鹤峰宝通新城商住小区二期建设可研报告

鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司1 第一章第一章 总论总论.3 1.1 项目概况.3 1.2 建设单位基本情况.5 1.3 可行性研究报告编制依据.6 1.4 可行性研究报告研究范围.6 1.5 研究结论及建议.6 第二章第二章 住宅市场分析与营销战略住宅市场分析与营销战略.8 2.1 全国房地产市场运行状况.8 2.2 项目区域房地产状况.13 2.3“精品住宅”的市场需求及发展.14 2.4 营销战略.17 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件.20 3.1 项目选址.20 3.2 建设条件.20 3.3 土地征用情况.23 第四章第四章 建设规模及建筑设计建设规模及建筑设计.23 4.1 建设规模.23 4.2 建筑设计.24 第五章第五章 防震抗震防震抗震.28 5.1 设计依据.28 5.2 抗震标准.29 5.3 防震措施.29 第六章第六章 公用辅助工程公用辅助工程.30 6.1 给排水设计.30 6.2 强弱电设计.31 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司2 6.3 电梯安装.33 6.4 暖通设计.34 6.5 防雷设计.35 6.6 消防.35 第七章第七章 节能节能.37 7.1 设计依据.37 7.2 设计原则.38 7.3 资源利用分析.38 7.4 节能措施.38 第八章第八章环境保护与水土保持环境保护与水土保持.40 8.1 编制依据.40 8.2 主要污染源分析.40 8.3 环境保护措施.41 8.4 水土保持措施.43 第九章第九章 劳动保护与安全卫生劳动保护与安全卫生.44 9.1 设计依据.44 9.2 劳动保护措施.44 9.3 安全生产.44 9.4 卫生.46 第十章第十章 组织管理、招标及实施进度组织管理、招标及实施进度.47 10.1 项目组织管理.47 10.2 招标管理.47 10.3 工程实施进度.49 10.4 项目物业管理办法.51 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.52 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司3 11.1 投资估算.52 11.2 资金筹措.54 第十二章第十二章 财务效益分析财务效益分析.55 12.1 商住房销售价格.55 12.2 销售收入预测.55 12.3 盈利能力分析.55 12.4 财务评估结论.56 第十三章第十三章 社会影响分析社会影响分析.56 13.1 社会影响分析.56 13.2 项目与所在地互适性分析.57 13.3 社会风险分析.57 12.4 社会评价结论.58 14.1 市场风险分析.58 14.2 经营管理风险分析.59 14.3 财务风险分析.60 第十五章第十五章 结论和建议结论和建议.61 15.1 可行性的研究结论.61 15.2 主要建议.61 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司4 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目 1.1.2 建设性质 新建 1.1.3 拟建地点 鹤峰县九峰大道 111 号 1.1.4 建设单位 湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司，法人代表：XXX。 1.1.5 主要经济技术指标 拟建商住楼二栋，其主要经济技术指标如下： （1）项目规划用地面积 5137，建筑占地面积 2010，建筑 面积 15790.4，其中商业建筑面积2974.4，住宅建筑面积12816）。 （2）居住户数110户。 （3）建筑高度： 54m。 （4）建筑密度： 68%；容积率： 5.2；绿地率31%。 1.1.6 建设工期 1 年半（18 个月） 1.1.7 项目总投资及融资方案 1.1.7.1 项目总投资 项目建设总投资 2280 万元，其中项目建设成本 2073.38 万元、 项目开发费用 205.57 万元。 1.1.7.2 融资方案 本项目建设资金由两部分组成： 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司5 （1）业主自筹 1080 万元； （2）申请银行贷款 1200 万元。 1.1.8 主要经济效益指标 1.项目总收入 4835.12 万元 1.1 销售收入 4835.12 万元 2.项目总成本 4283.83 万元 2.1 房地产开发总成本 2278.95 万元 2.1.1 项目建设成本 2073.38 万元 2.1.2 项目开发费用 205.57 万元 2. 2 经营税金及附加548.77万元 2.3 土地增值税788.56万元 2.4 所得税667.55万元 3. 利润总额1218.83万元 4.税后利润551.28万元 5.账务内部收益率11.2% 6.所得税后投资回收期3.2年 1.2 建设单位基本情况 湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司成立于 2008 年，法定代 表人：熊家喜，属股份制企业由四个股东组成，其中，熊家喜占 80%， 鹤峰县成坤房地产开发有限公司 10%，张斌 5%，夏国成 5%，熊家 喜任董事长。办公地址：鹤峰县容美镇九峰大道 111 号。 业务范围：房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经营。 公司实力：该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司6 综合实力领先、有完整质量保证体系的经济实体。公司现有注册资 金 1000 万元；公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务 部、资料统计部。公司现有高级工程师 1 人、工程师 3 人、高级经 济师 1 人、经济师 2 人、统计师 2 人、助理工程师 2 人、会计师 2 人和专业技术人员等 15 人。公司不断开拓、求实、创新、始终坚 持“诚信原则、客户至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有 更好、与时倶进”，迎接挑战，不断发展。 1.3 可行性研究报告编制依据 国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研 究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资200215 号）； 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 建设部房地产开发项目经济评价方法； 鹤峰县发展和改革局关于宝通新城商住小区建设项目核 准内容的确认意见 1.4 可行性研究报告研究范围 可行性研究的主要目的是从政策、规划、需求、环境、技术、 经济、投资、效益、风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析 论证和评价。根据宝通新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目 可行性研究阶段分析论证和评价的重点是：项目建设的背景，住宅 市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算 与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术、 环境保护、资源节约与利用等方面是否可行的意见。 1.5 研究结论及建议 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司7 本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产 业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案 合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。针 对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和鹤峰县 已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据 对鹤峰县住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果 表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用合理，有明显的社 会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建 议在下一步施工图设计时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作 进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作 出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划， 加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司8 第二章 住宅市场分析与营销战略 2.1 全国房地产市场运行状况 2.1.1 2008 年房地产市场运行状况 2008 年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始 于 2007 年第 4 季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种 调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融 危机影响的结果。经过 1 年的调整期，当前房地产市场已经出现供 大于求的状况，70 大中城市房价自 8 月份开始出现环比下跌，其中 超过一半的城市房价出现下降。2009 年房地产市场发展的不利因素 是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各 种优惠措施的出台，在 3 季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下 半年房价将会止跌企稳。 2008 年房地产市场运行状况呈现以下四个特征： （1）房屋交易量持续下降 2008 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11 月，商品房销售面积 49148.38 万平方米，同比减少 18.3%，增幅减 少 48.8 个百分点。其中，现房销售面积为 13716.96 万平方米，同 比减少 19.4%；期房销售面积为 35431.42 万平方米，同比减少 17.9%。 商品房销售面积降幅逐月增加，由 1-2 月份的 4.2%降为 1-11 月份 的 18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积 同比下降 40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、 石家庄、郑州、深圳、上海等。 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司9 同时，商品房空置面积较快增加。2008 年 5 月，商品房空置面 积结束自 2007 年下半年以来的负增长局面，11 月底，商品房空置 面积为 13599.93 万平方米，同比增加 15.3%；其中，商品住宅空置 面积为同比增加 22.9%，增幅比 3 月底增加 33.5 个百分点。 （2）房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从 2008 年 2 季度就开始显现，4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面 积增幅均低于上年同期，6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿 的指标各月均为同比负增长。2008 年 1-10 月房地产开发企业购置 土地面积为 29596.42 万平方米，同比减少 5.6%，增幅比去年同期 减少 22.5 个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积 19343.91 万平方米，同比减少 2.5%。 2008 年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积 增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11 月，商品房新开工面积 为 84289.51 万平方米，同比增长 5.4%，增幅比去年同期减少 17.5 个百分点；商品房施工面积为 254936.14 万平方米，同比增长 17.7%， 增幅比去年同期减少 5.3 个百分点；商品房竣工面积为 35084.23 万 平方米，同比增长 6.1%，增幅比去年同期减少 2.4 个百分点。 （3）房价出现近 10 年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8 月份 70 大中城市房价出 现近 10 年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步 增多。2008 年，70 大中城市房屋销售价格同比上涨 6.47%，涨幅比 2006 年下降 1.1 个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同 比上涨 7.07%和 6.2%。从环比来看，2008 年 70 大中城市房屋销售 价格下降 0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降 0.7%和 0.2%，90 平方米以下商品住宅价格比年初下跌 1.2%。12 月份，70 大中城市中有 50 个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有 52 个 城市二手住房价格出现环比下降。 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司10 2008 年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1 季度供给增长 增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房 价同比涨幅仍保持较高幅度；2 季度开发景气开始下降，需求继续 下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3 季度购房意 愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4 季度 房价下跌幅度继续加大。1-4 各季度 70 大中城市房价变化分别为环 比上涨 0.8%、环比上涨 0.3%、环比下降 0.1%和环比下降 1.3%。 （4）加大住房保障建设 2008 年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济 适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11 月，别墅高档公寓投资 额为 1720.04 亿元，在商品住宅投资中的比重为 6.5%，下降 0.9 个 百分点；经济适用房投资额为 819.37 亿元，同比增加 18.2%。 2008 年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。 年初，中央财政安排投入资金 68 亿元，比去年增加 17 亿元。下半 年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济 平稳较快增长的重要措施之一。在新增 1000 亿元投资中，住房保 障建设获得了一定份额，12 月份，国家发展改革委又下达了 100 亿 元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、 煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。 2.1.2 2009 年 1-9 月全国房地产市场运行情况 （1）房地产开发完成情况 前三季度，全国完成房地产开发投资 25050 亿元，同比增长 17.7%，增幅比 1-8 月提高 3.0 个百分点，比去年同期回落 8.8 个百 分点。其中，商品住宅完成投资 17582 亿元，同比增长 13.4%，比 1-8 月提高 2.5 个百分点，比去年同期回落 15.3 个百分点，占房地 产开发投资的比重为 70.2%。 前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积 27.75 亿平方米， 同比增长 15.4%，增幅比 1-8 月提高 1.9 个百分点；房屋新开工面积 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司11 7.32 亿平方米，同比下降 0.4%，降幅比 1-8 月缩小 5.5 个百分点； 房屋竣工面积 3.34 亿平方米，同比增长 24.7%，增幅比 1-8 月下降 0.4 个百分点。其中，住宅竣工面积 2.77 亿平方米，增长 26.7%， 比 1-8 月下降 0.1 个百分点。 前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积 21451 万平 方米，同比下降 22.1%；完成土地开发面积 16706 万平方米，同比 下降 6.6%。 （2）商品房销售情况 前三季度，全国商品房销售面积 58371 万平方米，同比增长 44.8%。其中，商品住宅销售面积增长 46.4%；办公楼销售面积增长 23.5%；商业营业用房销售面积增长 30.6%。前三季度，商品房销售 额 27532 亿元，同比增长 73.4%。其中，商品住宅销售额增长 78.2%， 办公楼和商业营业用房销售额分别增长 37.1%和 49.2%。 （3）房地产开发企业资金来源情况 前三季度，房地产开发企业本年资金来源 38991 亿元，同比增 长 38.8%。其中，国内贷款 8190 亿元，增长 47.2%；利用外资 359 亿元，下降 26.2%；企业自筹资金 12787 亿元，增长 14.5%；其他 资金 17654 亿元，增长 62.4%。在其他资金中，定金及预收款 10269 亿元，增长 52.0%；个人按揭贷款 5345 亿元，增长 107.7%。 （4）70 个大中城市房屋销售价格指数 9 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 2.8%，涨 幅比 8 月份扩大 0.8 个百分点；环比上涨 0.7%，涨幅比 8 月份缩小 0.2 个百分点。 新建住宅销售价格同比上涨 2.7%，涨幅比 8 月份扩大 1.2 个百 分点；环比上涨 0.8%，涨幅比 8 月份缩小 0.3 个百分点。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨 0.6%； 商品住宅销售价格上涨 3.0%，其中普通商品住宅销售价格上涨 3.7%， 高档住宅销售价格上涨 0.5%。与上月相比，经济适用房销售价格上 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司12 涨 0.2%；商品住宅销售价格上涨 0.9%，其中普通商品住宅销售价 格上涨 1.0%，高档住宅销售价格上涨 0.6%。 分套型看，90 平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨 4.9%， 环比上涨 1.0%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 58 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：金华 8.7%、宁波 7.5%、锦州 7.4%、广州 7.3%、银川 7.3%；价格下降的城市有 11 个，其中降幅 最大的 5 个城市是：徐州下降 4.4%、唐山下降 2.4%、石家庄下降 2.2%、桂林下降 1.8%、丹东下降 1.5%。 与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 66 个，其中涨 幅最大的 5 个城市是：温州 5.6%、湛江 2.1%、杭州 2.0%、济宁 1.9%、银川 1.7%；价格下降的城市有 2 个，其中吉林下降 2.0%、 三亚下降 0.4%。 二手住宅销售价格同比上涨 3.8%，涨幅比 8 月份扩大 0.2 个百 分点；环比上涨 0.5%，涨幅比 8 月份缩小 0.1 个百分点。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 50 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：深圳 16.6%、温州 11.2%、杭 州 10.0%、金华 8.9%、洛阳 7.3%；价格下降的城市有 20 个，其中 降幅最大的 5 个城市是：石家庄下降 7.2%、吉林下降 5.6%、唐山 下降 5.0%、岳阳下降 4.5%、呼和浩特下降 3.4%。 与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 60 个，其中涨 幅最大的 5 个城市是：济宁 3.4%、遵义 2.2%、郑州 2.1%、温州 1.9%、杭州 1.8%；价格下降的城市有 2 个，其中包头下降 0.3%、 石家庄微降 0.1%。 新建非住宅销售价格同比上涨 1.9%，涨幅比 8 月份扩大 0.3 个 百分点；环比上涨 0.2%，涨幅比 8 月份缩小 0.3 个百分点。 与上年同月相比，办公楼销售价格上涨 4.2%，商业营业用房销 售价格上涨 0.3%，其他用房销售价格上涨 0.6%。与上月相比，办 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司13 公楼销售价格上涨 0.3%，商业营业用房销售价格上涨 0.2%，其他 用房销售价格下降 0.1%。 三季度，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 1.9%，其 中，新建住宅销售价格上涨 1.5%，二手住宅销售价格上涨 3.5%； 房屋租赁价格同比下降 0.5%；物业管理价格同比上涨 0.3%；土地 交易价格同比上涨 4.7%。 （5）全国房地产开发景气指数 9 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 101.08，比 8 月份提高 1.00 点。从分类指数看：房地产开发投资分 类指数为 100.01，比 8 月份提高 2.26 点；本年资金来源分类指数为 107.75，比 8 月份提高 1.93 点；土地开发面积分类指数为 93.93， 比 8 月份提高 0.68 点；商品房空置面积分类指数为 90.32，比 8 月 份提高 1.01 点；房屋施工面积分类指数为 99.06，比 8 月份提高 4.11 点。 2.2 项目区域房地产状况 2008 年，随着中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投 资高速增势得到了有效控制。鹤峰县全年房地产开发投资完成 7860 万元，比上年下降 20.5%，各类商品房施工面积 5.6 万平方米,比去 年增长 1%,全年商品房销售面积 0.8 万平方米，比去年减少 0.7 万平 方米, 商品房销售额 6160 万元比去年减少 8830 万元。商品住宅销 售量为 180 套，比 2007 年减少 120 套。 2009 年恩施州房地产开发投资 5.48 亿元，同比下降 16.1%。2009 年以来商品房销售一扫 2008 年下半年的下滑颓势，住 房刚性需求群体逐渐打破等待观望的局面，积极出手入市，托高商 品房价格。上半年全州商品房销售面积 28.3 万平方米，同比增加 5.53 万平方米，增长 24.3%。其中住宅销售面积 26.5 万平方米，增 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司14 加 6.4 万平方米，增长 32.0%。商品房销售额 6.27 亿元，增长 32.8%， 销售均价 2215 元/平方米，同比增加 137 元/平方米，上涨 6.6%。其 中住宅销售额 5.33 亿元，增长 71.2%，销售均价 2011 元/平方米， 同比增加 463 元/平方米，上涨 29.9%，比 2009 年一季度增加 126 元/平方米，上涨 6.7%。 商品房销售火爆导致 2009 年以来鹤峰县各金融机构的个人住 房消费按揭贷款大幅增加。据州银监局统计资料显示，1-5 月全州 个人住房消费贷款比年初净增加 2.06 亿元，净增长 95.7%，比上年 同期多增 1.05 亿元，个人住房消费贷款净增额占个人消费贷款净增 总额的 95.6%。 2.3“精品住宅”的市场需求及发展 “人与自然和谐发展”是 21 世纪对城市新型住宅小区的呼唤， 也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着鹤峰县城市居民收 入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求 户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来， 不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据鹤峰 县城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品 住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品 住房的重要选择条件。“精品住宅”的表现为： 2.3.1 住宅市场趋向细分化 福利分房制度的结束，个人购房已成为住宅消费市场的主流。 在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消 费者的前提应该是启动与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今 后住宅市场的发展趋势。前两年，鹤峰县住宅市场针对一些消费群 体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质 高，售价合理，刚刚推出就卖掉 60以上，销售火爆。从中可以看 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司15 出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员 的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施 工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提 高。 2.3.2 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商 品房的出现已成必然。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者 对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环 境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、建筑节能、今后改造余地 以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度， 全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在鹤峰 县房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格 区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主 要有： （1）先富者的市场潜力。鹤峰县改革开放 30 年来，经济快速 发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内 中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占 3左右，最 近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部 分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 鹤峰县九峰大道 ，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的 人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为 商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅 的潜在需求转化为现实需求。 （2）商业消费潜力。水电、茶叶、矿产、林业一直是鹤峰县 经济发展重点。私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分 共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商 品住房将形成一定的市场需求。宝通新城商住楼环境优美、档次较 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目可行性研究报告 恩施州咨询公司16 高，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 （3）项目区位市场潜力。鹤峰宝通新城商住楼建设项目位于 城市主干道附近，环境得天独厚，是开发高品质的精品