房地产行业周刊

中交第四公路工程局有限公司房地产事业部2011年8月1日-5日房地产行业周刊 中交第四公路工程局有限公司房地产事业部市场开发部目录第一章本周关注焦点3第一节 、全国百城住宅平均价7月环比升0.21%3第二节、二三线城市房价继续领涨 新“限购令”或8月出台3第三节、开发商转战三四线城市快速增长或藏极大泡沫4第四节、住建部官员称限购年内不取消，三线限购名单8月底或出6第五节、销售下滑库存大幅增加 楼市“堰塞湖”高危悬顶9第二章 国内资讯、行业资讯12第一节 、北京房地产128月北京开盘价环比跌12.7% 实际成交价或更低12通州多个楼盘推出“特价房”13北京试点“限地价竞房价” 开发商“价低者得”14第二节 、天津房地产158月新开楼盘 打折优惠多158月3日新建商品住宅均价9403 武清成交居首16第三节 、成都房地产17国务院释放调控加紧信号 成都8月仅30盘入市17成都楼市销售不温不火 2011年三季度开局平淡18第四节苏州房地产19三叹降价 8月苏州楼市集中火力猛拉成交？19不打不成交 苏州楼市掀起降价潮运动21第五节杭州房地产22主城副城价格倒挂 楼市遭急冷新盘预定创新低22第三章 政策环境25土地市场“国五条”打头阵 房产调控再发力25发改委：下半年更加注重稳定物价控房价28北京房协:外地人理论上可凭零纳税记录购房30刘明康否认银行被房产商挟裹 暗示房价必降30央行:继续实施稳健货币政策 房地产调控力度不放松32京城银行优惠房贷利率全部停发32三部委要求各地8月10日前报送保障房筹资情况33第四章 市场数据35北京市房地产35天津市房地产39重庆市房地产44成都市房地产45苏州房地产48济南房地产50杭州房地产53第一章本周关注焦点第1节 、全国百城住宅平均价7月环比升0.21% 证券时报网08月01日讯 中国指数研究院8月1日发布数据显示，全国100个城市7月住宅平均价格较6月上涨0.21%，为8874元/平方米。其中，价格环比上涨城市的有66个，价格环比下跌的城市有33个，1个城市与上月持平。十大城市7月住宅平均价格与上月基本持平，为15838元/平方米，同比上涨3.86%。其中，京沪广深四个以及天津、南京房价均小幅上涨，其余都有所下降。第二节、二三线城市房价继续领涨 新“限购令”或8月出台 业内人士透露，相关部门已经着手调查部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，极有可能于8月份公布。某媒体此前援引接近住建部的专家观点称，“遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。” 而中国证券报记者统计多份数据报告时发现，以乌鲁木齐、秦皇岛、洛阳等为代表的二三线城市已经稳稳站在了房价“涨幅榜”的前列。 多城市连续居涨幅榜前列 多位专家认为，今年以来，部分二三线城市房价上涨较快，其中主要源于一线城市施行限购后，大量投资需求的转移。中国证券报记者整理中国房地产指数3430.810.96%系统百城价格指数4月至7月的数据发现，月度住宅价格环比涨幅居前的城市排行榜中，以秦皇岛、洛阳、邯郸、湘潭、株洲、呼和浩特、廊坊等为代表的二三线城市多次居于前列。 这与国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数中的部分数据重合。今年4月、5月、6月，包括乌鲁木齐、秦皇岛、洛阳、丹东等多个城市的新建商品房价格指数同比上涨均超过8%。其中，乌鲁木齐创下了单月同比上涨9.4%的纪录。 在当前尚未限购城市中，三类城市可能备选：第一类是房价绝对值较高的城市：包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等；第二类是按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市：主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等；第三类是北京、上海、广州、深圳等周边中小城市，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。 新“限购令”或8月揭晓 据权威人士透露，下半年调控政策放松的可能性几乎没有。业内人士预计，如果某一地方出现监管部门此前提出的“房价上涨过快、房地产市场过热”现象，且未出台限购政策，住建部就会进行相应的督促工作。随着“限购令”向二三线城市扩展，全国房地产市场深度降温似乎已经不可避免。 至于新一轮的限购名单何时遴选完成并择机发布，中原地产研究总监张大伟认为，“应该在8月底左右，以应对金九银十”。总体而言，由于这些城市中大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。 在“限购令”扩大的预期冲击下，各地楼市成交继续“胶着”。根据相关部门的统计数据，7月份全国各地的楼市库存在调控作用下逼近高位，开发商资金链危机隐现。但是，由于投资客抢搭“末班车”，部分二三线城市7月的楼市成交量止跌回暖。第三节、开发商转战三四线城市快速增长或藏极大泡沫 随着房地产市场调控政策在一二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三四线城市房产市场进发以获取更大发展。 房产市场正在走向关键节点 当前房地产市场正在逐渐走向关键节点，一二线城市已面临整体性的市场反思和制度调整，同时，经过近十年近乎狂飙突进式的发展，竞争日趋激烈，成本日益提高，过去粗放式的发展模式难行其道。 与此同时，我国城市化进程仍在加速过程中，人民的居住需要、工业化的进程、城市化的发展都带来了对房地产的巨大需求，但由于一二线城市的失焦，使得原来高度集中的、信息较为对称的情况产生偏转。有关专家认为，资本和产业难以找到其合适的投资对象，导致大量资金和产能空转，正在寻求新的出路。而这个广大发展中市场就是我国的三四线城市。 报告指出，根据城市所处的不同发展阶段，报告将全国251个三四线城市划分为市场萌芽阶段、发展启动阶段、快速增长阶段、相对成熟阶段四个类别，从而为下一步发展带来机遇。 三四线城市是我国城市体系中的重要组成部分。当前，三四线城市在城市化、产业转移、农业人口转化为城市人口等方面起着越来越重要的作用。随着我国经济社会进一步的发展，目前尚处于较低发展阶段的、占中国城市大多数的三四线城市将成为未来城市发展的主体。 三四线城市实力提升成为中国房地产新引擎 在当前房地产市场环境日趋复杂的局面下，对于一二线城市房地产市场的参与各方来说，生存环境有所恶化，诸如政策的持续高压、开发成本的大幅提高等因素成为一二线城市房地产市场发展的瓶颈。而近些年三四线城市社会经济的快速发展，低地价、高需求及快速的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多房地产市场参与方的眼球，为我国房地产产业的可持续发展带来了新机会、注入了新活力。 随着我国城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。研究表明，不论是经济规模、城市建设程度，还是居民生活水平方面，三四线城市各项指标在近五年均保持高速增长，而经济增长、城市基础设施条件以及居民生活水平均与房地产市场存在明显的正相关关系. 经济的持续增长带来三四线城市规模发展、住房扩大、房地产投资增加，人均可支配收入的提升，使人们购房和投资的能力也随之增加。城镇人口的比重将不断提高，城市化程度的提高和城镇人口规模持续增加，也将刺激三四线城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速将呈逐年递增态势。 另外，随着我国城市化进程的推进，三四线城市基础设施建设日益显现出较强的优势，高铁、机场、港口等重大设施以及星级酒店数量的持续增长，与一二线城市平均水平差距逐渐缩小。城市硬件的发展有助于加强中西部与东部的交流，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长，促进城市带的逐步成熟，为三四线城市房地产市场带来更多机遇。 而三四线城市在中国经济快速、健康、稳健发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线城市的房地产市场发展提供了重要的需求保障。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。在当前一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市在房地产市场发展上所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力，而我国房地产市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大的助推下持续扩大。 上升势头明显快速发展更需警惕风险 当然，三四线城市房地产发展水平与一二线城市相比仍然存在着明显的差距。2009年三四线城市的商品房销售面积为9523.49万m2，商品住宅销售面积8731.63万m2，均值分别为228.96万m2和179.113万m2。而同年35个大中城市的均值分别为1085.85万m2和994.9017万m2。三四线城市和35个大中城市在房地产发展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地产市场的发展重心绝大部分都落在了一二线城市。 另一方面，三四线城市房地产开发投资额近3年增速均值接近35大中城市的2倍，充分说明三四线城市房地产市场正在处于高速投入阶段。三四线城市商品住宅销售面积增长率亦为35大中城市的2倍左右。三四线城市房地产市场规模与大城市差距明显，但上升势头显著。商品房均价固然低于大城市，但均价增速却基本与大城市同步，存在市场波动日益趋同的态势。 这种房地产市场快速发展的情形似乎与一二线城市房地产市场快速启动时的情形极其相似，在一二线城市房地产市场陷入反思的今天，正处于快速发展的三四线城市房地产市场更需要思考如何规避一二线城市房地产市场发展中遇到的问题，控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。 房地产市场快速发展最大的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。目前，三四线城市房地产投资额占固定资产投资额的比重以及房地产投资增长率与GDP增速的比较情况来看，房地产投资仍未占据三四线城市投资的重心，这与当地城市的发展阶段和需求层次是协调的。但由于三四线城市房地产增长速度极快，在固定资产投资中的占比增长意味着房地产正逐渐成为投资的重点，而与GDP增速的比率大幅领先于大中城市，这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险，一是这波快速增长期在长期来看必将转缓；二是如果这种大幅领先于GDP增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。第四节、住建部官员称限购年内不取消，三线限购名单8月底或出 “尚未确定，但可以肯定的是限购年内不会取消。”针对住建部正草拟的新一轮限购城市名单的说法，住建部一官员表示，下半年政策放松的可能性几乎没有。7月22日，中共中央政治局召开会议提出，要坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松的基调；7月12日，国务院召开常务会议称将进一步扩大限购范围，抑制二三线城市房价过快上涨。有专家据此判断，限购会持续实施至2012年初，在未来的1-2年内，楼市将迎来实质性调整。“只要中央调控政策不变、限购令等持续，房价则稳中微降，反之，稳定、忐忑、平衡是主旋律，未来1年内，房地产市场将继续量缩价稳，或者形象地说是温水煮青蛙。”上海市城市经济学会高级经济师顾海波告诉华夏时报记者，目前，稳定压倒一切，房价的波动因此不会太大，而这种“明调控、暗托市”的结果相对理想。 至于当下舆论关注的焦点，则是限购至三线城市名单何时遴选完成并择机发布。中原地产总监张大伟7月28日在接受本报记者采访时预测，“应该在8月底，以应对金九银十。” 限购城市“消化”不良 自去年4月份北京率先开始并迅即在全国43个城市实施住宅限购令以来，相关城市楼市“受限”显著。从今年上半年来看，住宅无论是期房还是现房，成交量都大幅缩水。不仅如此，限购带来的连锁反应还包括，楼市库存积压严重、开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降、各地土地出让金锐减。 截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，该数据是2009年的3倍。同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。中原地产的监测数据显示，宁波商品房库存的消化周期已达到29个月，杭州22个月，上海13个月，深圳、武汉、苏州均超过15个月。 不仅是开发商，受限购影响深刻的还有地方政府，“惨淡”的卖地成绩单便是明证。开发商拿地热情下降，直接导致各地土地出让金收入大幅下滑。7月19日发布的全国130个城市土地出让金“半年报”也显示，北京、上海等6个城市的土地出让金均低于去年同期，降幅最小的上海达到了21.97%，而上涨的5个城市则均为二三线城市。 对此，顾海波认为，土地财政掣肘二三线城市限购，因为限购令落实好坏的关键取决于地方政府的积极性。“去年，二三线城市就已成为房产商投资的热土。”北京浙江企业商会副会长陈俊曾告诉记者，开发商今年的很多销售额都来自于不限购的二三线城市。多位专家认为，部分二三线城市房价较快上涨，部分原因包括一线城市“限购”后炒房投资需求的转移助推。 四川一地方官员则坦言，随着限购令的进一步扩大，开发商将在短期内暂缓拿地或不拿地，地方土地出让收入还会减少，实施限购政策并不积极，“地方政府的抉择越发艰难。” 三线城市成为新焦点 “二三线城市房价的快速上涨，已引起了决策层的担心。”张大伟称，一线城市因限购而挤出的投机资本进入的城市将导致更大的风险。 国家统计局显示，6月全国70个大中城市房价涨幅居前的均为二三线城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，取代“北上广深”成为领涨主力，而小小的丹东以同比9.8%的涨幅位列首位。 据记者了解，除了已经参与首轮限购的省会城市之外，那些房价涨势逼人的三线城市尤其成为住建部关注的地方，包括丹东、秦皇岛、宜昌、韶关等。以秦皇岛来说，官方统计显示，6月其新建商品住宅的价格指数同比涨幅达到8.6%，“位居全国第二。” 尤其值得注意的是，某些近年房价涨幅较快的三四线城市并不在限购之列，比如榆林、鄂尔多斯等并不限购。“这些位列国内楼市投资者最活跃的城市，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍。”近日，考察过鄂尔多斯的庄凌顾问董事总经理张映光告诉华夏时报记者，鄂尔多斯的房价上涨源于过多的热钱所致，估计也将纳入限购之列。“除了房价上涨过快外，房地产开发投资增速过快，也成为住建部选择限购的另一重要参考指标。”刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，这其中要数秦皇岛最为明显，自今年3月以来，秦皇岛房地产投资出现大幅增长，1-5月达到45.68亿元，同比增长32.6%。 “遴选新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。”一位接近住建部的专家确认，如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部就会做相应的督促工作。 “新一轮的限购城市，将从这些城市中产生。”谢逸枫称，即便是那些已经纳入第一批的限购城市，也会继续限购。在这方面上海已经作出了选择。7月26日，上海房管局发布的“新沪四条”明确规定，非户籍居民补税购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。毋庸置疑，当前房地产市场调控正处于关键时期。上半年未限购城市房价无一下跌，已成为中央“限购令”再加码的一大因素。不过，对土地财政有依赖的地方政府未必乐意。不少专家认为，即便从8月底第二轮“限购令”席卷全国，楼市是否迎来“深度降温”仍有待检验。从市场来看，三线城市数量众多，楼市发展水平参差不齐，不可能采取全部开展限购。“如果仅仅在少数典型城市进行限购，于大局无碍，结果无非是按下这里起来那里。”谢逸枫说，限购已陷入两难困境。 对于限购可能在二三线城市铺开，业界其实也有质疑的声音：盲目对房价上涨过快的二三线城市实施限购，不但没起到遏制房价上涨的效果，反而导致越限越涨的局面，影响地方经济发展。 但从国务院近日发布的“新国五条”看，未来房地产调控目标依然是针对房价，遏制投资投机炒房需求。“在楼市调控进行到关键时刻，新国五条重点强调了限购政策，显示了政府调控的决心。”接受本报记者采访的多位专家认为，下半年，如何将政策调整到让各方能够平衡的节点，是摆在住建部面前的一大难题。 “这是调控处于博弈状态的真实写照。”顾海波说，今年年初在住建部的三令五申下，各地的限购政策得以延续至今，若限购令一旦取消或放松，很可能会引起市场的反弹。第五节、销售下滑库存大幅增加 楼市“堰塞湖”高危悬顶 经过半年的限购与限贷，一二线城市的房产库存大幅增加，大有逼近2008年的库存水平之势。在下半年大量新盘有望集中上市的背景下，楼市库存正逐渐形成巨大的“堰塞湖”，降价促销将逐渐明显，房地产卖方市场的时期正逐渐远去。 一二线城市库存骤增 北京当属新房严重积压的代表，北京市房地产交易管理网显示，截至7月24日，可售期房住宅和未签约现房住宅的库存总量为10.68万套，位居今年高位。如果按照限购限贷之后北京市的月销售额，即使在没有新盘上市的情况下，北京的新房库存也需要接近15个月才能消化。 上海的新房库存情况也不容乐观，截至7月24日，可售一手住宅为53734套，面积为779.47万平方米，按照上半年销售速度，存销比约为12.4，即库存消化需要12个月以上。 即便是新房上市较少的深圳市，由于销售缓慢，未售新房房源也在迅速增加。7月24日一手房存量已达到24004套，即使按照日均销售100套的速度，这些存量新房也需要消化8个月。广州市的未售房源也达到74347套，可售房源为36113套，楼市积压十分明显。 亚豪机构市场总监郭毅表示，以北京为例，目前新房库存接近11万套，虽然较2008年年底时的最高库存14至15万套，仍有一定差距，但也属于较高的库存水平，且下半年库存可能继续增加。北京中原地产市场总监张大伟表示，楼市的高存销比表明积压严重。 一线城市楼市库存快速增加，部分二线城市由于新盘供应量大，去库存时间甚至较一线城市更为漫长。据中国指数研究院的数据，按照周平均成交量计算，截至2011年6月底，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月，而武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月。而通常情况下，4至6月的去库存时间才较为健康。广发证券研究报告也显示，7月份11个重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，且存销比已经连续20周上涨。 下半年新增供应将放量由于上半年销售情况不理想，很多开发商纷纷放慢新盘上市步伐，导致大量新增供应推迟至下半年甚至明年。世联地产简介 最新动态对40个重点城市的潜在供应监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量，预计北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市下半年和明年上半年的潜在供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州下半年和明年上半年的潜在供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京这两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津这两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米。 郭毅表示，预计下半年新增供应量较大，但由于销售情况较2008年好一些，相信库存不会达到2008年年底的水平，而明年上半年库存仍有可能继续增加。今年一季度末，136家上市房企的存货金额已高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%。在136家上市房企中，有78家房企的存货周转率同比下滑，占比57.35%。而已经公布了中报的4家房企中，也有3家出现存货周转率大幅下滑。 分析人士表示，销量下滑而库存上升，表明楼市中的卖方市场时期正在远去，开发商从死扛到降价促销的转变将在下半年表现明显。第二章 国内资讯、行业资讯第1节 、北京房地产8月北京开盘价环比跌12.7% 实际成交价或更低 在过去的两年中，北京市土地出让金的收入均在1000亿元左右，土地溢价率高涨，到了今年下半年，这些高价地就将入市。而现在北京市场的降价气氛已经形成，通州、大兴等新城区域已经出现了降价趋势，这让8月新入市项目的定价继续下探，环比7月份的开盘均价下跌12.66%。 开盘“量价”齐跌随着调控政策明确将“限购”延伸至二三线城市，北京楼市也随即受到震动，在8月，北京楼市的开盘量和开盘价格均出现了下调。根据亚豪机构数据统计，8月北京市场将有26个项目入市，其中以金科王府 (论坛)、纳帕澜郡 (论坛)、海怡庄园 (论坛)、丽景长安 (论坛)、保利东郡 (论坛)、金融街金色漫香苑 (论坛) (论坛)等为代表的纯新盘共计13个；以北潞尚界 (论坛)、中粮万科长阳半岛 (论坛)、红木林 (论坛)、溪水雅地 (论坛)、世嘉光织谷 (论坛)、香江别墅 (论坛)等为代表的老项目后期共13个，纯新盘与老项目后期各占半数。而今年7月份北京市计划入市的项目为36个，8月计划开盘的数量下降了10个，环比下跌三成。尽管入市项目整体数量下跌，但是纯新盘的数量不断上升。亚豪机构副总经理高姗分析，2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场中集中爆发，因此新盘项目在所有入市项目中所占比重不断攀升。2009年下半年及2010年上半年正处于楼市的火爆期，土地成交价格也相对较高，因此开发商囤积的土地都占据了不少的资金量。基于目前融资渠道不畅，因此各家房企只能从自身想办法，更多地通过销售回款来实现现金流的稳定。因此虽然楼市成交状况不佳，很多新盘也不得不加紧推盘。残酷的市场让开发商对于未来市场的定价出现了犹豫。预计在8月入市的13个纯新盘项目当中，有5个目前定价尚未公布，由此可见，新盘定价难的问题进一步明显。高姗分析，与各行各业一样，房地产企业都会追求利益的最大化，新盘项目定价虽然较为灵活，但由于没有前期的价格与消化情况来比照，定价更为艰难，一方面定价较高会导致项目滞销，而定价过低，销量跟上利润率却不能保证，寻求中间的平衡点是每一个开发企业都热衷的。据统计，今年8月北京住宅预计开盘均价为1.93万元/平方米，环比7月预计开盘均价下降12.66%。但截止到7月25日，7月已经开盘了16个项目，开盘均价为1.66万元/平方米，业内人士分析随着市场的逐步趋冷，8月的实际开盘价格将会出现下跌。楼市郊区化愈加明显近年来，随着城八区土地的逐渐减少，原本的郊区开始成为楼市的主战场，南有大兴、房山，北有昌平，东有通州、顺义，西有门头沟。东边的通州因发展较早，其区域价值逐渐透支，近年来已经略显颓势，而门头沟因发展速度较慢，土地供应奇缺，导致楼市一直不温不火。因此楼市的竞争几乎都在房山、大兴与昌平之间展开，从8月份的市场供应情况来看，北京楼市将是房山与昌平唱主角，两个区域的入市项目分别为6个和7个。高姗指出，两个区域位置与自然环境的不同导致了供应类型的不同。房山区地处北京最南端，而北京南城发展一直相对较为落后，因此该区域多为满足刚需的普通住宅项目，如8月入市的北潞尚界、中粮万科长阳半岛、万科幸福汇 (论坛)、建邦华庭 (论坛)等6个项目立项全部为普通住宅，主力户型多为80-90平方米的两居，价格区间在1万-1.8万元之间。而昌平区虽然离市区也较远，但因为北城发展相对成熟，成型的大型商务片区及住宅区较多，加上该区域本身自然资源丰富，因此该区域高档住宅偏多，例如8月即将入市的7个项目中，别墅项目就占了3个，分别是香江别墅、金科王府、京基鹭府 (论坛)，除此以外，还有1个纳帕澜郡高端公寓项目计划入市，普通住宅项目仅3个。该区域因别墅与普通住宅项目混杂，而别墅项目产品不同，定价差距较大，所以区域内价格差异较大。通州多个楼盘推出“特价房” 在珠江拉维小镇推出降价万元的优惠后，通州近期调价楼盘开始增多。据记者了解，包括华业东方玫瑰、月亮河公园等多个楼盘开始推出不同形式的优惠。 特价房与优惠频出 华业东方玫瑰是通州为数不多的百万平米大盘之一。本月，该楼盘将推出近60套特价房。记者从北京市房地产交易管理网看到，从4月底开盘到昨日，华业东方玫瑰3个月签约467套房源，成交均价15956元/平方米。对照这一成交均价，此次华业东方玫瑰特价房价格每平米下调约1000元。另据该项目售楼员透露，部分较低楼层单价甚至只在14500元/平方米左右。 从今年5月到7月，在珠江地产先后推出珠江国际公馆“14800元/平方米起”、珠江拉维小镇“均价14500元/平方米”等活动后，通州不少楼盘开始推出或酝酿各式优惠。 除华业东方玫瑰外，M5朗峰近期推出部分房源“2万抵10万”的优惠。位于通州新城核心区的月亮河公园也拟在本月下旬推特价房网拍活动，精装小户型起拍价约20000元/平米。而目前月亮河在售房源报价26000元/平方米。去年报价一度超过30000元/平米。 “以价换量”成趋势 对于此次推出特价房，华业东方玫瑰有关人士表示，特价房源位置等和前期有区别。该人士同时透露，此前已经有一部分特价房推出，销售效果不错，因而又推出新的特价房。带动此次通州降价的珠江地产营销负责人昨天对记者表示，从市场反应看，买房人认可开发商以价换量，降价成为通州楼市必然趋势。7月珠江拉维推出近40套特价房，两周认购率达到80%。北京试点“限地价竞房价” 开发商“价低者得” 本报讯今后，北京商品房将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。昨天，北京首个“限地价竞房价”的地块门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。 昨天入市的这个试点地块，面积约19公顷，总建筑规模约38万平米，其中商品房面积约28万平米。这是近年来，北京西部地区推出的最大规模居住用地，至少可以提供3000多套房屋。虽然该地块位于门头沟区，但交通比较便利，位于长安街西延长线上，距离西六环路仅约1公里，而且距地铁S1线直线距离约2公里。S1线已于去年正式开工建设，预计将于2016年正式投入运营。地块出让金提前确定 “这种出让方式简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价价低者得的原则，确定最终的竞得者。”市国土局相关负责人告诉记者，该地块的楼面地价定为5850元/平米，总地价22亿多元。无论最终是谁竞得该地块，需要支付的土地出让金都是一样的。 “地价定好了之后，再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是竞得人。”这位负责人说，该地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。这意味着，北京土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象，开发商们的报价将比着向下降。销售限价只能降不能涨“这种出让方式中的销售限价，指的是将来的最高销售价格。”这位负责人表示说，此次试点的地块，将不存在向上的浮动。“比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么将来销售房屋时，即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平米！只能比它低，不能比它高。”据了解本次出让宗地所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面积为120平米，且满足套型建筑面积90平米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求。第2节 、天津房地产8月新开楼盘 打折优惠多 据统计资料显示，下半年天津楼市共有132个项目预计开盘，其中全新盘有77个，占预计开盘总数的58%。进入8月，楼市放量明显放缓，预计开盘量环比大幅收缩。 环城四区仍是开盘集中地 据某网站数据监控中心统计，8月将有31项目预计开盘，数量环比下降29.5%，同比下降3.1%。其中市内六区有6个、环城四区13个、远郊五县6个、滨海新区6个。这些项目中纯新盘有17个，占预计开盘总量的54.8%。不难看出，在全市预计开盘量环比大幅收缩的背景下，环城四区却没有太多的减少，基本与上月持平，数量上遥遥领先于其他各区，从而持续领跑天津楼市。对此，业内人士分析认为，随着城市近郊板块近几年的发展提速，区域内交通及其他配套都在日益完善，成为当前购房者新兴的置业热点，环城四区的购买力主要依托于刚性需求，因此环城四区的楼盘通常是购房者的关注热点，成交量受调控政策影响较小，因此市场预计放量也并没有太多减少。 新盘打折力度居高不下 在8月预计开盘的31个项目中，全新盘有17个，所占比例超过半数。如此多的全新盘集中入市非常抢眼，让人们对8月楼市充满了期待。市内六区预计8月开盘的6个项目中，有5个都是纯新盘首次推新；环城四区也有7个纯新盘预计8月入市；此外滨海新区将有3个全新项目、远郊区县将有2个纯新盘将在8月推出。此外，虽然8月的楼市放量有所减少，但是打折优惠的力度却依然居高不下。据统计，截止到7月底，全市已经有244个楼盘公布了优惠打折的最新政策，打折优惠的楼盘数占天津待售和在售总楼盘数的52.59%，比例再次突破了半数，其中不少楼盘更是打出了低于9.5折的超低折扣。尤其是远郊区县，优惠比例已经超过了60%，位列各区之首。统计数据显示，7月环城四区为打折数量上升最快的地区，但是8月有所回落，环比下降4.38%，而滨海新区经历了优惠低迷之后，本月成为打折比例上升最快的区域，环比增长了5.99%，为涨幅最快的区域。 8月3日新建商品住宅均价9403 武清成交居首 2011年8月3日全市新建商品房交易446套、面积50346.9平方米，平均价格每平方米9643元。其中，住宅255套、面积26937.9平方米，平均价格每平方米9403元。二手住宅交易183套、面积14688.7平方米，平均价格每平方米7530元。第3节 、成都房地产国务院释放调控加紧信号 成都8月仅30盘入市 2011年8月成都市（主城区及郊县）预计开盘30个（截至2011年7月21日），环比2011年7月预计开盘数少15个，下降33.3%；其中纯新楼盘15个，老推新楼盘15个，各占50%；由于准备金利率的再上调、银行信贷收紧等新一轮调控政策的不断加码，政策对于成都楼市的持续影响或逐步效应，开发商对于目前市场的不明朗化或采取谨慎态度，减少推盘量；本月成都预计主城区开盘11个，郊县开盘19个；从环线上看，主城区3环周边预计开盘量最多，共8个。 成都楼市销售不温不火 2011年三季度开局平淡 成都透明房产网统计数据表明，无论住宅、办公还是商业，市场都不温不火前几个月，在政策调控的高压下，成都楼市销售一直都显得非常吃力，在进入第三季度的第一个月后，许多项目开始推出不同程度的打折优惠措施。在这些表面风光的背后，市场业绩并没有表现得令人满意，据成都透明房产网统计的数据表明，无论是住宅、办公还是商业，整个市场都仍然不温不火，三季度平淡的开局再次印证了此番楼市调控力度。 住宅成交4544套7月环比微降0.04% 根据成都透明房产网提供的数据显示，7月份成都主城区住宅销售了4544套，6月份销售了4743套，减少了199套，环比6月份下降了0.04%。从成交面积来看，7月份中心城区住宅成交了424560.18平方米，中心城区中高新区成交量最高，成交套数和成交面积分别为1489套和147218.11平方米，成交量最小的区域为锦江区，成交套数和成交面积分别为430套和36833.49平方米。 “从今年2月份以来，中心城区住宅成交数据就一直呈现一种下降趋势。”业内人士分析认为，纵观整个2011年各月成交的环比数据，除了5、6月份环比微升外，其余每个月均为负数，而且整个下降趋势明显。据了解，今年1月成交数据为11549套，“然后就是一路下滑，跌倒4月份3668套的最低点后，从5月份开始缓慢上升，但却不稳定，因为7月份开始又有下滑趋势。” 70-90平方米成销售最火户型 “除了高举各种打折优惠大旗外，开发符合当下目标客户群的产品也显得尤为重要。”据成都透明房产网统计的数据表明，7月份销售最好的户型区间面积集中在70-90平方米，总共成交了2290套，占据了整个楼市销售50%的份额，其次是90-110平方米户型，销售了752套，占据了整个楼市销售的17%，而销售最少的是130-144平方米户型，销售了157套，占据了整个楼市销售的3%的份额。 对此成都盈方营销副总陈辉认为，70-90平方米户型恰好是刚需购房者首选的房源，而90-110平方米户型为许多改善型购房者看好的商品房，是仅次于70-90平米户型的畅销房源，“这充分说明，在挤掉投资者后的住宅销售市场，目前的主力购房群体就是刚需型和改善型，如何开发出让这类购房者满意的产品，已经成为目前摆在开发商桌面上重要的讨论议题。” 8000-10000元房源成交高达1669套 来自成都透明房产网统计的权威数据显示，成都7月份8000-10000元的房源是最畅销的，占据了整个楼市销售37%的份额，成交套数高达1669套。另外，6000-8000元的户型的销售也非常良好，占据整个楼市销售34%的份额，成交套数为1531套。 从这一统计结果可以表明，目前6000至10000元的商品房，算是市场的绝对主流，而从统计的另外一组数据还可以说明的是，目前成都二、三环已经成为住宅销售的主要阵地，7月份这一环线区间住宅成交面积达到了101777.21，“可以表明的是，这一环线的价格6000至10000元是主流，从一个侧面也反映出，目前刚需和改善置业者已经成为住宅销售重要的客户群体。” 第四节苏州房地产三叹降价 8月苏州楼市集中火力猛拉成交？ 不少评论纷纷报道：2011年的楼市，有2008年的影子；虽起因不同，但是结果却正悄步接近 通货膨胀压力不减，信贷压力不减，开发商资金流动压力自然不减；调控政策不松，交易量不增，开发商回款压力也不减；“买涨不买跌”，传统观念无法改变，降价声再大，总有大量购房者不移步，昂首期待更大的降价幅度。且先看看月末苏州楼市三声长叹。 一叹：7月实际开盘量再减 成交量仅3012套 7月首周以来，苏州楼市开盘量就呈递减状态。据搜房网数据监控中心显示，7月实际开盘量为17个，比计划减少8个，降幅为32%：住宅类项目11个、商业项目4个。 从开盘或加推情况来看，除了领秀冠南苑、姑苏世家印象城、保利观湖国际、南山金城1958等，少有楼盘一次性推出较多的房源，例如中海国际社区公园道、天地源水墨三十度、苏州世茂运河城等每周“小打小闹”，谨慎入市。 数据还显示，7月，苏州楼市住宅成交量仅为3012套，环比减少346套；同比增加1015套（2010年7月1997套）；记忆再倒回2009年，2009年7月苏州楼市住宅成交量高达7912套。由此可见，2010、2011房地产市场在多重政策的打击下，已经“剧变”。就苏州楼市而言，房价没有继续上调，就是调控最好效果的最好见证。 二叹：抓住月尾、月初 祈祷热卖 7月的最后一周，据搜房网统计，苏州楼市4盘入市：保利观湖国际、天地源水墨三十度、顶峯上一广场、金艺百汇广场，不过整体房源不足300套。据悉，保利观湖国际此次推出的100套房源当天热销8成；商业项目顶峯上一广场亦是火爆开盘、天地源水墨三十度的特价秒杀活动令其在这个夏天“火热升温”。 8月初，相城活力岛板块各盘针锋相对，相继甚至同一天“打擂台”。据悉，金辉融侨城8月6日开盘，广告大胆玩“首付18万起”；华润置地橡树湾、首开班芙春天也迎风而上，争取更多的客源。首开股份苏州老盘首开悦澜湾也预计8月6日开盘，势必对园区的成交量产生明显的效果，此次推出的产品类型（78-127高层小高层）、预约优惠等都是卖点。 “有资源，好办事。”从近期楼市动态来看，各大开发商争的、抢的尽是客户。广告语不怕没尺度，怕就怕怎样达到最大尺度地吸引客户关注，纷纷从均价、或总价，达到最低值；相反优惠，就要达到最高值。业内表示，楼市促销战已经开启，开发商在价格上让步的同时，更要推出市场需求的产品。三叹：8月加息？日子更难过 这个7月，通胀依旧高烧不退，越来越多的市场人士开始认为，中国央行7月份的年内第三度加息很可能并非是今年的最后一次加息，年内第四次加息或在8月份落地。“如果7月CPI同比增幅达到6.5左右，考虑到防通胀仍是第一任务，预计8月份将会继续加息，但存款准备金率不会提高。”兴业银行首席经济学家鲁政委认为。 连续的加息，使得购房者的利息增加，最直接地削弱了购房者的购买能力。而事实上，购房者心理预期的影响远胜于实际利息增加带来的影响。随着房地产市场的走低，购买者的观望气氛愈发浓厚。原先打算买房子的人，如果没有刚性需求就会更谨慎地对待。普通消费者和投资者的购房欲望都在很大程度上有所降低，楼市成交量将再现“低估”。不打不成交 苏州楼市掀起降价潮运动 江湖上有言“不打不相识”，对于苏州楼市而言，不少板块的楼盘可谓是“不打不成交”。继中海国际社区、路劲森邻公馆、合景峰汇国际、世茂运河城相继降价后，不少板块的降价潮已经袭来，这种表现在相城区表现尤为明显。 7月1日，合景峰汇国际率先推出85折起的巨额优惠；以皇家园林格局形象面市的华润置地橡树湾随后不久便打出8800元/起价，一时楼市嘘声一片；随后，与华润置地橡树湾一路之隔的首开班芙春天惊现“7500起”的开盘价。而一向表现活跃的融侨城虽没以“价格战”形象面市，但“首付18万起”的背后则是通过附加空间面积的赠送隐性降价。 正当大家都在争论：在这场“降价潮”运动中，到底有哪个楼盘来托市时，香城花园挥旗大呼“所剩房源一律8折出售”之标语，一时语座四惊。虽然水韵花都、水漾花城等楼盘看似镇定淡然之模样，但开发商其内心并不平静。据悉：相城区这场轰轰烈烈的降价潮正在如火如荼进行时，在即将到来的八月份，还将有部分楼盘有加入到这场“降价潮”运动中。 值得注意的是：合景峰汇国际在相城区首领降价潮运动后，成交量可谓相当喜人，连续多周位居销售排行榜前三甲。而在即将到来的八月，据小道消息表示：华润置地橡树湾首次开盘面市时间与融侨城加推时间一致，预计均在8月6日当天开仓迎客。可以想像：在这场客源之战中，仅相城区板块就会有多少楼盘直面惨烈的市场？第五节杭州房地产主城副城价格倒挂 楼市遭急冷新盘预定创新低 在前一周楼市进入歇力期后，此种状态在上周依然持续，新楼盘的开盘和预定双双陷入疲软，加上住建部官员称限购年内不取消，一种冷淡的氛围在楼市中弥漫，楼市遭遇了急速冰冻。 上一周，整个杭州区域总大概有个三个楼盘开盘，主城区、萧山、余杭各占其一，总共推出房源628套，售价从1300026000元/平方米不等，有趣的是，作为主城区的代表来自下沙的保利江语海反而成为售价最低的楼盘，折后均价13000元/平方米，来自临平的绿城御园成为售价最高的楼盘，单价在1900026000元/平方米之间，当然，除了绿城玉园外，临平城南其他楼盘15000元/平方米左右的售价比比皆是；而位于萧山的顺发堤香单价也达到了20000元/平方米，这样的状态透露了楼市的一个信息，在个别楼盘价格优惠的刺激下，主城区部分板块的售价已经低于副城板块，形成明显的价格“倒挂”，如此对比下，主城区部分板块的吸引力明显提升，如下沙板块，在具备江景稀缺资源、地铁的交通便利、一线品牌汇集的众多优势下，较低的价格优势无疑会对目前购房者形成较大的吸引，这也是下沙板块如保利湾天地、中外公寓等楼盘热销的重要原因。从新开盘楼盘的预定情况看，本周可用“惨淡”两字来形容，开盘的三个楼盘开盘当天预定率均未超过4成，特别是绿城玉园和顺发堤香，预定率甚至不超过20%，处于近期开盘预定的较低水平。上周之所以开盘楼盘预定创新低，主要原因有两点：一是房地产政策导向不容乐观，住建部在30日宣布：限购政策年内不取消，三线限购城市名单8月底将出。这意味着2011年下半年将面临更为严峻的政策形势，成交量依然会持续低谷态势，且随着时间的推移，开发商资金经受的考验也加大，更大的降价空间和预期浮出水面，故目前购房者会继续持币观望，在房价出现一定幅度下降或政策导向出现乐观回转的时候，再选择下手，故此段时间，一些售价未调、总价较高的楼盘将遭遇滞销瓶颈；其二，上周开盘楼盘推出的房源，满足一次置业需求的房源不多，如下沙的保利江语海虽然性价比较高，但主力户型在5687平方米，相对而言，面积过小，87平方米较为舒适的两房户型只占据少量，对于部分首次置业群体而言，面积较为局促；而位居临平主城区的绿城玉园主力户型面积为168200平方米，针对的客户群是二次置业甚至是三次置业，是受政策影响最为明显的户型。因此，开发商推出的房源与市场需求“错过”时，销售也会出现一定时间的错过。 当然，楼市出现预定低谷，其根本的原因就是价格，从上半年的成交情况可以看出，只有低价开盘的楼盘才会受到青睐，而今，在政策加紧和购房者观望的夹击下，整体意义上的楼市下挫将会持续一段时间，直到楼市出现大范围的价格下调，从真正意义上触动购房者购买动机，才会实现楼市成交的转机。 杭房价已破8折 首开新盘低价突围仅7500元/起 据杭州搜房网数据监控中心统计，7月杭州（包括余杭、萧山区）预定1176套，成交3972套。月初预计近30个项目开盘，受低迷行情影响，最终开盘数量只有原来的一半。特别是拱墅、江干两区，分别有至少6个项目计划在7月开盘，结果全部取消无一幸免。 7月杭州楼市继续走低 成交和供应环比双双大降 根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据显示，7月十大城市平均价格为15838元/平方米，与上月基本持平，同比去年7月上涨3.86%。具体来看，6个城市价格环比6月上涨，涨幅皆在0.6%以内；杭州、重庆（主城区）等4个城市住