重庆市开县市民广场以商养文策划案.doc

重庆市开县市民广场以商养文策划案一. 市民广场项目概况: 1.市民广场位于新城安康片区行政中心北面，总占地面积约110.8亩，是开县重点打造的精品工程。 广场整体分为三个部分：帅乡文化广场、桔乡文化广场和盛山文化广场。三个文化广场贯穿一体又各具特色，通过各种不同的景观环境设计手法将开县文化的精髓充分溶入广场的整体设计构思中，体现了开县市民广场的地方特色和人文特色，成为市民娱乐、休息、集会、开展民间活动的场所，同时也是开县展示对外形象和文化历史的窗口。2.市民广场的内涵与外延:市民广场不仅是一个广场的象征，人流聚集的地方，而且也是广场历史文化的融合，塑造自然美和艺术美的空间。故市民广场，特别广场中心广场是一个广场的标志，是广场的名片。一个广场要令人可爱，让人留恋，它必须要有独具魅力的广场。广场的规划建设调整了广场建筑布局，加大了生活空间，改善了生活环境质量。因此，规划设计好市民广场，对提升广场形象、增强广场的吸引力尤为重要。 3.广场改革开放和现代化建设呼唤市民广场 改革开放以来，全国各地广场建设日新月异。但与发达国家相比，我们的广场、特别是内地的一些广场建筑物大都缺乏新意，沿街、沿巷砌得满满荡荡，给人以一种千城一面、单调沉闷的压抑感。人在街上走，仿佛井中蛙，难怪有西方友人对中国迟迟不改几千年沿袭下来的画地为牢、自我封闭的建筑风格很不理解，并为之大发感慨。他认为建筑是人们赖以生活和工作的场所，对解放思想能起到目染耳濡的作用。可喜的是在广州率先引进世界兴起不久的新潮流、新模式广场建筑，以全方位开放的姿态来面对市场经济新时代，为广州迈向完全开放的国际化大都市谱就新篇章。这很值得各地广场学习和借鉴。 建筑添上“广场”二字，意味着向传统建筑的深层次挑战。建筑设计专家如是直言：过去的建筑总是沿着建筑红线、边线垒墙造屋，自己俨然一个独立王国。建筑是绝对主体，它给外界展示的只是其高度、线条、颜色，给人以一种无名的压抑感。而广场建筑向人们展示的则是一派全新的景象，走出了一条环境设计取代建筑设计的新路：在同一环境里，它是一个完全开放的空间，有亭台楼阁、有主体广场、有主次、有绿树草坪、有喷泉水池，它们交相辉映，和谐雅观，房屋在广场建筑的总体环境中仍然是主角，但它仅仅为其一部分。广场建筑在设计上，要求融古典建筑艺术与现代建筑手法为一体，融民族特色与异域风情于一炉，尤其是在外墙装饰上，要采用多种装饰材料和技术，如马赛克或花岗岩饰面、玻璃幕墙、绿色生态墙相结合，打破现在流行的饰面材料单一、一统到底的建筑外观，做到既庄重又典雅，与周围的环境相协调、相得益彰。 巴黎人以巴黎为自豪，一切都是完全开放式的设计，人们能够充分共享阳光下的空间。勿容置疑，广场建筑能在宏观上引导广场建设，又能在微观上调节人们的情趣。一位建筑设计专家颇为自信：广场建筑将会风行一百年。建筑水准的高低是广场现代化程度高低的重要标志，市民广场是广场现代化的主要硬件之一。改革开放以来，我们的广场也耸立起一大批令人瞩目的高层建筑。然而，这些建筑或因场地有限，或因资金不足，或因设计风格的不同，或多或少与完全意义上开放式的广场建筑在观念上有区别。相比之下，开放的建筑更显得文明与进步。 市民广场应兼有集会、贸易、运动、交通、停车等功能，故在广场总体规划中，对广场布局应作系统安排，而广场的数量、面积大小、分布则取决于广场的性质、规模和广场功能定位。二、对市民广场的策划原则市民广场是开县广场交通系统中具有多种功能的空间，是人们政治、文化活动的中心，也是公共建筑最为集中的地方。市民广场体系是开县总体规划和广场开放空间规划的重要组成部分，其内容包括：市民广场体系空间结构；市民广场功能布局；广场的性质、规模、标准；各广场与整个广场及周边用地的空间组织、功能珩接和交通联系。开县市民广场策划设计除应符合国家有关规范的要求外，一般还应遵循以下原则。（一）“以人为本”原则。一个聚居地是否适宜，主要是指公共空间和当时的广场肌理是否与其居民的行为习惯相符，即是否与市民在行为空间和行为轨迹中活动和形式相符。个人对“适宜”的感觉就是“好用”，即是一种用起来得心应手、充分而适意。市民广场的使用应充分体现对“人”的关怀，古典的广场一般没有绿地，以硬地或建筑为主；现代广场则出现大片的绿地，并通过巧妙的设施配置和交通，竖向组织，实现广场的“可达性”和“可留性”，强化广场作为公众中心“场所”精神。现代广场的规划设计以“人”为主体，体现“人性化”，其使用进一步贴近人的生活。 1、广场要有足够的铺装硬地供人活动，同时也应保证不少于广场面积25%比例的绿化地，为人们遮挡夏天烈日，丰富景观层次和色彩。 2、广场中需有坐凳、饮水器、公厕、电话亭、小售货亭等服务设施，而且还要有一些雕塑、小品、喷泉等充实内容，使广场更具有文化内涵和艺术感染力。只有做到设计新颖、布局合理、环境优美、功能齐全，才能充分满足广大市民大到高雅艺术欣赏、小到健身娱乐休闲的不同需要。 3、广场交通流线组织要以广场规划为依据，处理好与周边的交通关系，保证行人安全。除交通广场外，其他广场一般限制机动车辆通行。 4、广场的小品、绿化、物体等均应以“人”为中心，时时体现为“人”服务的宗旨，处处符合人体的尺度。如飞珠溅玉的瀑布、此起彼伏的喷泉、高低错落的绿化，让人呼吸到自然的气息，赏心悦目，神清气爽。（二） 地方特色原则。 开县市民广场的地方特色既包括巴蜀文化自然特色，也包括其社会特色。 首先开县市民广场应突出其地方社会特色，即巴蜀人文特性和历史特性。开县市民广场建设应承继广场当地本身的历史文脉，适应地方风情民俗文化，突出地方建筑艺术特色，有利于开展地方特色的民间活动，避免千城一面、似曾相识之感，增强广场的凝聚力和广场旅游吸引力。如济南泉城广场，代表的是齐鲁文化，体现的是“山、泉、湖、河”的泉城特色。广东新会市冈州广场营造的是侨乡建筑文化的传统特色。西安的钟鼓楼广场，注重把握历史的文脉，整个广场以连接钟楼、鼓楼，衬托钟鼓楼为基本使命，并把广场与钟楼、鼓楼有机结合起来，具有鲜明的地方特色。 其次，开县市民广场还应突出其地方自然特色，即适应当地的地形地貌和气温气候等。开县市民广场应强化地理特征，尽量采用富有地方特色的建筑艺术手法和建筑材料，体现地方山水园林特色，以适应当地气候条件。如北方广场强调日照，南方广场则强调遮阳。一些专家倡导南方建设“大树广场”便是一个生动的例子。（三） 效益兼顾原则 开县市民广场的功能向综合性和多样性衍生，现代市民广场综合利用广场空间和综合解决环境问题的意义日益显现。因此，开县市民广场策划方案不仅要有创新的理念和方法，而且还应体现出“生命至上、生态为先”的经济建设与社会、环境协调发展的思想。 首先，市民广场是广场中两种最具价值的开放空间（即广场与公园）之一。开县市民广场是广场中重要的建筑、空间和枢纽，是市民社会生活的中心，起着当地市民的“起居室”，外来旅游者“客厅”的作用。开县市民广场是广场中最具公共性、最富艺术感染力，也最能反映现代都市文明魅力的开放空间。 其次，开县市民广场策划是一项系统工程，涉及到建筑空间形态、立体环境设施、园林绿化布局、交通系统珩接等方方面面。我们在进行市民广场策划中应时刻牢记并处处体现经济效益、社会效益和环境效益并重的原则，当前利益和长远利益、局部利益和整体利益兼顾的原则，切不能有所偏废。厚此薄彼，往往顾此失彼。如某市火车站广场由于规划不合理，结果造成交通拥挤、排水不畅，雨天泥水地，晴日灰满天，环境污染严重，市民怨声载道，游客望而却步，极大的损害了广场形象。 再次，市民广场策划要克服几个误区：一是认为以土地作为广场、广场建设的回报是一条捷径。二是广场越大越好。三是应着重考虑增加绿地、建设广场和公园，改善旅游、购物、休闲和人居环境。（四）突出主题原则 市民广场无论大小如何，首先应明确其功能，确定其主题。这也可谓之“纲举目张”。围绕着主要功能，广场的策划就不会跑题，就会有“轨道”可循，也只有如此才能形成特色和内聚力与外引力。是交通广场、商业广场，还是融纪念性、标志性、群众性于一体的大型综合性广场，要有准确的定位。在市民广场策划中应力求突出市民广场在塑造广场形象、满足人们多层次的活动需要与改善广场环境（包括广场空间环境和广场生态环境）的三大功能。并体现时代特征为主旨，整体考虑广场布局规划。特定的市民广场的策划都应精心创造实用而突出主题特色的市民广场个体：一是要和谐处理市民广场的各项目规模尺度和空间形式，创造丰富的广场空间意向。二是要合理配置建筑，实现广场的使用功能。三是要有机组织交通，完善市政设施，综合解决市民广场内外部的交通与配置。特别注意空间距离的远近和交通时间的长短，以方便市民使用市民广场。既要讲究观赏性，但主要还是要讲究实用性。 为实现策划市民广场的社会功能、环境和景观意义，应对市民广场中的建筑物和广场周边地区进行合理管制，结合开发成本、环境品质和使用效果综合控制容积率、建筑密度和建筑高度等指标，保持整体空间的和谐。三.市民广场以商养文功能布局:开县市民广场的文化与商业活动应在公益性,文化性,艺术性,效益性,安全性五大范围内布局.1.管理服务区 主要是广场管理服务功能，可设置广场管理办公宝、接待中心、会务中心、餐饮、停车等;2.健身运动区由跳舞广场、疏林广场，休息廊等构成。其中健身广场也是供人们在树荫下锻炼健身；3.广场文化区 广场中心带与舞台区,开展市民广场舞,大家唱,健身舞,羽毛球和各种便民服务与义演活动;4.儿童活动区儿童活动区位于广场右侧，人造微地形带，地势开阔，与主入口联系方便，区内可开展淘气堡,水上乐园,滑板等各类儿童游乐活动;5.休闲娱乐区a.结合现有音乐喷泉与吐水水系开展水上活动，主要由航模、钓鱼, 音乐喷泉点播构成。b.休闲茶廊,娱乐茶室,摄影工作室,冷饮亭,书报亭,电话亭等;(见分解图示) 书报亭休闲茶廊6.花鸟鱼虫区 由花鸟鱼虫市场、该区是与广场联系最近的区域，也是公园对外交流的窗口，可开展商业、交易、信息、文化等活动，反映广场历史、地域风貌、民俗风情等。7.花卉盆景区在广场入入口区北，设置花卉盆景区，安排一批精品花卉盆景展示，既丰富了广场的物种类型，提升其艺术价值,又增加了商业种类;8.夜市休闲区市民活动广场至跳舞广场两侧开展活动形高品位夜市,晚设早收,阳光棚与地毡配置; 9.商业展示区(具体活动略) 利用广场宽扩区分时段组织开展各类商业展示活动, 分大型与小型两种商展.1.以行业和县级部门开展的商展,如春,秋两季可开展房交会,下半年开展农付土特产交易会,建材推广会展, 利用广场宽扩区分时段组织开展各类商业展示活动; 2.以厂,矿,企事业单位为主体,开展的小范围场地租用,展示活动.如广场人气日旺,某楼盘设置临时售房部;四. 市民广场管理摸式及机构,人员配置:1. 机构设置:由市政局增设广场管理委员会, 广场管理委员会下设办公室，负责广场的日常管理和有关的组织协调工作。1办公室主任1人*20002水电组配备2人*900=1800，主要从事广场的灯具、给排水和管线管理等。3财务室人员配备1人1200，主要从事工资管理工作，这些人员均持有上岗证，。4绿化组配备2人*800=1600，主要从事广场绿化的养护、整形、替换等工作，他们具有丰富的操作经验和技能，多年从事园艺工作。5配备保安人员6人*850=5100，(含保安组长1人)6配备保洁人员4人*650=2600，(含保洁组长1人)7综合服务部由主任兼职。总人数16人,人员工资开支14500元/月,全年支18万.力求精简高效,根据实际的需求，随时进行组织调节，保证劳动力最优化合理工作。2、广场管理处机具组织计划 广场管理处办公室需配置4台办公桌；一台微机；监视器4台；6部对讲机；保安人员用具（手提节能灯、橡皮棍等）四套；保洁手推车三台，保洁机具（扫帚、清洗设备等）三套；绿化用具（电锯，剪刀、水泵等）二套；水电用具（管道疏通器、水电工用具）二套；以上机具设备价格未产。总费用在8-10万财务单独核算,3. 广场管理处职责范围:广场管理处履行下列职责： （一）保护广场内的自然、人文景观，绿化种植，水源； （二）制定安全制度，落实安全防范措施； （三）保持环境整洁、设施完好； （四）定时开放灯饰、喷泉、音影等设施； （五）加强动物管护。 广场因施工等原因需要关闭的，管理处应当于3日前通过媒体公告关闭时间、范围。 广场内应当设置下列设施： （一）示意图、指示牌、标志牌； （二）游客守则、须知； （三）收费项目、标准、依据公告栏； （四）服务监督电话公告栏。 4. 广场管理细则第一条 为了加强广场的管理，维护广场的秩序、市容环境以及公共设施，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本县实际情况，制定本规定。 第二条 本规定适用于市民广场 第三条 凡进入广场的单位和个人（包括广场内的单位及其工作人员，下同），均应遵守本规定。 第四条 广场由城管执法局牵头组建广场管理委员会，负责广场的综合管理。广场管理委员会下设办公室，负责广场的日常管理和有关的组织协调工作。 公安、交通、文化、建设、体育等相关行政管理部门应当按照各自职责，做好广场内的治安、交通、文化、体育、绿化、园林和市政公用设施的管理工作。 城管执法部门依法行使相对集中的行政处罚权。对广场内发生的其他违法行为，城管执法队员有权予以劝阻或制止。必要时，及时通知有关部门前来处理。 第五条 进入广场的单位和个人，应当自觉维护广场内的公共秩序和社会管理秩序。广场内禁止下列扰乱公共秩序和社会管理秩序的行为： （一）扰乱广场公共场所的秩序； （二）故意散布谣言或者以其他方式煽动闹事； （三）故意损毁喷水设施、公告栏、画廊、雕塑、公用电话、路灯、交通标志或者其他公共设施； （四）倒卖文艺演出入场券或者其他票证； （五）进行封建迷信活动； （六）其他扰乱公共秩序和社会管理秩序的行为。 违反前款规定，尚不够刑事处罚的，由公安机关按照中华人民共和国治安管理处罚条例和有关法律、法规、规章的规定进行处罚。 第六条 进入广场的车辆和行人，应当严格遵守交通规则，自觉维护广场内的交通秩序。广场内禁止下列违反交通管理规定的行为： （一）车辆和行人在明令禁止通行的区域或者路段强行通行； （二）不按规定停放、停靠机动车辆或者停放非机动车辆； （三）其他违反交通管理规定的行为。 违反前款第（一）、（三）项规定的，由公安机关按照中华人民共和国交通管理条例和有关法律、法规、规章的规定进行处罚；违反前款第（二）项规定的，由广场管理行政执法部门依法处罚。 第七条 进入广场的单位和个人，应当自觉维护广场内的市政设施完好（包括及照明设施等）。广场内禁止下列违反市政管理规定的行为： （一）擅自占用或者挖掘广场； （二）未在广场施工现场设置明显标志和安全防围设施； （三）占用广场期满或者挖掘广场后，不及时清理现场； （四）未按照批准的位置、面积、期限占用或者挖掘广场； （五）擅自在广场上建设建（构）筑物； （六）擅自拆除、迁移、改动广场照明设施； （七）偷盗或故意打（砸）广场照明设施； （八）其他损害、侵占广场的行为。违反前款规定的，由广场管理行政执法部门依法处罚。 第八条 进入广场的单位和个人，应当自觉爱护绿化，保护各类绿化设施。广场内禁止下列破坏绿化或绿化设施的行为： （一）损坏广场树木花草； （二）擅自修剪或者砍伐广场树木； （三）损坏广场绿化设施； （四）擅自占用广场两侧及广场绿化用地； （五）擅自在广场两侧及广场的绿地及其外围20米范围内开设商业服务摊点。 违反前款规定的，由广场管理行政执法部门依法处罚。 第九条 进入广场的单位和个人，应当自觉维护广场的环境卫生，保持广场的环境整洁。广场内禁止下列违反环境卫生管理规定的行为： （一）随地吐痰、便溺或者乱扔废弃物、乱倒垃圾； （二）运输液体、散装货物不作密封、包扎、覆盖，造成泄漏、遗散； （三）擅自拆除、不按规定拆迁环境卫生设施；（四）经同意设置夜市摊点,必须统一制作可拆装阳光棚,经营地面必须遮布地毡;（五）夜市摊点,必须统一在18.00后才设置,次日凌晨06.00前收摊; （六）其他破坏环境卫生的行为。 违反前款规定的，由广场管理行政执法部门依法处罚。 第十条 进入广场的单位和个人，应当自觉维护广场的市容环境。广场内禁止下列影响市容观瞻的行为： （一）在广场建（构）筑物、设施以及树木上涂写、刻画或者未经批准张挂、张贴宣传品； （二）在广场焚烧树叶和垃圾； （三）无照设摊经营兜售物品； （四）擅自设置大型户外广告、标牌； （五）未经批准，擅自设置商亭、摆设摊点； （六）携犬等宠物进入； （七）吊挂、晾晒物品，在喷水设施中洗澡、洗涤物品； （八）随地躺卧、露宿，乞讨、拾荒； （九）宣传牌、指示牌、灯箱等设施未保持整洁、完好； （十）其他有碍市容的行为或者现象。 违反前款规定的，由广场管理行政执法部门依法处罚。 第十一条 在广场内从事下列活动，应当遵守有关法律、法规、规章的规定，征得广场管理办公室的同意后方可进行： （一）组织文娱、体育、展览、咨询等活动； （二）张挂、张贴宣传品； （三）因养护、维修需要进行施工作业； （四）设置公共服务设施； （五）其他影响广场管理秩序的活动。 违反前款规定的，广场管理办公室应当进行劝阻或者予以制止，并可以责令其恢复原状或通知相关执法部门予以处罚。 第十二条 当事人对有关执法部门的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。5.文明管理责任制度(一)、主任职责1、接受城管局领导，负责广场管理处全面工作，对项目负责。2、根据广场职能，决定人员架构与部门人员调配、运筹、策划管理各项管理工作。3、制定员工的管理制度，提高工作效率，优化劳动力，完成预定目标。4、指导各部门工作，为业主和市民创造一个良好的休闲环境。5、定期召开工作例会，总结、检查前期工作，布置今后工作任务。6、指导各部门开展日常管理工作，并考核各部门主管工作效率，作出升、调及奖惩决定。7、注重科技和人才开发，提高职员管理能力与素质，使管理与服务逐步走向规范化、科学化。8、咨询业主意见，与业主建立良好关系。9、做好对外沟通，对内协调工作，制定广场年度财政预算，监督财务收支。10、开展多种经营，弥补广场经费不足，提高广场的经济效益。(二)、保安部主管职责1、接受主任督导，全面负责本部工作。2、制定本部工作计划，督导下属工作及工作评估工作3、定期安排本部人员进行实地保安训练及防火演习，提高本部应急、抢险、执法能力。4、参与编写各项应急程序编制、审定、修充工作。协调各部门必要时启用应急程序。5、根据广场的特点，制定巡逻路线，岗位分布，各岗位职责。6、对重大事故亲自组织调查，及时上呈处理报告。7、经常检查督促各岗位，检查仪容、仪表，及时纠正违纪现象。8、处理一般的治安工作和行人投诉。(三)、主管会计职责1、按照相关制度，认真审核、分录、算帐，做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，做到三相符（帐单相符、帐帐相符、帐表相符）2、按照经济核算的原则，经常检查和分析财务经济活动情况，提高增收节约潜力。3、及时提供经济核算资料，使领导及时掌握盈亏情况，采取有效措施改善管理。4、妥善保管好会计凭证，帐本等一切档案资料。5、及时编制会计报表，为领导的管理工作提供有关数据资料。6、负责每月与出纳对一次帐，做到帐帐相符。7、依照国家税法规定，按时缴纳各项税金。(四)、绿化主管职责1、根据广场环境规划，负责制定环境整体养护年度、季度、月份计划，经批准后组织设施。2、对名贵品种，根据其生长特点，组织制定详细的养护方法、作业时间、作业标准，经审核后落实责任人重点养护，建立生长养护方案。3、对绿化工作实行分区包干作业，做到员工之间任务清楚，责任明确，检查、考核标准公开、奖惩兑现。4、组织班组定期培训，聘请有关专家授课，学习科学的养护方法、绿化知识和园艺造型技艺，提高队伍的业务素质。5、严格执行绿化作业检查制度，坚持高标准、高质量，切实将检查考核结果与员工收入挂钩，坚持把责任区、责任人、考核评分定期公开，广泛接受市民监督。(五)、保洁主管职责1、制定本部门的工作计划，督导下属工作。2、对工作认真积极，模范带头，以身作则，积极带领员工完成上级交给的各项任务。3、做好保洁员工的思想教育，法纪教育，并组织学习文化和专业知识。4、负责每天对广场的全面检查，并组织奖评当日的工作状况，寻找差距，弥补不足。5、负责购买、保管、发放环卫工具、材料，减少浪费，节约开支。(六)、水电工岗位职责1、制定本部门的日常维护、维修作出计划。2、灯具、音响、喷泉、水系开启关闭。3、确保设备的正常运行。4、谦虚诚实，刻苦钻研业务知识，专业技术精益求精。5、小范围维修，及时修复，大范围的维修要及时上报。6、严格按安全操作规程，谨防事故发生。(七)、综合服务部岗位职责1、按管理要求，负责制定本部的工作计划。2、负责配合主任的工作。3、负责特约服务的项目开展，切实做到便民、利民、服务第一的宗旨，使社会效益经济效益并存。4、监督其他部门工作。5、负责与公司其它部门之间的工作联系、配合。五. 项目启动的成本分析:1.人工费用一年在17-20万左右(不含会务,攴饮部)2. 启动时物品配置及办公室简装10万;3.维修,绿化补充全年材料费用3万;4.其它设备费用可转到使用者;5. 会务,攴饮部装修20万;6.宣传,导牌等3万六. 项目开发的投资收益分析:a. 场地出租,分临时与长期;利用广场各功能版块对场地实行租赁承包:一是对夜市,花卉,鸟鱼虫, 休闲茶廊,娱乐茶室,摄影工作室,冷饮亭,书报亭,电话亭,儿童玩乐园等一律实行一至三年长期租赁承包;二是对各企业,行业组织开展各类商业展示活动占用场地实行临时性租用;1. 夜市以