房地产估价函

From: *公司 估价人员： 电话：成都中宇估价有限公司预评估函估价员：xxxx成都中宇估价有限公司成都中宇估价有限预评估函和美集团： 受李先生的委托，我们对您所有的住房进行了一次估价。本着对客户高度负责的原则，我们根据国家的相关规定，本着公平，公正，独立的原则，按照公认的资产评估方法。对委托方委托估价的房地产市场价值进行评估工作。本公司估价师和超群、雷修玲进行现场的勘察和市场调查与问询，对委托估价资产在2011-3-30进行现场的勘察，现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、 委托方基本信息：地 址：成都市金牛区天回镇天府江南春晖坊十七幢二单元十四楼四号用 途：居住住宅建筑面积：75（两室一厅）住宅类型：高层电梯公寓勘察日期：2011年3月30日二、 评估范围和对象： 本次评估的资产是位于新都区的天府江南春晖坊17栋二单元12楼4号住宅的使用权。至今为止，该住宅所包含的土地使用权还未分割，按照相关的法律法规，该住宅的土地使用权还不在评估范围内。委托资产的所有权证书为(2011)字第0001199号。三、 评估过程：1、 接受委托：我所接受委托，根据有关文件及委托方具体经济行为的需要，与委托方协商确定了评估目的、评估范围和对象，选定了评估基准日，拟定了评估工作计划，并签订了资产评估业务约定书。2、 收集资料：收集和整理评估对象市场交易价格信息，确定可比交易案例。3、 评定估算：从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等方面找出待估价房产与每个参照物之间的差异，然后据此对参照物之间的交易价格进行因素修正。4、 评估汇总及提交报告：汇总评估结果，分析得出结论，写资产预估价函。四、 估价对象实体状况：项目具体内容楼盘名称天府江南春晖坊建成年代2010年12月建筑物基本情况结构框架结构朝向南白朝向外墙装饰涂料粉刷地基及墙面地基无不均匀下降，墙面无裂缝现象墙面为沙灰墙面装饰毛坯房配套设施电梯两部（两梯六户）、消防、保卫、小区智能化初步实现基础设施“三通”基础设施齐全装修状况门防盗门窗铝合金窗地面混凝土地面、未装修内墙沙灰墙面、未装修天棚未装修卫生间 未装修备 注于2010年12月竣工交房，为毛坯房，装修自理其他外观、造型现代建筑风格，高层电梯公寓建筑层数18层垂直交通两部电梯，消防通道停车场地下停车场物业管理水平天海物业智能化水平初步启用临街道路类型蓉都大道、天海路面积75，小户型形状规则多边形成新率100%五、估价对象权益状况项目具体内容房屋状况房屋产权证号04房地证2011字第00000199号房屋所有权人李春城共有情况单独所有房屋坐落金牛区天回镇天海路天府江南春晖坊17栋12楼2号登记时间2011年3月1日房屋总层数18层所在层数第12层建筑面积（m2）75规划用途住宅附记该房产权面积中含公摊面积填发单位成都市房屋管理局分摊土地使用权情况国地证号04房地证2011字第10000099号土地使用者李春城权利状况未分割用 途住宅使用权类型出让面积（m2）75终止日期2049年3月9日发证机关成都市房屋管理局填发日期无备注无据委托方提供的相关资料，估价对象所涉及的房地产除涉及抵押权外，未涉及通行权等其他他项权利，权属无争议，房地产来源合法，已设置抵押权对估价对象抵押价值有减值影响。六、估价对象区位状况：影响因素描述内容公交便捷度有9、25、403、527、538、663、650路等多路公交线，对外出行方便。交通通达度区内道路有蓉都大道、天海路、北新干线、绕城高速等街道布局，路网密度较高，对外通达能力较强。功能分区商住混合区环境景观有成都植物园、天回银杏园等商服设施聚集状况商住混合区评估办法及可比案例七、测算过程比较因素条件说明表比较因素待估对象实例A实例B实例C区位天府江南天府江南天府江南天府江南交易日期2010-42010-2-212010-4-92010-12-7交易情况待交易完成完成完成建成年代2010年2006年2008年2009年区域因素优良优中个别因素良中差良单价（元/）380846005102比较因素条件指数表比较因素待估对象实例A实例B实例C区位天府江南天府江南天府江南天府江南交易日期100101102104交易情况100102102102建成年代2010年12月2007年2007年2006年区域因素1009810096个别因素1009896100八、测算过程：实例A;1、交易情况修正系数：2、交易日期修正系数：3、区域因素修正系数：4、个别因素修正系数：实列A=实例B:1、交易情况修正系数：2、交易日期修正系数：3、区域因素修正系数：4、个别因素修正系数：实列B=实例C:1、交易情况修正系数：2、交易日期修正系数：3、区域因素修正系数：4、个别因素修正系数：实列C=评估价格：评估结果：注： （1）本初步价值说明