城市综合体在规划设计中存在的困难和解决之道_85页.pdf

城市的回归城市的回归城市的回归城市的回归 城市综合体在规划设计中存在的困难和解决之道城市综合体在规划设计中存在的困难和解决之道城市综合体在规划设计中存在的困难和解决之道城市综合体在规划设计中存在的困难和解决之道 Reversion of City -Key issues & design solutions of “City Complex” 定义定义定义定义 缘起缘起缘起缘起 分类分类分类分类 原则原则原则原则 方法方法方法方法 解惑解惑解惑解惑 践行践行践行践行 DEFINITION BACKGROUND CLASSIFICATION PRINCIPLES METHODOLOGY SOLUTIONS PRACTICE 1、定义定义定义定义什么是什么是什么是什么是“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” ? HOPSCA 酒店酒店酒店酒店（Hotel）、）、）、）、写字楼写字楼写字楼写字楼（Office）、）、）、）、公公公公 园园园园（Park）、）、）、）、购物中心购物中心购物中心购物中心（Shopping mall）、）、）、）、会展中心会展中心会展中心会展中心（Convention）和公和公和公和公 寓寓寓寓（Apartment） ? CITY COMPLEX 由多种都市功能集合形成的与城市有机由多种都市功能集合形成的与城市有机由多种都市功能集合形成的与城市有机由多种都市功能集合形成的与城市有机 协同协同协同协同、功能业态间高效节约和互为价值功能业态间高效节约和互为价值功能业态间高效节约和互为价值功能业态间高效节约和互为价值 链的建筑链的建筑链的建筑链的建筑、建筑集合体或建筑街区建筑集合体或建筑街区建筑集合体或建筑街区建筑集合体或建筑街区 写字楼写字楼写字楼写字楼 公寓公寓公寓公寓 酒店酒店酒店酒店 商业商业商业商业 展览展览展览展览 HOPSCAHOPSCA HOTEL OFFICE PARK SHOPPING MALL APARTMENT CLUB 广义的广义的广义的广义的“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” 新经济现象新经济现象新经济现象新经济现象 新开发方式新开发方式新开发方式新开发方式 新城市名片新城市名片新城市名片新城市名片 新生活方式新生活方式新生活方式新生活方式 广州广州广州广州- - - -北京路北京路北京路北京路 重庆重庆重庆重庆- - - -解放碑解放碑解放碑解放碑 北京北京北京北京- - - -西单西单西单西单 上海上海上海上海- - - -南京路南京路南京路南京路 一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心一个城市只有一个中心? ? ? ? -上海由一个中心向多个中心发展，南京路陆家 嘴，虹桥，徐家汇，五角场 -北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代 -深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳 市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构” 的发展理论而规划的 2、缘起缘起缘起缘起为何发展为何发展为何发展为何发展“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” 2、缘起缘起缘起缘起为何发展为何发展为何发展为何发展“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” ?城市规模扩张的需要城市规模扩张的需要城市规模扩张的需要城市规模扩张的需要多样性多样性多样性多样性 城市规模扩张城市规模扩张城市规模扩张城市规模扩张，随之带来城市功能的日益复杂随之带来城市功能的日益复杂随之带来城市功能的日益复杂随之带来城市功能的日益复杂，由单一中心发展出由单一中心发展出由单一中心发展出由单一中心发展出 多个中心多个中心多个中心多个中心, , , ,各中心性质功能规模各异各中心性质功能规模各异各中心性质功能规模各异各中心性质功能规模各异, , , ,由此产生了多样性的城市功能由此产生了多样性的城市功能由此产生了多样性的城市功能由此产生了多样性的城市功能 ?城市运转效率的需要城市运转效率的需要城市运转效率的需要城市运转效率的需要集中性集中性集中性集中性 城市发展空间资源相对紧缺城市发展空间资源相对紧缺城市发展空间资源相对紧缺城市发展空间资源相对紧缺，需要高效组织城市功能需要高效组织城市功能需要高效组织城市功能需要高效组织城市功能, , , ,多种城市功能多种城市功能多种城市功能多种城市功能 融合能够带来融合能够带来融合能够带来融合能够带来1+121+121+121+12的效果的效果的效果的效果 ?城市生活方式的转变城市生活方式的转变城市生活方式的转变城市生活方式的转变体验性体验性体验性体验性 一方面城市发展空间资源相对紧缺一方面城市发展空间资源相对紧缺一方面城市发展空间资源相对紧缺一方面城市发展空间资源相对紧缺，需要高效组织城市功能需要高效组织城市功能需要高效组织城市功能需要高效组织城市功能；另一另一另一另一 方面多种城市功能融合能够带来方面多种城市功能融合能够带来方面多种城市功能融合能够带来方面多种城市功能融合能够带来1+121+121+121+12的效果的效果的效果的效果。两方面促成城市综合两方面促成城市综合两方面促成城市综合两方面促成城市综合 体的形成体的形成体的形成体的形成 ?城市形象品质的代表城市形象品质的代表城市形象品质的代表城市形象品质的代表标志性标志性标志性标志性 城市综合体以其大体量的建筑形态城市综合体以其大体量的建筑形态城市综合体以其大体量的建筑形态城市综合体以其大体量的建筑形态、大规模的街区空间来体现自身大规模的街区空间来体现自身大规模的街区空间来体现自身大规模的街区空间来体现自身 独特的标志性独特的标志性独特的标志性独特的标志性，往往成功的综合体也是城市形象的地标往往成功的综合体也是城市形象的地标往往成功的综合体也是城市形象的地标往往成功的综合体也是城市形象的地标 ?过去过去过去过去：套用指标套用指标套用指标套用指标、注重标准注重标准注重标准注重标准 国标中共划分九类国标中共划分九类国标中共划分九类国标中共划分九类（C1C9C1C9C1C9C1C9）城市公共服务设施用地城市公共服务设施用地城市公共服务设施用地城市公共服务设施用地，并按照千人指并按照千人指并按照千人指并按照千人指 标核算各层次公共服务设施的开发量标核算各层次公共服务设施的开发量标核算各层次公共服务设施的开发量标核算各层次公共服务设施的开发量 ?现在现在现在现在：热衷概念热衷概念热衷概念热衷概念、开发导向开发导向开发导向开发导向 HOPSCAHOPSCAHOPSCAHOPSCA概念受到专业概念受到专业概念受到专业概念受到专业/ / / /非专业的研究和追捧非专业的研究和追捧非专业的研究和追捧非专业的研究和追捧，大型的地产商有机会和大型的地产商有机会和大型的地产商有机会和大型的地产商有机会和 能力把多种城市功能纳入一个地产项目中能力把多种城市功能纳入一个地产项目中能力把多种城市功能纳入一个地产项目中能力把多种城市功能纳入一个地产项目中， “ “ “ “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” ” ” ”开发项目开发项目开发项目开发项目 逐渐出现逐渐出现逐渐出现逐渐出现 ?未来未来未来未来：类型多样类型多样类型多样类型多样、城市魅力城市魅力城市魅力城市魅力 城市功能的不断发展更新城市功能的不断发展更新城市功能的不断发展更新城市功能的不断发展更新，将会规划设计和成功开发更多更好的将会规划设计和成功开发更多更好的将会规划设计和成功开发更多更好的将会规划设计和成功开发更多更好的功功功功 能多样能多样能多样能多样、带动经济带动经济带动经济带动经济、交通便利交通便利交通便利交通便利、形象鲜明形象鲜明形象鲜明形象鲜明、市民喜爱市民喜爱市民喜爱市民喜爱的城市综合体的城市综合体的城市综合体的城市综合体 “ “ “ “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” ” ” ”在中国的发展在中国的发展在中国的发展在中国的发展 2、缘起缘起缘起缘起为何发展为何发展为何发展为何发展“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” ? 交通枢纽型的城市综合体交通枢纽型的城市综合体交通枢纽型的城市综合体交通枢纽型的城市综合体 机场机场机场机场、火车站火车站火车站火车站、港口港口港口港口、地铁地铁地铁地铁 ? 主导功能型的城市综合体主导功能型的城市综合体主导功能型的城市综合体主导功能型的城市综合体 某一项或数项大型主导功能为核心驱动某一项或数项大型主导功能为核心驱动某一项或数项大型主导功能为核心驱动某一项或数项大型主导功能为核心驱动，如如如如：商商商商 贸贸贸贸、娱乐娱乐娱乐娱乐、会展会展会展会展、商业商业商业商业、物流物流物流物流、产业产业产业产业、居住等居住等居住等居住等 ? 城市中心型的城市综合体城市中心型的城市综合体城市中心型的城市综合体城市中心型的城市综合体 城市级综合公共服务中心城市级综合公共服务中心城市级综合公共服务中心城市级综合公共服务中心、次中心次中心次中心次中心、新城中心新城中心新城中心新城中心 典型的典型的典型的典型的“ “ “ “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” ” ” ” 3 3 3 3、分类分类分类分类 “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”有哪些有哪些有哪些有哪些 3.1 3.1 3.1 3.1 交通枢纽型城市综合体交通枢纽型城市综合体交通枢纽型城市综合体交通枢纽型城市综合体 机场机场机场机场 上海虹桥机场上海虹桥机场上海虹桥机场上海虹桥机场 火车站火车站火车站火车站 英国伦敦圣潘克勒斯国际车站英国伦敦圣潘克勒斯国际车站英国伦敦圣潘克勒斯国际车站英国伦敦圣潘克勒斯国际车站 3 3 3 3、分类分类分类分类 “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”有哪些有哪些有哪些有哪些 港口港口港口港口 香港海港城香港海港城香港海港城香港海港城 地铁地铁地铁地铁 杭州乔司地铁杭州乔司地铁杭州乔司地铁杭州乔司地铁 3.1 3.1 3.1 3.1 交通枢纽型城市综合体交通枢纽型城市综合体交通枢纽型城市综合体交通枢纽型城市综合体 3 3 3 3、分类分类分类分类 “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”有哪些有哪些有哪些有哪些 3.2 3.2 3.2 3.2 主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体 3 3 3 3、分类分类分类分类 “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”有哪些有哪些有哪些有哪些 文化文化文化文化. . . .娱乐中心娱乐中心娱乐中心娱乐中心 东京六本木东京六本木东京六本木东京六本木 3.2 3.2 3.2 3.2 主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体 国际会展中心国际会展中心国际会展中心国际会展中心 新加坡国际展览与会议中心新加坡国际展览与会议中心新加坡国际展览与会议中心新加坡国际展览与会议中心(新达城新达城新达城新达城) 3 3 3 3、分类分类分类分类 “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”有哪些有哪些有哪些有哪些 3.2 3.2 3.2 3.2 主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体 商务办公中心商务办公中心商务办公中心商务办公中心 纽约洛克菲勒中心纽约洛克菲勒中心纽约洛克菲勒中心纽约洛克菲勒中心 3 3 3 3、分类分类分类分类 “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”有哪些有哪些有哪些有哪些 酒店酒店酒店酒店. . . .商业商业商业商业. . . .娱乐中心娱乐中心娱乐中心娱乐中心 阿联酋迪拜阿拉伯塔酒店商业娱乐综合体阿联酋迪拜阿拉伯塔酒店商业娱乐综合体阿联酋迪拜阿拉伯塔酒店商业娱乐综合体阿联酋迪拜阿拉伯塔酒店商业娱乐综合体 3 3 3 3、分类分类分类分类 “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”有哪些有哪些有哪些有哪些 3.2 3.2 3.2 3.2 主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体主导功能型城市综合体 3 3 3 3、分类分类分类分类 “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”有哪些有哪些有哪些有哪些 3.3 3.3 3.3 3.3 城市中心型城市综合体城市中心型城市综合体城市中心型城市综合体城市中心型城市综合体 城市中心综合体城市中心综合体城市中心综合体城市中心综合体 巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯巴黎拉德芳斯 4、原则原则原则原则“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”的特征的特征的特征的特征 ?区位选择区位选择区位选择区位选择统筹规划统筹规划统筹规划统筹规划 ?城市中心型综合体城市中心型综合体城市中心型综合体城市中心型综合体：一般位于城市 几何中心或副中心 ?主导功能型综合体主导功能型综合体主导功能型综合体主导功能型综合体：取决于城市规 划功能与空间格局、市场需求趋势与 预测、人口布局与结构、资源禀赋、 等一系列因素 ?交通枢纽型综合体交通枢纽型综合体交通枢纽型综合体交通枢纽型综合体：选址与大型的 铁路、机场、港口枢纽结合 ?功能要素功能要素功能要素功能要素因地制宜因地制宜因地制宜因地制宜 -定位适宜 -规模适宜 -业态适宜 -密度适宜 城市功能布局研究城市功能布局研究城市功能布局研究城市功能布局研究 公共设施布局研究公共设施布局研究公共设施布局研究公共设施布局研究 房地产市场需求与产品研究房地产市场需求与产品研究房地产市场需求与产品研究房地产市场需求与产品研究 交通组织研究交通组织研究交通组织研究交通组织研究 市民行为模式研究市民行为模式研究市民行为模式研究市民行为模式研究 城市风貌研究城市风貌研究城市风貌研究城市风貌研究 案例研究案例研究案例研究案例研究 发展战略与功能定位发展战略与功能定位发展战略与功能定位发展战略与功能定位 空间规划方案空间规划方案空间规划方案空间规划方案 ?交通支撑高度便捷 -综合公共交通系统 -交通综合换乘 -城市级别的对外交通道路 -智能交通信号系统 -停车系统 -收费系统 对外便捷，对内便利 综合引导，软硬兼施 4、原则原则原则原则“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”的特征的特征的特征的特征 ?场所营造公共活动 -“以人为本”的场所 -向市民开放的场所 -城市公共性社会活动 -对城市生态的贡献 -景观品质 -绿色环保、节约能源 公共开放空间系统 ?业态产品业态产品业态产品业态产品差异竞争差异竞争差异竞争差异竞争 -城市功能布局 -区域竞合关系 -房地产市场需求 -国内外成功案例 -创新产品策划 -投资回报测算 符合需求符合需求符合需求符合需求 把握需求把握需求把握需求把握需求 引领需求引领需求引领需求引领需求 创造需求创造需求创造需求创造需求 4、原则原则原则原则“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”的特征的特征的特征的特征 ?建筑形式建筑形式建筑形式建筑形式城市名片城市名片城市名片城市名片 -大师设计大师设计大师设计大师设计 -地方文脉地方文脉地方文脉地方文脉 -特色风貌特色风貌特色风貌特色风貌 -绿色建筑绿色建筑绿色建筑绿色建筑 -城市精神城市精神城市精神城市精神 城市形象城市形象城市形象城市形象 品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值 城市营销策略城市营销策略城市营销策略城市营销策略 ?开发价值开发价值开发价值开发价值创造提升创造提升创造提升创造提升 -资本高度积聚 -投资拉动效益 -解决就业问题 -税收贡献财政 -地价房价提升 -打造地段价值 一个价值创造的过程一个价值创造的过程一个价值创造的过程一个价值创造的过程 4、原则原则原则原则“城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体”的特征的特征的特征的特征 ?开发经营开发经营开发经营开发经营持续发展持续发展持续发展持续发展 -营销策略 -投融资 -分期实施 -开发策略 -成功经营 -永续发展 整体效益最大化整体效益最大化整体效益最大化整体效益最大化 经济经济经济经济+ + + +社会社会社会社会+ + + +环境环境环境环境 5、方法方法方法方法规划设计咨询综合解决方案规划设计咨询综合解决方案规划设计咨询综合解决方案规划设计咨询综合解决方案 第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段: : : :前期研究前期研究前期研究前期研究 发展战略定位发展战略定位发展战略定位发展战略定位/ / / /规划方案规划方案规划方案规划方案 ?宏观经济研究 ?城市规划背景研究 ?房地产市场研究 ?产品创新研究 ?交通组织研究 ?市民行为模式研究 ?城市风貌研究 ?发展战略与功能定位 ?空间规划方案 ?投融资策略 ?业态策划 ?城市设计 ?建筑设计 ?景观设计 ?交通设计 ?分期时序 ?财务分析 ?VI形象设计 ?财务计划 ?市场营销策略 ?分期开发策略 ?招商策略 ?施工图设计 ?广告设计 ?室内设计 ?施工组织设计 ?项目管理 第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段: : : :开发实施开发实施开发实施开发实施 营销招商营销招商营销招商营销招商/ / / /工程实施工程实施工程实施工程实施 第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段: : : :策划设计策划设计策划设计策划设计 业态策划业态策划业态策划业态策划/ / / /设计方案设计方案设计方案设计方案 Consulting+ Planning+ Design 6、解惑解惑解惑解惑存在的困难和解决之道存在的困难和解决之道存在的困难和解决之道存在的困难和解决之道 ? 如何找到合适定位如何找到合适定位如何找到合适定位如何找到合适定位？如何找到合适定位如何找到合适定位如何找到合适定位如何找到合适定位？ ? 如何平衡多方利益如何平衡多方利益如何平衡多方利益如何平衡多方利益？如何平衡多方利益如何平衡多方利益如何平衡多方利益如何平衡多方利益？ ? 如何吸引制造人气如何吸引制造人气如何吸引制造人气如何吸引制造人气？如何吸引制造人气如何吸引制造人气如何吸引制造人气如何吸引制造人气？ ? 如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵？如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵？ ? 如何判读未来发展如何判读未来发展如何判读未来发展如何判读未来发展？如何判读未来发展如何判读未来发展如何判读未来发展如何判读未来发展？ ? 如何找到合适定位如何找到合适定位如何找到合适定位如何找到合适定位？如何找到合适定位如何找到合适定位如何找到合适定位如何找到合适定位？ 基础研究基础研究基础研究基础研究 规划背景规划背景规划背景规划背景 房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场 资源禀赋资源禀赋资源禀赋资源禀赋 全情景模拟全情景模拟全情景模拟全情景模拟 类型学研究类型学研究类型学研究类型学研究 核心问题解析核心问题解析核心问题解析核心问题解析 目标与原则目标与原则目标与原则目标与原则 多维度评价体系多维度评价体系多维度评价体系多维度评价体系 投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析 产品策划与创新设计产品策划与创新设计产品策划与创新设计产品策划与创新设计 理理理理 性性性性 的的的的 过过过过 程程程程 创创创创 意意意意 的的的的 过过过过 程程程程 解读解读解读解读 解读解读解读解读 分析分析分析分析 分析分析分析分析 匹配匹配匹配匹配 匹配匹配匹配匹配 把握把握把握把握 把握把握把握把握 引领引领引领引领 引领引领引领引领 创造创造创造创造 创造创造创造创造 ? 如何平衡多方利益如何平衡多方利益如何平衡多方利益如何平衡多方利益？如何平衡多方利益如何平衡多方利益如何平衡多方利益如何平衡多方利益？ 政治家政治家政治家政治家 市民市民市民市民 发展商发展商发展商发展商 经济效益经济效益经济效益经济效益 投资回报投资回报投资回报投资回报 资本沉淀资本沉淀资本沉淀资本沉淀 杠杆效应杠杆效应杠杆效应杠杆效应 技术精英技术精英技术精英技术精英 专业追求专业追求专业追求专业追求 学术地位学术地位学术地位学术地位 社会责任社会责任社会责任社会责任 个人兴趣个人兴趣个人兴趣个人兴趣 社会效益社会效益社会效益社会效益 公众影响公众影响公众影响公众影响 城市形象城市形象城市形象城市形象 个人仕途个人仕途个人仕途个人仕途 环境效益环境效益环境效益环境效益 健康指数健康指数健康指数健康指数 社会公平社会公平社会公平社会公平 生活所需生活所需生活所需生活所需 不同类型人群行为模式与心理特征研究不同类型人群行为模式与心理特征研究不同类型人群行为模式与心理特征研究不同类型人群行为模式与心理特征研究 ? 如何吸引制造人气如何吸引制造人气如何吸引制造人气如何吸引制造人气？如何吸引制造人气如何吸引制造人气如何吸引制造人气如何吸引制造人气？ 文化文化文化文化 文化文化文化文化 地地地地域域域域 地地地地域域域域 人口人口人口人口结构结构结构结构 人口人口人口人口结构结构结构结构 就就就就业业业业 就就就就业业业业 年龄年龄年龄年龄 年龄年龄年龄年龄 教育教育教育教育 教育教育教育教育 内容的体验内容的体验内容的体验内容的体验：休闲、娱乐、交往、消费、购物、餐 饮、游玩、运动、极限、观看、闲逛 形式的体验形式的体验形式的体验形式的体验：空间、尺度、风格、建筑、景观、雕 塑、小品、色彩、材料、科技、产品 种族种族种族种族 种族种族种族种族 性别性别性别性别 性别性别性别性别 ? 如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵？如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵如何解决交通拥堵？ ? 一定要有轨道交通一定要有轨道交通一定要有轨道交通一定要有轨道交通！ ? 可步行的城市可步行的城市可步行的城市可步行的城市 ? 最短距离综合换乘最短距离综合换乘最短距离综合换乘最短距离综合换乘 ? 立体化交通网络系统立体化交通网络系统立体化交通网络系统立体化交通网络系统 ? 智能化交通信号系统智能化交通信号系统智能化交通信号系统智能化交通信号系统 ? 清洁能源清洁能源清洁能源清洁能源 ? 地下空间的利用地下空间的利用地下空间的利用地下空间的利用 MASDAR CITY ? 如何判读如何判读如何判读如何判读如何判读如何判读如何判读如何判读“ “城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体” ”未来发展趋势未来发展趋势未来发展趋势未来发展趋势？未来发展趋势未来发展趋势未来发展趋势未来发展趋势？ 中国经济发展的核心驱动力中国经济发展的核心驱动力中国经济发展的核心驱动力中国经济发展的核心驱动力城市化城市化城市化城市化 ? 有持续生命力的业态有持续生命力的业态有持续生命力的业态有持续生命力的业态 ? 回归早期城市的生活尺度回归早期城市的生活尺度回归早期城市的生活尺度回归早期城市的生活尺度 ? 历史文脉的可识别性历史文脉的可识别性历史文脉的可识别性历史文脉的可识别性 人口规模人口规模人口规模人口规模 城乡差距城乡差距城乡差距城乡差距 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 商贸中心商贸中心商贸中心商贸中心：宁波洛兹商业综合体宁波洛兹商业综合体宁波洛兹商业综合体宁波洛兹商业综合体 ? 背景： 洛兹地块位于宁波市石 碶地区，总面积23公 顷，是进入宁波市中心 城区的西南门户，也是 鄞州区的工业腹地； 地区的发展基础好，但 未来也面临很大的发展 压力，是一个被边缘化 的、风险与机遇并存的 “城市功能”洼地 宁波栎社国际机场 本案 鄞州区政府 天一广场 基地 6 km 7.5 km 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 诉求诉求诉求诉求：业主开发商关注的核心问题业主开发商关注的核心问题业主开发商关注的核心问题业主开发商关注的核心问题 项目定位：是什么 ？ 功能产品：做哪些 ？ 规模大小：有多大 ？ 产品利润：回报率 ？ 组合方式：业态组合方式 ？ 空间形态：建筑整体形象 ？ ? ? ? ? ? ? 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 发展定位 背景分析开发策略 主题定位 定位依据 定位原则 功能组合与定位 概念设计 功能布局 设计概念 交通设计 立面设计 分期策略 财务评估 物业规模宏观背景 规划解读 基地分析 初判 商业市场分析 酒店市场分析 物业市场研究 办公市场分析 公寓市场分析 我们的解决方法我们的解决方法我们的解决方法我们的解决方法我们的解决方法我们的解决方法我们的解决方法我们的解决方法 通过对宏观背景分析形成对项目的初步判断，在此基础上研究细分物业市场，并 通过与宁波市政府、商业市场、住宅市场、酒店市场等相关人士的访谈和市场调 研，探讨了经济状况和竞争市场的状况，预测基地各开发物业的潜在需求及供给 趋势，最后通过多方案建筑方案表达，提供业主选择做出最佳的判断 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 主要议题主要议题主要议题主要议题 1背景研究 1.1 宁波区位分析 1.2 宏观背景解读 1.3 上位规划解读 1.4 背景研究小结 2基地分析 3市场研究 3.1 物业市场概况 3.2 商业物业市场 3.3 酒店物业市场 3.4 办公物业市场 3.5 公寓物业市场 3.6 住宅物业市场 2.1 区位交通分析 2.2 外部条件分析 2.3 内部环境分析 2.4 基地分析小结 4发展定位 4.1 定位原则 4.2 定位依据 4.3 主题/形象定位 4.4 功能构建及定位 4.5 开发及营运策略 5财务分析 5.1 分析说明 5.2 分期假设 5.3 经济测算 5.4 敏感性分析 6概念方案 6.1 宁静的波浪 5.2 皇室宝座 5.3 下层内庭花园 5.4 院落 深入调研深入调研深入调研深入调研: : : :目标消费者行为习惯目标消费者行为习惯目标消费者行为习惯目标消费者行为习惯 ?被访者背景资料 ?购物频率 ?最常采用的交通方式及逛街花费的时间 ?月平均消费 ?经常逛街的地点 ?各地点逛街的频率-石碶地区三江超市 ?各地点逛街的频率-石碶地区新江厦超市 ?各地点逛街的频率-宁波轻纺城 ?各地点逛街的频率-万达广场 ?各地点逛街的目的 ?逛街购买的商品 ?需要的商品种类 ?餐饮习惯 ?平时主要的休闲娱乐活动 ?平时主要的体育活动 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 94.5% 78.5% 69.0% 69.0% 36.5% 精致的商业街 社区居民活动中心 价格合理的知名品牌酒店 配套完善的商住楼 酒店式公寓 希望的物业类型希望的物业类型希望的物业类型希望的物业类型 总体总体总体总体Base=200 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 主要结论主要结论主要结论主要结论：定位定位定位定位 豪布斯卡国际风尚中心豪布斯卡国际风尚中心豪布斯卡国际风尚中心豪布斯卡国际风尚中心 ?一个甬西成长型都市功能中心 ?一个甬西体验型商业消费中心 ?一个甬西国内外商务接待中心 ?一个甬西移动型商住服务中心 ?综合考虑项目区位、竞争市场及客源构成，我们建议本案定位为可持续发展的、具有引 领性作用的、开放式的豪布斯卡国际风尚中心豪布斯卡国际风尚中心豪布斯卡国际风尚中心豪布斯卡国际风尚中心 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 主要结论主要结论主要结论主要结论：功能功能功能功能、规模及投资回报规模及投资回报规模及投资回报规模及投资回报 根据项目定位及各物业市场情况，我们初步建议如下： 根据初步测算，总投资约47,406万元，内部收益率约12.44，投资回收期约11年 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 宁 静 的 波 浪 建建建建 筑筑筑筑 方方方方 案案案案 表表表表 达达达达 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 宁 静 的 波 浪 建建建建 筑筑筑筑 方方方方 案案案案 表表表表 达达达达 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 皇 室 宝 座 建建建建 筑筑筑筑 方方方方 案案案案 表表表表 达达达达 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 皇 室 宝 座 建建建建 筑筑筑筑 方方方方 案案案案 表表表表 达达达达 下 沉 内 庭 花 园 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 建建建建 筑筑筑筑 方方方方 案案案案 表表表表 达达达达 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 院 落 建建建建 筑筑筑筑 方方方方 案案案案 表表表表 达达达达 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 商贸中心商贸中心商贸中心商贸中心：宁波鄞州首南核心区宁波鄞州首南核心区宁波鄞州首南核心区宁波鄞州首南核心区 ?背景： 基地紧邻南部商务区，总面积54公 顷，是鄞州中心区的重要组成，也 是鄞州新城区向南发展的核心地带 业主（鄞州区规划局）要求结合该 地区产业功能置换的机遇，明确该 地区的功能定位和构建富有特色的 空间形态，从整体上把握和引导该 区块的开发建设 诉求诉求诉求诉求：业主关注的核心问题业主关注的核心问题业主关注的核心问题业主关注的核心问题 ?1 明确该地区的功能定位 ?2 构建富有特色空间形态 空间构架 建筑风格 水系景观 道路交通 ?3 提出设计实施的措施与建议 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 ? 123 本次规划即在深入研究首南街道核心区块与其周边地区功能、空间等关系的基础上，明确 该地区的功能定位，构建富有特色的空间形态，并提出可行性的开发策略 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 发展定位实施策略背景研究规划分析 策略策略策略策略：我们的解决方案我们的解决方案我们的解决方案我们的解决方案 城市设计 ? 区域发展背景 ? 经济发展总量 ? 地域文化特色 ? 旅游发展分析 ? 主要结论 ? 宁波总体规划 ? 宁波近期建设规划 ? 宁波商业网点规划 ? 宁波文体设施规划 ? 鄞州分区规划 ? 鄞州旅游业发展总 体规划 ? 小结 ? 发展愿景与总体定位 ? 总体特征 ? 商业产品策划 ? 商业核心产品建议 ? 商务与会议酒店项目策划 ? 会议酒店功能配置建议 ? 文化旅游产品策划 ? 文化旅游核心产品建议 ? 居住产品策划 ? 居住核心产品建议 ? 基地现状 ? 基地周边条件 ? 优劣势分析 ? 规划调整建议 ? 规划理念 ? 形态设计 ? 空间结构 ? 功能布局 ? 设施布局 ? 道路交通 ? 景观系统 ? 整体开发理念 ? 土地分期开发策略 ? 用地开发时序 ? 整体运营建议 ? 招商建议 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 结论结论结论结论：形象的主题定位形象的主题定位形象的主题定位形象的主题定位 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 结论结论结论结论：明确的开发建议明确的开发建议明确的开发建议明确的开发建议（商业开发产品商业开发产品商业开发产品商业开发产品） 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 结论结论结论结论：明确的开发建议明确的开发建议明确的开发建议明确的开发建议（商务与会议酒店商务与会议酒店商务与会议酒店商务与会议酒店） 满足商务旅客、企业公司、政府机构 以及游客的会议与住宿需求 满足创意类商务公司的办公需求满足国际著名企业商务办公需求 服务对象 会议酒店 低碳写字楼 MORE式商务办公区 国际化的商务管理、全域无限网 络，提供高星级商务服务 现代设计低碳排放的节能商务办公 楼 高端商务创智办公 设计现代时尚、风格简洁的高档酒店设计前卫的现代生态办公楼主题特征 多样的会议/宴会空间，包括全方位 的无线的先进商务/会议设施 人性化的商务生活空间 成为创意设计交流的灵动空间 服务要求 标准商务客房 多种规模多种配置的会议室 大型宴会厅 中西自助餐 健身房 生态办公楼 企业家club 核心设施 项目构建 满足商务旅客、企业公司、政府机构 以及游客的会议与住宿需求 满足创意类商务公司的办公需求满足国际著名企业商务办公需求 服务对象 会议酒店 低碳写字楼 MORE式商务办公区 国际化的商务管理、全域无限网 络，提供高星级商务服务 现代设计低碳排放的节能商务办公 楼 高端商务创智办公 设计现代时尚、风格简洁的高档酒店设计前卫的现代生态办公楼主题特征 多样的会议/宴会空间，包括全方位 的无线的先进商务/会议设施 人性化的商务生活空间 成为创意设计交流的灵动空间 服务要求 标准商务客房 多种规模多种配置的会议室 大型宴会厅 中西自助餐 健身房 生态办公楼 企业家club 核心设施 项目构建 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 结论结论结论结论：明确的开发建议明确的开发建议明确的开发建议明确的开发建议（文化旅游产品文化旅游产品文化旅游产品文化旅游产品） 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 结论结论结论结论：明确的开发建议明确的开发建议明确的开发建议明确的开发建议（生活居住产品生活居住产品生活居住产品生活居住产品） 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达城市设计城市设计城市设计城市设计 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达城市设计城市设计城市设计城市设计 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达城市设计城市设计城市设计城市设计 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 乔司站乔司站乔司站乔司站 杭州乔司交通枢纽型综合体杭州乔司交通枢纽型综合体杭州乔司交通枢纽型综合体杭州乔司交通枢纽型综合体 ?杭州地铁一号线乔司站位 于杭州余杭区临平城南部， 是地铁在乔司片区的三站之 一，是杭州 “决战东部” 战 略的重要一环 ?2008年初，为了使乔司站 片区城市形态更好的结合轨 道交通站点的建设，杭州市 地铁集团有限责任公司 委 托 阿特金斯顾问公司 开展 乔司站片区城市设计及站点 整合设计 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 诉求诉求诉求诉求：业主关注的核心问题业主关注的核心问题业主关注的核心问题业主关注的核心问题 乔司站点区域如何借助乔司站点区域如何借助乔司站点区域如何借助乔司站点区域如何借助TOD空间开发理念进行合理规划空间开发理念进行合理规划空间开发理念进行合理规划空间开发理念进行合理规划，形成具有形成具有形成具有形成具有 TOD规划理念下的新社区规划理念下的新社区规划理念下的新社区规划理念下的新社区，并有效地推动区域经济的发展并有效地推动区域经济的发展并有效地推动区域经济的发展并有效地推动区域经济的发展 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 策策策策 略略略略 ： 我我我我 们们们们 的的的的 解解解解 决决决决 方方方方 案案案案 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 区域发展对乔司站TOD开发的支持要素: ? 居住服务配套需求：吸纳城市外溢人口、临平、下沙区域生活人口 ? 产业服务配套需求：利用交通优势，吸纳以创意生活、信息中介、金 融服务为特色的现代服务业的集聚 乔司片区对乔司站TOD开发的支持要素: ? 行政文化公共服务需求：作为政府行政办公、广播电视等文化服务功 能，与高强度开发的TOD站点结合，便于形成公共服务区，提升服务 能级 ? 商务服务配套需求：满足区域商务办公需要，尤其发展以商贸、中介 交易等功能为主、具有形象性和引领作用的商务设施 ? 区域生活配套需求：全方位、多功能，集购物、餐饮、休闲功能为一 体的“区域型商业生活中心“ 结结结结 论论论论： 基基基基 于于于于 发发发发 展展展展 分分分分 析析析析 的的的的 开开开开 发发发发 要要要要 素素素素 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 结结结结 论论论论 ： 功功功功 能能能能 版版版版 块块块块 建建建建 议议议议 商业娱乐功能 商业娱乐功能商业娱乐功能 邻里生活功能 邻里生活功能邻里生活功能 政务文化功能 政务文化功能政务文化功能 公共网络功能 公共网络功能公共网络功能 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 结论结论结论结论：项目元素策划项目元素策划项目元素策划项目元素策划 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达城市设计城市设计城市设计城市设计 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达功能分区功能分区功能分区功能分区 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达整体交通流线整体交通流线整体交通流线整体交通流线 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达重点建筑方案重点建筑方案重点建筑方案重点建筑方案 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达重点建筑方案重点建筑方案重点建筑方案重点建筑方案 站 台 站 房 站 房 商业中心 步 行 街 商务办公 车库车库地下商业车库地下商业 站 台 站 房 站 房 主题餐饮 步 行 街 商务办公 车库车库地下商业车库地下商业 会所 餐饮服务 购物 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达交通流线组织交通流线组织交通流线组织交通流线组织 商业商务综合体与地铁衔接行人/自行车与地铁衔接出租车/公交车与地铁衔接社会车辆与地铁衔接 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达形象的成果表达整体形象整体形象整体形象整体形象 交通枢纽综合体交通枢纽综合体交通枢纽综合体交通枢纽综合体：杭州东站杭州东站杭州东站杭州东站 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 ? 背景： 杭州铁路格局将形成 以杭州东站、杭州站 为客运主站，杭州南 站为辅助客运站的铁 路客运枢纽； 杭州东站将集沪杭、 浙赣高速客运专线、 沪杭磁悬浮、城市地 铁、公交等多种交通 方式于一体 7、践行践行践行践行我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践我们在中国的设计实践 东站地区的整体定位和功能版块东站地区的整体定位和功能版块东站地区的整体定位和功能版块东站地区的整体定位和功能版块 商务功能交通功能物流功能 景观功能居住功能城市服务功能 商务功能商务功能商务功能交通功能交通功能交通功能物流功能物流功能物流功能 景观功能景观功能景观功能居住功能居住功能居住功能城市服务功能城市服务功能