从土地供给制度角度探析房地产垄断经营

上海大学 硕士学位论文 从土地供给制度角度探析房地产垄断经营 姓名：徐华仙 申请学位级别：硕士 专业：马克思主义理论与思想政治教育 指导教师：钱国靖 20070401 上海大学磺士学位论文 摘要 我国房地产业发展迅速，其产值在G D P 中的比重越来越大。不管人们怎么 看待，房地产事实上已经成为国民经济的支柱产业。但伴随产值的增长，这个 行业中的问题也越积越多，其中，房地产垄断经营问题尤其不容忽视。 房价过高与开发商利润偏离的事实，证明了当前的房地产市场存在着垄断， 而房地产经营的垄断又是与地筋集中供给制度是分不开的。笔者因此认为存 在运用马克思土地理论和当代经济学垄断理论研究我国房地产市场的可行性与 必要性。 本文在总结前入研究的基础上，首先从房价过高与房产乖j 润偏高两项事实 出发，证明我国房地产市场存在着垄断：其次用马克思土地理论和当代垄断理 论说明我国房产垄断与土地集中供给是分不开的，并试图建立土地集中供给与 房地产垄断经营之间的利益关系模型；同时在借鉴其他国家和地区的土地制度 的基础上，提出了改进我国土地供给的建议。 本文的创新点主要在于：第一，从土地角度对房产商的垄断权力进行分析， 尽管已有许多学者注意到土地与房地产垄断经营的关系，但笔者认为这方面的 研究有待继续深入。第二，土地供给制度与货币供给制度存在着相似之处，本 文尝试性地借鉴了货币供给制度，探寻土地供给的合理做法。 关键词：房地产垄断土地供给 V 上海大学硕士学位论文 A B S T R A C T T h er e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o pq u i t eq u i c k l ya n dt h ep r o p o r t i o no fi t sv a l u eo f o u t p u ti nt h e G D Po fo u rc o u n t r yb e c o m em o r ea n dm o r el a r g e T h er e a le s t a t eh a sg r o w nu pt Ob et h et r u e b a c k b o n ei n d u s t r y B u t ，w i t ht h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r y , as e r i e so f p r o b l e m sa p p e a r , o f w h i c hi st h em o n o p o l i z a t i o nm a n a g e m e n ti nt h eo c c u p a t i o n T h ea b n o r m a lh i g hp r i c eo fr e a le s t a t ea n dt h eh u g eS mo fp r o f i th a v et e s t i f yt h a tt h e o c c u p a t i o n h a v ee x i s t e dt h e p r o b l e m o f m o n o p o l i z a t i o nm a n a g e m e n t S o w c v e r , t h e m o n o p o l i z a t i o nm a n a g e m e n to fr e a le s t a t e i s c l o s e l yr e l a t et ot h el a n dc e n t r a l i z e ds u p p l y p r i n c i p l e T h u s , t h ea u t h o ra f f n m e dt h a ti ti sm 啪i n g f l l lt os t u d yt h er e l a t i o n s h i po ft h er e a le s t a t e m o n o p o l i z a t i o nm a n a g e m e n ta n dt h el a n dc e n t r a l i z e ds u p p l yp r i n c i p l e I nt h ed i s s e r t a t i o n , a nt h eb a s eo f t h ep r e d e c e s s o r s r e s e a r c h f i r s t , i nt h el i g h to f t h ea b n o r m a l l l i g hp r i c eo f h o u s ea n dt h eh u g es u l no f p r o f i ti nt h i so c c u p a t i o n t h i st h e s i st e s t i f yt h a tt h e r ei st h e p r o b l e mo f m o n o p o l i z a t i o nm a n a g e m e n ti nt h er e a le s t a t ei n d u s t r y T h e n ，t h ea u t h o re x p o u n da n d p r o v et h a tt h ep r o b l e mo fm o n o p o l i z a t i o nm a n a g e m e n ti sc l o s e l yr e l a t et ot h el a n dc e n t r a l i z e d s u p p l yp r i n c i p l ew i t hM a r x i s tl a n dt h e o r ya n dm o n o p o l i z a t i o nt h e o r y L a s t 。0 1 1t h eb a s eo fd r a w f r o mt h eo t h e ro o u n t r y sa n dd i s t r i c t Se x p e r i e n c e ，t h et h e s i sp u tf o r w a r d $ 0 1 1 1 es u g g e s t i o n so fh o w t oi m p r o v et h el a n ds u p p l ys y s t e m T h e r ea r et w oc r e a t i v ep o i n t si nt h ed i s s e r t a t i o n o l l ei s f r o ml a n da n g l et oa n a l y s i st h e m o n o p o l i z a t i o nm a n a g e m e n ti nt h em Ie s t a t em a r k e t A l t h o u g hl o t so fs c h o l a r sh a v en o t i c e dt h e r e l a t i o n sb e t w e e nl a n da n dt h er e a le s t a t em o n o p o l i z a t i o nm a n a g e m e n L t h ea u t h o rb e l i e v e dt h a tt h e r e s e a r c ho ft h i sp o hs h o u l db ec o n t i n u e df u r t h e r l y t h eo t h e ri sf i n dt h er e a s o n a b l el a n ds u p p l y p r i n c i p l eb yr e f e r e n c et h em o n e y p a g es u p p l yp r i n c i p l e K e y w o r d ：r e a le s t a t em o n o p o l i z a t i o n l a n ds u p p l y V l 上海大学硕士学位论文 原创性声明 本人声明：所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作。 除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已发 表或撰写过的研究成果。参与同一工作的其他同志对本研究所做的 任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名：j 牡日期：二业7 本论文使用授权说明 本人完全了解上海大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留论文及送交论文复印件，允许论文被查阅和借阅；学 校可以公布论文的全部或部分内容。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 签名：耸擘：亟导师签名：继凰錾日期：主竺2 ：g 上海大学硕士学位论文 第一章导论 1 1 研究背景、目的和意义 1 1 1 研究背景和目的 从二十世纪八十年代开始，我国的房地产业一直保持着较快的发展速度。特 别是近年，发展非常之迅速。房地产业开发投资占全社会投资总额的比重，由 1 9 9 0 年的5 6 上升到2 0 0 5 年的1 7 8 。1 房地产业已经成为推动国民经济快速 增长的一支重要力量。然而伴随着房地产业的迅速发展，该行业也出现了一系列 的问题，比如房价偏离普通消费者收入水平和出现房地产泡沫等等。中央政府针 对房地产业出现的问题也采取了一系列的措施，特别是2 0 0 3 年以来，中央政府 针对房地产投资过旺、房价上涨过快和投机需求大量入市等问题采取了不少措 施。国家对房产市场的管理虽然取得了些许成效，但影响不大。投资依然过旺， 房价依然居高不下。那么房地产业问题的根源究竟在哪里呢? 笔者认为，导致房 地产市场畸形繁荣的原因之一在于市场结构的垄断性质，而房地产垄断又与我国 目前实行的集中供给土地制度有密切关系。因此，有必要从消除房产垄断经营的 目的出发，研究房产供给与土地供给制度的关系，进而研究如何优化我国土地供 给制度。本文通过运用马克思的土地制度理论、当代经济学垄断与反垄断理论、 当代经济学需求理论以及公共选择理论等来研究政府的土地制度，主要分析土地 集中供给对房地产业的影响；同时借鉴其他国家和地区的土地供给制度，探寻优 化国家土地供给制度之道，以期合理解决我国房地产垄断问题，也为政府制定合 理的房地产管理政策提供理论依据。 1 1 2 研究的意义 本文以我国房地产市场上的垄断问题为切入点，研究房产商垄断经营行为与 土地供给制度的关系，提出改革我国土地供给制度的建议。笔者认为此论题的研 究具有重要意义。 。牛凤瑞中国房地产发展报告N O 3 M ，北京：社会科学文献出版社，2 0 0 6 ：4 。 l 上海大学硕士学位论文 首先，近年来房地产业垄断利润已经成为众矢之的。厂商过高的开发利润导 致房价居高不下，过高的房价又降低了我国公民的福利水平。研究如何解决房地 产业的垄断问题，不仅有利于房地产业的发展，还有利于防止我国公民福利的流 失。 其次，我国研究房地产市场的论文汗牛充栋，研究土地制度的论文也不少， 但将房地产市场结构与土地制度结合起来的研究尚处于起步阶段，从改革土地供 给模式入手解决房地产市场问题的建议还不多见。在笔者看来土地制度的特殊性 是解释我国房地产市场特殊性的关键所在，把握住房产垄断与土地的政府垄断的 内在关系，能为房地产业的健康发展提供新思路，为政府房地产业管理提供政策 建议。 再次，土地问题是马克思政治经济学的研究长项。马克思政治经济学还曾涉 及过城市房地产问题，恩格斯就专门写过论城市住宅问题的文章。如何解析马克 思、恩格斯杰出的土地理论，并将其应用到目前有关房地产业发展的研究上来， 也是一项十分有意义的工作。 1 2 研究的视角、方法以及思路 1 2 1 研究的视角和方法 本文从目前我国实行的土地集中供给制度的视角，研究房地产商垄断经营的 原因。在回顾了前人相关研究的基础上，分析房产垄断经营与土地集中供给制度 的关系。同时借鉴其他国家和地区的土地供给制度，并参考货币供给理论，探讨 如何使土地供给更加合理，以消除房地产业的垄断，促进我国房地产业的健康发 展。 本文运用理论分析与实证分析相结合的方法。采用马克思的土地理论、当代 经济学的垄断与反垄断理论，当代经济学的需求理论，以及公共选择理论，研究 土地供给制度与房产垄断经营之间的关系，同时用权威的统计数据来证明本文的 观点。房地产业发展的很多问题与公共制度有关，本文还注重对公共制度因素进 行分析。比如在第六章中，基于对土地供给制度与货币供给制度共性的分析，笔 者提出了可以参考货币供给制度来改革土地供给制度的建议。在研究过程中，本 2 上海大学硕士学位论文 文还注重比较分析方法，对其他国家和地区的土地供给制度进行了深入研究。 1 2 2 研究思路 垄断是导致房地产业出现一系列问题的重要原因。本文在总结前人研究的基 础上，首先以房价居高不下与房地产业存在巨额利润的事实，论证我国的房地产 业是一个存在着严重垄断问题的行业。接着，建立解释土地集中供给与房地产垄 断经营关系的模型，并以马克思土地理论论证了我国房产业的垄断与土地集中供 给的内在关系。然后指出由国家集中供给土地制度的弊端。最后在借鉴其他国家 和地区土地供给制度的基础上，从消除房地产垄断经营、规范房地产市场的角度 出发，提出改进我国现行的土地供给制度的几点建议。 1 3 论文的主要内容和创新之处 1 3 1 主要内容 在以上研究思路的基础上，我将论文分为六大章： 第一章导论部分主要介绍了本论题的研究背景、目的和意义；阐述了本文的 研究视角、方法、研究思路以及本文的主要内容和创新之处。 第二章“主要概念的界定，相关理论基础和研究状况的综述”，对本文所涉 及到的主要名词的概念进行了界定：阐述了相关的理论基础；并对国内外的相关 研究进行了综述。 第三章，首先通过房地产业存在着高额垄断利润和房价居高不下两个方面论 证了我国的房地产市场存在着垄断经营的现象；然后阐述了房地产的垄断经营所 带来的危害。 第四章，分析了导致房地产垄断经营的原因。这章主要通过土地收益与房地 产收益彼此依存的模型论证了房地产业垄断经营的深层次原因在于土地集中供 给制度：然后，进一步用马克思的地租理论论证了地价对房价的影响；最后，着 重指出目前由国家集中供给土地制度的弊端。 第五章主要借鉴了英国、美国、日本和香港地区土地供给制度的经验。 在第六章，提出了本文的结论和建议。主要包括两个方面。一方面，提出了 上海大学硕士学位论文 如何从解决房地产垄断经营的角度优化我国现行的土地供给制度。另一方面，由 于目前的土地集中供给制度与我国的货币供给制度十分相似，我尝试了借鉴货币 供给制度，探寻我国的土地供给制度的合理做法。 1 3 2 创新点 l 、从我国目前的土地集中供给制度的角度对房地产垄断经营的行为进行分 析与论证。 2 、由于目前的土地集中供给制度与我国的货币供给制度存在着相似点，在 第六章即结论与建议这一章里，借鉴了货币供给制度探寻土地供给的合理做法。 4 上海大学硕士学位论文 第二章主要概念界定、理论综述及国内外研究概况 2 1 主要概念的界定 2 1 1 房地产、房地产市场和房地产垄断经营的含义 房地产又称不动产，包括建筑物和构筑物的总体、在其上建造设施的土地、 以及空置的土地和它们衍生的各种物权。因此，房地产的概念中有两层最基本的 含义：一是“房地产”中的“房地”二字所代表的，包括上述三项内容，它们反 映房地产具有不可移动性等的自然属性；二是“房地产”中的“产”字所代表的， 即房地产代表一种特殊形态的财产，作为一种财产的房地产必然涉及各种权属关 系，对各种权益的追求又引发了各种相应的经济活动。它们反映房地产的经济属 性。房地产具有稀缺性和价值的增值性等经济特征。1 房地产市场的含义有广义和狭义之分。狭义的房地产市场，是指进行房地产 买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。广义的房地产市场，指整个社会房地产交 易关系的总和。房地产和地产经常构成同一个交易行为，但有时也可以独立为房 地产交易和地产交易。由于房地产的不可移动性，房地产市场中的交易表现为交 易契约和合同实现的权属的转移。2 由于房地产具有固定性、稀缺性等特征，导 致了房地产市场有自己特有的特征，即房地产市场是一个投机性强，并且是一个 不完全竞争的市场。 本文所指的房地产垄断经营是指在房地产市场中，一部分企业或企业联盟， 利用垄断资源供给特别是垄断土地资源的优势，对房地产产品的价格即房价进行 高价制定，进而攫取高额垄断收益的行为。 2 1 2 土地制度和土地供给制度的含义 制度，如诺斯的解释：就是社会游戏的规则，是人们创造的、用以限制人们 相互交换行为的框架。3 很显然，制度是限制和制约人们行为的一种框架结构， 1 王洪卫房地产经济学 M 上海：上海财经大学出版社，2 0 0 3 ：I - - 2 。 2 曹春明土地垄断供给制度下的政府行为、房价与城市经济 D 杭州：浙江大学，2 0 0 5z1 1 朱启才权力、制度与经济增长 I I 北京：经济科学出j 鬏社，2 0 0 4 ；8 9 。 5 上海大学硕士学位论文 是随着人类社会发展而逐渐形成的一种规则。土地制度一般认为是基于土地产权 基础上的制度分析，在整个土地制度中，土地所有制决定着城市土地使用制度及 其具体形式，即每一个社会形态都存在着与土地所有制相适应的城市土地使用制 度及其具体形式。我国的土地使用制度经过十几年的改革探索，已经形成了一种 既能维护土地公有制，又能适应市场经济发展的新的制度。1 土地供给制度是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让 与土地使用者，并由土地使用耆向国家支付土地使用权出让金的行为。2 土地使 用权出让应当签订土地出让合同。土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条 件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理 部门共同拟定方案。土地使用权的出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。土 地出让的年限，一般根据不同行业和经营项目的实际需要确定。土地使用权期满 时。土地使用者可以申请续期，并应当依照有关规定重新签订土地使用权出让合 同，支付土地使用权出让金。土地使用者需要改变土地使用权出让合同所规定的 土地用途的，应当征得市、县人民政府土地管理部门的同意，并经土地管理部门 和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使 用权出让金。 2 2 理论综述 2 2 1 马克思的地租理论 马克思的地租理论是在批判地吸收了英国古典经济学家们关于地租的理论 的基础上形成的。首先，马克思批判了“地租是自然对人类的赐予”的错误观点， 认为“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物。地租在它的不发达的形式即 实物地租的形式上，还是剩余产品。”3 并指出“地租是土地所有权在经济上的实 现，即不同的人借以独占一定部分土地的法律虚构在经济上的实现”。4 所以，土 地所有权的垄断是产生绝对地租的根本原因。其次，马克思指出级差地租产生的 根本原因是土地经营权的垄断，土地质量差异是产生级差地租的自然基础。再次， 1 王赞俊城市土地出让制度及其运行方式研究 D 上海：华东师范大学，2 0 0 5 ；7 8 。 2 王赞俊城市土地出让制度及其运行方式研究 D 上海；华东师范大学，2 0 0 5 ：8 。 3 马克思资本论 劬北京：人民出版社，1 9 7 5 ：7 1 5 。 4 马克思| 资本论 岫北京；人民出版社，1 9 7 5 ：6 9 8 6 上海大学硕士学位论文 马克思批判了认为地租造成价格上涨的错误看法。他认为，地租的量完全不是由 地租的获得者决定的，而是由他没有参与，和他无关的社会劳动的发展决定的。 另外，马克思还对垄断地租做过分析。他认为，垄断地租是指由垄断价格带 来的超额利润转化而成的地租。正如马克思所指出的“这是由垄断价格产生的超 额利润，由于土地所有者对这块具有独特性质的土地的所有权而转化为地租，并 以这种形式落入土地所有者手中”。1 而垄断价格“一般是指这样一种价格，这种 价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定 的价格无关”。2 马克思的地租理论从土地制度以及土地收益分配关系的角度科学地揭示了 资本主义土地所有制关系及其地租的本质，其中关于土地所有权的理论、级差地 租理论以及垄断地租理论对研究现在的房地产市场以及土地制度仍然具有重要 的作用。 2 2 2 当代经济学的垄断和反垄断理论 垄断是指在市场交易中，少数当事人或经济组织( 极端而言可以只有一个经济 主体) ，凭借自身的经济优势或超经济势力，对商品生产、商品价格、商品数量及市 场供求状态实行排他性控制( 直至实行排他性独占) ，以牟取长期稳定超额利润的 经济行为。这种经济行为，包括制造商“生产排他性控制”和销售商“销售排他 性控制”，但更多的是二兼而有之，以便形成更强有力的市场垄断。垄断的形式多 种多样例如资本垄断、技术垄断、劳力垄断和信息垄断等生产要素的垄断，更普 遍则直接表现为商品市场的价格垄断和与此相关市场份额的排他性控制。垄断的 巨大危害在于，通过种种排他性控制，阻止竞争对手( 含潜在对手) 的进入，限制公平 竞争，损害消费者权益，阻碍技术进步，降低经济效率，导致经济停滞。其中，垄断行 为的最典型之处是，人为控制产品生产和供给数量，制造有利于自己的“卖方市 场”状态，维持大大高于竞争性市场的产品垄断价格，以攫取垄断利润。可以说， 垄断之手是在向“所有的人行窃”，损害的是“全社会”的利益，因而垄断势力历 来被视为是市场经济社会的头号公敌。3 1 马克思恩格斯全集第2 5 卷 M 北京；人民出版社，1 9 7 4 ：8 7 4 。 2 马克思恩格斯全集第2 5 卷：M 北京：人民出版社，1 9 7 4 ：8 7 3 。 3 宋则反垄断理论研究 J 经济学家，2 0 0 1 。l ：2 争3 0 7 上海大学硕士学位论文 反垄断的命题常常被归结为，当垄断难以完全消除的场合，经济学的所有智 慧都在于如何将垄断限制在社会经济可接受的动态区间，或者说，找到社会对垄 断的“容忍度”和政府干预的“适度”，而并不奢望将垄断“彻底消灭”。1 本文中提 到的垄断主要是指房地产市场的价格垄断和与此相关市场份额的排他性控制。对 此，可以运用反垄断理论寻求减少房地产垄断经营的因素，将垄断限制在社会经 济可以接受的区间内。 2 2 3 当代需求理论 需求弹性概念最早是由剑桥学派创始人马歇尔提出的。约翰穆勒发现需求 的变化或大于或小于价格的交化。根据马歇尔需求函数定义的弹性概念为 x f ( x ) f ( x ) ，马歇尔把它计为n f o2 这里需求函数f 是连续、一阶可微的。后来萨缪 尔森为了实际经济分析的需要，把弹性定义为一个变量( 表示结果的变量) 的比 例变化相对于另一个变量( 表示原因的变量) 比例变化的比率，而不是马歇尔所 说的用给定需求函数f 具有优良性态的特有形式定义。萨缪尔森的定义体现了弹 性概念从竞争一均衡分析逐渐演变为实际经济问题分析的工具。 国内学者对需求弹性的定义基本上也是沿袭着萨缪尔森的说法，即把需求弹 性表述为商品需求量的变化对影响它的各因素所做出反应的灵敏程度。当说明需 求量对自身价格变动所做出的反应强弱时，称为需求的价格弹性。当说明需求量 对消费者个人可支配收入变动所做出反应的强弱时，称为需求的收入弹性。不同 的需求弹性可以用各自的弹性系数作为尺度相互进行比较。 需求弹性的表示方法通常有两种，即点弹性和弧弹性。计算公式如下： d Q Qd Q x 点僦= = d X Xd X Q Q 广Q 0 X c - X o 瓣峪五石C + X t ) 1 2 式中：Q 表示商品的需求量，x 表示商品需求的某一影响因素( 如价格) 。点弹 宋则反垄断理论研究 J 经济学家，2 0 0 1 1 ：2 9 。 2 马歇尔经济学原理( 上卷) 岫北京；商务印书馆，1 9 6 4 ：1 2 1 。 8 上海大学硕士学位论文 性等于需求量无穷小的相对变化对影响因素无穷小的相对变化的比值，适合于分 析某一时点需求函数具有良好性态的需求弹性。弧弹性是指需求曲线上两点之间 的弧的弹性，它等于需求量的相对变动量对影响因素的相对变动量的比值，适合 于分析在较长时期内需求与影响因素的变动情况。1 在本文当中，结合了需求弹 性理论分析了当前房地产市场存在着垄断经营的原因。 2 2 4 公共选择理论 公共选择理论( T h e o r yo f P u b l i cC h o i c e ) 是当代经济学领域中一个相对较新的 理论分支与学说；它帮助人们理解和加深对公共产品、公共权力、公共选择等核 心概念的认识，主要从新政治经济学理论的视角介绍国家的起源、政府的权利和 义务、公共所有权、公共资源、公共政策、宪法、宪政、共和、民主和自由、市 场与国家等方面的基础理论与基本知识。丹尼斯缪勒将公共选择理论概括为“可 以定义为非市场决策的经济学研究”，或者简单地说，是将经济学应用于政治科 学、法学、行政管理、公共政策等其他社会科学与政策研究领域，所以公共选择 理论也被认为是最为名符其实的“政治经济学”。2 公共选择理论认为，市场经济下私人选择活动中适用的理性原则，也同样适 用于政治领域的公共选择活动。也就是说，政府以及政府官员在社会活动和市场 交易过程中同样也反映出“经济人”理性的特征。政府及其公务人员也具有自身的 利益目标，或者说政府自身利益本身也是一个复杂的目标函数，其中不但包括政 府本身应当追求的公共利益，也包括政府内部工作人员的个人利益，此外还有以 地方利益和部门利益为代表的小集团利益等等。可见政府及其公务人员并不一定 只代表公共利益。从另一个角度来说，即使政府基本上代表着公共利益，但由于 公共利益本身有不同的范围和层次划分，因此中央政府与地方政府作为不同的利 益主体，除了自身利益诉求之外，在公共利益的总体目标方面也有着不同的价值 取向和偏好程度上的差异。3 通过公共选择理论，本文论证了地方政府在进行土 地供给的时候与房地产开发商共谋的可能性。 韩科峰、肖谋琅住房市场需求弹性分析e J 商业经济，2 0 0 6 ，3 ：3 5 。 2 夏业良公共选掸理论：个人为一切问题的始点中国经济嗣 h t t p ：f i n a n c e c e c n m a c r o g d x w 2 0 0 6 0 8 0 7 t 2 0 0 6 0 8 0 78 0 3 5 4 1 0 s h t m l 3 夏业良公共选择理论：个人为一切问题的始点中国经济网； h t t p f m a n e c e , c c n m a c r o g & x w l 2 0 0 6 0 8 0 7 t 2 0 0 6 0 8 0 7 _ 8 0 3 5 4 1 0 s h t m l 9 上海大学硕士学位论文 2 3 国内外研究概况 2 3 1 国外研究概况 西方学者对房地产市场的相关研究大致可以分为土地市场的研究、房地产销 售市场的研究和房地产租赁市场的研究。J M Q u i g l e y 在他编著的书中，分析了 房地产市场的运行，提出了住宅选址理论、城市住宅供求理论等；M 歌德伯戈等 从单一的市场均衡模式、存量一流量模式、蛛网滞后模式、闲置与过度需求模式 等几个方面研究了土地市场的供求机制。K e n n yG 用供求模型研究了爱尔兰的 房地产市场。G e r a i n tJ o h n v s ，T h o m a sH y d a k 研究了房价和劳动力市场之间的关 系。D e n n i sR C a p o z z a , P a t t i eH H e n d e r s h o t t ，C h a r l o t t eM a c k , C h r i s t o p h e rJ M a y e r 研究了影响房价动态变化的因素包括城市规模，收入增长，人口增长，建筑成本 等，但在不同的城市以及城市的不同发展阶段，这些因素影响的大小不一样。 I _ _ e s s a r dD FM o d i g l i 躲i 研究了通货膨胀和房价之间的关系，并提出了解决方案。 E d d i e C h i - m a nH u i V i v i a n $ z e - m u n H 分析了规划对香港房价的影响。T C h L i n 和 A W E v a n s 探讨了当地块狭小时地价与规划的关系。E d w a r dL G l a e s e r , J o s e p h G y o u r k o 研究了曼哈顿房价高的原因，并且认为管制是主要的原因。国外对房地 产市场均衡和房地产市场运行影响因素的研究都是以供求理论为基础的。在各个 市场内，隐含在供给和需求背后的因素各不相同，其中政府的作用不容忽视。1 2 3 2 国内研究概况 我国房地产市场的发展历史不过二十余年，因此国内对房地产市场理论的研 究起步较晚。国内学术界对我国房地产行业是否存在垄断有不同的看法。前期学 者多数认为我国房地产行业的问题是竞争过度，与此相应的是房地产业的利润率 也过低。持这种观点的学者有周刚，他认为我国房地产业过低的产业集中度和进 入壁垒导致房地产企业问的过度竞争和行业绩效下降。吴拯通过计算，得出2 0 0 0 年我国的房地产业前1 4 家上市公司的销售额仅占整个行业销售额的3 7 左右的 结论，他还指出，即使将那些未上市的一些大房地产集团如中海外、华新国际等 考虑在内，产业集中度也绝对不会超过1 0 ，从而进一步证实我国房地产业是一 曹春明土地垄断供给制度下的政府行为，房债与城市经济 D 】杭州：浙江大学，2 0 0 5 ：6 - - - 7 1 0 上海大学硕士学位论文 个集中度比较低、规模不经济和容易发生过度竞争的行业。陈琦辉则从避免过度 竞争和房地产开发本身特点的角度，研究了房地产开发企业实行规模化经营的必 要性。1 而2 0 0 2 年以来，越来越多的学者注意到我国房地产开发商所获得利润要比 其他一般行业高出许多。中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌就指出，房地 产开发商实际获得的利润要比统计数据高出许多，房地产业的平均利润比其他行 业高。我国较早地注意到房地产业垄断问题的学者有张林、马艳，他们从土地位 置自然垄断性以及自然区位不同等角度出发，提出了住宅市场有可能发展成为垄 断市场的观点。2 况伟大在研究北京市住宅业的市场结构后指出，北京住宅业经 历了国有企业垄断、寡头垄断和价格合谋三个阶段。国有企业垄断是传统的行政 性垄断，寡占和价格合谋是发生在市场化改革之后的垄断。 关于房地产业垄断形成原因。苗天青用产业理论研究了我国房地产业的结 构、行为与绩效，认为我国的房地产业垄断是典型的区域性寡头垄断，并认为当 前的国家土地出让制度对潜在的进入者形成了进入壁垒，是中国房地产业呈区域 性寡头垄断特征的重要原因。高波则从国家垄断土地市场和公有住宅买卖的事实 出发，发现中国房地产市场上存在着垄断有余、竞争不足的问题。颜小东认为中 国目前房地产业无法实现规模经济的根源在于土地行政性分配所形成的壁垒。 可见，国内对房地产市场与土地供给之间关系的研究，仅仅停留在表面的定 性描述上，还没有学者对此进行深入系统的研究。但是，我们可以看到的是，房 地产垄断经营与土地供给制度关系正在成为经济研究的一个热点，土地供给制度 与房地产垄断经营的关系越来越被更多的经济学家所关注。 1 苗天青我国房地产业：结构、行为与绩效 M 北京：经济科学出版社，2 0 0 4 ：1 5 。 2 况伟大垄断，竞争与管镥卜_ 一北京市住宅业市场结构研究 1 1 ，北京：经济管理出舨挂，2 0 0 3 ：1 3 t I l 上海大学硕士学位论文 第三章房地产垄断经营的现状及其危害 3 1 我国房地产业的垄断与垄断利润 根据国家统计数据的显示，我国房地产行业非但不是一个暴利行业。而是一 个亏损或微利行业。如我国房地产业的平均利润率在1 9 9 3 年达到最顶峰的 1 3 7 3 。随后便出现快速下降，1 9 9 6 年全国房地产业的平均利润率降为O 9 1 ， 处于微利状态，接着在1 9 9 7 年到1 9 9 9 年连续3 年出现全行业亏损( 行业平均利 润率分别为一0 4 7 、O 。3 6 和1 1 6 ) ，尽管从2 0 0 0 年开始有所恢复，但2 0 0 0 2 2 年的平均利润率也分别只有1 6 2 、2 2 9 和3 6 1 ，与工业、建筑业和 商业相比，仅略高于建筑业，而低于工业和商业。 那么房地产业真的如统计数据所显示的是一个“微利”的行业吗? 我们应该 怎么看待这样的统计数据昵? 作者认为，这种全行业平均利润率低的根本原因在 于：我国房地产市场行政壁垒高，市场门槛低。许多房地产开发企业是不具备开 发项目能力的，它们存在的价值就是炒地皮。这类公司小，对市场扰乱大，有地 就能够生存，获得一定利润；没地也不会退出房地产开发市场，只能亏损。尤其 是碰到经济紧缩的年份，土地价格下跌，这些企业获得微利或亏损也就是情理之 中了。由此，正因为这部分企业把整个房地产行业的平均利润率拉低了。但是不 是在房地产行业中那些大企业，那些具备寡头垄断的企业也是低利润率呢? 答案 是否定的，可以从房地产行业的以下反常现象中得到说明： 3 1 1 我国房地产开发队伍的扩大趋势 按照西方经济学的解释，当一个行业平均利润率低于社会平均利润率时，部 分企业退出该行业直至供求平衡。可是我国历年房地产行业的全行业“亏损”或 “微利”却带来了大量新企业进入。在1 9 9 7 年一1 9 9 9 年出现所谓全行业亏损的 情况下，我国的房地产企业却由2 1 2 8 6 家增加到2 5 7 6 2 家，增长了2 l 2 。2 0 0 2 年，我国仅上市公司中转型从事房地产业务的企业就超过了3 0 0 家，这些企业包 括海尔、T C L 、美的、三九、联想和新希望等大型企业。 1 苗天青我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析 J 经济问题探索，2 0 0 4 ，1 2 ：1 1 5 。 2 嗣家统计局，房地产开发统计年报 N 】1 9 9 7 - - 1 9 9 9 。 1 2 上海大学硕士学位论文 3 1 2 我国房地产行业的职工收入 如表3 1 所示，我国房地产业职工的平均工资与其他行业职工的平均工资 相比，不仅明显高于全国职工平均工资水平，而且也高于卫生体育社会福利业、 教育文化艺术广播电影电视业、党政机关社会团体、社会服务业和批发零售贸易 餐饮业的职工平均工资水平，只是比金融保险业和交通运输邮电业等自然垄断行 业和高技术服务业低。显然，国家统计局的统计数据表明房地产业是“微利”或 “亏损”的行业，而它却能够承受如此高的职工工资，对此唯一的解释只能是房 地产市场是一个不完全竞争的市场。 表3 1 我国按行业分部分行业职工平均工资1 年份批发零金融房地社会卫生体教育文科研和党政其他 售贸易保险产业服务育社会化艺术综合技机关 餐饮业 业业福利业广播电术服务社会 视 业 团体 1 9 9 9 6 7 1 41 2 0 4 61 1 5 0 59 2 6 39 6 6 48 5 l O1 1 6 0 18 9 7 8 1 0 0 6 8 2 0 0 0 7 1 9 01 3 4 7 81 2 6 1 6 1 0 3 3 91 0 9 3 09 4 8 21 3 6 2 01 0 0 4 31 1 0 9 8 2 0 0 l8 1 9 21 6 2 7 71 4 0 9 6 1 1 8 6 91 2 9 3 31 1 4 5 2 1 6 4 3 71 2 1 4 21 2 5 9 0 2 0 0 29 3 9 81 9 1 3 5 1 5 5 0 i1 3 4 9 91 4 7 9 51 3 2 9 01 9 1 1 3 1 3 9 7 51 4 2 1 5 3 1 3 我国房地产的企业利润 据国土资源部0 4 年3 月发布的我国重点地区和主要城市2 0 0 3 年地价动态 监测报告显示：多数城市房地产开发利润占房价的比例仍然偏大，略高于地价 占房价的比重。大多数城市房地产开发利润在1 0 以上。在沪深两市上市公司中， 从7 家房地产企业( 金地集团、天创置业、名流置业、金融街、天鸿宝业、招商 局、万科) 公布0 3 年的年报来看，我国房地产企业毛利润率在2 2 0 , - 4 6 之间2 。 在上市的7 6 家房地产企业中，0 3 年平均利润率为2 5 。0 4 年福布斯中国 大陆富豪榜中，上排的1 0 0 人中有4 0 位涉足房地产，排行前1 0 名中有5 名从事 1 中华人民共和国统计局编中国统计年鉴叫】中国统计出版杜，2 0 0 5 ：1 5 6 。 2 中国统计月报E N 国家统计局中国经济景气监铡中心，2 0 0 4 年2 月 1 3 上海大学硕士学位论文 房地产业。1 在0 4 年上市房地产企业半年报中，行业平均利润率高达6 9 2 。 实际上，这个利润率还不能反映房地产行业的真正利润率，因为现在大部分 房地产开发企业都实行滚动开发。个项目没有做完，就已经把获得的利润投入 圈地运动中去了，企业的流动资金都很紧张。单单看报表，那它可能还是亏损的。 因此把开发企业实行滚动开发、大量圈地所占压的资金，所稀释的利润计算在内 的话，企业的平均利润率要高很多。从开发商的投资收益率来看，开发商总资本 的平均收益率在2 0 以上，而我国房地产开发企业2 0 0 3 年平均资产负债率高达 7 5 8 ( 现在国家规定自有资金比例不能低于3 0 ) ，也就是自有资本比例在3 0 左右，所以自有资本的收益率在6 0 以上。在我国其他行业竞争进入自热化的今 天，如此高的行业利润率后面显然有着市场垄断的踪影。 另外，我们以上海为例，通过比较各行业之间利润情况，也可以看出房地产 行业存在着高额利润的实情。 表3 22 0 0 4 年上海主要产业的经济效益指标2 所有主营业利润主营业权益 者权务收入总额务利润利润 益( 亿 ( 亿元)( 4 L 元)率( ) 盎 兀) ( ) 农副食品加工业 3 8 31 7 0 10 0 4O 0 2O 1 食品制造业9 8 32 2 3 6 7 3 3 3 7 4 饮料制造业4 6 4 9 9 65 95 91 2 7 烟草制品业 3 2 5 71 8 9 97 2 53 8 22 2 3 纺织业 】6 8 23 9 2 81 1 73 O7 O 纺织服装、鞋、帽制造业 1 0 3 4 3 5 9 8 1 4 23 91 3 7 皮革、毛皮、羽毛( 绒) 及其制品业 2 4 4 1 0 8 2 5 65 22 3 0 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品 4 5 7 1 0 0 4 3 23 27 0 业 家具制造业 3 5 O1 3 8 28 96 42 5 4 万安培主编中国捧行榜年鉴 1 I 北京：中国财政经济出敝社。2 0 0 5 ：1 3 0 。 2 上海市统计局上海市第一次经济普查主要数据公报 N 第2 ，3 号。 1 4 上海大学硕士学位论文 造纸及纸制品业5 7 71 4 0 0 3 9 2 86 8 印刷业和记录媒介的复制 9 1 21 4 8 51 3 89 31 5 I 文教体育用品制造业 4 7 ，01 4 0 44 23 O8 9 石油加工、炼焦及核燃料加工业2 9 4 4 6 7 6 95 2 。17 71 7 7 化学原料及化学制品制造业 4 2 5 38 1 9 95 1 46 31 2 1 医药制造业 1 4 6 32 1 7 81 6 27 41 1 1 化学纤维制造业5 0 37 5 5 4 15 48 2 橡胶制品业6 2 81 4 1 65 64 08 9 塑料制品业 1 7 1 23 6 6 81 7 64 81 0 3 非金属矿物制品业 2 0 5 ，13 7 0 42 2 96 21 1 2 黑色金属冶炼及压延加工业6 8 7 31 0 9 0 4t 6 6 51 5 32 4 2 有色金属冶炼及压延N T 业 5 4 62 4 3 88 33 41 5 2 金属制品业 2 1 8 O6 2 6 54 2 O6 7 1 9 3 通用设备制造业4 2 0 11 0 5 6 07 5 47 11 7 9 专用设备制造业 1 8 7 54 2 2 71 8 94 4l O 1 交通运输设备制造业8 2 5 51 5 8 9 81 9 5 11 2 32 3 6 电气机械及器材制造业 3 5 2 89 5 0 17 1 47 52 0 2 通信设备、计算机及其它电子设备制7 8 8 73 4 2 4 3 8 8 52 61 1 2 造业 仪器仪表及文化、办公用机械制造业1 0 1 02 8 t 12 2 88 12 2 6 工艺品及其他制造业3 3 69 2 75 45 81 6 1 电力、燃气及水的生产和供应业 9 5 9 85 7 3 33 1 85 53 3 电力，热力的生产和供应业 7 8 7 74 8 6 33 1 56 54 O 房地产业4 1 2 8 O2 5 7 9 54 2 2 71 6 41 0 2 批发和零售业 3 3 1 1 61 8 9 6 1 14 6 2 12 41 4 O 交通运输、仓储和邮政1 7 0 5 3 2 0 2 9 92 4 5 41 2 11 4 4 住宿和餐饮2 l O O3 3 6 7 1 3 84 16 6 金融业7 6 8 51 7 5 4 22 9 9 51 7 03 9 O 注，袁中均为年末教另