细化功能设计财务分析(ppt 178)

SIAT/010929/SH-PR(2000GB),细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),项目进展情况回顾本项目工作已基本完成,实际完成工作,提出核心贸易区的初步功能定位并对其作测试分析分析国内外优秀案例，展开一系列头脑风暴与分析，确定核心贸易区布局设计及关键举措对所需的各项政府政策聚焦进行细化分析制定建筑规划设计招标书分析排序潜在投资者及合作伙伴提出商业模式，建立财务模型，对经济效益进行评估草拟招商引资营销方案及计划,核心贸易区的功能定位及详细布局设计,包括服务内容及设施数量帮助建筑规划设计所顺利开展详规设计及模型制作对潜在的投资者，合作伙伴及关键驻商进行分析排序，得出优先吸引的对象清单对不同商业模式的案例分析及阐述以及上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式及运作机制的分析建立财务模型并在不同层面展开财务分析分析总结国际汽车市场的成功经验拟定汽车城介绍文件初步拟定汽车城关键驻商招商引资文件范本,第一阶段：明确市场需求，制定价值定位,计划中工作,第二阶段：制定功能定位与布局，明确商业模式，评估经济效益,第三阶段：制定招商营销实施方案，并作初步沟通接触,实际完成工作,设计营销方案及计划与优先的投资者及合作伙伴作初步接触与沟通设计确定汽车城项目管理组织制定实施计划,形成针对不同关键驻商的招商文件及计划与第一批共23家潜在驻商进行了首次接触，与其中的13家进行了第二轮的讨论，明确其政策财务的需求为汽车城发展有限公司设计了组织架构及人员要求形成了具体实施计划,计划中工作,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下,人工湖,研发、管理、培训区,沪,宁,高,速,曹,安,路,吴,淞,江,顾,河,墨,玉,路,顾,河,城,区,干,道,浦,安,亭,泾,浦,蕴,藻,浜,认证检测中心,上海汽车工业技术中心,绿化,汽车第三方物流服务区,新镇公共活动中心,汽车城公园,消费者汽车贸易将主要沿墨玉路及城区干道展开工业用卡车将沿新开辟的辅路连接同三国道绕道行驶,安亭新镇区,经销商,会展中心（含博物馆）,经销商,经销商,二手车市场,商贸服务中心,体育馆中心,备用地,广场,都市服务中心,汽车体验园,品牌中心,品牌中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),模式一：汽车城公园,模式三：汽车第三方物流服务区,模式三：研发、管理、培训区,安亭新镇区,上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图将是如下,模式二：汽车贸易展示及办公区,新镇公共活动中心,体育馆中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区块内的功能定位和布局进行了细化分析,功能区块,1.汽车贸易展示区2.新镇公共活动中心（包括办公）3.研发管理培训区4.第三方物流区5.汽车城公园,根据不同模式的关键成功因素有哪些功能/设施是一般情况下成功所必需的？有哪些额外功能/设施是在安亭取得成功所必需的？,一般情况下成功所需要的项目数量*,18221761,按现有规划，上海国际汽车城要实现其远景目标及其功能，需要成功实施90100个项目,在安亭取得成功所需要的额外项目数量*,159620,总计,33312381,*有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数资料来源：麦肯锡分析,要回答的问题:,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土地,占用土地面积万平方米,汽车贸易、办公、展示区,新镇公共活动中心,汽车研发教育培训区,汽车第三方物流区,汽车城公园,未占用土地面积,75,12,59,7,458,67,核心贸易区总土地面积,238,用于园区内绿化、道路、广场及发展备用,资料来源:麦肯锡分析,220,项目总共占有土地面积,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),1.汽车贸易展示区的功能定位细化分析,为汽车消费者提供可选择的多种品牌为汽车消费者提供舒适的购车环境为汽车参展商提供足够大的展出场地,为汽车消费者提供购车一站式服务为汽车消费者提供一流的试驾体验让汽车消费者看车买车时感受到不同品牌的独特文化及其魅力让汽车爱好者随时能看到有独特内容的汽车展示，而不用去等汽车展,市场服务需求,经销商3S店汽车集中贸易市场（轻型客车、轻型卡车等）二手车市场会展中心,购车配套政府机构（车管所，工商，税务，养路费）购车配套非政府机构（银行，保险）汽车体验园品牌中心汽车博物馆,所对应的功能项目,1.11.21.31.4,1.51.61.71.81.9,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）占用土地面积，建筑面积,总建筑面积万平方米,经销商3S店*,汽车集中贸易市场*,二手车市场,会展中心,一般功能项目合计,汽车体验园*,品牌中心高档,品牌中心特种,汽车博物馆,总占地面积万平方米,151.20.8,13.50.7,18.02.4,18.05.5,16.0,80.50.3,20.20.1,32.73.2,总建筑面积将为36万平方米总占地面积将为59万平方米,数量单一占地面积（万平方米）单一建筑面积（万平方米）,12,0.7,2.4,5.5,21,3.2,2.4,0.2,10,36,0,18,3.5,8,8,38,3.2,4,0.4,8,59,6,所有功能项目合计,商贸服务中心*,13.23.2,*经销商3S店参照现有别克、奥迪及国外3S店*汽车集中贸易市场可以和二手车市场相结合*商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构*汽车体验园参照日本Motegi赛车场资料来源:文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续）就业人数，消费者人流，交易车辆数,675,1545,1400*,1400*,1200,11,100,120,830,210,340,数量每一项目就业人数,400,400,200,1,900,20,240,120,3,200,预计：,1,100,经销商3S店,汽车集中贸易市场,二手车市场,会展中心,一般功能项目合计,汽车体验园,品牌中心高档,品牌中心特种,汽车博物馆,所有功能项目合计,商贸服务中心*,20,*商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构*包括市场内经销人员资料来源:文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析,消费者人流15,000人/天年汽车贸易量80,000100,000辆,预计到2010年就业人数人,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区的详细布局平面图将是如下,经销商,经销商,经销商,经销商,经销商,广场,会展中心（包括博物馆）,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,品牌中心,广场,商贸中心,二手车市场（包括轻型客车卡车市场）,经销商,经销商,经销商,经销商,经销商,品牌中心,品牌中心,经销商,经销商,经销商,经销商,经销商,汽车体验园,曹,安,路,墨,玉,路,公,园,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),经销商,经销商,经销商,经销商,品牌中心,品牌中心,会展中心（包括博物馆）,二手车市场（包括轻型客车卡车市场）,商贸服务中心,汽车体验园,汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),2.新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析,为消费者（旅游者）及驻商提供全面的生活服务设施（住宿、餐饮、购物、娱乐）为消费者（旅游者）及驻商提供充分的基础服务设施保障（治安、消防、电信等）,对于有较高消费需求的消费者（旅游者）提供有针对性的高质量服务,市场服务需求,酒店（23星）快餐/中档餐饮设施/酒吧电影院大型商场便利店/药店超市警察局/消防站/电信局加油站写字楼,酒店（45星）高档餐饮设施高档专卖店高档娱乐城,所对应的功能项目,2.12.22.32.42.52.62.72.82.9,2.102.112.122.13,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）占用土地面积，建筑面积,总建筑面积万平方米,酒店*(23星),酒吧,电影院,大型商场*,一般功能项目合计,写字楼*,高档专卖店,总占地面积万平方米,100.0200.015,10.451.10,总建筑面积将为23万平方米总占地面积将为7万平方米,数量单一占地面积（万平方米）单一建筑面积（万平方米）,6.4,0.2,0.3,0.1,0.6,0.01,17,5.5,1.1,23,6,所有功能项目合计,警察局/消防站/电信局,*餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列资料来源:文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析,3,0.2,1,0.3,0.2,0.1,1,0.04,5,1,0.5,7,2.2,0.5,0.2,便利店/药店,加油站,酒店*(45星),高档娱乐城*,11.05.5,21.13.0,10.040.01,30.340.20,30.0250.020,10.53.0,10.150.3,50.050.04,20.53.2,0.1,超市,0.1,10.0800.075,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化分析（续）就业人数,600,2300,数量每一项目就业人数,75,100,15,150,1,600,600,100,30,3,900,预计到2010年就业人数人,10,600,3,170,515,1100,130,1010,1600,2800,110,350,35,1600,*酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心服务中心均配套餐饮设施（包括高档和中档），所以不再单列资料来源:文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析,酒店*(23星),酒吧,电影院,大型商场*,一般功能项目合计,写字楼*,高档专卖店,所有功能项目合计,警察局/消防站/电信局,便利店/药店,加油站,酒店*(45星),高档娱乐城*,20,超市,125,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局平面图将是如下,酒店23星,酒店23星,电影院,电信中心,广场,大酒店,大型商场,金桂新村,保留地,便利店,停车场,专卖店/便利店,停车场,加油站,专卖店,广场,娱乐城,写字楼,写字楼,专卖店,酒吧/咖啡,消防站,警察局,写字楼,写字楼,曹,安,路,墨,玉,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体图将是如下,金桂新村,大酒店,大型商场,娱乐城,酒店,酒吧/咖啡,写字楼,警察局,消防站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),3.研发管理培训区的功能定位细化分析,有高水准的技术服务支持有高标准的认证检测设施供研发机构共享,能够通过大学、职业培训机构等为研发机构提供人才和基础研究支持能够通过配置创新企业来促进技术进步及成果转化为研发机构提供配套生活设施,市场服务需求,认证测试中心上汽技术中心供应商研发中心独立研究开发商,大学汽车系职业培训中心/专科学校体育馆创新企业园,所对应的功能项目,3.13.23.33.4,3.53.63.73.8,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),研发管理培训区的功能定位细化分析（续）占用土地面积，建筑面积,总建筑面积万平方米,认证检测中心,供应商研发中心,独立研究开发商,一般功能项目合计,大学汽车系,职业培训中心/专科学校,体育馆,创新企业园,总占地面积万平方米,114.06.5,16.02.8,102.01.0,51.00.5,24.52.5,24.52.5,10.70.3,13.62.3,总建筑面积将为34万平方米总占地面积将为67万平方米,数量单一占地面积（万平方米）单一建筑面积（万平方米）,6.5,2.8,10,2.5,22,5,5,0.3,2.3,34,所有功能项目合计,资料来源:文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分析,14,6,20,5,45,9,9,0.7,3.6,67,上汽技术中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),研发管理培训区的功能定位细化分析（续）就业人数,150,数量每一项目就业人数,320,20,500,7,600,2,000*,*包括大学、专科院校在校学生资料来源:文献检索；大学及研发机构访谈；麦肯锡分析,2,000*,3,100,600,2,000,1150,1320,10200,5120,21,000*,21,000*,120,1500,认证检测中心,供应商研发中心,独立研究开发商,一般功能项目合计,大学汽车系,职业培训中心/专科学校,体育馆,创新企业园,所有功能项目合计,上汽技术中心,预计到2010年就业人数人,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),根据功能定位细化分析的结果，研发管理培训区的详细布局平面图将是如下,独立研究开发商,大学汽车系,专科学校,供应商研发中心,供应商研发中心,供应商研发中心,认证检测中心,上汽技术中心,创新企业园,住宅用地,住宅用地,大学汽车系,专科学校,独立研究开发商,独立研究开发商,独立研究开发商,独立研究开发商,体育馆,供应商研发中心,供应商研发中心,供应商研发中心,供应商研发中心,供应商研发中心,供应商研发中心,供应商研发中心,曹,安,路,路,公,园,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),研发管理培训区的详细布局立体图将是如下,供应商研发中心,供应商研发中心,供应商研发中心,创新企业园,独立研究开发商,大学汽车系,专科学校,体育馆,上汽技术中心,认证检测中心,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),4.第三方物流区的功能定位细化分析,为邻近的汽车整车厂提供进厂、出厂物流服务提供开展物流业务所需的配套设施,为汽车贸易区内的进口车贸易提供保税仓储服务能为安亭地区的大型物流企业提供运营中心支持,市场服务需求,进厂物流中心（零配件）出厂物流中心（整车）卡车停车场加油站,所对应的功能项目,4.14.24.34.4,保税仓库物流企业运营中心,4.54.6,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),第三方物流区的功能定位细化分析（续）占用土地面积，建筑面积,总建筑面积万平方米,总占地面积万平方米,11.50.5,22.01.2,16.02.0,10.5,总建筑面积将为5万平方米总占地面积将为12万平方米,数量单一占地面积（万平方米）单一建筑面积（万平方米）,2.2,2.0,0,0.4,5,所有功能项目合计,资料来源:文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析,4,6,0.5,0.04,12,保税仓库,进厂物流中心（零配件）,出厂物流中心（整车）,卡车停车场,0.01,0.2,物流企业运营中心,20.10.2,0.5,1.5,10.040.01,加油站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),第三方物流区的功能定位细化分析（续）就业人数,数量每一项目就业人数,375,150,2100,110,200,100,50,资料来源:文献检索；供应商访谈；麦肯锡分析,所有功能项目合计,保税仓库,进厂物流中心（零配件）,出厂物流中心（整车）,加油站,物流企业运营中心,250,110,15,卡车停车场,10,预计到2010年就业人数人,10,5,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),根据功能定位细化分析的结果，第三方物流区的详细布局平面图将是如下,卡车停车场,出厂物流中心,入厂物流中心,加油站,入厂物流中心,物流企业运营中心,保税仓库,曹,安,路,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),第三方物流区的详细布局立体图将是如下,保税仓库,卡车停车场,物流企业运营中心,入厂物流中心,出厂物流中心,加油站,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),5.汽车城公园的功能定位细化分析,有足够多的游玩内容有齐备的配套生活设施便利的交通条件,有世界一流的主题公园运营商设计管理为消费者提供别处无法比拟的游乐体验便利的大众交通设施(如轻轨等),市场服务需求,75万平方米的汽车城公园汽车城公园内配套餐饮、购物设施,所对应的功能项目,5.15.2,汽车公园主题（如未来世界、冒险乐园等）轻轨等交通设施,5.35.4,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),关键驻商的成功引入，对上海国际汽车城的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现,主要工作主要成果,制定招商引资方案及沟通文件,进行初步沟通，谈判并达成协议,列出上海国际汽车城各功能区潜在关键驻商对潜在关键驻商按一定的筛选标准进行综合分析综合分析结果进行优先排序综合分析结果获得的上海国际汽车城潜在关键驻商的优先顺序名单,根据每一潜在关键驻商的特点，明确上海国际汽车城价值定位制定有关上海汽车城的市场宣传和介绍文件制定针对每一特定潜在关键驻商的招商引资方案及沟通文件上海国际汽车城市场宣传介绍文件针对每一特定潜在关键驻商的招商引资文件,与部分潜在关键驻商的初步接洽，修改招商引资方案初稿谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商引资方案确定最终协议分阶段地引进各类驻商入驻上海国际汽车城,本项目工作范围,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资，首先应通过对潜在关键驻商在发展战略、关键技能、财务状况及沟通渠道等方面的分析，进行排序,关键分析内容,该驻商在中国的业务发展历史是怎样的？该驻商未来在中国的发展战略是什么？该驻商在同行竞争和市场中的地位如何？该驻商对中国汽车工业、上海汽车城发展影响如何？,分析原则,该驻商的品牌效应如何？该驻商的管理技能/水平如何？该驻商以往的开发、经营成功记录如何？,该驻商过去若干年的财务状况如何？对该驻商今后几年的财务状况预测是怎样的？,该驻商与上海市政府的关系如何？上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？,通过综合分析，对潜在关键驻商进行综合排序，并根据排序结果，制定招商引资方案，建立业务发展蓝图,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),汽车贸易、展示和办公区,根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标,品牌中心：大众品牌中心通用品牌中心丰田品牌中心宝马品牌中心戴姆勒克莱斯勒品牌中心汽车行业协会：中国汽车工业协会汽车博物馆：汽车与技术博物馆亨利福特博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆,国产汽车销售公司：上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）上海通用汽车公司（别克）一汽大众销售公司（捷达、奥迪）一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）广州本田有限公司（雅阁）神龙汽车有限公司（富康）天津汽车工业销售有限公司（夏利）上海大众汽车公司营销总部展览/会展公司TMN蒙哥马利展览集团法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团,汽车物流区,天地物流（TNT）安吉汽车物流有限公司,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),汽车研发管理培训区,根据分析，我们初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标（续）,汽车零配件供应商研发中心：德尔福研发中心延峰维世通研发中心江森研发中心法里奥研发中心Michelin研发中心Littlefuse工程中心汽车高等教育：清华大学汽车工程系同济大学汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院澳大利亚皇家墨尔本理工大学,独立汽车研发、测试机构：PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineeringAtlasWeathering服务中心英国汽车工业研发协会（MIRA）中国汽车研发机构：华晨集团汽车研发中心上海汽车工业集团研发中心,汽车城主题公园,迪斯尼Viacom,新镇公共活动中心,麦当劳嘉定小笼包子店华联超市,星巴克咖啡店假日酒店汽车旅馆,环球影城时代华纳,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：整车制造厂商品牌中心,世界主要著名汽车品牌,通用（Buick,Saab,Opel,Cadillac)福特（Lincoln,LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin)戴姆勒克莱斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)丰田（Lexus,Toyota)大众（Audi,Volkswagen,Lamborghini,Bently,Rolls-Royce)本田（Honda,Acura）日产/雷诺（Nissan,Renault）菲亚特（Fiat,Ferrari）标致/雪铁龙（Citroen,Peugeot）宝马（BMW）宝时捷（Porsche）,品牌是否对中国消费者/旅游者有很大吸引力？是否将中国作为其市场发展战略重点？是否有良好财务状况？,通用福特戴姆勒克莱斯勒丰田大众本田菲亚特保时捷宝马,上海国际汽车城是否与其有便捷的沟通渠道？或是否将上海作为其在中国业务发展的重点？,大众（Audi,Volkswagen,Jetta,Lamborghini,Bently,Rolls-Royce)通用（Buick,Saab,Opel,Cardillac)丰田（Lexus,Toyota)宝马（BMW）戴姆勒克莱斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge),第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,2,4,9,5,假定政策允许外资汽车代理商在汽车城内有汽车经销权,资料来源:Fortune500企业排名；公司财务年报；公司网页；麦肯锡分析,*,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：国产汽车制造厂商销售公司,国内主要整车制造厂商及销售公司,轿车上海大众销售公司一汽大众销售公司天津汽车工业销售有限公司长安汽车集团销售公司广州本田汽车公司神龙汽车有限公司上海通用汽车公司一汽贸易轿车销售有限公司哈尔滨哈飞汽车制造有限公司长安汽车集团销售公司昌河飞机工业集团销售公司面包车沈阳金杯客车制造有限公司跃进汽车集团贸易公司安徽江淮汽车集团公司客货两用车柳州五菱汽车公司长安汽车集团销售公司哈尔滨哈飞汽车制造有限公司,产品是否有竞争力和持续发展能力？企业的销售和财务状况如何?,上海大众销售公司一汽大众销售公司广州本田有限公司神龙汽车有限公司上海通用汽车公司一汽贸易轿车销售有限公司天津汽车工业销售有限公司哈尔滨哈飞汽车制造有限公司长安汽车集团销售公司沈阳金杯客车制造有限公司柳州五菱汽车公司,是否将上海作为其拓展市场的重要基地？或上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？,上海大众销售公司（桑塔纳、帕萨特）上海通用汽车公司（别克）一汽大众销售公司（捷达、奥迪）一汽贸易轿车销售有限公司（红旗）广州本田有限公司（雅阁）神龙汽车有限公司（富康）天津汽车工业销售有限公司（夏利）,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,是,第一步筛选,第二步筛选,是,否,4,11,7,6,否,第三阶段重点吸引,资料来源:中国汽车工业年鉴；公司年报；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：会展、展览公司,世界领先展览公司及汽车博物馆,REED展览公司联合新闻和媒体展览公司展览促销公司CES展览服务公司杜塞尔多夫展览公司法兰克福展览公司汉诺威科隆展览集团TMN蒙哥马利展览集团荷兰皇家展览集团,是否具有领先的管理水平？是否具有组办、经营与汽车行业相关展示/博览的经验？,TMN蒙哥马利展览集团汉诺威法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团,是否具有在中国开展业务的经验？是否把中国作为一个战略发展重点区域？是否在上海及周边地区还没有展览场地、设施？,TMN蒙哥马利展览集团法兰克福展览公司荷兰皇家展览集团,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,6,1,4,3,资料来源:公司网页；年度报告；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车博物馆,世界著名汽车博物馆,汽车与技术博物馆奔驰汽车博物馆宝马汽车博物馆保时捷汽车博物馆罗素比洋科汽车博物馆亨利福特博物馆彼得森汽车博物馆佛罗汽车博物馆国家汽车博物馆英国公路运输博物馆传统汽车中心黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆丰田汽车博物馆本田赛车园汽车博览馆日本法拉利艺术博物馆Abarth展览馆,是否具有领先的管理水平？是否在行业中具有卓越声誉？,汽车与技术博物馆奔驰汽车博物馆宝马汽车博物馆保时捷汽车博物馆亨利福特博物馆彼得森汽车博物馆国家汽车博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆丰田汽车博物馆本田赛车园汽车博览馆日本法拉利艺术博物馆Abarth展览馆,与汽车城中品牌中心内容没有重复？是否具有独特、有吸引力的汽车展示？,汽车与技术博物馆亨利福特博物馆英国公路运输博物馆黑恩斯汽车博物馆明星名车博物馆法国国家汽车博物馆Abarth展览馆,第一阶段重点吸引,是,第一步筛选,第二步筛选,是,否,否,3,8,15,7,第二阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,资料来源:麦肯锡分析；汽车博物馆协会；相关网页,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：行业协会,主要汽车相关行业协会,中国汽车工业协会中国交通协会中国汽车工程协会中国汽车企业家俱乐部中国物资流通协会中国汽车工业科技进步奖励基金会,是否与政府关系密切？是否对汽车工业的行业政策有很大影响力？,中国汽车工业协会中国汽车工程学会中国汽车企业家俱乐部中国交通协会中国物资流通协会中国汽车工业科技进步奖励基金会,是否对汽车城成为汽车工业中心影响很大？或上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？,中国汽车工业协会,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,5,6,1,资料来源:中国汽车工业年鉴；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车物流服务商,国内外主要汽车物流服务商,天地物流（TNT)安达美集物流（APL）安吉汽车物流有限公司Danzas-AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder综合物流UPS物流Schenker物流,是否将汽车物流作为其业务的重要组成部分？是否将拓展中国市场作为其发展战略的重要组成部分？是否有良好的财务状况？,天地物流(TNT)安吉汽车物流有限公司中外运(Sinotrans)美集物流（APL）安达EASRyder综合物流Exel,上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？或是否有在中国拓展业务的成功经验？,天地物流(TNT)安吉汽车物流有限公司,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,5,6,2,8,资料来源:麦肯锡分析；公司年报,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车供应商研发机构,主要汽车零配件供应商研发机构,一类供应商研发中心德尔福（Delphi）延峰维世通(Visteon)博世（Bosch）法里奥（Valeo）李尔（Lear）电装（Denso）江森（JohnsonControls）戴纳(Dana)其他供应商研发中心FreudenbergandNokIntermetCorp.WoodbridgeGroupStoneridgeInc.IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBridgestone/Fivestone国内汽车研发中心华晨集团汽车研发中心上海汽车技术中心泛亚汽车技术中心有限公司长春汽车研究所中国汽车技术研究中心机械部第九设计研究院东风汽车工程研究院天津汽车研究所重庆汽车研究所重型汽车技术发展中心丹东客车研究所跃进汽车技术中心第一汽车集团公司工艺研究所,是否在中国有较大规模业务？是否有高水平的研发人员和设备？是否具有较高R&D投入?,德尔福(Delphi)延峰维世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奥(Valeo)博世(Bosch)戴纳(Dana)电装(Denso)李尔(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone华晨上海汽车工业集团研发中心中国汽车技术研究中心,是否与上海大众有密切业务联系？供应商是否位于安亭或其周边地区？或是否将拓展在中国业务作为战略发展重点?,德尔福(Delphi)延峰维世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奥(Valeo)LittlefuseMichelin华晨上海汽车工业集团研发中心,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,15,9,8,17,上海国际汽车城在土地使用、税收、配套设施、研发环境等方面能提供比别的地区更为优越的条件,资料来源:公司财务年报；PWC报告；麦肯锡分析,*,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：独立汽车研发机构,主要汽车配件供应商和独立的汽车研发机构,独立汽车研发机构RicardoAVLTWRKarmannPininfarinaHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering,是否有高水平的研发实力和成功记录？是否在同业中具有领先的地位？是否有较大的研发投入？,独立汽车研发机构RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering独立汽车测试机构西南研究院内华达汽车测试中心密歇根测试中心ALTASWEATHER-ING服务中心英国汽车工业研究协会（MIRA）,是否将中国作为其战略发展重点地区之一？或是否有在中国开展业务经验？或是否在世界不同地区都有业务？,独立汽车研发机构PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering独立汽车测试机构ALTASWEATHER-ING服务中心英国汽车工业研究协会（MIRA）,独立汽车测试机构内华达汽车测试中心（NATC）西南研究院英国汽车工业研究协会（MIRA）Qualtest密歇根测试中心ACT测试实验室ALTASWEATHER-ING服务中心,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,8,16,6,10,*,资料来源:公司网页；PWC公司报告；麦肯锡分析,上海国际汽车城在土地使用、税收、配套设施、研发环境等方面能提供比别的地区更为优越的条件,*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车高等教育,国内外主要汽车大学,清华大学汽车工程系交通大学汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院同济大学汽车学院上海工程技术大学汽车学院北京理工大学车辆与交通学院湖北汽车工业学院江苏理工大学汽车与交通工程学院河北工业大学车辆工程系长春汽车工业高等专科学校武汉汽车工业大学华南理工大学交通学院汽车工程系四川工业学院汽车与交通工程系美国/密歇根大学（汽车交通研究学院）美国威斯康星大学（汽车工业研究中心）英国卡迪夫大学（汽车工业研究中心）美国麻省理工学院（国际汽车系）德国RWTH-AACHEN（汽车工程学院）艾佛瑞大学（国际汽车工业和员工研究项目）澳大利亚皇家墨尔本理工大学（RMIT机械和制造工程）Monash大学（机械工程学）日本东京大学国立台北科技大学国立屏东科技大学,与汽车相关科系是否有强大的教学和科研队伍？是否有卓越的学校声誉?,清华大学汽车工程系同济大学汽车学院交大汽车工程系吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院英国卡迪夫大学美国威斯康星大学美国麻省理工学院德国RWTH-AACHEN澳大利亚皇家墨尔本理工大学（RMIT机械和制造工程）,上海国际汽车城与其是否有便捷的沟通渠道？或是否有在上海建立或扩展汽车教学、科研基地的迫切要求？或是否有在中国办学的经验？,清华大学汽车工程系同济大学汽车学院吉林工业大学汽车工程学院美国密歇根大学汽车研究学院澳大利亚皇家墨尔本理工大学,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,14,5,5,10,资料来源:中国汽车工业年鉴；学校网页；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),招商引资筛选及优先综合排序详述：汽车城主题公园经营商,世界领先主题公园经营商,主题公园迪斯尼（迪斯尼乐园）Viacom（派拉蒙电影主题公园）环球影城（环球影城）香港赛马会（海洋公园）AnheuserBusch（海洋世界）Accor（Asterix主题公园）ZDF（ZDF电视主题公园）游乐场时代华纳（SixFlags游乐场）日本三井不动产（室内滑雪场）Lotte（娱乐公司）Lego（Legoland儿童乐园）日本本田赛车主题公园,品牌是否有全球范围的知名度与号召力？是否有在中国开展业务的成功记录？是否具有开发、建设、管理主题公园的成功记录？,迪斯尼Viacom环球影城香港赛马会AnheuserBusch时代华纳,是否有相关湖区、水景开发管理经验？或是否将中国作为业务发展战略重点地区？,迪斯尼Viacom环球影城时代华纳,第二阶段重点吸引,第一阶段重点吸引,第三阶段重点吸引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,6,2,4,6,资料来源:公司年报；网址；麦肯锡分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),制定潜在关键驻商招商文件的第一步：描述上海国际汽车城的宏观发展目标,*包括零配件生产资料来源:中国汽车年鉴2000；中国汽车统计2001；麦肯锡分析,中国汽车工业具有巨大的增长潜力上海国际汽车城将成为中国汽车产业文化新的重要中心,2000,2005,2010,销售额十亿元（百分比）,220,380,560,2000,2005,2010,客车,卡车,轿车,销售量百万辆（百分比）,29,44,57,37,31,24,19,25,34%,2.10,3.90,5.80,CAGR=13%,CAGR=9%,CAGR=12%,CAGR=8%,上海国际汽车城,汽车贸易,汽车交易总额120200亿元，贡献GDP915亿元,汽车研发,吸引510家汽车整车制造商、一类供应商的研发中心及国际领先的独立研发机构入驻,汽车旅游,创造收入2535亿元，贡献GDP711亿元吸引人流600700万左右,汽车物流,第三方物流创造收入1530亿元，贡献GDP818亿元,汽车制造,上海大众创造产值400550亿元*,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),制定潜在关键驻商招商文件第二步：阐述汽车城对潜在驻商的价值定位,关建驻商的价值,充足的资金具有世界领先水平的技能卓越的品牌众多的就业机会强大的社区发展动力,上海国际汽车城的价值,优越的市场环境低廉的运营成本完善的服务和配套设施集中的汽车工业和汽车消费信息政府的优惠政策聚焦支持良好的生活环境,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),制定潜在关键驻商招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图,资料来源:访谈；文献检索；麦肯锡分析,销售收入百万元,净利润百万元,现金流百万元,-20,投资资本回报率%,02,03,04,05,06,02,03,04,05,06,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判,时间,主要工作决策者辅助人员,依据所确定的潜在关键驻商的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人进行初步联系和接触阐述国际汽车城对于目标关建驻商的价值定位听取关键驻商的要求和条件汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人,根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序调整和细化必要的政府政策确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员汽车城发展公司总经理发展公司招商引资业务负责人,与目标驻商进行协商、会谈明确双方的责任和义务确定具体的财务安排条款制定项目的具体时间安排汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人,根据会谈情况修改、调整招商引资方案和文件进行新一轮谈判制定合作意向书汽车城发展公司总经理或总经理指定谈判人员招商引资业务负责人,就关键驻商入驻汽车城的方式、条件、利益分配等达成具体协议由相关律师、会计师、公证人等对正式文件进行审议签署正式文件汽车城发展公司总经理重大项目由发展公司董事会决策有关律师、会计师、公证人招商引资业务负责人,34周,数周数月,14周,1周,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),今天汇报内容,上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),上海国际汽车城商业模式及财务分析是在三个不同层次展开的,分析层次,上海国际汽车城总体投入产出分析,发展有限公司的商业模式及财务分析,针对具体潜在驻商的财务分析,分析内容,上海国际汽车城核心贸易区的总销售收入核心贸易区的总投资额各个功能区的具体投资额,上海国际汽车城发展有限公司可能的商业模式不同商业模式有形及无形回报的评估发展有限公司组合商业模式的财务及运作机制分析,具体潜在驻商在不同土地成本和税率情景下的收入、成本、净利润和现金流分析具体潜在驻商在不同土地成本和税率情景下的投资资本回报率分析具体潜在驻商在不同土地成本下的投资额分析,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),到2010年，上海国际汽车城核心贸易区的总销售收入预计将达到140-200亿元人民币,销售收入人民币亿元，百分比,目前安亭地区,2006,2010,汽车贸易展示区,新镇公共活动中心,研发管理培训区*,第三方物流园区,主题公园,*销售收入来自于第三方对外服务，不包括对内部分资料来源:访谈；文献检索；麦肯锡分析,1520,80120,140200,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),到2010年，核心贸易区的总投资额预计将达到近140亿元人民币,投资额人民币亿元,总投资,汽车城公园,第三方物流区,研发管理培训区,新镇公共活动中心,汽车贸易展示区,基础设施（轻轨）,可能的资金来源政府企业,100%0%,资料来源:访谈；文献检索；麦肯锡分析,20,19,12,49,35,15%85%,95%,15%85%,137,2,5%95%,65%35%,SIAT/010929/SH-PR(2000GB),1.汽车贸易展示区的具体投资额,百万元人民币,汽车体验园,品牌中心高档,商贸服务中心,汽车博物馆,二手车市场,经销商3S店,数量单一投资额（包括土地）可能的资金来源,1520企业,50,300,会展中心,品牌中心特种,总投资,140企业,1820企业,1175企业,150企业,815企业,210企业,3100政府/私人投资,资料来源:访谈；文献检索；麦肯锡分析,40,175,120,20,300,汽车集中交易市场,1100企业,100,8