房地产开发企业融资方式及对应的财务风险分析

房地产开发企业融资方式及对应的财务风险分析【摘要】房地产作为国民经济的支柱产业。需要大量的资金投入，因此，融资在房地产开发中起着举足轻重的作用。从目前来说，我国房地产企业的融资方式还比较单一。本文首先介绍了房地产企业融资的概念以及现状，探讨了企业融资的方式以及对应的财务风险，并指出优化融资方式的对策建议。【关键词】房地产企业；融资方式；财务风险房地产业是国民经济中的重要行业，对国民经济的发展有着很高的社会贡献率，但是我们知道房地产行业同时也是高投入、高风险的，是一个典型的资金密集型企业，足够的资金是房地产企业生存发展的需要，因此，探索多样化的融资方式是必需的。但是对于融资来说也是有其财务风险的，因此选取合理的融资方式并恰当的控制财务风险是房地产企业发展的关键因素。一、房地产融资的内涵以及影响因素融资即为资金融通，房地产融资是指为支持房地产开发建设、促进房地产流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。如何筹集到充足的资金成为房地产企业资本运作中最为重要的一环。根据目前的情况来说，我国房地产融资主要有债权融资，自有资金以及预售款和房地产债券等一系列融资渠道，对于房地产融资的影响因素来说，主要分为内部因素以及外部因素，内部因素主要来源于企业自身，这与企业的规模、经营状况以及企业的性质都是息息相关的，对于外部因素来说，主要来源于整个宏观的经济政策。例如国家对于房地产业的宏观调控，以及整个行业最新的形势通货膨胀水平等等。因为这些因素决定了居民的消费水平、购房水平，这也就直接决定了房地产企业的发展前景。二、我国房地产企业的融资方式及对应的财务风险分析房地产企业因为需要资金而进行融资，但这并不是说融资越多越好，因为任何资金都是有成本和风险的。所谓的合理、科学的房地产企业融资结构是指在满足房地产企业资金需求的前提下，使金融资产风险与融资额度两者达到平衡的一种融资结构。（一）内部融资1、债权融资。房地产开发由于是一个高风险、高收益的行业，相对于其它融资渠道来说，银行借款资本成本低，所以债权融资即成为了开发商融资的首选渠道。大部分房地产开发资金均来自商业银行，但是商业银行毕竟也是以盈利性、安全性以及流动性为核心，因此，房地产企业不能太多的依赖于银行贷款，近年来，通货膨胀比较厉害，贷款利率随之也会发生变化。政府势必采取政策进行宏观调控，如果利率上调，房地产企业的资金成本势必上升。预期经济效益随之也会下降，这是房地产企业面临的重大财务风险之一。2、预售房款。房产预售是现今房地产业比较流行的一种融资方式。房地产预售就是房地产开发企业按照合同规定预收购房者的购房资金，以及按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。一般就整个房地产市场来说，现房比较少，一般都是期房。因此相对于目前的经济形势来说，预收房款已经成为房地产企业融资的一种重要方式，虽然这可以让房地产企业最大限度的累积资金，而且可以将一部分风险转移给买家。但是这种融资方式是有其一定的财务风险的。因为在预售的情况下，房地产企业要谨慎控制成本，搞好预算，如果成本控制不好的话企业就会丧失利润，特别是国家政策日益完善的情况下，预售的限制条件越来越多，而且随着房地产业的不断发展，市场供求双方发生变化，房地产企业一直采用这种方式来筹集资金是有很大风险的，虽然近年来不会发生供大于求的情况，但是房地产企业应该保持其应有的警惕性。（二）外部融资1、发行股票融资。股票融资是一种直接融资方式，但是在整个融资结构中比例不大。对于股票融资来说， 可以说是一种长期的融资渠道，并且企业并没有固定的还本付息的压力，此可以说是一种比较理想的渠道，但是我们不可忽视的是，全国数万家房地产企业，真正上市的只有百家左右。这是因为上市审查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，对许多中小房地产企业或者新的房地产企业来说，采用上市融资的方式壁垒比较高，从而导致上市融资在融资结构中所占的比例在短内难以扩大。2、房地产债券融资。房地产企业的债券融资同上市房地产企业对外股票融资是相似的，是通过一个开发项目进行债券融资，虽然与平常的债券融资有相似之处。但是总的来说房地产债券融资是一种专项融资。房地产债券融资同其他融资相比是一个很好的融资渠道，灵活高效，筹集的资金用于开发项目，赚取的利润用于偿还本息，无需面对商业银行市场事中检查而被收回贷款的风险但是它也有自身的财务风险，这种融资方式筹集的资金期限也相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定，企业需要在规定的日期还本付息。因此会面对到时还本付息的压力，如果为了避免还债压力，房地产企业必须接受现有的市场利率水平。不能较好地控制筹资成本。而且同股票融资类似，发行手续较为严格，很少有企业能够符合。3.房地产信托融资房地产信托融资属于一种比较新且为大家所接受的一种融资方式。所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全稳定的收益。房地产信托融资的条件较为宽松，使信托产品具有高收益，其预期收益率亦远高于银行的同期存款利率及国债投资收益率，并且具有规避风险功能。但是它也有其自身的财务风险。房地产信托融资容易产生现金流和收益不稳定，容易造成开发商资金链条断裂，进而影响信托财产的安全。三、优化房地产企业融资的对策（一）探索新的融资渠道对于投资理论我们知道，分散投资可以分散风险，那么对于房地产企业的融资来说，也可以分散融资，尽量地减少企业的风险。现在房地产企业的融资方式越来越多，企业可以根据自身的发展特点设计出适合自身的筹资方案，进而对方案的利率、风险以及获利能力进行分析以及计算。从而选定最优的设计方案。我国房地产业可以借鉴国外的创新的融资方式，再结合我国传统的融资方式来展开融资，房地产企业的发展是分不同时期的，初期除了可以用股东投资、银行贷款以外，还可以使用房地产基金融资，对于成长期的企业来说，在原有的基础上可以加入房地产信托融资、房地产租赁融资，成熟期是指房地产开发企业各方面技术已经成熟和房地产产品在业内树立起品牌形象，这一时期企业房地产的开发和销售已经进入稳定成长时期，并不断地走向这一阶段。房地产开发企业可以采用的融资方式是上市融资，项目融资、债券融资。所以房地产企业应该根据自身的情况制定多套融资方案，不仅要从中选择最佳的融资结构，还应能随着发展优化企业自身的资本结构。（二）完善企业的内部控制制度，建立有效的内部控制房地产行业是高投入，周期长和高风险行业，只有建立并完善企业的内部控制制度才能有效控制风险。对于企业的融资来说，需要计算收益、风险风险以及利率，需要收集各方面的资料，因此企业内部需要密切的配合，这样才能为企业建立一个良好的运作模式，不仅节约融资成本，也可以为企业带来更多的利润。财务控制领域，房地产企业必须建立有效的财务制度，通过为成员企业确定基本财务制度、财务工作流程，来规范成员企业的财务管理活动。另外要建立有效的财务信息系统，信息整合是企业协同发展的需要，是指将财务工作与经营部门等非财务部门的工作通过企业的信息平台进行结合，共享信息，在实现企业目标的过程中形成合力，共同提高企业绩效。只有各个部门相互沟通，才能达成业务内容的衔接，争取最宽松的融资渠道，制定对公司最有效的投资政策。合理确定收入，严格控制成本，积极完成各方面的预算。这对于房地产企业的发展是不可或缺的。总之，房地产企业的融资方式是多样的，但是企业要根据自身的发展情