海棠湾分区规划与城市设计(下).ppt

7.定序:项目实施操作,安置区与建设基础设施配套,7.1安置区与建设,村落分布：三个居委会，25个村委会。人口结构：总人口38365人，其中城镇人口9074人，农业人口29291人。,用地规模：占地约738公顷，占总用地的7.5民族分布：黎族主要分布在铁炉港西北侧的铁炉村、青田村和湾坡村，汉族主要分布在中北部大部分地区,现状基本情况：,7.1村庄安置,安置原则：就近安置、节约用地安置区选择形式：分别在北部海棠镇区、中部林旺镇镇区、南部青田片区设置3个集中安置区；保留村庄：保留具有本土文化特色的小渔村，发展旅游业，分别为椰子洲的旧市村、铁炉港的龙坡村。,安置用地测算:青田安置区可用地2.43km2，安置1万人藤桥安置区可用地2.56km2，安置2.5万人林旺安置区可用地3.64km2，安置1万人,村庄的搬迁：,南部：保留安置地块内村庄及周边部分村庄。安置人口：5455人，拆迁地89.38公顷,中部：保留林旺集镇及周边部分村庄。安置人口：11372人，拆迁用地129.07公顷,北部：保留高速公路以北的村镇及部分具有本土文化特色的小渔村。安置人口：4094人，拆迁用地167.12公顷,村庄的搬迁：,安置区选择：在北部藤桥镇区、中部林旺镇镇区、南部青田村设置三处集中安置区；藤桥镇用地1.5平方公里安置2万人林旺镇用地2.3平方公里安置1.5万人青田用地1.2平方公里安置1.2万人,村庄的搬迁：,拆迁安置区域人口、用地统计表,林旺,藤桥,青田,现状分布：在村落外围及沙坝等高岗地带，规划范围内共有坟地约2万多座，总面积约403公顷，占总用地的3.99。规划选址：在高速公路西侧山前坡地上选择风水好、又不影响度假区景观的地段集中布置。建设形式：可采用公墓或塔林形式。,坟地搬迁,安置点1,安置点2,安置点3,藤桥镇传统温泉渡假小镇,7.2特色城镇建设,功能：旅游特色服务、温泉度假、农产品贸易项目：温泉度假、热带农产品贸易中心，特色商业街，文化娱乐设施，教育设施、医疗设施、消防队建筑风格：低层、多层为主，强化街道公共空间，营造充满人气的市井风情,林旺镇现代旅游服务小镇,功能：旅游特色服务、旅游小商品加工项目：酒吧街、商业街、文化娱乐设施、教育设施、医疗设施，消防中心建筑风格：低层、多层为主，热带建筑风格、不夜镇,青田民俗旅游示范社区,功能：黎苗族特色旅游观光居住社区项目：有社区旅游文化中心，旅游者可进入，展现黎苗载歌载舞的民俗文化，以及黎苗健康美食建筑风格：依山而建，小高层为主，民族建筑风格,农民就业三种途径：,景区内部就业通过各种免费专业技能培训，在酒店业、餐饮等服务行业中解决部分人就业。据测算，该区共可安置10000左右原住民就业。,旅游小镇就业规划中在海棠湾镇及林旺镇发展一些作坊式旅游工艺品加工业及旅游服务业，让原住民融入海棠湾旅游业。,生态农业就业保留在高速公路与国道之间的以及高速以西的农业用地，发展观光型生态农业。为旅游区提供花卉、蔬菜、水果。,7.3基础设施配套,预留用地：各开发单元根据规划要求必须预留基础设施发展控制用地。同步建设：市政管线建设必须与道路建设同步进行。污水处理:项目开发要高度重视污水处理，力争做到零排放,避免对水环境的污染，近期根据启动项目分散配套建设污水处理设施，政府修建尾水收集管道，统一排放；远期分片集中处理，采用深度处理措施，中水回用；供水、供电、电信:根据启动项目满足发展需求，结合通海道路建设延伸配套；燃气:近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。,基础设施配套原则,高标准、高起点、零排放、无污染,林旺联络线,已明确的启动项目：高速林旺联络线；近期可能启动的项目：两条林旺联络线延伸到沙坝；藤桥出口改造为互通式，修建至沙坝的联络线；国道至沙坝的主要联络线；沙坝上道路根据项目进展可以分段实施；建议在沙坝后内河东岸各向中、南两区内先修一段滨海观光路；蜈支洲岛码头建议搬迁至中部海洋公园位置高铁站建议选址在藤桥镇附近,交通设施：,建议蜈支洲岛码头位置,建议高铁站位置,至国道联络线,沙坝上道路,区域外围交通设施:高铁、高速、国道。,高铁,高速,国道,沟通南北内河,高铁,沟通内河：,沟通南北内河开辟水上交通廊道操作主体：市场与政府实施途径：途径1：政府主导，规划部门监控,多方共同操作实施。途经：政府负责主干水系，市场运作。,高速,国道,供水：近期利用青田水厂，远期在藤桥新建一座水厂；污水：近期各启动项目分别配套污水处理措施，远期分片集中设置污水处理厂，进行中水回用。电力:近期扩建林旺变电站，远期新建三座变电站；燃气:近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。电信:林旺和海棠湾镇电信支局扩容，各片区设置模块局；,市政设施：,青田水厂,规划藤桥水厂,污水处理厂,污水处理厂,污水处理厂,污水处理厂,南田变电站,铁炉港变电站,林旺变电站,林旺电信支局,海棠湾镇电信支局,供水：近期利用青田水厂，远期在藤桥新建一座水厂；污水：近期各启动项目分别配套污水处理措施，远期分片集中设置污水处理厂，进行中水回用。电力:近期扩建林旺变电站，远期新建三座变电站；燃气:近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。电信:林旺和海棠湾镇电信支局扩容，各片区设置模块局；,市政设施：,8.定责:开发管控,总体管控过程管控开发设计条件,为了实现开发目标，作为管理者的政府要有完整的开发理念和一整套管控规则。海棠湾规划的目标就是为开发管理形成完整的理念和制定一揽子的管控规则包。,8.1总体开发管控政府与投资者,空间管制,核心功能,总体管控规则包,。,总体开发单元管控包,禁止建设区47.17平方公里，占总用地的47.75开发建设条件综合评价确定的“不可建设地区”为基础，增加为满足生态结构完整性而划定的生态廊道以及其它规划中判定不可建设的地区。一级限制建设区10.31平方公里，占总用地的10.44包括区域内主要公园及大型开敞空间，主要绿化及开敞空间廊道（山水之间，海河之间、河湖之间、功能片区之间等）以及滨河、滨湖开敞空间控制区域。二级限制建设区15.40平方公里，占总用地的15.59本次规划确定的公共绿地及开敞空间用地适宜建设区25.90平方公里，占总用地的26.22总体用地布局确定的可开发建设用地及其他为城镇发展提供支撑的基础设施建设用地，,空间管制规划,国际游艇港,国际会议中心,国家海岸湿地公园,顶级酒店带,海洋公园,国际社区、主题乐园,国家海洋研究中心,国家海洋大学,国家海洋公园,国际游艇港,游艇社区,海棠湾核心功能三大国家级和世界级品牌,核心功能在各开发单元的位置和用地必须得到保障和落实。,核心功能控制,建筑高度确定为五级控制区，从9米以下到30米以下。设立高度特别控制区。,视廊与建筑高度控制,人口规模与建设总量控制,总人口：25万人总用地面积：98.7平方公里建设用地面积：51.6平方公里开发建设总量：1100万平方米左右建设用地毛容积率：0.21,8.2过程管控业主与设计团队,开发单元划定,确立总体管控规则,开发单元管控规则,发展商规划方案,设计指导与审查,项目的实施,城市政府规划局规划师,相关业主设计团队,过程管控的实例盈科案例,区域总用地15平方公里，总建筑量大于500万平方米，总人口容量约8万人。,A、盈科最初方案,主要问题：开发量过大场地结合差占用海岸线过长,开发地块管制要点,7月上旬,7月中旬与香港盈科公司交流，提供开发地块管制要点,7.14提出的方案（阿特金斯）,B、盈科第二轮调整方案,区域总用地约17平方公里，海岸线约7公里。结合了场地单元主要问题：用地过大；安置区没有考虑；边界较碎；,7.27提出的方案（阿特金斯）,C、盈科第三轮调整方案,主要问题：划地边界存在不确定性；总用地较大；,提出了两个划地方案，区域总用地约17平方公里，海岸线约6公里。划界相对完整,兼顾滨海与腹地区域,Summary:TotalLandArea:2100HaPreservedOpenSpace:600HaDevelopableSiteArea:1500HaEstimatedPermanentPopulation:24,000*PreservedOpenSpaceincludesCoastalSetbacks,50%ofDunes,ExistingVillagesthatareretained,FloodPlains,lakesandWetlands,盈科7.27提出的方案（易道公司）,区域总用地21平方公里总建筑量约300万平方米总人口容量3万人,区域核心功能的体现重视对现状生态资源的保护；海岸线、龙江塘公共性的保证；建筑总量从500万减到300万；人口容量从约6万人减少到3万；,过程管控的初步成果,布局结构,公共资源,开发总量,空间形态,开发设计条件,核心功能,8.3开发设计条件分区规划五把尺子,总体管控规则,开发单元限制性条件保利集团地块,一、总则定位功能总量二、细则（规划设计要点）空间布局开敞空间交通廊道水系生态保护要求空间形态,三、地块控制指标,8.4七家企业开发设计条件,保利集团,区位,现状用地,总用地面积8.84平方公里，其中一级开发用地面积7.68平方公里。,位于海棠湾南部，铁炉港东侧，包括后海湾，铁炉港半岛，薄尾岭及亚龙岭山前地带等几部分。区域内汇集了海水，沙滩、内河，泻湖，湿地，山地，薄尾岭巨石等众多优质的旅游资源。,一级开发用地注：现国土局已批用地0.83平方公里。,1、用地条件,国际游艇港、主题休闲度假社区,2、核心功能定位,铁炉港公园,滨海旅游综合服务区,半岛风情小镇国际游艇港,后海山公园,薄尾岭公园,后海湾主题酒店区,国际游艇港与公共码头滨湖滨港公共服务区后海湾主题酒店铁炉港公园：薄尾岭、湖滨、海滨、后海,3、必须落实的功能项目,公共资源控制,地块控制指标,滨海、滨湖区域水系、交通、绿化廊道分区控制要求,空间形态,整体较低密度开发、保持自然环境特征限高：北部半岛20米、其它区域9-15米,开发总量总建筑容量100万平方米左右。,小结:总建筑量应控制在100万平方米左右；建设用地面积4.57平方公里；可开发地块面积2.42平方公里；建设用地毛容积率0.21；可开发地块毛容积率0.40。,多种房屋售价合理利润开发总量一览表,4、开发总量,盈科集团,区位,现状用地,总用地面积17.02平方公里，其中一级开发用地面积16.07平方公里。,位于海棠湾中部，区域内汇集了海水、沙滩、内河、淡水湖、湿地等众多优质的旅游景观资源。其中大龙江塘淡水湖和指状湿地具有特别的价值。,一级开发用地,1、用地条件,该片区位于海棠湾中心位置，场地巨大，占用岸线最长，是打造海棠湾滨海酒店带和七星顶级品牌酒店的重点区域；重点建设顶级酒店和大小龙江塘的国际社区，同时配套旅游综合服务、高档旅游接待设施。,2、核心功能定位,顶级品牌休闲度假区国际游艇社区,地块控制指标,七星级酒店国际会议中心滨海公园公共服务中心国际级游艇社区,国际级游艇社区,滨海公园,滨海酒店,滨海公园,七星级酒店,滨海公园,国际会议中心,公共服务中心,3、必须落实的功能项目,小结：总建筑量应控制在240-300万平方米之间比较合理；建设用地面积11.95平方公里；可开发地块面积6.56平方公里；建设用地毛容积率0.25；可开发地块毛容积率0.46。,多种房屋售价合理利润开发总量一览表,4、开发总量,家化集团,现状用地,区位,总用地面积9.14平方公里，其中一级开发用地面积8.93平方公里。,位于海棠湾中部林旺镇南侧、东侧，铁炉港北侧。与蜈支洲岛隔海相望，区域处于海棠湾的核心位置，区内有海洋、沙滩、泻湖、内河、湿地等旅游景观资源。,一级开发用地注：现国土局已批用地0.71平方公里。,1、用地条件,主题文化休闲社区滨港综合服务区功能：该片区是落实海棠湾国际休闲度假区功能的重点区域，应当侧重于观光娱乐项目、旅游综合服务、休闲度假设施的营建，注重一定的功能混合性以保障片区的丰富性和活力性。,2、核心功能定位,地块控制指标,五星级国际酒店滨港公共服务带滨港文化娱乐区生态农业区游艇港,五星酒店,生态农业区,滨港公共服务带,游艇港,滨湖文化娱乐区,3、必须落实的功能项目,小结：总建筑量应控制在110万平方米以内；建设用地面积5.74平方公里；可开发地块面积3.14平方公里；建设用地毛容积率0.19；可开发地块毛容积率0.35。,多种房屋售价合理利润开发总量一览表,4、开发总量,区位,D星狮集团,现状用地,总用地面积1.5平方公里，其中一级开发用地面积1.39平方公里。位于海棠湾北部，藤桥河口南侧。区域内汇集了河口三角洲、椰子洲、海水、沙滩、内河、泻湖、湿地等众多优质的旅游景观资源。,一级开发用地,1、用地条件,高端品牌休闲观光度假村功能：该片区是落实椰子洲国家海岸湿地公园项目的重点区域，应当侧重于椰洲湿地公园、旅游综合服务设施和高档度假设施的营建，注重一定的功能混合性以保障片区的丰富性和活力性。,2、核心功能定位,地块控制指标,椰洲国家海岸湿地公园,椰洲湿地公园,3、必须落实的功能项目,小结：总建筑量应控制在19万平方米左右；建设用地面积0.55平方公里；可开发地块面积0.41平方公里；建设用地毛容积率0.35；可开发地块毛容积率0.46。,多种房屋售价合理利润开发总量一览表,4、开发总量,区位,现状用地,E翰星集团,总用地面积2.30平方公里,位于海棠湾南部山前坡地上，包括石姆龙水库，距离林旺出口处的湾坡温泉不到2公里。从场地内可以俯瞰林旺镇和铁炉港，远眺蜈支洲岛，场地内有山地、温泉、水库等资源。,一级开发用地注：现国土局已批用地0.14平方公里。,1、用地条件,南中国影视基地功能：该片区是落实海棠湾国际休闲度假区功能的重要组成部分，应当侧重于旅游综合服务、影视娱乐设施的营建，注重一定的功能混合以保障片区的丰富性和活力性。,2、核心功能定位,地块控制指标,影视基地/演艺学院影视主题公园,影视基地,影视主题公园,3、必须落实的功能项目,小结：总建筑量应控制在30万平方米以内;建设用地面积1.32平方公里;可开发地块面积0.68平方公里;建设用地毛容积率0.23;可开发地块毛容积率0.44。,多种房屋售价合理利润开发总量一览表,4、开发总量,F泰威集团,区位,现状用地,总用地面积1.41平方公里，其中一级开发用地面积1.19平方公里。,位于海棠湾中部林旺镇东侧，与蜈支洲岛隔海相望，处于海棠湾的核心位置。区内有海洋、沙滩、内河等旅游景观资源，是林旺高速公路出口至滨海的旅游观光轴线上最重要的节点。,一级开发用地,1、用地条件,国家海洋公园功能：该片区是落实海棠湾国际休闲度假区功能的重点区域，应当侧重于观光娱乐项目、旅游综合服务、公共码头的营建，注重一定的功能混合性以保障片区的丰富性和活力性。,2、核心功能定位,海洋公园游客服务中心,地块控制指标,海洋公园,游客服务中心,3、必须落实的功能项目,小结：考虑到规划方案布局中的特殊性，总建筑量应控制在10万平方米左右;建设用地面积0.78平方公里;可开发地块面积0.21平方公里;建设用地毛容积率0.13;可开发地块毛容积率0.48。,多种房屋售价合理利润开发总量一览表,4、开发总量,G中粮集团,现状用地,区位,总用地面积4.13平方公里，其中一级开发用地面积3.98平方公里。,位于铁炉港南部，包括包括山地、湿地、铁炉港南岸部分用地，濒水岸线长度约2公里。区域内主要资源是铁炉港、湿地和山坡地。,一级开发用地,1、用地条件,国际高尔夫度假社区功能：该区片与亚龙湾一山之隔，应与亚龙湾国家度假区形成功能互动。应当侧重于坡地高尔夫、旅游综合服务、高档旅游接待设施的营建，注重一定的功能混合。总量控制：总建筑容量不超过24万平方米。,2、核心功能定位,地块控制指标,坡地高尔夫社区滨湖公共服务带,滨湖公共服务带,坡地高尔夫社区,3、必须落实的功能项目,小结：总建筑量应控制在24万平方米左右;建设用地面积2.09平方公里;可开发地块面积0.59平方公里;建设用地毛容积率0.11;可开发地块毛容积率0.41。,多种房屋售价合理利润开发总量一览表,4、开发总量,汇报结束，谢谢！,6.6功能布局及主要项目,国际游艇港,湖滨度假村,后海湾酒店,高尔夫社区,湾坡温泉度假村,铁炉港：海棠湾公共服务休闲中心国际游艇港、高档酒店区、高尔夫社区、购物中心、温泉度假村,国际风情小镇,铁炉港：海棠湾公共服务休闲中心国际游艇港、后海湾高档酒店区高尔夫社区、购物中心、雨林度假村,国际游艇港,后海湾酒店区,铁炉港国际风情小镇意向,旅游小镇,旅游小镇,旅游小镇,海洋公园,海洋公园,海洋公园,林旺片区：现代旅游小镇区现代旅游小镇、海洋公园游客到访中心、滨水社区,海上水族馆,龙江塘片区：高端品牌休闲度假区顶级酒店、国际会议中心游艇社区、国际医院、国际学校,顶级酒店,游艇社区,龙江塘片区鸟瞰顶级酒店、国际会议中心游艇社区、国际医院、国际学校,风塘片区：国际主题度假社区国际主题乐园、国际花园社区、滨水度假,国际主题乐园,椰洲片区：综合观光休闲度假区国家海岸湿地公园、特色旅游小镇、山边温泉度假、生态观光农业,国家海岸湿地公园,生态观光农业,山边温泉度假,椰洲片区：综合观光休闲度假区国家海岸湿地公园、特色旅游小镇、山边温泉度假、游客服务中心,国家海岸湿地公园,土福片区：国家海洋研究中心、国家海洋大学、古墓遗址公园、专家公寓,古船博物馆,国家海洋研究中心,古墓遗址公园,专家度假公寓,土福片区：国家海洋研究中心、国家海洋大学、古墓遗址公园、专家公寓,6.6功能布局及主要项目,国际游艇港,湖滨度假村,后海湾酒店,高尔夫社区,湾坡温泉度假村,铁炉港：海棠湾公共服务休闲中心国际游艇港、高档酒店区、高尔夫社区、购物中心、温泉度假村,国际风情小镇,铁炉港：海棠湾公共服务休闲中心国际游艇港、后海湾高档酒店区高尔夫社区、购物中心、雨林度假村,铁炉港国际风情小镇意向,后海湾酒店区,旅游小镇,旅游小镇,旅游小镇,海洋公园,海洋公园,海洋公园,林旺片区：现代旅游小镇区现代旅游小镇、海洋公园游客到访中心、滨水社区,海上水族馆,龙江塘片区：高端品牌休闲度假区顶级酒店、国际会议中心游艇社区、国际医院、国际学校,顶级酒店,游艇社区,龙江塘片区鸟瞰顶级酒店、国际会议中心游艇社区、国际医院、国际学校,风塘片区：国际主题度假社区国际主题乐园、国际花园社区、滨水度假,国际主题乐园,土福片区：国家海洋研究中心、国家海洋大学、古墓遗址公园、专家公寓,古船博物馆,国家海洋研究中心,古墓遗址公园,专家度假公寓,Nameofyourpresentation,texttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttexttextt