表中看出绿城的负债率比万科集团相应要高一些。,流动比（横向）,资本结构分析,（流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。）,速动比（横向）,资本结构分析,速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额100%,从该图可看出绿城集团的速动比率始终不及行业平均水平的高，即侧面说明绿城的短期偿债能力没有达不到行业的平均水平。,资产负债率（纵向）,资本结构分析,流动比（纵向）,资本结构分析,由图可知绿城从06年到09年的流动比率不断下降，可见流动资产与流动负债比例不断缩小，绿城的负债比率见涨，这与前面的资产负债比率走势相同。,速动比（纵向）,资本结构分析,速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）/流动负债总额100%,最低点,五经验问题和总结,存在问题,速动比偏低流动比高信托融资多资产负债率偏高,启示及建议,1.投资需求下的融资支持。顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开发不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。2.绿城信用能力良好，建议继续保持。长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了万科良好的信用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。3.将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之