高级资格题库(押品)

精品文库一、简答题1、押品入库时档案包括哪些？答：押品外部评估报告、内部评估报告;押品所有权、使用权证或证明文件;已办理抵（质）押登记的他项权证或有关证明文件;权利质押中的各种有价单证及入库的有效凭证;押品保险单及保费付费凭证复印件;其他能够证明抵（质）押权有效的相关文件；现场勘查表和实物照片；其他应归档的材料等。2、评估审查工作包括哪些内容？（1）审核评估资料录入的准确性；（2）审查中介评估机构提交的押品价值评估报告和技术报告（如有）；（3）审查我行内部评估人员评估操作流程的合规性和科学性；（4）根据评估需要，到押品现场进行勘查；（5）审查评估所用方法的恰当性和所依据原则的合理性，并撰写内部评估报告或出具审查意见；在参数选取不合理时，可对押品评估的各项不合理的参数进行必要调整；（6）对抵质押风险进行深入全面分析。3、在市场法评估房地产过程中，可比案例应符合哪些要求？答：选取的可比实例应符合下列要求：（1）可比案例与评估对象所处地段相同，或是在同一供需圈内的类似地段；（2）用途相同：大类用途相同，最好小类相同。大类用途一般分为：居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。（3）结构相同：无论按建筑材料还是按受力情况均应相同，按建筑材料可分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等。（4）权利性质相同。（5）交易类型相同。（6）成交日期与评估基准日相近，一般为1年内，最长不超过3年；（7） 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。除此之外，还应统一付款方式、单价、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等五个方面。二、论述题1、当发生哪些事项时，需进行非周期性重评并自下而上发起重评流程？答：（1）行业风险严重恶化，对客户或押品的未来收益有较大影响。（2）同类型资产市场价格或价格指数已经大幅下降（如10%以上）。（3）对于房地产和土地使用权类押品，所在地区的城市规划发生变化并对房地产价格有较大影响。（4）已接受的押品发生较大物理性损耗或质量明显下降。（5）借款人财务状况恶化或发生信贷违约事件。（6）评估人员认为需要重评的其他事项。2、工作中应如何做好押品日常管理？答题要点：（1）在贷款存续期间，应密切关注押品实物状态、权属关系、市场环境等影响押品价值的因素，做好押品档案管理、实物管理、风险管理等押品日常管理工作，保障我行债权的安全；（2）押品管理人员应做好贷后押品现场勘查和调查工作，密切保持对押品实物状态、法律权属、市场环境的跟踪和分析，切实保障押品在贷款存续期间安全、足值。（3）按规定开展押品周期重评和非周期重评；（4）应根据我行信贷业务档案有关管理办法要求对押品档案实行统一管理；（5）做好贷后押品监督检查工作，对出现较大风险的押品采取积极应对措施，如补充抵押物或提前还款；（6）其他与押品日常管理有关事项，如押品缺口管理、数据库信息采集等。3、请简述资产评估三个基本方法的适用前提。答题要点：（1）市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：1）要有个活跃的公开市场；2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（2）收益法须具备的前提条件是：1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；3）被评估资产预期获利年限可以预测。（3）采用成本法评估资产的前提条件是：1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；2）应当具备可利用的历史资料。3）形成资产价值的耗费是必须的。三、案例分析1、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期1年，均匀投入），管理费用为建造成本的3，年利息率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试估算该建筑物重置成本和建筑物的折旧总额。答：（1）计算建筑物的重置价格 建造成本=800万元 管理费用=8003%=24万元 投资利息=（800+24）(1+6%)0.5-1=24.36万元 建筑物的重置价格=800+24+24.36+50+120=1018.36万元（2）计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额=18万元 装修部分的折旧额=2001/52=80万元 设备部分的折旧额=1101/108=88万元 长寿命项目的折旧额=（1018.36-18-200-110）1/508=110.5万元该建筑物的折旧总额=18+80+88+110.5=296.5万元2、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如下表。成 交 价 单位：元/平方米宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素甲2008.101.200A8002007.1+2%1.3+1%0B8502008.1+1%1.40+1%C7602007.101.10-2%D7802007.101.0-1%-1%上表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1的地价增加3%。另外，该城市地价指数情况见下表。 地价指数表年份2004.12005.12006.12007.12008.1指数100105108110111 要求：试根据以上条件，求待估宗地2008年1月份的评估单价。解：（1）建立容积率地价指数表，如下： 容积率1.0 1.1 1.21.31.4地价指数100 103 106109112（2）参照物地价修正为： A =800100/102111/110106/109100/101100/100= 762元/平方米 B =850100/101111/111106/112100/100100/101=789元/平方米 C =760100/100111/110106/103100/100100/98=805元/平方米 D =780100/100111/110106/100100/99100/99=851元/平方米 （3）确定评估结果为： （762 +789 +805 +851）4 =32074 =801.75元/平方米 3、某市建有一座综合大厦，该大厦截止评估基准日已使用5年。其中1-3层为商场，建筑面积为2500平方米，4-10层为宾馆，建筑面积为7500平方米。该大厦用地当初以1250万元获得50年的土地使用权，已使用5年。现该大厦所有者拟对大厦重新装修、改造。为了获得资金，拟将该大厦的土地使用权及地上建筑物作为抵押标的物。经某估价机构评估，认为如果按当地银行规定最高贷款比例为标的物评估价值的60%，该大厦所有者最多可获得银行贷款36500万元，你认为该贷款额是否合理，请说明步聚和结果。据当地市场调查，同类物业的租金水平为商场3.75美元/平方测算米.日，有效出租率90%；宾馆为2.5美元/平方米.日，空房率为20%；各类物业出租的费用为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，该大厦的重置价为2700元/平方米，每年需支付税费30元/建筑平方米，年保险费为重置价的2，该大厦为框架结构，经济耐用年限为50年，残值为0。综合还原利率为8%。（注：美元与人民币汇率为1：6.67）。（一年按365天计算。年金现值系数：1/8%1-1/(1+8%)50=12.2335, 1/8%1-1/(1+8%)48=12.1891, 1/8%1-1/(1+8%)45=12.1084）解：第一步：计算大厦房地年总收益1、商场年总收益=3.756.67250036590%=2054.15万元2、宾馆年总收益=2.56.677500365(100%-20%)=3651.83万元3、房地年总收益=2054.15+3651.83=5705.98万元第二步：计算房地出租年总费用1、年总管理费=5705.985%=285.30万元）2、年总维修费=2700（2500+7500）8%=216万元3、年总税费=30（2500+7500）=30万元4、年保险费=2700（2500+7500）2=5.40万元5、年总费用=285.30+216+30+5.40=536.7万元第三步：计算房地年纯收益=5705.98-5