房地产开发企业纳税筹划探析

房地产开发企业纳税筹划探析【摘要】纳税筹划，是指纳税人根据税法相关规定，对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于企业实现财务目标的对策和按排。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要的财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分析了房地产项目纳税筹划的必要性、可行性、原则、现状问题和方法，具有很大的现实意义。【关键词】房地产开发企业 税负分析 纳税筹划一、房地产行业纳税筹划的必要性1、房地产行业投资快速增长，竞争加剧，行业利润呈现下降趋势，这就使得纳税筹划的空间增大。2、房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例大除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获得的净利润的重要因素。据国家建设部房地产业公司的资料分析，税收占商品房房价的比重约为10.96%左右，值得研究。3、房地产业涉及的税种多我国现行税法体系是在宪法精神的指引下，直接由各单行税法及相关征收管理法律、法规构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由22个税种构成，房地产开发企业涉及到其中9种，占到了40.91%,可筹划空间很大。二、房地产行业纳税筹划的可行性1、国家提倡纳税筹划纳税筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识；有利于增加国家的税收收入；有利于降低征税和纳税成本；有利于提高企业的经营管理水平；有利于优化企业产业和产品结构。2、我国的税收大环境越来越好我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处、为纳税筹划提供了条件和可能。三、纳税筹划的基本原则1、守法原则纳税筹划是在遵守法律的前提下进行的经济活动，纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，避免因违法而造成的不良后果，否则，就不能称其为纳税筹划。2、整体利益最优化原则纳税筹划中往往会碰到这种情况:企业的种税负减轻了，但另种税负却加重了；总体税负下降了，但企业的生产成本、管理费用、财务费用却相应增加了。纳税筹划属于事先筹划，往往因为不确定因素会带来风险，例如税制变化风险、市场风险、利率风险、债务风险、汇率风险、通货膨胀风险等。所以，企业在纳税筹划时，应当遵循整体利益最优化原则，选择整体利益增加且风险降低的筹划方案。3、适时调整原则税法是处理国家与纳税人税收分配关系的主要法律规范，它常随经济情况变动或为配合政策的需要而修正，修正次数较其他法律要频繁得多。因此，企业在实施税务筹划时，对于税法修正的趋势或内容，必须加以密切注意并适时对税务筹划方案做出调整，使自己的纳税筹划行为在税收法律的范围内实施。4、成本效益原则成本效益原则是经济活动的首要理性原则。纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。5、综合筹划原则综合筹划原则要求纳税人在纳税筹划时，需要综合分析当时的经济环境和具体条件，把纳税方案的优劣放在特定的环境中评价，脱离具体条件讨论纳税筹划方案是没有意义的。同时，纳税筹划还要综合考虑经济活动参与各方的税负情况。交易方式不同，经济活动参与各方的税收负担就可能不同，而企业应负担的税负往往具有高度的转嫁性，以致影响交易各方的真实税收负担。因此，在进行纳税筹划时，除了必须考虑本身税负外，同时也应该兼顾交易对方的课税情况及其税负转嫁可能性，从而采取相应对策。四、房地产开发公司纳税现状及存在问题分析1、房地产公司概况从90年代后期到本世纪初，房地产业得到迅猛发展。纵观房地产行业的发展情况，其外部环境主要有以下几个特点:（1）国家宏观调控政策以“稳定中求发展”为主导自2003年到2006年，国家相继出台了系列的宏观调控政策，包括“8.31”大限、银行信贷收缩和房屋销售司法解释、“国六条”及“国八条”等，以规范房地产业的投资。随着产业政策发生变化和行业发展更趋理性，行业内有实力者将脱颖而出并迅速提高市场占有率。而对于那些规模较小，资质不全的企业，将会面临更大的生存压力。（2）行业内部竞争日趋公平和激烈随着我国加入WTO后与房地产业相关的关税降低，从而使海外资金和发展商进入大陆房地产业的成本降低，获利空间增大，必将形成外资、外商进入中国房地产市场的高潮，导致中国房地产市场的全球化竞争格局，加速房地产业走向集中化。（3）行业发展向注重打造核心竞争力转变作为房地产开发企业来说，其核心竞争力与其他企业有所不同，它包括房地产开发的策划能力，融资能力，营销能力和引进、应用、开发高新技术的能力。其中十分重要的内容之就是纳税筹划。2、税负分析（1）营业税税负分析营业税税负情况营业税按照提供应税劳务的金额计税，而由于应税劳务不同，其所适用的税率也不同，对于房地产企业而言主要的营业税计税劳务应该是建设、装饰、修缮、销售不动产、技术转让等，而以上几种应税行为适用税率不同，建设、装饰、修缮行为适用3%的营业税税率;销售不动产、技术转让适用5%的税率。营业税税负偏重原因分析通过对房地产公司具体业务的研究，总结出房地产公司营业税税负偏重的原因主要有以下几点:一是房地产公司对“其它业务收入”的核算方法不准确造成了低税率业务误用高税率，增加税收负担。房地产公司将所有除工程建设收入外的所有收入，比如工程技术服务收入、分包收入、租赁收入等全部计入“其它业务收入”科目，且不分别核算每项收入的确认时间和相关费用。这样方面会造成企业取得的这些非主营业务收入、成本核算不准确的问题，另方面也造成了混淆了经济活动行为、用错税率、多缴税款的问题。比如，工程技术服务收入应当按营业税税目中的“服务业”缴纳服务收入5%的营业税，而分包工程收入应当按照营业税税目中的“建筑业”缴纳分包收入3%的营业税，而房地产公司由于没有分别核算，就按照税法规定均按5%的税率缴纳营业税。由此可见，房地产公司对其它业务收入的核算不准确造成了企业税收负担加重。二是房地产公司没有合理划分纳税主体，造成多缴税款。房地产公司下设有物业公司，物业公司可以代收气源费、水电费等款项，同时收取定比例的手续费，而按照我国税法的规定，如果物业公司属于房地产开发企业的子公司，不单独核算，则这部分代收收入均应并入应税劳务计税依据，按照5%的税率征收营业税，而如果物业公司为独立法人，实行单独核算，则只对其收取的手续费部分按照5%的税率征收营业税。而房地产公司下属的物业公司未实行独立核算，则房地产公司就要为代收的这部分根本不能带来企业收益的资金承担税收负担。（2）房地产公司土地增值税税负分析房地产公司土地增值税税负偏重的原因主要是没有考虑商品房销售价格与土地增值税累进税率之间的关系。在开发的商品房进行定价时，财务部仅提供了工程的全部成本给公司管理层作为定价的主要参考因素，并没有提供不同定价对企业税收负担影响的有关测算数据，造成了房地产公司商品房销售价格不尽科学的现状。（3）房地产公司企业所得税税负分析一是房地产公司未能根据经济情况的变化适时调整成本核算方法。企业会计准则要求企业的会计核算要遵循客观性原则，即真实反映企业的实际财务状况，企业可以根据自身情况调整会计核算方法，以最大程度的实现企业经济利益。而房地产公司就没有很好的利用这原则，没有适时调整企业不利于降低税负的会计核算方法，造成了企业税收负担的增加。二是房地产公司企业所得税核算方法不利于降低税负。根据企业会计准则规定，施工企业与发包单位进行工程结算时,按结算额确认合同收入和与合同收入相关的费用。具体执行时，该企业出现了两种情况。一是实行合同完工后次性结算工程价款的工程项目，于合同完工时次竣工结算确认工程结算收入和工程结算成本；二是采用按工程进度划分阶段，分段结算工程价款和工程项目，于各次结算时按分段结算金额确认工程结算收入和工程结算成本。个会计期间实现的收入额，为当期结算的已完工程价款和竣工次结算的全部合同价款。这种会计核算方法虽然中规中矩，但是不利于及时反映企业的经营状况，因为只有在结算时才能确认收入和相关费用，这样必然会造成费用无法和工程进展起进行核算，在工程未竣工期间内企业净利润虚高，如果工程跨年度，必然造成当年多缴企业所得税的情况。三是房地产公司在执行企业会计准则和税法时对部分规定掌握不准确，相关的配比原则运用不恰当，造成了成本、费用与工程进度不配比的情况，在固定资产、无形资产处理中，这种现象尤为明显。四是房地产公司在开发成本归集方法上不尽合理。房地产公司的财务核算中对小区的公建分摊面积、公共设施、配套设施的核算都没有明确划分，没有根据成本对象在产成品中分配，不利于成本有效、及时归集、结转，造成所得税税负偏重。同时，房地产公司未能及时利用新出台的国家关于房地产行业的有关税收优惠政策，领导缺乏纳税筹划意识，也是该公司税收负担偏重的原因之。近年来随着房地产行业的快速发展，国家从促进国民经济快速、协调发展的角度，在有效控制固定资产投资规模的前提下，陆续出台了财税2002191号文件、国税发200383号等文件，有效规范了房地产行业的财务核算行为，也提供了些有助于房地产行业发展的优惠政策。比如:根据政策规定，采取委托销售开发产品，或者开发产品先出租后销售都可以按照实际销售收入实现时间为纳税义务发生时间，这样，就给企业提供了延期纳税的有利条件。但房地产公司没有利用这些政策，没有销售本该享受的优惠政策。五、纳税筹划的基本方法1、免税法免税法是通过筹划使纳税人成为免税人，或者使纳税人从事免税活动，或者使征税对象成为免税对象而免除税负的纳税筹划方法。这种方法的适用范围较小，因为免税对象般都是特定行业或应满足特定条件的业务，不具普遍性。同时，这种方法有定的风险性。能够运用免税法的企业往往是投资于被认为投资收益率较低或风险高的地区、行业、项目的企业，在享受免税待遇的同时，也面临较大的投资经营风险，使免税变得没有意义。2、减税法。减税法是通过减少应纳税额而直接节税的纳税筹划方法。这种方法比较简单易行，但同样由于减免税政策适用对象也是特定行业和纳税行为，所以这种方法也不能普遍适用。3、分拆法分拆法就是使所得或者收入在两个或更多纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法运用的是税基筹划原理，也就是通过使纳税人的计税依据合法和合理地减少，从而减少应纳税额。这种方法实施起来计算比较复杂，而且还要受到许多条件约束。同时，个企业分立为多个小企业，强行分拆所得来降低税率，要经历重新评估资产、变更工商登记等手续，比较繁琐，而且必须考虑到其他经济因素，因此，分拆法使用起来要考虑费用与收益的问题。4、扣除法扣除法是通过使纳税的扣除额增加而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。扣除法技术比较复杂，因为税法中各种扣除规定复杂多变，但是，扣除法适用范围较大，因为税法中的准予扣除项目和标准，基本上每个纳税人都适用，所以，适用范围很大。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少，也可以通过增加本期可扣除金额，起到延期纳税的作用，所以，这种方法使用十分广泛。5、税率差异法税率差异法就是利用税率的差异而直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常常有多种比例税率，通过筹划，可以寻求最佳税负点。对于实行累进税率的税种，可以通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂，但因为税率差异普遍存在，所以适用范围较大。6、抵免法抵免法是通过增加税收抵免额来降低税负的种方法。由于税收抵免政策比较多，所以这种方法适用范围比较广泛，筹划方法也比较简单，尽量使抵免项目最多化，直接降低应纳税额。7、延期纳税法延期纳税法是通过使纳税人延期缴纳税收而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法没有绝对减少税款缴纳，而只是利用延缓纳税，取得资金的时间价值。它的计算方法比较复杂，需要预测当期及以后期的纳税所得，影响因素也较多，但适用范围比较广泛，几乎所有企业都可以适用。由此可见，进行合理的纳税筹划是房地产企业外部环境的必然要求，是增强企业核心竞争力的必然要求，也是房地产企业应当放在重要位置进行研究的个课题。参考文献1、张孟.现代企业税务策划问题探讨J.交通财会，2001,5,(1):15-162、罗平中，罗勇，熊敏.房地产开发经营与