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.第二章 物业管理常用文书拟写与档案管理授课方式：理论课课时安排：4课时一教学目的及要求：1通过本章的学习，使学生掌握物业管理常用文书的拟写。3通过本章的学习，使学生能够具备管理物业档案的能力。二教学内容1物业管理常用文书的拟写2物业管理档案的管理三教学重点1物业管理常用文书拟写2物业管理档案的建立四教学难点1计划、通知等文书的拟写2档案的建立与管理五教学方法讲授法、讨论法、案例分析法六教学手段普通教室授课七板书设计1物业管理费常用文书的拟写2物业管理档案管理八教学过程第一节 物业管理常用文书写作一 岗位工作计划的拟写（一）确定岗位工作计划的内容岗位工作计划属于普通计划，在写法上比较灵活、自由，一般都由标题、正文、结尾三部分组成。1 标题。计划的标题常常由单位、时间、事由和文种组成。2 正文。计划的正文开头要简明扼要的说明计划的目的和依据。主题部分分条说明计划的内容、步骤、方法、措施、时限等。这部分应当写得具体、明确和周密。3 结尾。结尾一般表明态度决心，或说明注意事项和检查执行计划的方法等。（二）拟写岗位工作计划的要求。1服从大局，有明确的预见性。2实事求是，有明确的目的性。3明确具体，有可行的措施和步骤。二岗位工作总结的拟写三物业管理相关通知的拟写发布性通知、指示性通知、会议通知、一般性通知。一 物业服务合同物业服务合同属于我国合同分类中提供劳务类合同，是提供劳务合同中的委托合同。（一）物业服务合同的特征（二）物业服务合同的类型（三）物业服务合同的内容 五房屋租赁合同（一）物业租赁的定义（二）房屋租赁合同的法律特征（三）房屋租赁合同的登记备案制度 （四）房屋租赁合同的主要内容第二节 物业管理档案的建立与管理一 客户档案的建立（一）进行产权备案工作（二）建立客户档案二物业档案的建立1收集物业档案（1）档案室的建立（2）资料的收集完整 2.整理物业资料三物业管理档案的管理（一）资料归档管理（二）档案使用管理教学反思： 第三章 物业管理收费服务授课方式：理论课课时安排：4课时一教学目的及要求：1 通过本章的学习，能够了解物业服务费用的构成。2 通过本章的学习，使学生熟悉物业服务收费的依据。3通过本章的学习，使学生能够具备及时收取物业服务费的能力和技巧。4掌握物业管理费用的计算方法。二教学内容1物业服务费用的含义与构成2物业服务费用的计算方法3物业服务费的收取三教学重点1物业服务费用的含义与构成2物业服务费的计算方式3物业管理费用的收取程序四教学难点1物业服务费用的构成2掌握物业管理服务费催缴的程序与技巧五教学方法讲授法、讨论法、案例分析法六教学手段普通教室授课七板书设计1物业管理费用的构成2物业管理费用的计算3物业服务费用的收缴 八教学过程第一节物业服务费用的收取1 物业服务费的含义及构成（一） 含义物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。（二） 物业服务费收取的依据1物业服务合同的约定。在物业服务业合同中明确约定物业管理服务内容、服务标准、计划方式及计算起始时间等内容。物业管理企业在物业服务中应当严格履行物业服务合同，提供质价相符的服务。2法律法规的规定。国家发展和改革委员会与建设部制定的，自2004年1月1日起执行的物业管理收费管理办法规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金。（三）物业服务费的构成物业服务成本构成根据物业服务管理办法规定，一般包括以下9个部分：1 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的服利费等。2 物业共用部位、共用设施设备的日常 运行、维护费用。3 物业管理区域清洁卫生费用。4 物业管理区域绿化养护费用。5 物业管理区域秩序维护费用。6 办公费用。7 物业管理企业固定资产折旧8 物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用。物业保险险种主要有三种：一种是房屋一切险，一种是公共设施设备险，还有一种是第三者责任险。一般房产一切险包含了公共设施设备险，故在香港为规范行业，立法规定物业公司必须对所管物业代买房产一切险和第三者责任险，房产一切险的主要概念是：某一栋某一层，甚至该楼层某一单元，一旦发生火灾涉及到相临单元，则保险公司不用追究是哪一个单元的责任，全部负责赔偿或恢复物业原状。第三者责任险：在日常服务中，物业管理企业往往是以第三者的身份出现在公众场合，如有业主违章被投诉、电梯困人都是以第三方身份出面调节的，负有管理不利的责任，或者有直接的责任，如果购买了该保险则由保险公司承担相应的责任，如与原告在法庭上辩讼等，皮面与业主发生直接的冲突，产生不良影响损害企业形象。9 经业主统一的其他费用2 物业服务的计费方式根据物业服务收费管理办法规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。1 包干制包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计划方式。主要适用于普通住宅小区的物业服务费得测算。2酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。因此也叫做实报实销加酬金制。适用于高档公寓、别墅、大厦的物业服务收费测算。在很大程度是由业主决定了物业服务的水平。3有关物价的政策法规（1）价格管理的一般规定。中华人民共和国价格法保障社会主义市场积极持续、稳定、协调发展。（2）基本价格制度和定价形式。1）基本价格制度：市场形成价格和政府宏观调控2）定价形式：价格法规定我国实行市场调节价、政府指导价、政府定价3种形式。物业服务收费管理办法规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。3 物业服务费的收取与使用原则（一） 有偿服务原则（二） 专款专用原则（三） 合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则（四） 民主管理原则（五） 依法收费与使用原则。4 收取物业服务费的程序（详见课本图）1.送发收费通知单2.进行收费服务可以现金、汇款和支票三中支付形式5 催缴物业服务费的程序1 财务部门对欠费的业主进行统计，列出重点催缴对象。2 采集业主的通讯记录，确定具体的联系方式。3 将责任落实到每个物管员的，明确责任，跟踪记录，进行上门收费服务。4 进行电话联系或上门催缴。5 寄发书面催缴通知书并注明缴费期限。五收取物业费得方法1设置收费处。2上门收费3利用智能化系统。第二节代收代缴费用一。代收代缴费用项目1代收水费2代收电费3代收燃气费4代收供热费5代收电话、宽带网、有线电视费。代收代缴费用的有关规定：向最终用户收取有关费用，物业管理企业接受委托代收费的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主数去手续费等二外费用。物业管管理企业代有关部门收取的水费等不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应的那个征收营业税。二代收代缴费用的程序1 查表计数。2 及时向业主或使用人送发代收打搅费用收费通知单。3 对代收代缴费用及时进行统计，及时追讨欠缴费用。4 将向业主或使用人代理水电等费用转交到其他应收单位。三利用智能化系统各代售代缴有关费用1收费与潮汛信息交互2IC卡“一卡通”3身故宣布自动抄表的方式教学反思：物业费用的计算：某物业管理小区所有工作人员月工资总额为：100000元（社会保险按30%计提，福利按5%计提），公共部位、公共设施月运行及维护费用为：8000元，月绿化清洁费用为：2000元，年保安费用为72000元，月办公室费为：6000元，固定资产价值为60000元（按五年折旧算），公众责任险10000元。不可预见费用按总成本的3%计。小区的建筑面积为：15万平方米。若利润按10%计，按国家规定交纳税费，则请你核算物业管理费。（元平方米.月）1工作人员月工资及社会保险与福利总额：100000*（1+35%）=135000元月2固定资产折旧：6000/（12*5）=1000元/月3月保安费用为：72000/12=6000元/月4物业管理成本费用总和为：135000+8000+2000+6000+6000+1000+10000=1620005加上不可预见费用后的总和为：162000*（1+0.003）=166860元/月6叫上税及利润后的综合为：166860*（1+0.56%）（1+10%）=1938824.56元/月7物业管理费为：193824.58/150000=1.292元/平方米练习题：某物业管理小区所有工作人员月工资总额为：500000元（社会保险按30%计提，福利按5%计提），