房地产开发与经营复习内容

1、 房地产开发的特征：1.全面系统性。2.广泛联系性。3.风险与效益并存。4.地域性2、 房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。3、 房地产经营的分类：1.地产经营2.房产经营3.服务经营.4.房地产综合开发经营4、 房地产开发的主要工作阶段：1.投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3.可行性研究阶段4.前期准备阶段5.实施阶段6.销售阶段5、 房地产产品流通环节的经营:1.房屋销售2.房屋租赁3.房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。6、 市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。7、 价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。8、 房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2.有两个以上可供选择比较的方案3.有评价方案优劣的标准4.有真实地反映客观实际的信息9、 开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2.经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、 房地产开发与经营决策的类型：1.确定型决策2.风险型决策：风险型决策也称随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。11、 期望值法：期望值法也叫期望收益值法，是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。12、 净现值期望值法：某方案现金流入减现金流出现值13、 最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、 不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。15、 房地产开发与经营决策的程序：1.发现问题2.确定目标：1.针对性2.明确性3.层次性4.可行性3.拟定方案4.分析评价5.选择方案6.实施追踪方案16、 房地产企业的概念：房地产企业是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。17、 房地产企业的性质：房地产企业的一般属性1.经营目的2.与政府的关系3.与员工的关系4.与其他房地产企业的关系5房地产企业的特殊属性：1.知识密集型企业2.资金密集型企业3.业务运作具备商业企业的特征4.业务内容体现服务行业的特色5.经营方式具有租赁企业的特点18、 房地产企业的分类：1房地产开发公司2.地产开发公司3.住宅建设公司4.房屋拆迁公司5.房产经营公司6.地产经营公司7.房产信托公司8.房地产顾问公司9.房地产评估公司10.房地产经营管理公司11.房屋修建公司12.物业管理公司13.室内装饰公司.14.景观开发公司19、 根据房地产企业经营特点进行分类：1.房地产专营企业2.房地产兼营企业3.房地产项目型企业20、 房地产企业组建的条件：注册资本达100万以上，有4名义上持有资格证书的房地产专业、建设工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。21、 房地产企业的资质:我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级22、 房地产企业人事分类：1.经济管理类2.专业类3.工程技术类23、 *房地产企业人员构成：注册建造师2.工程师3.财务人员4.营销策划人员5.项目拓展及发展人员6.法律顾问24、 房地产企业组织的一般原则：1.目标同一性原则2.分工协作原则3.统一指挥原则4.权责一致原则5.机构精简原则6.有效管理幅度原则7.授权原则8.均衡性原则9.弹性原则25、 房地产企业组织结构设计：房地产企业组织的结构设计应该考虑房地产企业核心业务的特点。26、 房地产企业经营目标制定的原则：1.可行性原则2.可量化原则3.一致性原则4.弹性原则27、 房地产企业经营目标的内容：1.成长性目标2.盈利性目标3.竞争性目标28、 房地产企业经营决策的概念：房地产企业经营决策是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。29、 房地产企业经营决策的特点：1.目标性2.灵活性3.选择性4.可行性30、 房地产企业经营决策的影响因素：1.环境2.决策者对风险的态度3.思维定势4.时间31、 房地产开发与经营环境的含义：对房地产开发与经营活动而言，环境就是指以房地产开发经营行为为中心，并作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。房地产开发与经营环境，就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。32、 三观：分析角度不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观、中观、微观。33、 宏观：宏观环境是指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制药房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。34、 中观：中观环境是指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。35、 微观：微观环境是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。36、 房地产开发与经营环境的特点：1.关联性2.可变性3.相对性4.层次性37、 房地产开发与经营环境分析的原则：1.客观性原则2.全面性原则3.比较性原则4.预测性原则38、 道氏评估法：投资风险分为两类：1.竞争风险2.环境风险39、 SWOT分析法：又称十字图表型分析法，S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，Q和T分别代表企业外部环境的机会和威胁。40、 投资类型的选择：1.土地投资2.住宅投资3.商业设施4.写字楼41、 房地产开发与经营风险分析：1.政治风险：房地产开发与经营的政治风险，是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营活动带来损失的可能性。2.经济风险：房地产开发与经营的经济风险指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。3.金融风险：房地产开发与经营的金融风险是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险42、 土地使用权出让的基本原则：1.国家主权神圣不可侵犯2.平等、自愿、有偿3.所有权与使用权分离4.合理利用土地43、 土地使用权出让年限，方式：国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定，居住用地70年，工业用地50年，教育科技，文化，卫生，体育用地50年，商业，旅游，娱乐用地40年,综合其他用地50年。44、 土地使用权出让程序：1.发布招标公告或通知，招标分为公开招标和邀请招标，公开招标是一种指一定范围内无限制竞争性招标，邀请招标是一种有限性招标。2.领取招标文件3.投标，投标人4.开标，评标和定标5.签订合同6.登记领主45、 拍卖出让土地使用权程序：1.发布拍卖公告2.领取拍卖文件3.举行拍卖活动4.签订合同5.登记领证6.挂牌出让土地使用权程序：1.发布挂牌公告2.竞买人提出申请3.竞买4.文件移交5.签订合同6.登记领证46、 土地使用权行政划拨是指经县级以上人民政府依法批准，指土地使用者缴纳补偿，安置等费用，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。47、 土地使用权行政划拨的主要特征：1.没有明确的使用年限2.无须支付土地使用权出让金3.不能随意转让，出租和抵押。48、 房地产开发用地的征用拆迁：征地是指国家征用农村集体所有的土地，在改变土地集体所有为国家所有的基础上，再改变土地使用的方式；拆迁是指国家按照有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，对城镇土地上的建筑物及附着物进行拆迁，其土地是由国家所有。49、 土地征用的含义：土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地变为国家所有的行为。50、 征地补偿与安置费用：1.土地补偿费2.青苗补偿费3.地上附着物补偿费4.安置补助费5.新菜地开发建设基金。51、 可行性研究的含义和目的：可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。52、 可行性研究的作用和编制依据：1.可行性研究是项目投资决策的基本依据2.可行性研究是筹集建设资金的依据3.可行性研究是项目立项用地审批的条件4.可行性研究是开发商与有关部门签订协议、合同的依据5.可行性研究是编制下一阶段设计方案的依据。53、 房地产市场调查的含义：房地产市场调查，有广义和狭义之分。狭义的市场调查是把市场理解为房地产产品消费对象，针对消费者购买行为所做的调查，即将对消费者及其行为的研究，广义的市场调查则把市场理解为商品交换的总和。即一个由各种市场要素构成的、有结构的体系，也就是市场调查不再只局限于消费者的购买行为，而是将其调查范围扩大到了房地产营销的每一个阶段。54、 房地产市场调查的作用：1.有助于房地产企业确定正确的投资方向2.有助于房地产企业适时进行产品更换时代3.有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划4.有助于项目投资者实施正确的价格策略5.有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益55、 房地产市场调查的原则：1.准确性原则2.时效性原则3.全面性原则4.针对性原则5.创造性原则56、 房地产市场调查的类型：1.专题性市场调查2.综合性市场调查57、 房地产市场调查的步骤和方法：1.准备阶段2.实施阶段3.分析和总结阶段。58、 房地产市场调查方法：1.观察法2.实验法3.询问法4.邮寄调查法5.电话调查法6.留置问卷法。59、 房地产市场环境调研：1.经济环境2.政策环境3.人口环境。60、 房地产消费者调研：1.消费者的购买水平2.消费者的购买倾向3.消费者的共同特征61、 竞争楼盘调研：（1）.产品2.区位3.产品特征4.公司组成5.交房时间（2）.价格单价、总价、付款方式、广告、售楼部、广告媒体、广告投入强度、诉求点、销售情况。62、 竞争对手调研：1.专业化程度2.品牌知名度3.推动度或拉动度4.开发经营方式5.楼盘质量6.纵向整合度7.成本状况8.价格策略9.竞争对手历年来的项目开发情况10.竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态等。63、 房地产开发项目的投资估算：1.土地费用估算2.前期工程费估算3.房屋开发费估算4.管理费用估算5.销售费用估算6.财务费用估算7.其他费用估算8.不可预见费用估算9.税费估算64、 CI：现金流入量、CO现金流出量、（CICO）第t年的净现金流量65、 投资利润率=年利润总额或年平均利润总和项目总投资X100%66、 流动比率=流动资产流动负债X100%、速动比率=速动资产流动负债X100%67、 房地产开发资金筹措的目的：1.实现项目投资开发目标和企业发展目标2.偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构68、 房地产开发资金筹措的原则：1.时机适当原则2.安全性原则3.经济性原则4.可行性原则69、 房地产开发资金筹措方式：1.动用自有资金2.争取银行贷款3.利用证劵化资金4.通过联建和参建筹资5.利用外资6.通过预售筹资7.利用承包商垫资70、 某房地产企业长期借款200万元，年利率10%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率：10.8%X（1-33%）=7.236%71、 某房地产开发企业发行总面值为500万元的10年期债券，票面利率为8%，发行费率为%，发行价格550万。公司所得税税率为33%，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率：500X8%X（1-33%）=5.13%550（1-5%）500X8%X（1-33%）=8.06%350（1-5%）72、 建设工程规划许可证的审批流程：1.建设规划许可证申请2.初步审查3.核对规划设计要点意见4.方案审查5.核发建设工程规划许可证73、 房地产开发项目招标投标概述：房地产开发投标，是指承包企业在获得招标信息后，根据房地产开发企业招标文件提出的各项条件和要求，总和自身能力，提出自己愿意承包工程的条件和报价，供房地产开发企业选择，直至签订工程承包合同的全过程。74、 房地产开发项目招标投标的作用：1.有利于建设市场的法制化和规范化2.使工程造价更趋合理3.有效控制房地产开发投资4.有助于保证工程质量和缩短工期75、 房地产开发项目招标投标原则：公开，公正，公平，诚实信用76、 公开招标：房地产开发项目公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特点的法人或其他组织投标，招标的公告必须在国家指定的报刊，信息网络或者其他媒介发布，招标公告应当标明招标人的名称，地址，招标和项目的性质，数量，实施的地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。77、 房地产开发项目勘察设计招标投标：建设项目总投资70%以上是指建设前期确定的，建设项目投资效益的大小有70%以上也是指建设前期确定的，勘察设计正好处于这个阶段。因此勘察设计的优劣对工程项目建设的成败有着至关重要的影响。78、 房地产开发项目施工招投标的程序：1.组建招标机构2.编制招标文件3.发布招标公告或发送招标邀请函4.对申请投标的单位进行资格审查5.发售招标文件6.组织投标单位堪踏勘现场7.召开标前会议8.投标9.开标、评标和定标10.签发中标通知书11提交履约担保订立书面合同79、 施工招标文件主要内容：1.投标须知2.合同通用条款3.合同专用条款4.合同格式5.技术规范6.施工图纸7.投标文件参考格式80、 施工投标：1.研究招标文件2.调查招标环境3.制定施工方案4.投标计算5.确定投标策略6.编制正式投标书81、 施工评标：施工评标指标包括标价、施工方案、质量、工期、信誉和业绩。82、 评标方法：可以采用评议法、综合评分法和评标计价法等。83、 建设物资采购方式：1.直接采购2.招标采购84、 建设物资采购招标评标方法：1.综合评标价法2.全寿命费用评标价法3.最低投标价法85、 房地产开发项目建设管理模式：1.平行发包管理2.总承包委托建设管理86、 房地产开发项目质量管理：质量管理是指房地产开发企业贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准、确保合同中规定的质量目标监督与管理行为。87、 主要质量控制要点：1.审核施工组织设计2.对原材料的检验3.对工程中的配套设备进行检验4.控制混凝土质量5.