三亚海棠湾分区规划及城市设计_84PPT.ppt

,三亚海棠湾分区规划及城市设计,项目过程,05年5-8月概念性总体规划国际竞赛05年8月-06年4月概念总规综合方案通过06年5月分区规划项目组进入现场06年7月初企业开发地界划定方案确定06年8月向三亚市政府规委会汇报06年8-10月评审成果各单位控制条件确定06年11月向海南省厅汇报控规展开06年12月最终成果编制海南规委会汇报,1.认识2.定位3.定式4.定量,分区规划汇报八要点,5.定规6.定型7.定序8.定责,项目认识,1.1海棠湾的共识,总体定位:“国家海岸”国际休闲度假区国际品牌:世界级品牌的引入开发理念:生态保护与开发建设双赢划定三区:划定北、中、南三区,关于国家海岸国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公园和国家湖岸公园等。国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开展对环境影响最小的户外游憩方面。,1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划,1.2分区规划的两大任务五个问题,开发的法则分区规划不是简单的发展规划。作为国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。利益的支点面对海棠湾众多强势利益主体的介入，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健康持续开发的主要支点。,1)分区规划的两大任务：确立法则建立支点,总体定位与定量深化统筹核心项目功能统筹基础设施与配套统筹整体景观形象控制与协调各利益主体,2)分区规划编制中的五个问题：,2.海棠湾定位旅游市场需求分析,两个需求三个阶段六大趋势,欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假目的地的第一选择,两个需求世界度假旅游的需求特征,产业规模：规模最大，就业人口最多。发展趋势：休闲经济在旅游产业体系中将会占据首位。市场格局：从欧美为主变成欧洲、亚太、美洲三足鼎立的态势。旅游模式：散客旅游、地区性旅游、中程旅游将成为主体。,两个需求国内度假旅游的需求特征,需求旺盛随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。档次提高高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。模式转变以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。类型多样融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。体验深化提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产品，将会深受欢迎。,长三角,北京+东北,山东半岛沿海城市,海南海口、三亚,三亚,中国中产阶层滨海度假迁移路线,西南地区,功能定位,发展状况,发展潜力,三个阶段三亚市主要海湾发展的三个阶段特征,？,岸线长度,开发模式,？,80年代：观光型,90年代：度假型,21世纪：？,六大趋势三亚旅游度假市场的六大趋势特征,特征1：旅游市场形成规模，旅游方式从纯观光团体消费向重复购买的度假散客转变，度假会议市场需求日益旺盛。,现状,后期,2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例,2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例,度假区家宅散客与旅游团回头率比较,度假区家宅散客比例变化,六大趋势旅游度假客户特征,特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显，但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。,近几年增加温泉、高尔夫、会议组织、夏季团队游推广淡季旅游市场有所提升，随着国内带薪休假机制的建立与推广，旺淡季差距将不断缩小。像喜来登等高端五星级酒店淡季入住率也达到了60以上。,六大趋势旅游度假客户特征,特征3：配套要求更高，趋于多样性，尤其对于酒店等度假配套设施、舒适度、服务水平是客户最为关注的要素。,舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次是价格。景观提及率处于第四位；景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据三亚酒店星级越高，入住率越高，经营业绩越好。,六大趋势旅游度假客户特征,特征4：长三角、环渤海、珠三角国内市场及国外市场大中型企业对商务、会议旅游需求旺盛。,全球背景：目前全球会议旅游收入约为2200亿美元以上，并且将以每年8至10的速度递增中国现实：我国每年的商务旅行支出高达103亿美元，约占亚洲商务旅行市场的17.2004年三亚接待的大型会议团超过1200个。CASE：2005年，有新加坡环亚国际有限公司第五届国际年会、荷兰INGLIFE金融机构韩国分部奖励团、俄罗斯CarlsonWanonlitTravel公司销售会议、波兰ATLAS公司奖励团等。,企业会议旅游对酒店硬件配套设施、酒店环境、会议接待水平有较高要求,海航会议楼,800平米会议厅,六大趋势酒店经营状况特征,特征5：星级越高，入住率越高，经营业绩越好。众多国际级品牌酒店进入，在酒店市场整体亏损的情况下，高星级品牌酒店经营业绩良好。,五星级酒店客房量占到星级酒店客房量的25%,但经营利润占到80%以上。在行业总体亏损的前提下，五星级酒店经营业绩却很好。旅游饭店04年总收入9.25亿，利润总额为-1.7亿。喜来登03年开业，04年收入突破1亿，05年收入突破2亿，上缴税收突破1千万，06年预计收入2.6亿。,六大趋势旅游房地产市场趋势,特征6：旅游市场发展较快，促使产品高端化。如三亚房地产市场消化量2000年2004年以较快速度增长，土地供应量在05年也出现大幅度增长。,(注:万平米),商品住房开发与销售情况统计,土地出让情况统计,2005年共批准预售商品面积62.17万m2，尚未销售的商品房面积为82.81万m2，其中现房27.14万m2，实际登记销售面积51.7567万m2，且06年土地供给大幅度增长，商品住房的供给量略大于求。2006年-月成交面积为37.83万平米，成交均价为5178元平米，86以上为岛外人士购买，主要房价集中30004000，50006000，25003000元平米。,亚龙湾控规（1998年中规院编制）定位和资源情况与海棠湾类似,亚龙湾,亚龙湾的得与失规划面积18.6平方公里。环境容量：瞬间环境容量为20520人，其中海滨浴场瞬间容量17940人。一期开发建筑面积66.5万平方米，建设用地毛容积率为0.20。,优点高端品牌生态保育适宜强度,缺陷开发模式公共资源公共配套城市酒店,海棠湾总体定位的深化海棠湾是国家稀缺资源，区位和场地资源特性决定了他的基本功能必然是热带滨海旅游度假区必须建设成为国家级、世界级的旅游休闲度假区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。“国家海岸”国际休闲度假区,世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区。,3.海棠湾定式世界十大海岸开发案例研究,九大原则三大功能复合模式,九大规划原则1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8异域文化9田园风光十项核心功能1顶级酒店2游艇基地3高尔夫4娱乐中心5主题公园6会议中心7博物展览8大型购物9特色餐饮10教育培训,明确的主题定位和发展规划国际水准的核心功能与大型旅游项目高标准的基础设施和公共配套建设,成功案例共同条件,世界十大海岸开发案例研究：城市综合型和郊区主题型,城市综合型-黄金海岸,黄金海岸属大型海滨度假区，拥有长达70公里的冲浪海滩和郁郁葱葱的亚热带雨林。是国际文化旅游中心，運動和大型聚會的首要城市。,世界十大海岸案例研究,1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光,主要项目:1、帆船比賽，骑马比賽，其他运动赛事2、华纳電影世界,3、海洋世界及梦幻世界4、剪羊毛表演5、沙滩排球、游泳、冲浪6、世界珍奇的发光蠕虫所在地自然桥公园,城市综合型-黄金海岸,1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光,海棠湾规划建设九大原则世界十大海岸案例研究,黄金海岸,1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光,1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光,城市综合型-迈阿密,巴厘岛属中型海滨度假区，自然与旅游资源丰富，拥有迷人的海滨，以及巴厘传统习俗与社会习俗，是高质量的海滨综合体。1、建筑物高度不超过15米。2、每公顷不超过20间客房，密度不超过25%。3、所有海滨要方便公众进入。,郊区主题型-巴厘岛,世界十大海岸案例研究,主题型-巴厘岛,郊区主题型-巴厘岛,1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光,3.1海棠湾规划建设九大原则,1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8异域文化9田园风光,3.2海棠湾核心功能三大国家级和世界级品牌国际顶级品牌的滨海酒店带2030个滨海高级酒店、国际组织会议中心、国家俱乐部世界级的游艇休闲社区全天候热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫国家级海洋科研与博览中心世界第一的海洋公园和水族馆、国家海洋研究院与国际海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园,海棠湾必须承担自己的国家功能，在从中国从大陆强国向海洋强国迈进的历程中承担和扮演重要的角色。中国的海洋研究、教育、博览在世界远远落后于世界海洋大国,在100平方公里的场地中，用-平方公里容纳这一功能是可行的，也是必须的。（2005年全国共有普通高等学校和成人高等学校2273所，其中本科的海洋、水产大学只有所）,3.3海棠湾开发模式城市综合型与郊区主题型之间的大型复合型旅游社区,距凤凰国际机场40公里,距三亚市28公里,4.海棠湾定量,人口规模开发总量,根据“国际典型海滩容量分析标准”、“国际案例比较法”和“典型案例类比法”三种方法研究推算海棠湾可容纳居住人口总量控制在25万人以内。其中：旅游居住人口：12-14万人服务居住人口：6-8万人安置居住人口：约4万人,4.1定量：海棠湾人口规模,旅游容量分析游客数量依据“典型海滩容量分析标准”，选取低、高两个标准计算沙滩可容纳游客数量。,计算公式海滩容纳游客数量海滩可用长度每米海滩容纳游客数量按照50游客同时享用海滩计算游客总数量海滩容纳游客数量2计算结果游客总数量极限容量：167850人游客总数量适宜容量：111900人,外来服务人员数量依照“直属员工比例标准”，选取适当标准计算各类服务人员数量。,国际典型海滩容量分析标准法,计算公式酒店服务人员数量游客总数量0.50.7其他接待设施服务人员数量游客总数量0.50.1旅游活动服务人员数量游客总数量0.2按照其他海湾经验，本地区可为原住民提供10000个工作岗位外来服务人员数量=酒店服务人员数量+其他接待设施服务人员数量+旅游活动服务人员数量原住民服务人员数量计算结果外来服务人员数量极限容量：90711人外来服务人员数量适宜容量：57140人,原住民数量原住民数量38365人合计人口数量计算公式合计人口数量游客数量+外来服务人员数量+原住民数量计算结果合计人口数量极限容量：296926人合计人口数量适宜容量：207405人,以亚龙湾为例计算亚龙湾定位:国家级旅游度假区总用地面积:18.6平方公里客房数5000间一期开发用地10.3平方公里,已经基本完成,目前区内总建筑面积66.5万平方米以亚龙湾为例计算游客数量以亚龙湾海滩可用长度每千米酒店床位数量为标准，计算酒店可容纳游客数量，从而计算游客总数量。计算公式酒店容纳游客数量亚龙湾海滩可用长度每千米酒店床位数量海棠湾海滩可用长度按照50游客入住酒店计算游客总数量酒店容纳游客数量2计算结果旅游人口数量约135000人,外来服务人员数量计算标准与方法同游客容量分析。计算结果外来服务人员数量约63100人原住民数量原住民数量38300人合计人口数量（旅游人口+外来服务人口+原住民）236400人,典型案例类比分析法,外来服务人员数量以西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米从业人员数量为标准，计算服务人员数量，从而计算外来服务人员数量。计算公式服务人员数量西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米服务人员数量海棠湾规划用地面积外来服务人员数量服务人员数量原住民服务人员数量计算结果外来服务人员数量50643人,游客数量计算公式设游客数量为n，计算标准与方法同游客容量分析。酒店服务人员数量为n0.50.7其他接待设施服务人员数量为n0.50.1旅游活动服务人员数量为n0.2服务人员总数量为：0.35n+0.05n+0.2n6315计算结果游客数量101070人原住民数量原住民数量38365人合计人口数量计算公式合计人口数量游客数量+外来服务人员数量+原住民数量计算结果合计人口数量190078人,以西班牙阳光海岸为例计算,典型案例类比分析法,外来服务人员数量以迈阿密规划用地面积每平方千米从业人员数量为标准，计算服务人员数量，从而计算外来服务人员数量。计算公式服务人员数量西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米服务人员数量海棠湾规划用地面积外来服务人员数量服务人员数量原住民服务人员数量计算结果外来服务人员数量197398人,游客数量计算公式设游客数量为n，计算标准与方法同游客容量分析。酒店服务人员数量为n0.50.7其他接待设施服务人员数量为n0.50.1旅游活动服务人员数量为n0.2服务人员总数量为：0.35n+0.05n+0.2n6315计算结果游客数量345664人原住民数量原住民数量38365人合计人口数量计算公式合计人口数量游客数量+外来服务人员数量+原住民数量计算结果合计人口数量581427人,以美国迈阿密为例,人口规模分析,结论亚龙湾开发模式与海棠湾相似，但亚龙湾现状一期开发以酒店为主，二期开发将引入住宅、公建、娱乐设施等项目，其人口规模将随之增大。西班牙阳光海岸属大型滨海游览度假区，迈阿密属城市型滨海旅游休闲度假区，而海棠湾湾的开发模式介于两者之间，因此其人口规模应在两者之间，最终规模需结合实际情况与条件确定。综合旅游容量分析、案例对比分析方法，考虑本地区资源条件，结合观光、度假产品开发类型，以及国际一流旅游休闲度假区的发展定位，综合确定海棠湾的人口规模为25万人以内。,人口规模,旅游居住人口：12-14万人服务居住人口：6-8万人安置居住人口：约4万人,为达到开发建设与环境保护双赢的目标，综合规划方案功能布局，我们运用了开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法、国际著名滨海旅游度假区总体平均密度指标法、海棠湾周边相关海湾开发案例比较法等三种方法的比较分析，重点对海棠湾开发建设的适宜规模与适宜强度进行了研究，以保障“国家海岸”的目标的实现与开发的可持续性，并为区内公共利益的管控与公共设施的配套提供科学的依据。,4.2定量：开发建设总量,总用地面积：98.7平方公里总人口：25万人开发建设总量：1100万平方米左右,开发建设总量,综合考虑海棠湾的资源条件和开发建设品质，预期房价一二线平衡应当能够达到6000元左右，根据以上三种预期房价的测算，海棠湾的建设用地毛容积率应控制在0.2左右，总建筑量应控制在1100万平方米左右。,1.开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法,预期房价（S）=楼面地价（土地开发成本/FAR）+房屋开发成本+不可预见成本+其他费用+合理利润,S(预期房价)=A/F(楼面地价)+B(房屋开发成本)+(A/F+B)4%(不可预见成本)+(A/F+B)%（管理费）(A/F+B)8%（投资利息）+2.5%S（销售费用）5.5%S(税费）+(A/F+B)20%（合理利润）,开发建设总量分析,土地开发成本（A）,区内土地开发总费用=302.6亿元土地开发成本（A）土地开发总费用/总用地面积=550.26元平方米（即36.7万元/亩）,房屋开发成本包括建筑安装费用、小区内市政费、室外绿化工程费等，主要单价水平来源于三亚主要开发企业的经验数据。,以上各项合计，加权估算建筑安装成本为940元/平方米；房屋开发成本()为1310元每平方米。,房屋开发成本（B）,2.国际著名滨海旅游度假区总体平均密度指标法,根据国际著名滨海旅游度假区总体密度指标比较，海棠湾区域总建设量为930万1240万平方米之间。（海棠湾的开发模式是介于城市综合型和郊区主题型之间的混合型模式，即海棠湾区域的总平均密度应当适中取值，介于6080床/公顷之间。）,3.海棠湾周边相关海湾开发案例比较法,我们认为，海棠湾的建设用地毛容积率控制在0.2左右（与亚龙湾基本一致）。海棠湾建设用地面积51.6km2，则其总建设量为1000-1100万平方米。（综合比较亚龙湾、香水湾和石梅湾三个开发案例，并根据已经建设基本完成亚龙湾度假区，可以看出0.2的建设用地毛容积率的建设强度并不是很低。）,开发建设总量分析,海棠湾规划范围总用地面积98.7平方公里，其中可开发建设用地为51.6平方公里，规划人口25万人。考虑到既要保证海棠湾良好环境品质，同时又能调动投资与开发的积极性，以达到开发建设与环境保护双赢的效果。综合规划方案功能布局，通过开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法、国际著名滨海旅游度假区总体平均密度指标法、海棠湾周边相关海湾开发案例比较法等三种方法的比较分析，我们建议,海棠湾总建筑量应控制在1100万平方米左右，建设用地毛容积率为0.21。考虑到未来市场的不确定性和多变性，本次规划基础设施的配建，按开发总规模1200万平方米所需配套标准的容量预留。,结论,开发建设总量分析,5.定规：八大公共资源要素管制,海域沙滩第一沙坝湖泊：铁炉港、龙江塘水系：南北内河岛屿：椰子洲岛、蜈支洲岛山体：薄尾岭、铁炉港四周山体特殊预留地,5.1海域,控制要点：要点1：海域划分为：港口区、航道区、旅游用海区、生态保护区、禁渔区。要点2：杜绝船舶油污染，实施对污染物总量控制，保证海水环境质量，保证航道和海底管线的安全，潜水活动不得破坏珊瑚生态系统。操作主体：政府实施途径：途径1：依照国家法律，由政府制订严格的海域监管条例。途径2:由政府在海棠湾设立海域安全监管机构，实施严格的管理。,海南省海洋功能区划,三亚市海洋功能区划,海域规划控制要点,5.2沙滩,控制要点：要点1：保持沙滩的公共性，严禁任何形式的沙滩私有化要点2：沙滩为禁建区，严禁破坏沙滩和使沙滩退化的行为，沙滩上只能放置遮阳伞等临时用品。操作主体：政府与市场实施途径：途径1：签订协议，各家经营单位必须保证沙滩的公共性途径2：政府主导,管理部门监控,对可能破坏沙滩和引起沙滩退化的各种活动必须事先作可行性研究（如沙坝开口，修建港口、码头）,5.3第一沙坝,控制要点：要点1：最高潮水位线退后100-200米区域为禁建区，只能安排休闲度假旅游附属设施和绿化。要点2：保护禁建区内沙坝原生植被及防护林带，不得破坏第一道沙丘。要点3:保持沙滩的公共性，开辟足够多的贯通沙滩的公共通道。操作主体：政府与市场实施途径：途径1：政府主导,规划部门监控,多方共同操作实施2:市场运作，各家经营单位服从统筹安排。,5.4湖泊：铁炉港、龙江塘等,控制要点：要点1：保持、修复自然的湖岸线，港口、码头不得设置硬岸；保持大龙江塘的淡水特性。要点2：保持环湖滨湖区域的公共性和通达性；要点3：湖底清淤，清理湖中的水产养殖。操作主体：市场与政府实施途径：途径1：政府主导,规划部门监控,多方共同操作途径2:市场运作，各家经营单位服从统筹安排,5.5水系：南北内河等水系的生态修复,1990,2006,2000,海、河、湖、溪南北内河水系的变化(199020002006),5.6岛屿1：椰子洲岛,椰子洲岛是区内唯一的原生态湿地岛屿，作为北区中的唯一绿心，其高价值不仅仅体现在景观，更是因为它的保护会使其周围土地获得极高价值（沙源、地价、品牌与题材）。因此，我们建议完整保护好椰子洲岛，并申请成为“国家海岸湿地公园”。,经营途径：1、国家湿地公园：政府通过周边土地拍卖，获取经营收益，保护原生态。2、主题公园：政府制定严格管控条理，采用市场机制运做经营管理。,2005年2月，杭州西溪湿地被命名为全国首个国家湿地公园目前国内只有两个国家湿地公园，杭州西溪国家湿地公园和江苏溱湖国家湿地公园,杭州西溪湿地位于杭州城西，距西湖仅5公里，面积10平方公里，目前开放的第一期景区，约3.2平方公里，它是目前国内唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的首个国家湿地公园。,国家湿地公园:杭州西溪湿地,控制要点：要点1：严格保护岛屿及海域周边生态环境，保持公共性、防止过渡性度假开发。要点1：限制游客容量和游览区域，保护岛上物种多样性。操作主体：政府、市场,5.6岛屿2：蜈支洲岛国家海岛热带雨林公园,5.7山体1：薄尾岭,控制要点：加强原生性，不得在上面进行建筑和农业开发，予以绝对保护。保证公共性，将薄尾岭开辟为观光公园，设置少量服务设施和标志性眺望点。操作主体：政府实施途径：政府主导，建设薄尾岭公园，提升港区周边土地价值。,5.7山体2：铁炉港四周山体,控制要点：严格执行三亚市相关管理规定，修复破坏的山体环境。停止铁炉港南部山体的采石活动并进行修复。操作主体：政府、市场实施途径：途径：南部开挖的山体通过在其上建设山地全石别墅筹集资金予以修复，或者开辟为空中热带雨林公园。,5.8特殊预留地,控制要点：要点1：建设海洋公园和世界最大的海上水族馆，作为国家、国际顶级原创品牌。要点2：博览、科研、教育相结合“三位一体”的开发模式。作为海棠湾的国家级旅游吸引物之一。操作主体：市场、政府、国家实施途径：途径1：政府引导、市场主导、科技先导。途经：采用市场机制运做。途径：经营单位服从政府、国家引导。,海洋公园、海上水族馆、主题公园等,5.9空间管制规划,公共资源保护地滨海、滨河区域、大型公园绿地生态敏感区域沙滩、沙坝、山体、河流、湖泊、岛屿、椰洲等文物保护区域伊斯兰古墓群主要交通廊道滨海景观道、国道、高速公路廊道、区内主要联系道路,规划范围总用地98.78平方公里，其中环境生态用地（47.16平方公里）与公共绿地(22.84平方公里)共计70平方公里,占70.86%。,6.定型：规划结构与功能布局,横向分层,沙坝地带,滨水腹地,山前地带,海岛,6.1场地特征：横向分层,林旺片区,铁炉港片区,龙江塘片区,风塘片区,椰洲片区,土福片区,6.1场地特征：纵向分段,现状基本数据,规划范围用地面积：98.78km2；岸线总长度21.8公里，沙滩长度：18.7km,另海棠湾包括土福湾岸线全长26.1km，沙滩长度22.6km。,方案三“海上丝路图景”,方案一“场地单元”,“花”开满堂个碧波荡漾、海棠飘浮、枝叶繁茂的海上盛景,方案二“海上花开图”,“水”的传奇一个充满故事、异域风情的体验之旅,单元一个开发单元与生态单元;场地一个操作平台与管控平台,6.2规划方案比较,再现“海上丝路图景”,6.3设计主题,海上丝路图景,海上丝绸之路自汉至明，达致鼎盛进出商品，香料丝绸浩荡船队，海洋强国