科研论文——《重庆市公租房实施现状调查研究》.docVIP

_重庆公租房实施现状调查研究 项目人员：李州芹、仲平平、于顺心 所在学院： 弘深学院 指导教师： 曹国华重庆大学20012年9月重庆公租房实施现状调研摘要 住房是人们最基本的需求之一，温总理曾经说过:住房问题不仅仅是经济问题，更是影响社会持续稳定大环境的民生问题，所以，稳定房价并提供基本的住房保障是国内党内各级各任政府的首要职责。而大力发展公租房的建设，完善保障性住房体系，符合我国广大人民群众的切身利益，有利于促进社会的和谐稳定。特别是要搞好公共租赁住房的建设管理，让国家相关政策惠及中等偏下收入的人群，比如说处于“夹心层”的刚毕业的大学生、存在住房困难的居民以及外来的务工人员等，希望能够实现人人居有所处的宏伟目标。文章主要通过以下几个方面对重庆市总共租赁住房的若干问题进行调查和研究,最后我们根据具体的问题及现状建立“灰色模型”对其进行分析并提出相关的建议： 一、发展公共租赁住房的必要性。对于这个问题我们主要通过对以下两个问题的调查研究得出：1、以往保障房的问题。2、公租房与廉住房和经济适用房的比较。 二、关于公共租赁住房的相关政策。我们根据查找了解相关的公共租赁住房是如何分配、公共租赁住房的租金以及租赁问题还有在公共租赁住房期满后的购买问题相关政策与保障措施。 三、对所有的调查内容进行分析，归纳。在为期一年的调查研究中，我们前后发放了一千多份调查问卷获得了大量十分重要的数据，我们利用相关的统计图表对这些数据进行了分类归纳。 四、建模。参考了重庆市统计年鉴官方数据并根据我们所归纳出的数据，根据“灰色模型”建立灰色模型得对公租房的短期需求量进行预测。 五、文章第五部分总结出本文结论。-可编辑修改-目录第一章 发展公共租赁住房的必要性11.1 以往保障房的问题11.2 公租房与廉租房和经济适用房的比较11.2.1公租房与廉租房比较11.2.2公租房与经济适用房比较21.3发展公租房的必然性2第二章 关于重庆市公共租赁住房的相关政策32.1 重庆市公租房的建设32.2.1申请条件32.2.2公租房的申请程序32.2.3公租房的分配323租金租期问题42.4 期满后的问题42.4.1期满续租42.4.2期满申购4第3章 公租房的实施现状分析及建议43.1 公租房问卷调查及其分析.43.1.1 群众在选择公租房是重点考虑的因素.5 3.1.2 申请公租房的群众的月收入53.1.3 群众对于公租房的期待程度63.1.4 群众对公租房的实施管理及监督制度方面的满意程度73.1.5 群众对居住于公租房的具体意见73.1.6 群众对公租房未来发展的预测83.2关于重庆市公租房发展及管理制度的建议93.2.1 完善并创新公租房小区的物业管理制度。93.2.2 建立“阶梯型租金”为主的公租房租金制度103.2.3 公租房定价可以适当的采用收入联动机制103.2.4 完善法律体系，加强对公租房质量建设的监督管理103.2.5建立更加完善的准入和退出机制113.2.6 完善住房公积金制度11第四章 重庆市公共租赁房短期需求预测研究124.1 公共租赁房短期预测必要性124.2 灰色预测模型简介.12 4.2.1灰色模型的分类. .12 4.2.2灰色模型的优势.12 4.2.3 GM(1,1)模型的建立. . .12 4.2.4模型检验.134.3 灰色预测模型建立的前提.144.4 重庆市公共租赁房供给量灰色GM（1，1）预测模型的建立.144.4.1 级比检验、建模可行性判断.164.4.2 灰建模过程.164.5 残差分析20第五章 结论21参考文献22第一章 发展公共租赁住房的必要性 1.1以往保障房的问题随着城市住房向着市场化和商业化迅猛推进,部分城市房价也随之一路飙升，中低收入群体无力购房的状况日益突出，并逐渐成了严重的社会问题之一，保障性住房的建设，成了当下政府和民众关注的热点。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。但是现如今房价却一路飙升如下图所以光是保障低收入居民的住房问题已经不能解决住房问题，对于如刚毕业的大学生等处于中层收入与低收入的“夹心层”，他们既没有办法买房又不能申请到保障性住房。1.2公租房与廉租房和经济适用房的比较1.2.1公租房与廉租房比较 所谓廉租房是指政府采用租金补贴或实物配租的方式，向低于城镇居民最低生活水平且住房存在困难的家庭提供的保障性住房。公租房的全称是公共租赁住房，它从定义上出发应该属于可支付租赁住房体系。何谓可支付租赁房？顾名思义，就是通过支付一定额度的租金来取得若干长时期的房屋居住使用权，廉租房、公租房都包括在其中。其中，廉租房由国家政府来确定适当的租金价格，房屋租金价格相对较低，并且还会有相关一些租房补贴。公租房在其建设以及投入运行的过程中，由于国家政府的保障政策，租金一般会比廉租房的租金稍高，但却远远不及流通于房地产市场的商品房的租金，是政府保障下的房地产市场运转特例，又可称之为租赁型保障住房。2006 年，国务院出台相关规定，要求各级地方政府按照一定比例在当地土地出让净收益中划出一部分，投入到廉租住房的建设，同时为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷优惠及便利。自此，廉租房的建设开始进入一个新的发展阶段。但多年以后的今天，现有的廉租房数量仍然没有覆盖所有符合标准的中低收入人群。因为设置的标准过低，大量被排斥在适租住标准外的人群仍然无力购买住房。廉租房政策出台以来，争议较少，因为不会造成国有资源流失，廉租房只能解决中低收入群体住房问题，对社会安定和谐具有一定积极作用。由于中国人民传统观念的影响，每个家庭都希望拥有一套自有产权的住房，从这个角度来讲廉租房只起到了缓解的作用，并没有真正解决民生中住房的根本问题。廉租房只能出租不能出售，公租房如果租了 5 年或 10 年，用户希望变成产权房，可以根据公租房管理制度来转化，如果是自己用，补一些税费等手续就可以转化。这些就是公租房与廉租房最根本的区别。1.2.2公租房与经济适用房比较 经济适用房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房兼具经济和适用两种性质。适用的意思是指住房在初始设计和建筑标准上着重强调住房的舒适效果，而不是降低建筑标准。经济性是指从价格上来讲，房屋的价格低于市场价，不会超出中收入人群的经济承受能力。因为，经济适用房的推出是住房保障体系的一部分，是国家和政府为解决中低收入人群住房问题而建设的普通住房，所以减免了工程建设报件中的部分费用，使得成本低于市场普通商品房。然而，经济适用房自出台以来一直颇具争议，其中最大的问题便是经济适用房的退出机制还不完善。中低收入人群买了经济适用房，过个几年，补了土地出让金，就可以卖给任何人发横财。而公租房则首先强调的是“公”字原则，即归国家所有。家庭低成本使用，如果不租了，退租后仍然归属国家。如果住了多年，可以把公租房变成产权房。但把公租房变成产权房后，如果再想退出就只能退还给公租房管理部门，再转给低收入人群，不能当作商品房自由买卖，而且政府将成立公租房管理局作为国土房管局的下属副局级单位负责管理公租房，这就完善了目前争议较大的经济适用房回购制度，有效避免了国有资源的流失，这应当算作公租房较之经济适用房而言最大的一个优势。13发展公租房的必然性 现在我国城市化进程已进入到加速发展阶段，城市人口的快速增长带来了对住房的大量需求。住房问题已成为关系国计民生的大问题，政府作为市场经济下的宏观调控者，有责任通过社会福利和社会保障等国民收入再分配手段来解决中低收入阶层对住房的需求，以维护社会的和平稳定。公租房政策的出现使得房地产市场的供给渠道更加完善，是政府解决“住房”这一民生问题的重要体现。公租房，不仅完善了住房保障体系，也是中国解决民生问题的重中之重，同时，公租房的出炉，使得我国住房供应结构有与国际接轨的趋势。 前面我们比较研究了公租房与廉租房以及公租房与经济适用房。我们得出公租房在以往的保障性住房的基础上完善了原来的保障性住房的缺点，相较于廉租房来讲廉租房只能出租而不能售出，而公租房不仅能够以一个比较低的价格出租，在租期满5年的还可以相当低的价格回购，这样就有了一套产权属于自己的住房；相较于经济适用房来讲经济适用房最大的弊端就是经济适用房的退出机制目前并不完善，而公租房则很好的避免了这个问题，并且避免了国有资本的流失。所以公租房的发展是必然会得到广大群众的认可的，它对于解决住房问题有非常大的促进作用，所以公租房是保障性住房发展的必然。二、关于重庆市公共租赁住房的相关政策21 重庆市公租房的建设 重庆的情况与北京相似，购房多来自刚性需求。从2010年2月28日开建第一个公租房项目以来，今年上半年重庆主城区开工建设6个公租房楼盘，总投建面积在750万平方米以上，加上今年在郊区启动的250万平方米公租房项目，今年重庆启动的公租房项目面积将达到1000万平方米。2011年，全市将开建1000万平方米公租房，其中主城 750 万平方米；明年再根据情况安排建设1000万平方米。暂行办法规定，公租房通过新建、收购、改建等多种渠道筹集，新建公租房可以是成套住房，也可以是集体宿舍。公租房建筑为高层电梯房，容积率为3.54.0，进行简单装修，自购家具后可直接入住；每5户设一个地下停车位；小区绿化率在5%左右。公租房户型分布比例：50 平米以内约占60%，5060 平米约占25%，6080平米约占 15%。 2.2房屋分配2.2.1申请条件 根据暂行办法，只有年满 18 周岁，并且有稳定工作、收入来源和租金支付能力，才能申请公租房；符合相应收入标准限制的以下群体均可申请，且无户籍限制：本市无房户、家庭人均住宅面积低于 13 平米的困难家庭、外地进入重庆务工人员、农村进城务工人员、大中专院校毕业生。收入标准限制为：家庭平均月收入低于 3000 元；个人月收入低于 2000 元。但以下存在住房困难的群体不受此限制：在渝工作的全国省部级劳模、政府引进的急需人才和特殊专业人才、全国英模以及荣立二等功以上的复转军人。而且，在运营过程中政府将根据经济发展水平等因素的变化不定期进行相应调整。特殊情况：符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租和领取租金补贴的，可申请公租房。2.2.2公租房的申请程序 符合条件的申请人可有两种申请方法：自行登录重庆市公租房网站进行先期申请，申请后 15 日内必须将纸质材料提交住房保障机构；申请人也可到住房保障机构官方指定的申请点进行现场申请。申请所需材料：填写公租房申请表、所在工作单位提供的收入证明、身份证或户口薄复印件、社会保险费证明、住房情况证明以及其他需要提交的材料。审核时间要求：20 个工作日内完成初审工作，7 个工作日内完成复审审核工作。2.2.3公租房的分配通过复审审核的申请人，由住房保障机构按申请的时间、欲申请的公租房地点和户型面积进行摇号配租，并先向获得配租者发放配租确认通知书。如若本次摇号中未能得到配租，自动进入下一轮，等待再次摇号。配租面积规定：配租面积必须对应于申请人的家庭人口数。家庭人口数不大于 2 人的，必须选择建筑面积 40 平米以下公租房；家庭人口数不大于 3 人的，必须选择建筑面积 60 平米以下的公租房；家庭人口数不低于 4 人的，可选择建筑面积 80 平米以内的公租房。特殊规定：符合廉租住房条件的家庭，市、区政府引进的特殊专业人才，在重庆工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人符合公租房申请条件的，优先轮候配租。签订合同：市住房保障机构发出入住通知后的 30 日内，已经领取配租确认通知书的申请人应到市住房保障机构规定的地点签订重庆市公租房租赁合同，超过该期限未签订合同的，会被认为是自动放弃，此次配租作废，但可重新申请。23租金租期问题公租房每次合同期限最长为 5 年，租金标准按照商品房分期贷款利息、维修费并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由相关部门研究确定。租金实行动态调整，每 2 年向社会公布一次承租责任：承租人不能私自改造房屋。因使用不当或是其他原因造成房屋或附属设施损坏的，应担负维修或赔偿责任。承租人应该按时缴纳租金、电费、气费、水费、电视费、通讯费、物业管理费等。申请换租：因家庭成员增加申请换租公租房，应重新向市住房保障机构提出申请，由该机构按换租相应规定进行再次配租。2.4期满后的问题2.4.1期满续租 租期满前 3 个月必须重新申请，再审后满足条件的可续租。承租人通过买卖、赠予、继承等方式在申请公租房地区已有其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的公租房申请条件，应当退出公租房。退出机制：租赁期满或者租赁终止的承租人应当退出。确有困难的住户，可给予一段时间过渡；拒不搬出的，按合同处罚方式处理，并在适当范围内贴出公告通报，有必要时将申请法院强制执行腾退事宜。2.4.2期满申购 承租人在租赁 5 年期满后，可选择申请购买租住的公租房。公租房出售价格以综合造价为基准，具体价格由相关部门研究确定，定期向社会公布。 支付方式：购买公租房和购买商品房一样可有两种方式：付全款或分期付款。付清全款后，不用再另外支付租金；若是采用分期付款方式，就要交纳未付款面积部分租金。签订销售合同后就明确了双方的权利和义务关系，付清全款后向相关部门办理登记手续。使用方式：申请到的公租房不可以再进行转租、买卖、赠予等市场交易活动，但可以继承、抵押，条件是抵押值不能高于房屋购买原价的 70%。购买人因收入条件改善或其他原因在其购买公租房所在地获得其他住房的，需要转让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期相应的银行存款活期利息。第3章 公租房的实施现状分析及建议3.1 公租房问卷调查的群众意见及其分析2012年12月：根据实际的情况，我们增加进行了一次大规模的问卷，并个别进行了深度访谈。本次的受访者主要是已经申请到公租房并已入住或正在申请公租房以及态度非常明确打算申请公租房的群众。（1) 发出1000份，收回983份，有效问卷948份（2）对较典型，思想较有深度的50名群众进行深度访谈3.1.1. 群众在选择公租房时重点考虑的因素 在本次的948份有效问卷中，有459人选择租房价格，157人选择生活便利，204人选择居住环境，另有128人选择其他。以更为直观的饼状图变现为如下：从上图可以看出，群众最为在意的，重点考虑的依然是价格问题。1.2 申请公租房的群众的月收入 公租房的申请条件中对家庭收入的限制标准是：单身人士月收入不高于2000元，2人家庭月收入不高于3000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。本次的948份有效问卷中，单身人士有206人，2人家庭有324个，有418份家庭为2人以上。而单身人士中，有15人坦承其月收入在1000元以下，61人月收入在1000到1500之间，1500到2000元的单身人士有103人，2000以上的人士有27人。在2人家庭中，其家庭月收入在2000以下的有61个，2000到2500有128人，2500到3000的家庭有96个，3000以上的家庭有29个。此外，对于2人以上的家庭，其家庭人均月收入在1000以下的138个，1000到1500的家庭有232个，人均月收入超过限定标准的有48个家庭。对以上三种情况可用图表示为：单身人士的收入分配图：2人家庭的月总收入分配图2人以上家庭的人均收入分配图从以上的调查数据来看，申请公租房的群众收入普遍不高，大多是在收入限定的范围内。但是依然有部分群众收入超过了标准，那么可能出现的情况就是在申报时，其会虚报家庭收入，这样就给有关部门敲了警钟：在家庭收入的核实这方面的工作必须严谨仔细。3.1.3 群众对于公租房的期待程度本次的948份有效问卷中，有654人选择对公租房非常期待，有148人持观望态度，决定以市场的受益情况再做参考，另有111人选择了无所谓，认为目前的市场租金可以接受。直观表示为：可见，政府在对公租房的需求做预测时，也需要从群众的心理角度出发，以便做出更加理性的合适的预测分析。3.1.4 群众对公租房的实施管理及监督制度方面的满意程度 本次调查的948份有效问卷中，有153人表示对政府的工作不满意，认为有关部门在公租房的实施管理上有很多不合理之处；有236名群众表示，公租房的政策方面较为合理，但是在实施方面有待改善；有423名群众表示非常满意，认为这是一项实实在在的民心工程；另有136人表示了模糊的态度。以图可直观的表示为：3.1.5 群众对居住于公租房的具体意见 本次的948份有效问卷中，鉴于基本上所有的群众都对公租房的环境方面做了实地考察， 我们特地询问了群众对公租房的环境及价格方面的意见以及满意度。有110人表示对生活环境的卫生程度方面表示担忧，有158人表示对周围的安全状况不够放心，另有545名群众认为综合公租房的地理位置，周遭环境来看，公租房的租金价格偏高，此外，有135名群众认为生活不够便利，地址偏远。图表如下： 可见，群众大多以为，以公租房的周遭环境，交通方面，建设质量方面来综合考虑，其价格定位偏高。3.1.6 群众对公租房未来发展的预测 针对群众对公租房的前景预测方面，我们提出的问题是：就目前的政策状况，您认为政府是否能够及时收回不再符合保障条件的住户租用的公租房，分配给正在轮候的待保障对象？在本次的948份有效问卷中，有123名群众持非常乐观的态度，认为因为政府目前的监管力度比较强，能够及时查出不再符合条件的住户；有156名群众持较为乐观的态度，认为普通住户会主动申请退出，寻找更好的居住环境；而又240名群众担心不能，因为政府没有及时更新住户的真实家庭情况；另有351名群众态度较为坚决的认为不能，因为住户为了继续享受低廉的租金以及等到5年后买下这套公租房，会隐瞒自己的真实家庭情况；此外，有78名群众没有做出明确的态度。可见，对于公租房的后续发展的工作是不容忽视的，需要引起有关部门的高度重视。3.2关于重庆市公租房发展及管理制度的建议公租房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场租赁价格的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁住房属于保障住房，但又不同于福利分房时期的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是具有社会属性的公共住房。从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。公租房建设作为重庆市最重要的民心工程之一，是我市改善民生，完善住房保障体系的重要举措，是解决我市中低收入群体住房问题的有力手段。我市公租房建设在户型结构、小区配套环境、装修标准和租金标准上都有明确的规定，体现出了基本保障这一目标。同时，房管、公安、民政和社保等多个部门联网机制的建立也对公租房的分配起到很好的把关作用。但是在本次的科研训练项目中，通过小组成员的实地探讨以及与群众的沟通交流，我们发现依然存在一系列需要改进的地方。为更好的满足我市公租房目标群体的住房需求，我们的建议如下：3.2.1 完善并创新公租房小区的物业管理制度。公租房与公租房之间的差异显然是存在的。通过在民心佳园和康居新城的走访，我们发现民心佳园在物业管理上欠缺不容小视。甚至有群众直言“别让公租房成为下等人的标志”。（1）环境篇首先，来看看民心佳园的“盛世美景”：有摆露天麻将的、有卖菜的，卖杂物的，卖烧烤的，有在人行道上开串串香的，开烤鱼店等等，各种油污，纸巾，垃圾扔得到处都是，天气慢慢变热，苍蝇越来越多，臭味越来越浓，这样的环境，如何居住？（2） 便民篇每个月10号到19号，是居民上交水电气的日子，过了19号限期的话，就要停其水电气，并增收滞纳金。而民心佳园的居民之多大家也是有目共睹的。有群众在网上吐槽“一万六千多户住户都得在这九天之内上交，而且一共只有两个服务点，不管是排成“人”字型，还是“一”字型，哪怕我们排成几排，都得排上好几个小时，这场合，只有每年末在火车站领教过。而且水、电、气是三个分别不相关的收费系统，不是这个系统出问题，就是那个有问题。”（3） 噪音篇 依然是群众的抱怨声“每晚7点准时开始，一直持续到晚上十点整。阵阵的鬼哭狼嚎、吼得是一个地动山摇，呐喊了狼喉。这个比新闻联播还准时露天KTV，连奥园的人民都说，精神病制造院又在开始了。”（4） 垃圾篇“垃圾堆积成山，群众掩鼻而过的日子何时到头？”这是某网友在网上的吐槽。建议：公租房小区住户存在籍贯、文化素质、工作性质等方面的差异，如何协调邻里关系，规范居民行为，化解内部矛盾将成为物业管理中可能凸显的大问题。公租房的物业管理需强化和丰富公租房小区文化建设，通过开展丰富多彩的社区文体活动，实现居民心理，文化的融合，素质的提升，构建文明和谐的社区环境。3.2.2 建立“阶梯型租金”为主的公租房租金制度对于群众最为关心的费用以及交通和居住质量方面，我们可以举例说明：（1）公租房房价按照11元人民币每平方计算，按照2室1厅建筑面积65平方，那租房者承担的房租为：6511715，物业管理费用按照元计算，就是65元。共计780元。房子入住是为清水房，购置必须的家电设备按照20000元计算，假如年后不买，人们会说还能卖钱，那我们且按一定比例折旧。20000元的家电，年后可以卖5000元。那这年之中家电的折旧费就的出来了：（200005000）60250。所以公租房一个月的租用费用为7802501030元。 （2）交通不便，产生额外的交通费用。按照公租房同轻轨的条件，一个白领早上上班就打坐一趟车计算（不转车），那就是元（按照轻轨起步价格元计算）;晚上下班元。共计元。这样一个月就是240元。另：3-5天去超市购物，去求学，或者去同朋友聚会的交通费另计。 （3）另外， 交通不便，距离上班地点较远，带来的疲劳的工作和生活，降低生活质量和身体健康。比如现在每天点起床上班，晚上点到家。一旦租住公租房，早上必须早30分钟起床坐车，晚上必须玩30分钟到家。工作时间（含午间休息）由原来的12个小时，增加到13个小时。大大降低了生活质量，带来更多的疲惫感和身体疾病，甚至给人带来厌倦生活的念头。 总之，就目前而言，我市虽已建成并投入使用的公租房小区还是存在周边配套设施不完善的现状，包括交通、医疗、学校、娱乐和餐饮等各个方面。该现状会在一定程度上增加现阶段已入住的公租房住户的日常生活开支。同时，对于外来打工者、刚毕业的大学生等存款量小的低收入群体在入住之初，已经花费不少开支在公租房的家具家电的购置上，若交通和餐饮等生活基本需求的开支还需增加支付，必将增加其生活负担。 因此我们建议，在公租房小区周边配套设施不完善时期，采取入住之初减免租金，再逐年增加的阶梯型的租金收入制度更能够减轻公租房目标群体的生活负担和为其提供更好的生活保障。3.2.3 公租房定价可以适当的采用收入联动机制 同在建议二中出现的问题一样，对于存款量小的低收入群体在入住之初，已经花费不少开支在公租房的家具家电购置上，若交通和餐饮等生活基本需求的开支还需增加支付，必将增加其生活负担。公共租赁住房租金应根据家庭收入水平、住房的地段、面积和质量不同，确定不同的标准，在房源之间形成合理级差，确保不同收入水平的家庭享受相应的比较公平合理的政府补贴。公租房定价若能与市民收入形成联动机制显然是公平公正且得人心。而且其好处也是显而易见的： 其一，有利于保障公租房定价的公平与公正。最近一段时间以来，很多重点城市的房屋租赁价格持续上涨，如果公租房房租定价机制以市场价为基准，不但会加剧弱势群体的生存成本，更为重要的是，有损公租房定价机制的公平和公正。 其二，能够使定价的调整做到及时、科学。尽管现行的公租房定价原则实行年度动态管理，但如果要调整公租房定价，还是要履行不少程序的。这种制度设计虽然相对公平，但势必会影响到执行效率。如形成公租房定价与市民收入的联动机制，就能省去一些程序，让夹心阶层更快、更便利地受益。3.2.4 完善法律体系，加强对公租房质量建设的监督管理公租房按照本身建筑成本和质量的定位，质量和成本应该相当于40006000每平方的标准;加之政府欲通过公租房，调控房价，安抚中低收入劳动者;大跃进式的建筑速度，带来的质量问题实在是令人堪忧，而从互联网上查找公租房建筑期间倒塌的新闻比比皆是。虽然目前在我市这种情况还没有出现，但是在重庆市公租房论坛上我们还是发现了一些群众对公租房质量建设方面的怨言。蝼蚁虽小，却能蛀空楼宇, 千里之堤，溃于蚁穴。此外，有群众建议，政府可以更加人性化一点，公租房为新房，在租房者觉得有必要的基础上， 可以对其进行简单装饰甚至是精良的装修。总之，政府应当加强对公租房的质量监督并防患于未然，让群众相信政府并且在公租房里住的有安全感。3.2.5建立更加完善的准入和退出机制在本次的调查当中依然有群众打法律的擦边球，以致很多本能申请到公租房的群众只能望洋兴叹。虽然政府对这方面的监督一直在加强，我们还是觉得应建立更加有效完善的保障房管理机构，履行保障房规划、资金筹措、房源储备、审核配租、日常监督管理等职责；建立住房户的基本信息资料库，对公共租赁房申报者的收入及住房情况分类，确定申报公共租赁房的资格，并按照不同的租金提供保障住房；与住户签订合约，规范责任；探索先租后买的进入退出路径，有些住户经济条件变化后，有可能不愿意退出公共租赁房，政府要给他们以适当的过渡期，对于坚持居住者，政府可以同等的商品房价格出售，并将获得的收入重新投入公共租赁房建设。对于承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，骗取公共租赁住房和查实社会单位为申请人出具虚假证明材料的，由有关部门对承租人和直接出具虚假证明材料的主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。 公租房作为一种过渡性住房保障措施，租房人具有较大的流动性，我们也建议制定操作性较强的准入标准，而且完善细化公租房的退出机制，避免因为管理机制不完善，监管不到位，出现被转租、出借、恶意骗租等各种违规现象 此外，市公共租赁房管理局对承租人的租住资格可以进行不定期的抽查复核，对违法违规行为予以制止并责令改正，不符合条件的，取消租住资格。 另外，还有一方面群众呼声较高的便是政府方面的工作效率。有群众在公租房论坛反映“我去年7月中旬申请，8月27日摇号摇中，9月中旬收到配租确认书，定为2012年3月底前入住，结果到现在都还在无休止的等待中都拖了3、4个月了，怎么还不交房呢？而且官方也没个说法。其实现场去看了房子，感觉还是不错。只是交房时间一再拖延以及官方的处理方式让人太失望了”可见，有关方面的工作效率有失民心，值得反思并找到合适的方法提高工作效率。3.2.6 完善住房公积金制度完备的公积金制度，可以在公租房建设中发挥双重作用。公积金局将公民的必要提款剔除后，可以用作用。其一，其余公积金购买国家债券，使政府有更多的资金进行公租房建设；公民动用公积金购买公租房，能使更多的资金流入政府手中；政府将手中的资金，以贷款和补贴的形式注入公租房管理局从而可以使公积金大规模的运用于政府、居民、公租房管理局租房建设。形成良性循环，为政府提供了源源不断的资金来源。其二，通过鼓励低收入家庭使用公积金购买住房，解决部分群众购房难的问题。第四章 重庆市公共租赁房短期需求预测研究4.1 公共租赁房短期预测必要性近年来，城市化进程逐步加快，我国国内住宅市场出现尖锐矛盾，住房市场一度出现供不应求，房价居高的情形。为保障市民的住房需求，国家积极推进保障房的建设。公租房作保障房的一个新型主体，可以满足不同的中低收入家庭对住房不同层次的需求，考虑到了申请者的家庭经济承担能力，备受人们亲睐。因此，较为精准地预测公共租赁房的需求数量是房地产行业顺利发展的前提，也是相关部门制定决策的需要。本章内容主要是以官方统计数据为依据，正确建立起灰色预测模型，以对新增公租房的短期需求量进行理想化的预测和研究。4.2 灰色模型简介如果一个系统具有层次、结构关系的模糊性，动态变化的随机性，指标数据的不完备或不确定性，则称这些特性为灰色性。具有灰色性的系统称为灰色系统。在灰色系统理论中，利用较少的或不确切的表示灰色系统行为特征的原始数据序列作生成变换后建立的，用以描述灰色系统内部事物连续变化过程的模型，称为灰色模型，简称GM模型。4.2.1灰色模型的分类灰色模型可分为以下五种:(1）数列预测，即用观察到的反映预测对象特征的时间序列来构造灰色预测模型，预测未来某一时刻的特征量，或达到某一特征量的时间。（2）灾变与异常值预测，即通过灰色模型预测异常值出现的时刻，预测异常值什么时候出现在特定时区内。(3)季节灾变与异常值预测，即通过灰色模型预测灾变值发生在一年内某个特定的时区或季节的灾变预测。(4)拓扑预测，将原始数据作曲线，在曲线上按定值寻找该定值发生的所有时点，并以该定值为框架构成时点数列，然后建立模型预测该定值所发生的时点。（5）系统预测. 通过对系统行为特征指标建立一组相互关联的灰色预测模型，预测系统中众多变量间的相互协调关系的变化。4.2.2灰色模型的优势灰色模型的优势主要体现在如下几点：1、不需要大量的样本2、样本不需要有规律性分布3、计算工作量小4、定量分析结果与定性分析结果不会不一致5、可用于近期、短期，和中长期预测6、灰色预测精准度高。4.2.3 GM（1，1）模型的建立GM表示灰色理论的灰微分方程模型。GM（1，1）即一阶一个变量的灰微分方程模型。 GM（1，1）预测模型是最常用的一种灰色动态预测模型，其建模原理如下：GM表示灰色理论的灰微分方程模型。GM（1，1）即一阶一个变量的灰微分方程模型。GM（1，1）预测模型是最常用的一种灰色动态预测模型，其建模原理是：设有一组原始序列：对原始序列作一价累加生成，得其中： k=1,2,.，n再作的一阶均值生成，得其中： k=1, 2,3.，n即构成了灰色模块，可建立灰色模型，GM（1，1）模型的一般式为： 解此微分方程得： （k=0,1,.） 式中参数a,u可由最小二承法求得：其中： 通过累减还原得到的预测模型为 （k=1,2,） 4.2.4模型检验GM（1，1）残差模型可提高原模型的精度，共有两种方式：（1）当用累加生成序列的残差建立（，）残差模型时，其残差序列为其累加生成的（，）模型为其导数即为对模型的修正项：其中修正后的模型为（2）当用还原模型的残差序列建立（，）模型时，其残差序列为其累加生成模型为对模型的修正项求导，得式中修正后的模型为的导数和的导数之和，即：综上所述，（，）模型实质上是采用线性化方法建立的一种指数预测模型。因此，当系统呈指数变化时，预测精度较高。4.3 灰色预测模型建立的前提 1）.社会和经济的健康发展必须建立在稳定和谐的大环境基础之上，同样，住宅市场的发展也必然要求稳定协调的市场因素。所以，稳定的、与市场相协调的影响因素相互作用才能够保证其发展的规律性，这也就是建立模型进行研究分析的前提。 2）每一时期新增人口对公租房实时需求不相同。所以，特定时期的新增人口对住宅用地对公租房的需求即时地表现在当前时期而不是未来的某时期。 3）.在进行建模预测是并没有考虑前一时期未解决的住房需求问题，所以，最终得出的预测量较之于实际需求量会偏小。4.4 重庆市公共租赁房供给量灰色GM（1，1）预测模型的建立 在房地产市场的运行中，能够影响供求平衡的因素诸如国家政策、土地储备和供应量、已建房屋和在建房屋量、家庭平均经济收入和支配收入、销售价格、相关税费等，能够提供的信息含有很大的不确定性。数学工具中的灰色系统理论正是以具有“部分信息已知，部分信息未知”的“缺失信息”、“贫信息”、“不完整”特征的不确定性系统为研究对象的，其运行主要通过对“不完整”信息中的“部分”已知信息的生成、开发、提取有价值的信息，实现对系统运行行为、演化规律的正确描述和有效监控。因此，文章可以使用灰色系统理论来进行重庆市公租房的短期需求预测。根据重庆市历年统计数据有表 4.1：表 4.1 重庆市城镇人口及人均建筑面积年限200220032004200520062007200820092010常住城镇人（万人）1123.121164.551220.421265.951311.291361.351419.091474.921543.35新增常住城镇人（万人）51.4345.8750.5345.3450.0657.7455.8359.43城市人均房屋建筑面积（平米）23.8625.7228.1229.6831.3632.6734.0434.6134.77数据来源：重庆市统计年鉴 20022010注：新增常住城镇人口=当年城镇常住人口-去年城镇常住人口 官方文件显示，未来重庆将按照“1-2-7”的比例规划未来住房供需格局，即廉租房和经济适用房占 10%、公共租赁房占 20%、商品房占 70%。而在 70%中划分出 10%为高档商品住宅，主要面向高收入人群，剩余的 60%面向中等收入家庭。约 30%的低收入群体由政府提供的公租房予以保障，其中，20%以公租房为保障形式。按此规划，以后保障性住房建设将占到新建住房总量的 30%，而公租房建设就占其中 20%，可见重庆市对公租房建设的重视程度和依赖程度。 短期预测因预测时间短，各因素对短期预测的影响不明显，故只选取其中对需求量影响最大的几个因素：人均住房建筑面积、人口总量和城市化水平（城市化水平增加人口包含到新增常住人口中考虑）来进行预测。由于重庆市公租房中的配租面积有此相关规定：公租房配租面积与申请人的家庭人数相对应，2 人以下（含 2 人）选择建筑面积 40 平米以下住房，3 人以下（含 3 人）选择建筑面积 60 平米以下的住房，4 人以上（含 4 人）可选择建筑面积 80 平米以内的住房。即重庆市公租房人均使用面积在是按 20 平米考虑。根据 2008、2009、2010 三年统计数据来看，人均房屋建筑面积基本维持在 34.5平米左右，故笔者认为该公租房人均使用住房面积并未达到重庆市人均使用住房面积，因此，在计算时应设定相关系数，系数=2034=0.59。 因此，对于新增公租房的需求面积，有计算公式如下：新增公租房需求面积=0.59*人均建筑住房面积*新增常住人口*20% 根据表4.1重庆历年的统计年鉴相关数据值，按上述计算式求得每年新增住宅需求面积如表4.2：表 4.2 重庆市历年新增公租房需求面积（万平米）年份20032004200520062007200820092010数值156.08152.20176.97167.78192.98231.93228.01243.754.4.1 级比检验、建模可行性判断（1）求级比此处对于给定的新增公租房的需求面积：(156.08，152.20，176.97，167.78，192.98，231.93，228.01，243.75）。是否能够建起精度较高的 GM(1，1)模型，可用与的所属区间进行比较判断：（1）计算求取级比： (1.0254,0.8601，1.548,0.8694,0.8321,1.017,0.9354）（2）进行级比判断由于原序列数据数n=8 ，的覆盖经计算（0.800737402,1.221202758）。上述计算表明原序列的级比均落入此区间。因此，可以用原序列x作满意的 GM(1，1)建模。即新增公租房需求面积预测模型可直接用(156.08，152.20，176.97，167.78，192.98，231.93，228.01，243.75）建模。4.4.2 灰建模过程（1） 根据得到的历年计算值，来进行灰色子序列建模：灰微分方程： 其中是非零原始序列；称为白化背景值：；a是发展系数，其大小和符号反映与 的发展趋势；b是灰色作用量。 AGO序列： 将带入，求序列。表 4.3：表 4.3 ： 序列值表k12345678156.08308.28485.25653.03846.011077.941305.951549.70 表 4.4 序列值表k2345678232.18397.03569.14749.52961.981191.941427.82 （2）进行二级参数包运算： （3） 进行发展系数 a 与灰作用量 b 的运算： （4）构建 GM（1，1）模型： 这里设为实际值，设为模型值，因此，灰色子序列模型应