房地产项目策划报告

目录一、房地产市场运行态势2二、房地产市场面临的问题 6三、对策措施 9 泸州市2011年房地产市场调研分析及对策 自2005年以来，国家对房地产市场实施了以增加有效供应、降低房价、强化市场监管、提高贷款利率、紧缩银根为主要内容的一系列宏观调控措施。今年，这些调控措施对我市房地产市场的影响开始显现，主要体现在：房地产市场商品房、二手房成交量明显萎缩；房价在高位上调整，上涨幅度显著减少，房价得到有效控制；可售房源持续增长，已经形成供大于求的局面，消费者持币观望；开发企业普遍缺少资金，开发商信心受挫；土地市场需求下降。同时，受全国房地产市场大气候影响，我市房地产市场已经面临比较严峻的形势。因此，必须对房地产市场给予新的认识、考虑新的对策，以防止房地产市场出现“崩盘”，影响经济的健康发展，影响社会的和谐稳定。 一、房地产市场运行态势 (一)房地产开发投资大幅增加，银行开发贷款继续紧缩，开发企业面临资金困难 1、2006年年初住宅投资同比增幅较大，达到3984，5月份开始由增幅298逐月回落直至2007年3月同比减少至721，随后逐月增加，到2008年6月同比增幅达到993。投资量的变化确定了房地产上市量的显著变化，开发投资的大量增加导致随后的供应量大量增加，开发投资变化也是房价变化的主要原因之一，房价在开发投资大量增加情况下会有所回落，其变化比开发投资要滞后。 2、2006年末全市房地产开发贷款余额10655万元，比年初减少 12430万元；2007年末余额为11100万元，比年初增加445万元；2008年6月末余额为8850万元，比年初减少1128万元。2006年至今开发贷款余额净减少 13113万元。 2006年商品房按揭贷款余额 141376万元，比年初增加16655万元； 2007年末余额为184710万元，比年初增加43334万元；2008年6月末余额为 229288万元，比年初增加44578万元，商品房按揭贷款全市保持了稳定增幅， 2006年至今按揭贷款余额总计增加 64567万元。 3、开发投资大量增加，开发贷款持续减少，商品房按揭稳定增长，表明我市房地产开发资金目前主要来源，一是自筹自有资金，二是商品房预售资金以及商品房按揭。今年6月份以来，由于市场疲软，靠预售资金支撑项目开发的企业因市场销售出现问题，银行银根紧缩，资金周转不畅，开发资金非常紧缺，已出现经营困难的局面。 (二)房地产交易量显著萎缩，买方市场已经呈现 1、今年截至8月底，市区商品房批准预售许可面积 10773万平方米、住宅面积9077万平方米，与去年同期批准预售许可面积6885万平方米、住宅面积6050万平方米分别增长15647和15003。市区商品房销售面积 7998万平方米，比今年同期上市量少近28万平方米，仅是上市量的7441。 2、今年1、2月份由于房交会和春节购房带动，商品房(主要是住宅)销量大幅增加；3、4月份在一些高品质大盘开盘的拉动下，销量继续增长；“512”地震的影响在5月末6月份开始显现，随后7、8月份在全国大气候，地震和传统淡季综合影响下，市场开始观望、销售大幅下滑。据最近到几个比较大型的楼盘实地了解，销售情况的确很不令人满意，一周住房仅能销售三、四套。 (三)房价在高位上微调 2006年以来，我市房地产价格持续飙升，房价大幅度上涨。今年以来上涨幅度减缓。1-8月房屋销售价格累计上涨31，平均售价为2378元平方米。从销售类别看，新建房价格累计上涨33，平均售价为2535元平方米；二手房价格累计上涨27，平均价格为1983元平方米。在新建房中，普通住宅价格涨幅领跑仍然是拉动房屋价格上涨的主要因素。其中，普通多层住宅价格累计上涨 48，普通高层住宅价格累计上涨21，高档住宅价格累计上涨24；非住宅中办公楼价格累计上涨22、商业用房价格累计上涨28、其它用房价格微跌01。 从分月走势看，房屋销售价格指数同比涨幅冲高回落，3月份和5月份两次同比上涨36，为上半年最高涨幅，然后逐渐回落。6月份起房屋销售价格指数环比逐月下跌，6、7、8月份环比分别下跌02、03、02。 当前房价主要受以下原因影响： 一是泸州市经济社会发展和居民收入增长使居民对房屋的刚性需求增加，居民改善居住条件和新购住房的刚性需求使房价同比上涨。2008年上半年泸州GDP达到232亿元，同比增长153，增速列全省第2位；农民人均现金收入增加额323元，同比增长167；城镇居民可支配收入 6432元，同比增长229。收入的增长为泸州居民改善居住条件、将购房意愿转化成购房行为提供了经济支持。同时随着经济社会的不断发展，泸州城市化进程日益加快，城镇人口日益增加，这些新增的城镇人口必然带来对城市住房的实在需求。 二是房屋供求状况逐渐转变，新建房尤其是住宅投资增加，供应量快速增长，供求状况转变是房价高位回落的根本原因。上半年泸州市新建房施工面积达到4783万平方米，同比增长676，其中住宅4146万平方米，同比增长 754。房屋竣工面积667万平方米，同比增长814，其中住宅6865万平方米，同比增长1311。前两年政府放量供应土地为房屋供应量大幅增长和房价趋于稳定提供了条件。 三是去年房产价格强劲涨势惯性推动和年初几个优质楼盘(钟鼓世家、空间爱情海、香颂半岛、维多利亚等)开盘，房价继续小幅增长。 四是房屋的建安成本持续增加，房价在短期内不可能下跌。钢材由去年的每吨2700元左右上涨到今年的近每吨 6000元，上涨100还强；水泥由每吨250元左右上涨到每吨400多元，涨幅也接近100，其他材料、人工等费用也都有较大涨幅，致使小区品质稍好的多层房屋建造成本达到每平方米近2000元，高层达到每平方米2200元，一般小区多层建造成本也将达到每平方米1600元，高层每平方米1800元。按照国际流行的房价收入比衡量以及与同等城市相比，我市目前房价基本是正常水平，没有泡沫。 (四)待建面积数量较多，土地需求锐减 1、2006年全年出让房地产开发用地194135亩，其中1112月出让1588亩，占全年的8180。2007年总计出让土地59299亩，与上年同比减少6945。今年18月共出让土地5977亩，只是上年的1008，是2006年的 308。今年上市的土地仅有5977亩，同时部分地块在拍卖时无人问津。这一方面是因为开发商对市场信心不足，一方面也表明开发企业资金确实存在困难。 2、2006年7月至今，规划审批的房地产开发项目(办理建设工程规划许可证)面积为41932万平方米，其中： 2006年712月为7194万平方米，占1716；2007年为 19157万平方米，占4569，今年18月为15581万平方米，占3716。同时，“规委会”在2006年9月至 2008年6月期间审定通过的房地产开发项目面积69747万平方米(未含地下车库等)中，有近40即近280万平方米还未动工建设，而我市2000年以来规划区商品房每年上市量只在110万平方米左右，可见待建面积足够今后市场两年的供应，这也是导致土地需求锐减的主要原因。 (五)房地产的经济地位继续提升，下滑态势开始出现 (1)2005年以来房地产税收逐年增加，上涨幅度较大。2006年比2005年增长3763，2007年比2006年增长 6103，2008年1-8月同比增长10。 (2)房地产税收占地税部门市本级总税收的份额也逐年增长，2005年末房地产税收占市本级税收的154， 2006年末房地产税收占市本级税收的175，2007年末房地产税收占市本级税收的221，2008年18月房地产税收占同期总税收的185。 (3)今年以来，房地产税收虽然继续增长，但由于受房地产市场疲软影响和增加税收的相关政策已进入稳定的作用期，增长幅度已经显著减缓，下滑态势已经出现。主要体现在：2008年18月同比仅增长10，比上一年的 6103增幅减少50个百分点；2008年18月房地产税收占同期总税收的185，比上一年的221减少36个百分点。 二、房地产市场面临的问题 (一)购买力明显减弱，需进一步培育和激活。购买力明显减弱主要体现在：沿海城市及大城市房价的走低，我市消费者开始持币观望是影响购买力的主要原因，直接导致商品房、二手房交易减少；整个物价的上涨特别是生活必需品价格的上涨削弱了房地产的购买力；2006年以来的房地产市场火爆使购买力已得到部分释放，市场需要利好消息的激活。 (二)房地产开发负担过重，软环境需进一步改善。一是各种税费负担太重。在开发建设过程中开发企业需要支付的各种税费负担大约要达到建筑面积每平方米近 100元；二是保证金额偏大。民工保证金(工程建造总额的25)、资本保证金(多层60元平方米，高层120元平方米)等前期需缴纳的保证金较多，这些保证金一方面让开发企业开发资金更加紧张，另一方面也增加了开发成本；三是政府相关管理部门效率太低，极大地降低了资金周转效率。比如，有好几个项目从获得土地到开工建设，由于电力拆迁或旧房拆迁、规划审批、办理各种建设手续等原因均耗费了一年以上的时间。四是在开发企业未全部卖完商品房为小区办理初始登记时，未卖完的住房和营业房的维修资金(我市目前是销售额的2)要由企业垫支，不合理，增加了企业资金占用。 (三)开发资金紧张，影响城市建设进程。 (四)商品房开发量过大，造成资源闲置。前两年政府为调控房地产市场增大了土地供应量，加上房地产市场的火爆，社会资金纷纷涌向房地产开发，使商品房开发大量增加，在市场出现疲软时，必然导致空置房产生，形成资源闲置。 (五)商品房开发结构不合理，高层比例过大，加上地震影响，使高层商品房严重滞销。 三、对策措施 (一)采取有效措施进一步激活与繁荣房地产市场。 1、财政政策：为有效激活房地产市场，建议市政府实施给予老百姓购房一定补贴的政策。具体补贴标准建议为：购买商品住房建筑面积在90平方米以内的和购买高层住房的，按购房款总额的2予以补贴；住房建筑面积在 90-140(含140)平方米的，按购房献总额的15予以补贴；住房建筑面积在140平方米以上的，按购房款总额的1予以补贴；购买二手房(即已办所有权证的存量房)住房的1予以购房补贴。 2、税收政策：实施在地方权力允许范围内的房屋开发、买卖的税收优惠。其一税务部门按照财政部、国家事务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知(财税200862号)的精神，充分考虑我市房地产开发企业和建筑安装企业的实际困难，落实好可以适用于我市的抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，帮助企业共渡难关，培育搞活房地产市场，稳定税源。其二购买普通商品住房和高层商品住房，按所交契税的地方所得部分(契税总额的65)返还40给购房人。 3、土地及规划政策：土地管理部门和规划管理部门应实施宽松的土地出让和规划政策。建议包含：减少土地拍卖保证金的缴交比例，按总评估额的5；缴交最高一宗土地的竞买保证金后可同时参加多宗地的竞买；分宗办理土地使用权证和分幢办理规划许可证；土地面积较大的可提供整体出让和分宗出让的两套用地规划设计条件；土地款的缴交可分宗办证分期缴交；对企业通过出让获得土地使用权又约定与他人联合开发的，国土部门应为其办理加名或变更登记手续，相关部门也应为其办理相关建设手续；因不可抗因素如地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，国土部门应允许其转让，相关部门应协助办理建设手续。国土部门尽量保证出让土地是“熟地”，让企业购买土地后能及时用地。 4、金融政策：(1)各金融机构应按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于全力作好地震灾区金融服务工作的紧急通知(银发2008152号)的精神，继续给予房地产企业的信贷支持。(2)鼓励各专业银行为我市建设项目向上级银行争取信贷指标。各国家专业银行为我市发放1000万元(含1000万元)以上贷款的可视同招商引资，参照相关招商引资政策予以奖励。 (3)住房公积金应加大对职工购买住房的支持力度，建议：降低首付款比例至20；调高最高贷款额度至30万元；延长贷款期限为30年；贷款利率优惠1；外地缴存住房公积金的职工在我市购、建住房的可在我市申请住房公积金贷款。 5、户籍政策：凡在我市投资或购房的即充许将户口迁至我市。 6、积极开展促销活动，为房地产买卖双方提供更多的接触交易机会。一是今年增加举办一次秋季房地产交易会；二是组织开发企业到毕节、赤水、习水、江安、南溪等周边城市举办房地产推介会。 (二)进一步改善房地产发展环境，促进房地产快速发展。 1、清理收费项目，减轻企业负担。目前我市要求开发企业缴交的各种费用和保证金较多，增加房屋建造成本达到每平方米近100元，因此，应当再次对这些缴费项目进行清理，该取消的取消，该减少的减少，切实减轻企业负担。 2、加强效能建设，提供优质高效的政务服务。对立项、规划、用地、建设、权属登记等环节办理时限进行清理，应重点检查投资额达到1000万元以上项目的各种手续办理时限，对超时限办理的给予处罚，同时定期或抽查主协办工作制、限时办结制等制度的执行情况。 3、改变维修资金的管理收缴模式。加强维修资金管理，使目前的按幢收缴管理到按户收缴管理，在此基础上，将在办理初始