南阳商圈选址初步市调.doc

南阳商圈选址初步市调报告一、商圈概况：商圈分布：目前南阳市人流集中的商业中心主要分布在市区西部。其中沿人民路、工业路分别分布着以裕华商城、府衙步行街为代表的南阳市区最大也最为成熟的商业中心。除此外，沿人民路北向分布有以南航大厦为代表的北部次级商圈，南向以向阳荷花广场为代表的南部次级商圈，以及分别以南阳师院、南阳理工为代表的大学城区域商业中心，以摩根中央公园、金汇城为中心的在建区域商业中心。物业性质：在以上商圈中，发展成熟历史悠久（以府衙、裕华、向阳广场为例）底商、沿街商铺主要为小业主所有。区域商业中心（以师院、理工、新华路为例）底商、沿街商铺主要为大型商超、企事业单位所有。租金水平及租赁现状：南阳市区商圈底商租金水平除府衙地区（租金水平约在300元/平/月400元/平/月）外，整体处于较为合理状态（约在70元/平/月220元/平/月）；但由于城市规模较小各商圈内店铺经营极其稳定，空铺稀缺造成了在租金水平较低的情况下店铺转让费相当高。选址意见及渠道：基于以上南阳市区商圈特点及公司新业务特点，店铺选址应以人流为主要导向，因此选址方向应以步行街、商圈卖场底商、大型超市专柜（府衙步行街、裕华商厦、七一路新华路商业街、南阳师院、南阳理工大学城等）为主。鉴于南阳商业中心商铺所属半数以上为小业主的状况，选址渠道应以地产中介为主；针对物业所属为企事业单位、商超百货的商铺，选址渠道应以公司选址人员、进入南阳商业地产招商圈为主。二、细分商圈概况：1、人民路（人民公园南阳府衙）商圈：此商圈沿人民路北至建设路南至中州路分布：商圈内聚集了红都百货、大统百货、人民公园、豪盛百货步行街等南阳市最为成熟的商业中心，人流密集消费层次较高同时租金水平也处于南阳市区最前列，目前商圈内适合铺位暂无仅在府衙步行街内有一空缺铺位（面积70平左右）。2、人民路（七一路文化路）：府衙周边次级商圈，区域内聚集了较多的学校、住宅区、政府机构，人流量可以满足开店需要，在人民路七一路口十二小旁拥有一适合铺位。空铺实拍图：3、工业路（八一路中州路）：此商圈沿工业路北至八一路南至中州路，商圈内拥有裕华商厦、新华时代广场、金玛特购物广场、银都建国饭店等主要聚客点，是南阳市区仅次于府衙步行街的中心商圈。人流密集消费层级较高，区域内在裕华商厦拥有十分适合的空缺铺位一。空铺实拍图：4、人民路（光武中路汉冶路）:商圈内拥有南航大厦、南阳供电公司、盛德美、万德隆、金玛特工厂店等地标建筑物。人流相对较多，但整体消费层次不高，沿街商铺较少目前无空铺，但域内大型商超较多，可在超市内部设立专柜。5、向阳荷花广场：城市南部商业中心，域内拥有向阳广场、帝苑花园等中高档住宅小区，紧邻解放广场拥有区域内唯一大型商超丹尼斯百货。该商业中心建成时间较长，但人流量较少（夜晚广场休闲人流较多），空缺商铺极多缺少商业氛围，近期无进驻必要。6、卧龙路（南阳师院南阳医学专科）：商圈内拥有南阳师范、南阳医学专科等高校，大量学生人群为主要消费群体。消费水平一般但人流密集，银饰 消费需求旺盛。目前区域内空铺稀缺，仅在其中一卖场有空白装柜，可进驻商超卖场。7、长江路（南阳理工南阳工业学校）：商圈内主要消费人群主力为南阳理工学生群体，相对师院区域理工周边尚未