城市规划实务3一书三证.doc

幻灯片1城市规划实务主讲：李向婷幻灯片2城市规划实务概述主要内容提要城乡规划的制定与修改城乡规划的实施管理监督监察与法律责任幻灯片3l 1.城市规划实务l 制定、实施与监督检查三部分l 城乡规划的制定与修改：规划的组织，方案的评析，规划的审批，规划的修改。l 城乡规划的实施管理：规划条件的拟定，许可证件的核发，行政许可的变更和延续，规划条件核实。l 监督监察与法律责任：监督检查，违法用地和建设查处，法律责任。 幻灯片4l 2、城市规划系列l 上一级国土规划 本市社会经济发展计划l 城镇体系规划l 城市总体规划l 城市分区规划l 城市设计l 控制性详细规划修建性详细规划幻灯片52-1 城镇体系规划（一）城镇体系规划 城镇体系规划是对城镇发展战略的研究，是在一个特定范围内合理进行城镇布局，优化区域环境，配置区域基础设施，并明确不同层次的城镇地位、性质和作用，综合协调相互的关系，以实现区域经济、社会、空间的可持续发展。 城镇体系规划设计全国、省域、市（县）域以及跨行政区域等不同范围和层次。诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片62-1 城镇体系规划（二）城镇体系规划的主要内容 根据中华人民共和国城市规划法和城镇体系规划编制审批办法1）综合评价区域与城市的发展和建设条件2）预测区域人口增长，确定城市化目标3）确定本区域的城市发展战略，划分城市经济区4）提出城镇体系的职能结构和职能分工5）确定城镇体系的等级和规模结构规划6）确定城镇体系的空间布局7）统筹安排区域基础设施和社会设施8）确定保护区域生态环境、自然和人文景观以及历史遗产的原则和措施9）确定各时期重点发展的城镇，提出近期重点发展城镇的规划建议10）提出实施规划的政策和措施诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片7城镇体系规划l 城镇体系规划的成果l 城镇体系规划的成果包括城镇体系规划文件和主要图纸。l 1城镇体系规划文件包括规划文本和附件l 规划文本是对规划的目标、原则和内容提出规定性和指导性要求的文件。附件是对规划文本的具体解释，包括综合规划报告、专题规划报告和基础资料汇编。l 2城镇体系规划主要图纸l (1)城镇现状建设和发展条件综合评价图。l (2)城镇体系规划图。l (3)区域社会及工程基础设施配置图。l (4)重点地区城镇发展规划示意图。 图纸比例：全国用1：250万，省域用1：100万-1：50万，市域、县域用1：50万-1：10万。重点地区城镇发展规划示意图用1：5万-1：1万。幻灯片8城桥新城上海市城镇体系规划中心城是上海政治、经济、文化中心，以外环线以内地区作为中心城范围。新城是以区(县)政府所在地城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划有宝山、嘉定、松江、金山、闵行、青浦、南桥、惠南、城桥及空港和海港新城等11个新城，新城人口规模一般为2030万人。 宝山新城嘉定新城诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。中心城区空港新城青浦新城惠南新城闵行新城松江新城海港新城南侨新城金山新城幻灯片92-1 城镇体系规划南京Nanjing常州Changzhou无锡Wuxi诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。苏州Suzhou上海Shanghai嘉兴Jiaxing杭州Hangzhou宁波Ningbo幻灯片102-1 城镇体系规划诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片112-2 城市总体规划l 4、城市总体规划的主要内容l 1）、编制市域城镇体系规划l 2）、确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围l 3）、提出城市人口和用地发展规模，确定城市空间布局l 4）、确定城市对外交通系统和城市道路广场系统l 5）、综合协调确定城市基础设施的发展目标和总体布局l 6）、确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线l 7）、确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局幻灯片12l 8）、确定环境保护目标，提出防治污染措施l 9）、提出城市防灾规划目标和总体布局l 10）、确定风景名胜、文物古迹、传统街区的保护控制范围和保护措施，编制历史文化名城保护规划l 11）、确定旧区改建规划l 12）、郊区规划l 13）、进行综合经济技术论证，提出规划实施措施l 14）、编制近期规划幻灯片13l 5、总体规划成果分为两个部分：l 规划文件文本、附件（说明书和基础料汇编）l 规划文本是对城市规划各项目标和内容的规定性要求l 规划说明是对规划文本的具体解释l 规划图纸l 比例尺：大中城市 1/100001/25000l 小城市 1/50001/10000l 建制镇 1/5000幻灯片14中心城是上海的政治、经济、文化中心。以外环线以内地区作为中心城规划范围，总用地约667平方公里。规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里。中心城为“多心、开敞”式布局结构。今后发展重点是完善现代城市功能，建设好中央商务区和市级公共活动中心。中央商务区由浦东小陆家嘴和浦西外滩组成，规划面积约3平方公里。 市级公共活动中心包括市级中心和市级副中心。市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路4条商业街和豫园商城、上海站“不夜城”为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。副中心共有4个，分别是徐家汇、花木、江湾五角场和真如。 诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片15诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。根据中心城住宅需求预测，至2020年人均住房居住面积为15平方米以上，基本实现住宅成套化居住目标，住宅总需求达232亿平方米，中心城现有住宅约146亿 平方米，将拆除旧住宅约024亿平方米，规划需新建住宅约1。1亿平方米。 中心城现有居住用地14566平方公里，人均居住用地为193平方米，规划至2020年，居住用地将达到230平方公里左右，新增居住用地约85平方公里，人均居住用地达到289平方米。 幻灯片16诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。中心城基本形成以“环、楔、廊、园”为基本框架的绿地系统，重点建设外环线内布局均匀，服务半径合理的市、区、街道及小区级公共绿地，使每个区至少有一块4公顷以上的公共绿地，每个街道(镇)至少有一块1公顷以上的公共绿地，基 本建成外环绿带、楔形绿地等结构绿地。 幻灯片17诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。 中心城轨道交通系统规划有两个层次：(1)市域快速地铁线。(2)市区地铁、轻轨线。在中心城内的市域快速地铁线是中心城轨道交通线网的主要骨架，市区地铁线路是中心城轨道交通线网的主要框架。 中心城轨道交通系统由4条市域快速地铁、8条市区地铁线和5条市区轻轨线组成，总长度约488公里。 中心城内规划远期轨道线网的网密度：073公里平方公里。内环线内的网密度：167公里平方公里，其中浦西地区网密度为188公里平方公里；浦东地区网密度为132公里平方公里。幻灯片18诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。 中心城近期建设的主要目标是：用地与人口规模得到有效控制，功能布局更趋合理；基本建成集中反映中心城繁荣繁华的东西向城市轴线和主要公共活动中心；基本建成城市综合交通网络、立体交通框架和绿地系统；市民生活环境质量和出行方便程度显著提高。 幻灯片192-2 城市总体规划2-2-2 分区规划（一）分区规划 在城市总体规划完成后，大、中城市可根据需要编制分区规划。 分区规划的任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、基础设施的配置作出进一步的安排，为详细规划和规划管理提供依据。诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片202-2 城市总体规划 （二）分区规划编制的主要内容1）原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量控制。2）确定市、区级公共设施的分布及其用地规模。3）确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围。4）确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊。对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。5）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片21成果：文件及主要图纸： 1分区规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件； 2分区规划图纸包括：规划分区位置图、分区现状图、分区土地利用及建筑容量规划图、各项专业规划图。图纸比例为1/5000。幻灯片222-2 城市总体规划 诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。长春市南部分区规划幻灯片232-3 城市详细规划2-3-1 控制性详细规划（一）控制性详细规划 以总体规划或分区规划为依据，细分地块并规定其使用性质、各项控制指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，指导修建性详细规划的编制。诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片242-3 城市详细规划（二）控制性详细规划的内容1）确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积和用地界线2）确定各地块建筑容量、高度控制及建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求3）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线5）制定相应的土地使用及建筑管理规定诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片252-3 城市详细规划（三）控制性详细规划指标体系1）用地性质 2）用地面积 3）建筑密度4）建筑限高 5）容积率 6）绿地率7）公建配套项目 8）建筑后退红线9）建筑后退边界 10）社会停车场11）配建停车场 12）地块出入口方位13）建筑形体、艺术风格、色调、标志物等城市设计内容诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片26成果要求：1控制性详细规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；2控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1/10001/2000。幻灯片27诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片28诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片292-3 城市详细规划2-3-2 修建性详细规划（一）修建性详细规划 修建性详细规划是在当前或近期拟开发建设地段，以满足修建需要为目的进行的规划设计，包括总平面布置、空间组织和环境设计、道路系统和工程管线规划设计等。 诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片302-3 城市详细规划（二）修建性详细规划的内容1）建设条件分析和综合技术经济论证2）建筑的空间组织、环境景观规划设计，布置总平面3）道路系统规划设计4）绿地系统规划设计5）工程管线规划设计6）竖向规划设计7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片31诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片32诀窍详细内容请参阅 Dale Carnegie Training(R) 的“演示技巧”。幻灯片33（二）城市规划的工作程序（1）三段式 调查：搜集有关资料 分析：分析资料，着重预测 规划：编制一个充分考虑到调查分析所揭示的各种事实的规划内容，力图根据合理的规划原则诱导和控制城市未来发展的趋势。 这种三段式的规划方法是由英国规划先驱Pattrick Geddes提出，欧美在19201960年前后使用。（Pattrick Geddes，18541932年，有机学派，英国生物学家和社会学家，现代城市研究和区域规划的理论先驱。） InvestigationAnalysisPlan幻灯片34l 一 城乡规划制定、审批与修改幻灯片35三、城乡规划的制定与修改1、城乡规划体系城镇体系规划全国城镇体系规划省城城镇体系规划总体规划城市规划镇规划乡规划详细 控制性规划村庄规划幻灯片36幻灯片37三、城乡规划的制定与修改2、城乡规划编制的组织要求(以城市总体规划为例)幻灯片38l 编制主体 l 建设部：编制全国城镇体系规划。l 省、自治区、政府：l 直辖市政府：l 城市人民政府：l 城市的规划行政主管部门（城市的规划局）：l 县政府：l 县的规划局：l 乡政府：l 镇政府：l 建设单位：幻灯片39l 上报前程序：l 人大常委会或人大（乡镇）审议l 公告（时间30日）l 专家审查l （3）审批单位：l 总规：上级审批l 控规：规划局编制本级政府审批幻灯片40l 注意事项：l 县和县级市的区别：一个由省政府审批，一个由县的上级政府审批l 镇分为两类，县城所在的镇规划参照的市的标准。其他一般镇为镇的标准。l 近期建设规划有规划主管部门编制，城市人民政府审批，上级政府备案l 控规编制单位：市为市规划主管部门，县城所在的镇为县规划主管部门，非县城所在的镇为镇政府。（乡镇没有人大常委会，没有规划主管单位，因而乡镇的控规由乡镇政府编制），审批都是县政府。l 村规划乡编制县审批，乡级政府不能审批规划幻灯片41三、城乡规划的制定与修改4、城乡规划的修改规划城镇体系规划和总体规划修改的5个情况：上层次规划修改、行政区变化、重大工程、评估需要修改、其他 上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的； 行政区划调整确需修改规划的； 因国务院批准重大建设工程确需修改规划的； 经评估确需修改规划的； 城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。制要求：一级政府、一级规划、一级事权原则：下位规划不得违反上位规划幻灯片42四、城乡规划方案的评析 l 熟练掌握七大类方案评析l 城镇体系规划与城市、镇发展布局方案的评析l 城市、镇总体规划方案的评析l 乡、村庄规划方案的评析l 城市、镇控制性详细规划方案的评析l 修建性详细规划方案和建设项目总平面图的评析l 建设项目选址方案的评析其他类型规划方案的评析幻灯片43四、城乡规划方案的评析1、城镇体系规划与城市、镇发展布局方案的评析l 应以等级结构、空间布局、资源利用、环境保护作为重点进行评析。l （1）等级结构。l 可能考核的内容：l 中心镇的数量是否过多（2-3个）；l 位置是否合适（适宜、均匀、符合区位条件）；l 选取是否正确（具有重要职能的城镇）。幻灯片44 城镇总体规划方案的评析l 2.主要知识点：此部分评析的重点是城镇的性质、规模、规划区的划定、用地布局、城市交通、市政基础设施、技术指标、自然与历史文化遗产的保护、环境保护与防灾等方面。l 2.1规划区、风玫瑰、河流、图例、比例等要素：l 河流对规划的影响：防洪、路网、桥梁、岸线、市政设施幻灯片45案例解析城镇体系规划方案评析例题1幻灯片462、城市、镇总体规划方案的评析（1）目标定位（上位规划的要求与城市的结合）（2）发展规模（人口、用地）（3）用地布局（4）基础设施（5）空间管制幻灯片47四、城乡规划方案的评析2、城市、镇总体规划方案的评析l 重点：用地布局（以工业用地、对外交通等为例）l (1) 工业用地：l 工业园区与居住区间的联系（职工上下班通勤、公交线路等）l 工业园区对居住区的干扰（风向上下、绿化防护隔离带、排放污水）l 沿江靠河的工业园区（岸线的集约利用）l 隔离工业（相对独立的地段防护带的宽度需求）旧城区的工业（搬迁的可行性和必要性）幻灯片48四、城乡规划方案的评析2、城市、镇总体规划方案的评析(2) 对外交通：铁路、客运站、货运站、编组站、港口、机场、公路等技术性要求。(3) 发展方向：接受辐射的可能，用地的规整，少占农田，地质资源的制约，重大对外基础设施的影响。(4) 镇总体规划的评析：镇域规划的要求。幻灯片49l 文字图例先细读 再看风象与水流 l 商业中心人气足 交通便捷好服务良好地段给居住 上班不必跑长途l 工业用地重运输 污染大户须防护易燃易爆要隔离 转运便利建仓储l 公共绿地宜均布 滨水地带多种树旧区新区要兼顾 文化遗产多保护l 干道骨架要清楚 两侧用地须相符道路间距宜适度 一般内密而外疏l 港口须有疏港路 生活岸线要留足机场进城走快速 端侧净空须关注l 高速公路不穿城 过境公路擦边溜客运站场宜深入 编组站场城外布l 夏季凉风能导入 冬季寒风能阻住道路依山傍水走 相交尽量九十度l 净污分置上下游 雨水尽量顺势流四通八达有出路 抗灾避难易救护l 自然人文须借助 城市特色要突出幻灯片50真题解析城市总体规划方案评析例题1 某平原地区城市，20002020年总体规划拟定为以轻型工业和商贸为主的地区中心城市。城市建设用地向南和向东发展。规划2020年城市人口50万人。城市建设用地为62平方公里(包括工业开发区在内，不包括城市发展备用地。工业开发区原定用地范围为16平方公里，5年来已建成约1.5平方公里，另有约2.5平方公里已投入基础设施)。该总体规划方案(如示意图)经评审认为：城市性质、人口规模、城市建设用地发展方向、路网骨架基本合理。但对城市建设用地规模、城市商业中心和城市环境提出了重要修改意见。 你认为上达三个方面存在的最主要问题是什么?并提出相应的主要调整措施。幻灯片51l 2.控制性详细规划方案的评析l 用地布局代码有没有错？相邻用地之间有没有冲突？如医院相邻设中小学等。l 用地比例：各个用地的比例是否体现改控规编制区域的功能l 地块大小:是不是合适？用地性质、用地价值是考虑的重点。如加油站日夜加油车辆1000辆的用地面积为3000平方米。l 消防站：l 级 5-7辆消防车，占地3300-4800 ，l 级 3-4辆消防车，占地2000-3200 ，l 特勤消防站 8-11辆消防车，占地4900-6300。l 开发强度：如学校的容积率，小学不宜大于0.8；中学不宜大于0.9；中师、幼师不宜大于0.7；住宅如果低层容积率小于1.3，是多层容积率一般小于1.9，高层一般小于3.5。建筑密度居住小区30%。工业项目的建筑系数应不得低于30%；工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”l 绿化景观：绿地合不合理，景观好不好。l 道路交通：出入口分布是否合理，停车位配置是否均衡、充足；停车设施出入口宜在支路上，l 配套设施：公共服务设施和市政基础设施，标准是否适当幻灯片52真题解析修建性详细规划（总平面图）评析例题1幻灯片53真题解析修建性详细规划（总平面图）评析例题2幻灯片54 城乡规划的实施管理l 城乡规划的实施管理就是有计划，分步骤地组织实施依法批准的城乡规划。l 具体包括明确核发选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，乡村 建设规划许可证等具体程序，规范和保障城乡规划实施管理制度的有效落实。幻灯片55幻灯片56法律依据规划实施管理的法律依据原来：“一法一条例”城市规划法村庄和集镇规划管理条例幻灯片57l 现在l “一法三条例”l 城乡规划法l 村庄和集镇规划管理条例（修订）l 风景名胜区条例l 历史文化名城名镇名村保护条例幻灯片58l 此外，还包括与城乡规划密切相关的其他法律法规l 如土地管理法城市房地产管理法l 环境保护法文物保护法等幻灯片59l 一书两证：核发选址意见书属于行政审批，建设用地规划许可和建设工程规划许可属于行政许可。l 选址意见书：是划拨土地的前置条件，非划拨用地不要选址意见书。l 建设用地规划许可证:建设用地符合城乡规划要求的法律凭证，必须在建设用地范围内才能作出许可。l 出让方式获得土地的要：签国土合同后持项目批准、核准或备案文件申领。l 审查时看是否符合规划和相关规范。l 建设工程规划许可证的核发:确认建设活动符合规划要求的法律凭证。l 核发前要有完备的、符合规划条件的施工图，要通过环保、人防、消防等部门的审核。l 乡村建设规划许可证：在乡、村规划区内的集体用地上建设的乡镇企业、乡村公共设施和公益事业项目需要办理，涉及占用农用地的应先办理转用手续，再申请办理乡村规划许可证。乡村建设规划许可证由市、县规划行政主管部门核发。幻灯片60建设项目选址管理 为了保障建设项目的建设地址符合城市规划的总体布局，满足建设项目的合理要求，使建设用地规模实现经济效益、社会效益、环境效益的统一，合理地选择、确定建设地址是城市规划行政主管部门重要职责之一。幻灯片61l （一）选址定点是建设项目规划管理的首要环节l 中华人民共和国城市规划法第三十条规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”幻灯片62l 建设项目选址意见书应当包括下列内容：l （一）建设项目的基本情况l 主要是建设项目名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。幻灯片63l （二）建设项目规划选址的主要依据l 、经批准的项目建议书；l 、建设项目与城市规划布局的协调；l 、建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；l 、建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；l 、建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。l （三）建设项目选址、用地范围和具体规划要求。幻灯片64四、城乡规划方案的评析6、如何进行项目用地的规划选址？l （1）考虑内容以选址条件分析为主l 需求分析：l 项目特点的全面了解l 项目所需的区位条件、环境条件、市政及交通支撑条件、服务半径、服务人口、安全距离等特殊要求l 供给条件：l 地形地貌l 建设现状相关限制条件（防灾、防洪、土地资源、环境要求等），多方案比选幻灯片65l 一个建设项目拟在城市规划区内安排，应从以下几方面进行仔细研究：l 1、从符合城市性质，对城市功能的发挥将起什么作用，对城市空间资源配置会产生什么影响等方面进行论证；l 2、当建设项目确定在城市规划区内安排，应从详细规划的要求出发，建设项目的具体地点和范围对周围环境的要求能否满足；l 3、周围环境和条件对建设项目有什么要求，对社会公共利益和周围群众利益将发生什么影响；l 4、从城市土地利用和城市公共设施、市政公用设施的功能进行认真考虑，建设项目的定点对城市发展、促进城市经济发展、城市功能调整是有利还是不利；l 5、有的城市还须研究对保护城市原有风貌特征和传统文化是有利还是不利；l 6、根据城市特点需要研究的其他重要问题。幻灯片66四、城乡规划方案的评析6、项目用地的规划选址方案的评析l （2）几类项目选址的特点l 城市重要公共服务设施：l 体育馆、展览馆、图书馆（交通条件周边用地）l 垃圾填埋场、医废物处理中心 工业固废物处理中心（适当与周边城市共享共建、环保要求、交通运输通道、防护隔离带，与中心城区的位置关系）幻灯片67l 医院选址：应当满足以下条件：安静、交通便捷、远离危险、远离儿童l 交通方便，宜面临两条城市道路；应有足够的清洁用水源，并有城市下水管网的配合；环境安静，远离污染源；远离易燃、易爆物品的生产和贮存区；并远离高压线路及其设施；不应邻近少年儿童活动密集场所。幻灯片68l 消防站选址l 临街（便于消防车出动），车库门应朝向城市道路，至道路红线的距离不应小于15m。；其主体建筑距医院、学校、幼儿园、托儿所、影剧院、商场等容纳人员较多的公共建筑的主要疏散出口不应小于50m；有生产、贮存危险化学品单位的，消防站应设置在常年主导风向的上风或侧风处，其边界距上述危险部位一般不宜小于200m。l 各类消防站建设用地面积应符合下列规定：（最小要2000）l 一级普通消防站 33004800。l 二级普通消防站 20003200。l 特勤消防站 49006300。幻灯片69l 中小学的选址应当满足以下条件：服务半径合理、上学安全、阳光充足、远离污染、环境安静l 地面应易于排水，能充分利用地形，避免大量填挖土方。山区应注意排洪，要有具备设置运动场地的平坦地段。有足够的水源、电源和排除污水的可能。学校布点应注意学生上下学安全。学校应有安静及卫生环境：有充足的阳光、良好的通风条件；避免交通和工业噪声干扰；避免工业生产和生活中所产生的化学污染源（包括废水废气）；避免电磁波等物理污染源；避免学生发育中影响身心健康的精神污染（闹事、娱乐、精神病医院和医院太平间等）；避免各种生物污染源（垃圾站、粪便贮存处、传染病院等）；不应毗邻危及师生安全的危险品库、工业单位等；校园内不允许有架空高压线通过。幻灯片70l 老年人设施：l 环境良好、避开商业繁华区和公共娱乐场所、避开噪音、污染地段l 物流园：l 交通便利l 地价低l 靠近服务对象或目标市场l 农产品交易中心：l 市区边缘，交通条件好l 汽车客运站：l 服务方便、便于交通组织、方便旅客集散与换乘幻灯片71四、城乡规划方案的评析6、项目用地的规划选址方案的评析l 市政设施：l 110KV、220KV变电站（用地规模的要求、与周边建构筑物的间距要求、进出线走廊的可行性，着重考虑防灾、公共安全、城市风貌保护）l 火电发电厂（水源、交通、堆物、距离城市中心有一定的距离，合理把握临水空间景观塑造与电厂建设的关系，大量高压输电线廊的可行性）l 天燃气、城市门路和储气站：城市空间布局（平衡用气负荷、环保、配套设施等代工企业选址）l 交通设施：客运站、商业中心停车设施。l 历史街区景区内相关设施（景区内建宾馆等）幻灯片72l 建设项目选址意见书是由建设部制定的全国统一格式的具有法律效力的文件。幻灯片73l 编号： l xx市建设项目选址意见书l WAS/QR-JS-A-001-2005l 建设单位：（盖章）l 建设地点：l 联系人： 联系电话：l xx市建设局制幻灯片74幻灯片75幻灯片76核发选址意见书l 建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。l 县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；幻灯片77l 直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。l 省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见、报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；幻灯片78l 中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；l 国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。幻灯片79l 一.选址方案评析l 1.考试形式：选择题，哪个位置合适？给定一块地作为项目建设用地，看是否有问题？l 2.主要知识点：l （1）用地性质：l （2）用地规模：l （3）能够布局吗l （4）经济性如何l （5）环保要求：用地周边是不是有污染，本项目实施后会不会对周边有污染？l （6）其他：是不是占用耕地？是不是影响文物及历史建筑？周边情况如何，道路容量够不够？能否与周边用地相容？注意医院和学校，化工和医院，石油库和居住等，政府机关和涉外用地，军事禁区和高层商业（国家安全）等用地不能相邻；注意是否符合自然保护区、水源保护地、风景名胜区、历史文化遗产保护、机场等净空要求、军事设施保护要求等。幻灯片80实际案例l 某城市人口13万人，上界政府领导班子选定在城市东区某某路东侧建设城市广场，广场面积5万平方米，建设场址为一底丘小山，该广场区位有些偏，但是由于没有拆迁，容易上马，依次、因此上界政府不顾各方面的不同意见，开工建设，然而，在平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先预计的大2倍，需要加大投资。担由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工。新一界领导上台以后，经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的关键问题是选址不当，当即拍板另行选址建设。幻灯片81l 1、建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要进行多方案比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件，周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。很明显上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。 l 2、建设城市广场应首先确定广场性质，广场一般分为城市中心广场，休闲购物广场，绿化景观广场，游行集会广场，交通集散广场等多种类型。每一种广场对位置的选择，用地规模，周边建设条件等都有不同的要求。 l 3、象该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心，交通条件比较便利的，靠近城市主要的公共设施的位置上进行选址，而不应该只是考虑节省投资。在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成后其使用效果也会很不理想。 幻灯片82案例l 某城市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设一座5万KW燃油发电厂，作为城市补充电源。当时提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但是该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染，为此，市政府召开多次会议，各方意见争执不下，最后决定暂缓发电厂建设。经过2年以后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。 幻灯片83l 实例二评析l 1、该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当，或措施不配套，污染项目将会给城市带来长期严重的危害。 l 2、在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统一安排，其次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系。只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠，上述例子由于市政府采纳了专家的意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了拆迁和今后的重复建设。幻灯片84案例l 实例一、 l 在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平米的用地上盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平米。经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平米建自用的工业厂房。该市规划监察大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。幻灯片85l 评析、 l 1、村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，属于农业结构内部的产业调整，是允许。 l 2、而建设工业厂房则属于违法建设，因为该地区位于城市规划区用地范围内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经城市规划主管部门批准同意才能建设。l 3、建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批准，未履行合法的报批手续，因此属于违法建设，应给予立即拆除。 幻灯片86真题解析选址方案及控规结构规划方案评析例题1 图为我国南方某市近郊的一块多边形用地，面积约80公顷，周边为已建城市主、次干路。按照分区规划的要求，应将其规划为一个可容纳40万人左右、分设为三个居住小区的居住小区，并附设城市公共加油站一处（用地面积为1200）。 规划设计人员据此结合居住区配套公建的分布，小区公建分布和住宅组团、绿地系统、道路系统等的综合布置进行研究，提出了如图所示的居住区和小区主路的路网结构规划方案及城市公共加油站的选址。 试评析该规划及选址方案的主要优缺点。（提示不涉及道路宽度、断面型式和转弯半径） 幻灯片87真题解析选址方案及控规结构规划方案评析例题2幻灯片88油库位置有何问题？幻灯片89建设用地规划许可证l 建设单位或个人，领取建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，办理用地手续。幻灯片90办理程序l 一）建设单位或个人持批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请，申请报告需附有位置地形图；l （二）城市规划行政主管部门根据建设项目的性质、规模，按照城市规划的要求，经实地勘察，初步选定建设项目的用地位置和界限，并向建设单位或个人提供建设用地的规划设计条件；l （三）城市规划行政主管部门审查建设单位或个人提交的规划设计总图，确定用地的位置和界限后，在15日内核发国家统一颁制的建设用地规划许可证，或发出不予发证的通知书。幻灯片91有效期l 建设用地规划许可证有效期为六个月。在有效期内，因故不能办理用地手续的，应向城市规划行政主管部门申请延期，延期时限为六个月。逾期不办理用地手续，又未向城市规划行政主管部门申请延期的，建设用地规划许可证自行失效。幻灯片92许可证变更 :行政许可法 第四十九条 被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请；符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。 撤回：（客观情况发生了变化）规划许可的实施本身并不违法，但客观情况发生了变化（如规划变化了），规划部门将许可收回。 撤销 （实施中有违法因素） 撤销通常是规划许可的实施中有违法因素 ，规划部门工作人员滥用职权、玩忽职守做出规划许可的；超越法定职权做出规划许可的；违反法定程序做出规划许可的；对不具备申请资格或不符合法定条件的申请人做出规划许可的；被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得规划许可的。 注销：（非正常原因导致规划许可不再生效）规划许可的注销是指由于非正常原因（被许可人死亡的，法人组织注销的等）导致规划许可不再生效，而由规划部门办理的注明取消的手续。幻灯片93用地变更l 第三十三条 在办理建设用地的过程中，如确需变更建设用地位置、界限和使用性质的，须经城市规划行政主管部门审查同意，并办理变更手续。幻灯片94临时建设用地规划许可证 临时使用城市规划区内的土地，必须向城市规划行政主管部门申请办理临时建设用地规划许可证，并到土地管理部门办理临时用地手续。幻灯片95l 临时用地期限不得超过两年，逾期自行失效。l 临时用地如遇国家建设需要，应当无条件清场退地。l 禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其它设施。l 在城市规划区内进行挖取砂石、土方、围填水面，设置生产、生活废弃物堆放场所等改变地形、地貌的活动，须由城市规划行政主管部门会同有关部门审查批准。幻灯片96 1993年，某市粮食局以建粮食批发市场为由，通过当地政府，以每亩2.2万元的价格，从小北村征走耕地109.58亩。粮食局当年征地申请的计划是：每年批发、零售粮油2500万吨，成交额可达2000万元实现利万元，据说其规模要达到全省第一，使该市的经济得到繁荣。 但是其后发生的事情却让小北村村民多年来一直气愤不平。粮食批发市场没有建起来，对国家和当地老百姓的承诺没有兑现，一百多亩耕地却落到粮食局手里。随后这些耕地即被分割成若干份，每份约为420平方米，以股金的形式把土地使用权转移到个人和一些单位手里，每份3.5万元，得到土地使用权的人，便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。粮食局自己所建的粮油交易大厅仅有200平方米，而且从未开张，征用了100多亩地，只盖了这么小的交易厅。就连交易大厅现在也租给了私人，做了存放方便面的库房。 二十多名村民代表表示，如果被征走的土地真是国家需要，他们能理解支持。但是现在看到的这种情况，真让人不服气。无论如何弄个明白，讨个说法。 1 什么错了？ 2 如何解决？幻灯片971、这是一起典型的擅自改变建设用地性质和私自转让土地使用权的案例，情节严重造成了恶劣的影响。 当初粮食局是以建立粮油批发市场为由征用农民的土地，其建设项目必须要与批发市场相关。否则，就是违法使用土地。但是粮食局却没有按规划，按原来的计划规模设批发市场，却将大部分土地转向了房地产开发，征来得耕地被改变了用途，其所作所为已与粮油批发交易毫无关系，实际上是改变了建设用地的性质。2、如果粮食局在征地之后，由于情况发生变化，需要改变建设项目，也应该按照法定程序，重新向计划行政主观部门和规划行政主观部门提出申请。 幻灯片98l 首先粮食局应该持计划行政主管部门同意改变开发新的建设项目的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。l 其次，规划行政主管部门根据有关已经批准的规划，对粮食局的申请进行审核，如果同意，将提出被改变性质的用地规划设计条件，这包括有关技术条件，技术标准和与周边建设的相关关系。粮食局需要重新领取改变性质的用地的建设用地规划许可证。所以说。改变用地性质必须办理审批手续，否则，规划行政主管部门可以依据城市规划法的有关条款对其进行行政处罚。幻灯片99建设工程规划许可证l 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构