勉县房地产市场调研报告2017版.doc

勉县房地产市场调查简报勉县房地产市场调查简报（2017年元月）一、市场概况（一）供求关系勉县房地产市场无论是住宅还是商业，从总体上讲依旧的供过于求，表现在四个方面：1、现有在售楼盘销售缓慢；2、移民搬迁房源去化了大量客户（官方统计到2015年底为1.8万户），但由于严重超出实际所需，后续还有大量房源待售；3、由于近年来各开发商不断降价促销，有意愿的客户多已释放，加之勉县是全国计划生育先进，所以后续消费力明显不足；4、勉县棚户区改造已全面拉开，比如江边从定军山大道到铁路桥中间，不但供应量大，而且地段优势明显，竞争力异常强大。（二）消费特点从勉县楼盘的销售来看，主要有如下几个特点：1、对江边到金牛大道，三官堂到火花之间的地段较认可，认为这是传统的县城城区，江北除此之外的区域次之，江南最差，认为非县城且存在污染；2、喜欢多层，对高层有抗性，这可从勉县销售较好的楼盘看出，另外勉县一些楼盘前期规划为高层，后期改为多层，如凯旋华府，也是出于这个原因；3、已逐渐学会“选房”，开始注重品质，前些年客户普遍不会看房型，也不在意园林景观，近两年客户已学会选房，规划设计有“硬伤”的房子即使给予少许优惠，但依然很难销售。 （三）发展态势 1、近一两年内竞争依然会较激烈，尤其是国家如果强力推进棚户区改造，形势将较严峻；2、勉县客户喜好多层的消费习惯会因多层产品的减少而改变，但这需要时间，根据当前楼市现状，起码还得一两年；3、大量移民搬迁住宅有可能沦为烂尾楼，这等于宣布政府先前的决策错误，为避免“过错”势必会出台诸多“救市”措施，这将对楼市发展产生不确定因素；4、勉县正在“撤县设市”，如果成功，会对楼市有少许利好。二、个案分析（一）个案概况当前勉县在售楼盘有10多个，主要集中在城北，城南有绿缘华府、汉钢小区、江南大厦、河苑小区等。通过对勉县当前在售的7个较大楼盘进行全面分析（参阅附1），可得出平均价格为2713元/（算术平均，没考虑加权），如果考虑上江南，实际价格会再低一些；而且由于勉县市场更认可多层，多层价格要高于高层价格。（二）共性点评通过对上楼盘分析，可得出如下共性：1、本土开发商大多不注重房型和品质，开发水平明显低于外来开发商；2、无明显瑕疵的楼盘几乎没有，由于客户对价格较敏感，对高层具有抗性，所以一些楼盘不惜修改规划来迎合市场。二一七年元月十日附1：勉县在售楼盘基本信息一 览表案名楼盘特点售价沣景园汉中鑫沣地产开发，位于东转盘南约200米，地段较好，2栋23层高层和一些沿街门面，小区规模小，容积率4.6，没景观，典型塔楼，过于贪图“出面积”，房型很差。约2700元/凯旋华府勉县华晟地产开发，位于汉江路南段东侧，占地150亩，建筑面积20万，容积率2.0，规模较大，品质较高，但屋顶电梯井处理不妥，楼层层高较低。多层3000元/高层2700元/（均2850元/）水韵桃园汉中聚兴源置业开发，位于贾旗路南段原肉联厂，占地35亩，建筑面积3.8万，容积率1.6，纯多层，地段较好，房型一般，密度低，品质尚可。约2800元/桃园华府汉中聚兴源置业开发，位于金牛大道定军山大道东北，占地约153亩，建筑面积近21万，容积率经2.0，房型一般，配套有大型酒店、超市及商业街。约2800元/城北尚居汉中国泰置业开发，位于金牛大道新兴北路东北，占地61亩，建筑面积约9万，容积率2.2，地块方正，规模较大，东侧高层、西侧多层，品质一般。约2860元/（简装，减去装修约2200元/）缙颐阳光城重庆缙颐置业开发，位于金牛大道28路口西北，建筑面积35万，西班牙风格，南侧多层，北侧高层，有社区幼儿园、游泳池等配套，品质较好。约2900元/泰华时代城勉县泰华实业开发，位于贾旗路与翠园路东南，占地52亩，建筑面积7.8万万，容积率2.2，小区以多为主，品质一般，南侧