房地产开发企业涉及的税费介绍

房地产开发企业涉及的税费介绍一、简介房地产开发企业主要涉及的税费有12种，分别为：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、河道工程修建维护管理费、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税。增值税、车船使用税、残疾人就业保障金未作考虑。二、各项税费介绍1、营业税依据中华人民共和国营业税暂行条例（以下简称：营业税条例）规定：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照营业税条例缴纳营业税。房地产开发企业应当依据销售不动产收取的全部价款和价外费用为营业额适用税率为5%计算缴纳营业税（依据财税200316号文件第二十条之规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额）房地产开发企业销售不动产业务的营业税纳税地点为不动产所在地（其余营业税纳税地点参见营业税条例及其实施细则，需说明的是纳税人提供建筑业劳务的营业税纳税地点为劳务发生地，因此房地产企业在接受施工单位提供的建安工程发票时需要加以甄别，以规避风险）；2、城市维护建设税依据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例规定：凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据，税率分为7%、5%、1%三档，根据纳税人所在地区适用税率计算缴纳。3、教育费附加依据征收教育费附加的暂行规定（国发198650号）及国务院关于修改征收教育费附加的暂行规定的决定（中华人民共和国国务院令第448号）等文件规定凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都应缴纳教育费附加，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据，费率为3%.4、地方教育费附加依据财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综201098号）文件规定地方教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳消费税、增值税、营业税税额的2%，房地产开发企业一般以缴纳的营业税为计税依据。5、河道工程修建维护管理费依据中华人民共和国防洪法及中华人民共和国河道管理条例等文件规定：河道主管机关可以向受益的工商企业等单位和农户收取河道工程修建维护管理费，其标准应当根据工程修建和维护管理费用确定。收费的具体标准和计收办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。目前青岛地区房地产开发企业的河道工程修建维护管理费的征收标准为企业当年销售收入或营业收入的1各地征收标准不一，以当地主管部门规定为准。6、土地增值税依据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国发 1993 138 号）规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税计算增值额的扣除项目包括： （1）、取得土地使用权所支付的金额； （2）、开发土地的成本、费用； （3）、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）、与转让房地产有关的税金； （5）、财政部规定的其他扣除项目。（6）、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20的扣除。说明：开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本的金额之和的10以内计算扣除。 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。根据青岛市地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告（2011年第1号）文件规定：（1）、 对开发建设并销售经济适用住房、廉租住房等保障性住房，仍不预征土地增值税。（2）、 对开发建设并销售政府限价商品住房，土地增值税预征率为1%。（3）、 对开发建设并销售普通住房，土地增值税预征率由现行的1%调至2%。 （4）、 对开发建设并销售非普通住房（含别墅）和非住房（包括商业用房、写字楼等），土地增值税预征率由现行的2%调至3%。（5）、 普通住房按市政府确定的标准执行。房地产企业开发建设不同类型的房地产要按规定分别核算，依不同的预征率申报预缴土地增值税；未分别核算的，从高预征土地增值税。预征比例各地标准不一，具体以当地税务主管部门公布的规定为准。7、企业所得税依据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（2009）31号）及关于转发国家税务总局关于印发的通知的通知（青国税发（2009）84号）等文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，扣除企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税计算当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。青岛市关于计税毛利率的规定（1）济适用房、危改房不得低于3%。（2）府限价商品住房不得低于5%。（3）墅不得低于30%。（4）他开发产品不得低于20%。各地计税毛利率不一，具体以当地税务主管部门公布的规定为准。8、房产税根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）文件规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税2010121号）文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。房地产开发企业的自由办公场所、自建的售楼处、样板房可能涉及缴纳房产税。9、城镇土地使用税根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17号发布）的规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，土地使用税按照当地主管部门公布的土地级别及单位税额计算缴纳。参考文件：财税2006186号、财税2008152号、财税200824号、财税2009128号等10、契税根据中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。契税按照其计税依据（参见条例）3%5%税率计算缴纳。青岛市财政局 青岛市国税局 青岛市地税局关于调整我市房地产税收政策有关问题的通知（青财源20102号）文件规定，青岛市将基础设施建设配套费计入土地出让计税契税税额，于缴纳受让土地使用权契税时一并预征。征收方法及比例各地不一，具体以当地主管部门公布的规定为准。11、印花税根据中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义