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中国养老地产兴起与发展研究王天缘摘要: 中国老龄化加剧，催生养老地产新市场，房价严厉调控持续，个性、品质成转型要点，房地产开发企业必须要对自身的、现在拥有的和企业准备未来要打造的产品加以梳理。与“住”紧密相关的养老地产作为最吸引的“大蛋糕”正吸引着越来越多的投资目光。因此有必要对中国养老地产的兴起和发展相关问题进行基本、系统的研究。关键词：转型背景；发展现状；规避风险；发展重点 1、中国养老地产的兴起 1.1、何谓养老地产7养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。参考文献：1李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策房地产开发.上海房地，201011.2、养老地产与住宅、商业等常规地产的区别 随着养老地产市场需求的加快，中国房地产行业竞争变化也随之加快，因此房地产开发企业必须根据中国房地产市场将有住宅、商业等常规领域的广度向更为细分和专业化的市场全面转变趋势以及消费者不断追求多样化、个性化这一需求建立新的业务、服务、产品模式，把竞争的焦点转向于生产出针对性更强、品质更优的产品。而要稳稳扎根与养老地产领域里，首先要弄清楚养老地产与住宅、商业等常规地产的区别。养老地产区别于其他地产主要有三点：1、 要提供各种满足老人需求的服务；2、 要附和老人居住和生活的需求和特点；3、 要运营和管理养老配套设施；1.3、市场化投资的养老地产的商业模式特征一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：1、 土地获取方式：出让；2、 房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营； 第二种，居住权不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院3、 营销模式：会员制案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。4、 服务模式：24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商；5、 会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力；6、 资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员卡增值，达到多赢的格局；7、 区域选址 养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经济实力和人口增容政策是否具备，当地的消费水平是否能与之相匹配。2王忠.创新商业模式，进军养老地产.城市开发，201121.4、中国养老地产兴起的背景 按照世界卫生组织的标准，当某国家或地区60岁及以上的老人超过总人口数的10%时，就步入了老龄化社会。相关数据显示，截至2009年年底，中国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿人，占总人口数的12.79%，预计到2020年将占到总人口的30%。这些老龄化压力（人口快速老龄化、老龄人口高龄化、老年人家庭空巢化、部分老人失能化）都催生了相应的需求老龄化社会必须正视并解决老年住宅、老龄产业尤其是养老地产领域的供给与需求之间存在着巨大的缺口，亟待补足、普通住宅无法满足老年人群的特殊需求，适合住宅供需缺口亟待弥补。但现阶段，中国养老地产和养老服务的发展还相对滞后。养老地产不是噱头，现在是一个非常迫切的一个市场的需求。而我国政府从2009年就开始加大了对养老产业的投入力度，比如政府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究、对涉及养老地产开发所关联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及服务行业标准征求意见；这些在政策上的利好消息以及在房价严厉调控背景下在近几年催生了中国养老地产的兴起，典型的养老地产企业有远洋地产、亲和源、北京怡海花园、北京太阳城。此外今后中国房地产市场价格理性回归、客户群体进一步细分、传统房地产未来刚性需求减弱这些因素的影响都使得中国养老地产的兴起与发展正成为未来中国房地产市场相当长的一段时间的趋势。2、中国养老地产的发展2.1、中国养老地产的发展要与中国家文化相联系 注重在市场化投资背景下养老地产的一般发展规律然后提出中国要发展养老地产的建议同时，应该更加注重到影响中国养老地产发展的一个特殊要素那就是中国的家文化。美国人与中国人对房子的价值观念不同，美国文化是以个人主义为核心。所以美国人对房子的态度，就是从个人出发的，个人怎么舒服怎么办，这种生活态度，大大促进了租房市场，也就是“公寓市场”的发展。但中国就大不同，中国文化是以家庭为中心进行的，每个人奋斗的动力，很大程度是为了加重的父母，为了在朋友圈中体现荣耀，这样一来，家庭在中国人（特别在有恋家情怀的广东）的心目中有着不可替代的位置，或者可以说，中国老人更加需要一种家庭式的温暖来去度过晚年。所以房地产开发企业在进军养老地产的时候应该注意到除了设计出适合老年人居住的房子外，还应当注意园林、老年人活动场所、聚餐场地、优化老人生活的场所等的建设，营造出一种既有人文关怀又有个性的邻里环境，建立一套集房地产、旅游娱乐、咨询服务、家庭服务、文化教育、医疗保障一体的养老服务体系。总的来说从我国家庭伦理理念的实际出发, 房地产企业还应该大力发展新型合居型住宅, 即鼓励子女和老人同住或毗邻居住, 完善老少居型住宅。这种居住模式将会受到更多城市居民家庭尤其是独生子女家庭的欢迎。根据我国国情, 老少居户型模式可以采用连体型、同楼居、同区居等多样化的设计, 其中老年人的起居空间经专业设计改造, 配备有隔音墙壁、防滑地板、急救报警设备、定期体检和医护保健等服务设施等; 而年轻人的起居室则充分按照年轻人的要求和品位规划布局, 以符合普通住宅的规格标准。3于宁.我国养老地产发展研究：世博效应及启示.上海经济研究，201032.2、当前中国养老地产的发展重心高端的单体养老机构模式的养老地产中国养老地产的发展需要与中国经济的发展相联系，即便某些城市的老年化比较明显，但如果没有经济的保障的话，从某种程度而言，不可能会想到买房子来养老度过最后的年华。国内的老年人中低收入的比例相对较高，无法承担起高昂的养老费用，因此良好的养老机构针对的客户群体只能是少数收入较高的群体，纵观中国各省市经济发展状况，中国养老地产的兴起与发展主要集中于长江三角洲、珠江三角洲等一线城市（以北京、上海、广东深圳较为明显），所以房地产开发企业应当注意在进军中国养老地产市场的时候目标市场应该在大城市，应发展高端的单体养老机构模式的养老地产。中国目前养老社区的运营模式主要分为三种：单体养老机构、养老服务嵌入式住宅校区、综合型的养老社区。所谓高端的单体养老机构模式的养老地产，是指不进行房地产项目开发，有别于 “嵌入式住宅小区”和“综合养老社区”，将整个项目交给专业的养老机构进行运营管理，并且将目标客户主要集中于成功家庭的一种发展模式。其客户主要是：政府和国有企事业单位退休官员、企业主、退休的企事业高管、大学教师、工程师、富裕家庭、华侨、海归的父母，跨国企业外籍主管人员的父母，现职党政军官员的父母等，此类有购买力的人口约占总比例的20%左右。因此今后一段时间，中国养老地产的发展发展重心应该是高端的单体养老机构模式的养老地产，而房地产开发企业应该根据这形势与自身企业相结合建立起自己的品牌优势，抢占中国养老地产市场的制高点。2.3、借鉴外国养老地产发展经验，结合自身特地发展中国养老地产 西方国家长期重视养老地产的发展, 其在兴建老年住宅方面的成熟理念、经验做法和体现出的人文关怀, 都值得我们学习和借鉴。(一)政府扶持、立法保障市场经济是法制经济, 政府对经济的调节要以法律法规为依据, 为促进老年人住宅的发展, 同样需要法律的保障。许多发达国家都有促进老年人住宅发展的法律, 通过颁布专门的法律法规对老年住宅的规划、设计、建造等予以法律约束, 使老年人的居住权益得到更好的保证。美国老年住宅的建设在质量和数量上都超过其他国家, 除了良好的市场运作之外, 政府会在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠政策, 重视吸引私人企业投资经营。 (二)科技介入、人文关怀科技元素在应对老龄化社会挑战的过程中将扮演越来越重要的角色、发挥必不可少的作用, 一些发达国家和地区已在科技安老的道路上进行着有益的探索和尝试。以德国为例, 其智能住宅可以使老年人生活得更有尊严。在适老住宅的发展过程中, 科技的介入不仅能够为老人提供更专业、更细化的服务, 满足老年照料的不同需求; 而且能够显著提高老年照料的效率, 缓解整个社会劳动力(尤其是老年照料人力资源)的不足, 从而以技术手段实现对老年群体的人文关怀。4于宁.我国养老地产发展研究：世博效应及启示.上海经济研究，20104 此外推广反向抵押贷款、鼓励养老功能，建立老少同住的新型住宅体系等这些措施都值得我们借鉴，但是要注意的是不能盲目照搬，避免陷入经验主义，要深入了解中国国情，两者相结合地发展中国特色养老地产。比如在借鉴国际社会反向抵押贷款的经验, 可以发现, 这类贷款虽有旧房资产作为抵押, 但仍然使银行等金融机构面临信贷风险。例如, 抵押资产的变化、利率的不稳定、房屋的维修不当等种种因素,都可能成为反向抵押贷款的风险诱因。所以, 我国养老地产开发中运用反向抵押贷款必须结合商业保险进行, 由保险公司来经营各方, 尤其是老年人自己无力承担的风险。5于宁.我国养老地产发展研究：世博效应及启示.上海经济研究，20105 借鉴国外经验，结合本国国情，对中国养老地产发展过程中的风险进行评估，才能使得中国养老地产健康稳定的发展。 2.4、中国养老地产的发展应避免与地方土地财政产生关系土地财政，从收入来源看，主要包含两大类：一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税，等等。目前，地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，有些地方这两项税收甚至占地方总税收收入的百分之三四十。二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出让金，出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。以上两部分收入有内在的联系：政府出让土地，获得非税收收入出让金，企业特别是房地产企业得到土地搞开发，又可增加政府的税收房地产税和建筑税。从理论上看，土地出让金是若干年期的土地使用权价格，实际上是政府向企业一次性收取若干年的地租。而地租是对企业当年利润的扣除，属于社会一次分配范畴。对企业而言，一次集中交纳若干年地租，意味着预支未来利润，属于负债经营。现实生活中，很多企业是靠银行贷款支付土地出让金，负债的性质一目了然。即使是用自有资金来支付，本质上仍然是负债。企业如果经营得好，有稳定的盈利，可以逐步清偿这笔负债；如果经营不好或者破产了，就不能清偿。如企业再生产因此中断，最终则会转化为银行的坏账，成为整个社会的问题。按有关制度规定，企业可以把剩余年期的土地使用权转让出去，使负债得以清偿，甚至可以从中获利。但是，这不过是负债在企业之间的转移。土地使用权转移的结果是，负债的规模还可能被放大。通过对地方土地财政的分析我们可以看到，在过去几十年里中国房地产得以发展与土地财政有着直接的关系，但是却一直存在一个问题现行的土地制度所具有的二元性导致了房地产市场静态的二元性，地方政府在对土地进行干预的过程中更加分化，已经成为了阻碍房地产行业利润和满足产业市场需求的一个障碍。此外房地产开发企业在发展中国房地产市场过程中必然受制于地方政府，而且在巨大负债的压力上必然会局限于如何快速回笼资金以及实现短期利润最大化而不顾中国房地产行业的长远利益，这不利于中国房地产市场长远