房地产开发企业贷款调查报告

*贷款有限公司关于*房地产开发有限公司申请短期融资的调查报告借款额度：17 00万元借款用途：支付工程及材料款借款期限：30天保证措施：预售商品房抵押(网挂)调 查 人：报告执笔： *房地产开发有限公司(以下简称“该公司”)，于2009年9月2 4日经中介推荐，向我公司申请短期融资(典当)1700万元，期限1个月，抵押方式，按约定利率付息。为此，我们进行了现场调查，现将调查情况报告如下： 该笔借款主要用于支付“*”楼盘二、三期工程及材料款。用商业银行支行授信的“住房开发贷款”和商品房销售款(尚未到位而即将到位的开发贷款5 0 0 0万元)作为还款资金主要来源。 一、客户基本情况 企业名称：房地产开发有限公司 住所：市 B栋3楼 法定代表人： 公司类型：有限责任公司 注册资本：5100万元(实收资本) 经营范围：房地产开发贰级、商品房销售 成立日期：1 9 9 8年1月2日 营业期限：无 股权结构：出资(货币和实物)3 5 7 0万元，占7 0 出资(货币)1 5 3 0万元，占3 0(系父女关系) 房地产开发有限公司通过近l 0年的发展，公司治理结构合理，组织机构健全，具有2 0多名中高级管理人才，积累了较丰富的管理经验；与此同时，聚集了较丰厚的财富，公司实力较强。根据该公司2007年经审计的财务报表反映：资产总额2.7亿元，负债总额0.4亿元，股东权益23亿元；销售收入27 5亿元，净利润0.8 6亿元，资产负债率为15.2。 二、生产经营情况(在建项目的合法性、规划、规模、进度、二程款支付情况、销售情况、资金回收情况) 该公司近几年主要开发的楼盘有：“*”、“*”和目前正在开发的“*”。“*”项目已取得房地产开发法定的四证一书，该项目位于路号，地理位子优越，地块长1 2 O米，地面积2 2 5 3 7平方米，地块购进价格23亿元，已办理土地产权证，权证号为号。该项目总建筑面积3 5万平方米，计划分四期开发建设：一期(2栋)建面5 5 0 0 0平方米，于2 O O 7年3月开盘，一个月销售完毕，实现销售收入25亿元，利润5 000万元；二期(3栋)建面8 8 O 0 0平方米，已完成总工程量的8 0，7月已取得了“预售房许可证”，已销售了3 0 0 0多万元，预计销售收入为4亿元；三期(4栋)建面11 0 O 0 0平方米，预计销售收入为46亿元，已于今年5月动工；四期为97000平方米尚未开工，目前二、三期基本按进度实施，工程进展正常。 三、财务状况 根据该公司提供的经*会计师事务所审计的2005年、2006年和2 0 07年的财务报表，填写如表内容：(单位：万元 )项目200520062007项目200520062007应收账款/应付账款/存货438354952104其他应付款145528100流动资产合计130262334026469流动负债合计337055644120总资产135832395027104总负债337055644120主营业务收入201952625427525所有者权益102131838622984主营业务成本105021286411560主营业务利润85831194514451营业利润75781069412984净利润508471748597流动比率3.874.196.42资产负债率25.623.215.2应收账款周转率/存货周转率2.402.600.87销售利润率4.254.555.25销售净利率2.522.733.12根据调查，与2008年比较该公司负责结构有所变化，主要是新增银行贷款5 0 00万元；如再增加本次短借l 7 0 0万元，即资产负债率为40。其他指标正常反映。 四、 信用情况 该公司基本帐户在银行支行，贷款行在银行支行，我们已对该公司及个人进行了征信系统查询，公司现有银行贷款余额5000万元，期限2 0 09年3月9日至2 01 2年3月8日，无不良信用记录，法定代表人x无贷款，无不良信用记录。从支行刚授信评价中不难看出，公司信用能力较强，今年以前，基本未向银行贷款，银企关系保持良好，无不良信用记录。在目前国家严控房地产开发贷款政策下，行能为其授信“住房开发贷款”1亿元，说明该公司具有相当实力；该公司现有非银行机构借贷行为(现查证的约2 5 0 0万元，尚未到期，见清单)，未发现诉讼案件；以前能按期支付工程材料款，现有工程款欠账额1 5 0 0万元，正在筹款支付(包括本次向外融资)，以保证业务经营信誉和工程进度的实现。因此，从以上几方面情况基本能反映出该公司信誉度较好。 五、资金需求及用途 根据该公司的申请和我们的调查：为了加快“*”三期工程(4栋)进度，支付约定工程款，解决该项资金缺口4 0 00万元，现急需支付工程材料款1700万元。由于行给该公司授信的1亿元“住房开发贷款”于2 0 09年5月9日只发放了5 0 00万元，余下5 0 O 0万元已于2 O 0 9年6月6日办理了土地抵押登记，但贷款尚未发放上账，具体原因不明。但据该行客户经理透露，有可能在1 0月能到位该笔贷款5 0 0 O万元。因此，该公司向我公司申请短借l 7 0 O万元救急支付工程进度款。此笔借款拟分两次到位，第一次7 0 O万元，第二次1000万元。第二次视银行贷款上账支用情况发放或不放。 六、风险分析及控制措施 风险分析： 一是房地产行业一直是国家宏观经济重点调控行业，对房地产开发贷款实行信贷紧缩政策的影响，支行的授信贷款5 0 0 0万元不能如期发放；二是我国经济回暖还不明显，直接影响市民刚性购房热潮，该楼盘销售出现不温不火状况。受这两大因素的影响，有可能出现价格下滑或有价无市的现象；加之市民的购物习惯：“买涨不买跌”。因此，该公司在房屋销售上，今年和前年相比，形成较大的反差。前年“*”A栋，开盘一个月5.5万平米一抢而空，价格居高不下(均价4500O元平方米)；今年二期三栋88万平米，开盘几个月，仅销售了2000万元，不足10，现销售价格折后售价为4 6 00元平方米，与周边楼盘价格相差不远。 因此该笔业务最大的风险点在于： 1、商品房销售疲软，难以如期实现销售收入，贷款又到不了位，有可能导致该公司财务风险： 2、我们和该公司是第一次交道，对法定代表人没有深入的了解，难免可能出现道德风险。 为此，本笔业务须加大对该公司的违约成本，严格把握风险控制措施。 风险控制措施： 1、落实抵押物。选择该公司“*”二期楼盘(4栋)已取得要售房许可证的8 0套，面积7000平方米商品房作抵押，并在抵押价值上从低取值。因房产证未办理，可通过房管部门“网挂”形式(有效期限在1个月以内)，以对抗“第三人”；(需咨询当地房管部门并查证落实) 2、抵押物作价，尽量以低价位接受，建议最高抵押价值不超过2500元平方米(套内面积)； 3、与该公司签订商品房买卖合同，如有风险立马处置： 4、关注行放贷，跟踪该公司用款，留置该公司远期支票1张； 5、与该公司股东、法定代表人、财务总监、法定代表人妻子签订连带责任保证合同； 七、调查结论 每上所述，房地产开发有限公司，综合实力较强，经营业绩及效益较好，信用能力较强，未发现不良信用记录，在落实