房地产市场发展目标及其可控性

保密级别 内 部 学位级别 经济学硕士 论文提交日期 二 00 二年三月 论文答辩日期 二 00 二年六月 论文中文题名 房地产市场发展目标及其可控性 论文英文题名 The development of Real Estate Market and The Intervention Policies 论文作者及所在单位 张思彤 吉林大学商学院 导师姓名及所在单位 高铁梅 教授 吉林大学商学院 论文分类号 F293.33 中英文主题标识 房地产市场 发展 可控性 珠海 Real Estate Market The Intervention Policies Development zhuhai 中文文摘 本文以珠海房地产市场建立和发展的过程经验为依据， 分析制度变迁下的房地产市场运 行状况，提出珠海房地产市场的发展战略、目标，并对房地产市场宏观调控的措施及其有效 性进行分析。 文章主要分三部分： 一、 房地产市场建立和发展的回顾与评价 综述珠海房地产市场建立与发展的“渐进式”过程，从以下方面对房地产市场进行 定性和定量分析。 1. 土地管理制度的变迁 2. 房地产市场综合评价 房地产市场建立和发展的渐进性主要表现在：房地产市场随土地有偿使用权制度 的确立与阶段性发展而发展变化； 房地产市场的建立与发展和影响国民经济发展的深层次因 素相联系；房地产市场发展是市场经济制度环境建立过程的微缩，映射出国民经济发展体制 格局变动的轨迹。 作者从制度的供给与需求的均衡角度出发，阐述土地使用权制度变迁的僵 滞阶段、创新阶段、均衡阶段等三个阶段周期性历程，反映社会主义市场经济体制逐步建立 与完善的渐进性过程中的房地产市场的变迁。 对于房地产市场的综合评价，通过遴选，将房地产市场描述参数厘定为社会经济发 展指标和房地产市场运行指标两大类，建立房地产市场评价指标体系；再参照层次分析法 （AHP）构建房地产市场评价分析模型，将房地产市场运行状况量化分解成房地产市场与国 民经济协调性、房地产市场均衡程度、房地产市场投入产出景气程度等层次性指标，从定性、 定量角度描述房地产市场的运行状态与协调程度。 转轨时期的珠海市房地产市场， 土地资源已基本形成政府主导型的土地垄断供给机 制制度安排，是一种有机结合政府的宏观管理与市场调节的配置机制。但是，作为宏观经济 管理和市场运作参与者双重身份的政府， 一方面要保持一定时期的土地供给与土地的有效需 求均衡；另一方面，要以地价杠杆撬动投资变动。其角色的矛盾性决定了土地市场与宏观管 理的有效性、价格机制作用冲突的必然性。所形成的珠海房地产市场的供求失衡问题是制约 房地产市场发展的主要因素。 宏观管理与市场调节如何更加合理有效的结合问题是房地产市 场建设的关键。 二、 房地产市场的发展目标研究 房地产市场的发展目标在于供求的总量和结构上均衡。本节主要通过对影响房地产 市场发展的因素给予深入的定性分析， 再从定量角度对珠海房地产市场均衡条件下总量和结 构进行数量研究。给出一个粗略的分析解决房地产市场均衡问题的思路框架。包括： 1 房地产市场发展影响要素分析 2 房地产市场短期需求、中长期需求回归预测 3 房地产市场合理供给目标研究：合理的储备、合理的供给、土地供给合理性 首先，通过对国民经济发展与增长、人口增长、资本投入、产业结构及其相关政策变 化、收入分配状况与消费结构、有效需求等因素的分析，把握影响房地产市场发展的基本、 重要因素。 其次，分析房地产市场发展目标是房地产供求在总量和结构上达到均衡。这种均衡， 在市场经济条件下，是以市场需求总量和结构的确定为前提，达到市场供给总量和结构与之 相适应的均衡。本文将量化的房地产影响因素，通过多元线性逐步回归法、变量滞后法建立 房地产需求模型，预测房地产市场短期需求；通过经济周期波动特征描述与预测房地产市场 的中长期需求。 提出房地产市场的需求变动趋势及其预计规模， 为合理确定房地产供给总量、 供给结构和用地总量提供依据。 再分析合理、有效率的房地产供给目标实现原则的具体体现 与调控手段的安排，也即合理房地产价格的定位、房地产开发的时滞性影响、合理房地产空 置率的确定与土地供给的可控性等问题。 三、 房地产市场发展的调控措施 阐述社会主义市场经济体制的确立和完善过程中对房地产市场进行宏观调控的措施 和有效性。 1 房地产市场发展的总体趋势 2 房地产市场宏观调控的措施：土地市场调控、财政税收与金融政策、产业政策 3 房地产市场宏观调控措施的有效性分析 房地产市场发展的调控措施的实施是建立在对房地产市场未来发展的总体趋势判 断的基础之上。 在社会经济发展从小康逐步向现代化过渡、初步建立社会主义市场经济体制 的经济背景下，影响房地产市场发展的主要因素是城市化进程加快、社会经济发展的整体水 平、居民消费结构与水平、市场经济体制的完善程度。 在向市场经济转规的房地产市场，由于其本身所具有的不完全市场特征，使得房地 产市场容易出现市场失灵，政府的宏观调控处于导向性和不可或缺的地位。但是，政府的干 预必须是在一定的前提和范围下的，必须以市场机制充分发挥作用为前提，其目的是弥补市 场缺陷，促进市场机制调节功能的更好发挥，基于转变经济职能后的调节资源配置功能。房 地产市场发展的调控措施主要在于对土地市场供求均衡的宏观性把握，使“软政策约束”硬 化；通过财政税收与金融政策、产业政策间接发展杠杆调节作用。 但是，由于现阶段市场经济体制改革的渐进式过程，即新体制因素渐次成长的增量 改革过程，存在着产权管理制度、房地产金融信贷制度的完善、社会保障体制改革、城市化 进程等改革措施有待于深化的问题，使得宏观调控措施的有效性和局限性较为明显。 英文文摘 During the period of Chinas transition to market- oriented economy, Chinas gradual reform policies greatly affect market- oriented transition. The path of Chinese gradual institutional changes is rendered by the means of comparatively smooth process and rapid market- oriented transition at lower friction costs. Being born out of the traditional planned economy, issues of socialistic market economy systems foundation and development are followed by what the role of government it plays and which factors that influence. This paper selects the macroeconomic panel data of Zhuhai from 1991 to 2000, to give an empirical study of the real estate markets institutional changes under the environment of market- oriented transition. The thesis is organized as three parts. In the first chapter, the writer gives detailed description of land administration policies institutional changes and critical review of Zhuhai real estate market. The writer attempts to make a further analysis both theoretically and empirically on the strategic position of how the real estate market undergoing. The real estate market, being one of the markets of production and the markets for the factors of production, is equilibrium between supply and demand, derived demand. To study the mechanisms of this market, the writer firstly describes the institutional changes of land administration policies. It is classified as stagnation stage, innovation stage, and equilibrium stage to expatiate the institutional supply and demand changes. Moreover, a structure is build to review and appraise Zhuhai real estate markets foundation and development and a qualitative and quantitative analysis is made to describe the supply and demand structure of Zhuhai real estate market. It is based on an individual administrative hypothesis project (AHP) analytical method and basic ideas of the public choice theory are adopted in order to analyze some characteristics of Zhuhai real estate market in the past ten years. The writer points out that, Zhuhai real estate market works generally stable in the past, but the contradiction between the governments role in the monopoly supply of land resource and running intervention polices is difficult to solve. In the second chapter, the writer focuses research on setting up a general equilibrium econometrics forecast model of Zhuhai real estate market. To develop the ideas of how Zhuhai real estate market works in the future, the writer analyzes the factors influencing the real estate market firstly. The factors such as economic growth and development, population growth, investment, industrial organization structural evolvement and industry policies, income distribution and household consumption, Keynesians efficient demand, and other factors like macroeconomic institutional changes, as it mentioned, play important role in the real estate markets development. Secondly, an aggregate and structural frame wok is set up by being made the short- term econometrics forecast model of demand (based on regression model), the long- term econometrics forecast model of demand (based on business cycle theories) of Zhuhai real estate market. Finally, aimed at the rational supply of real estate market, the writer gives further studies about the issues of efficient general measures such as rational price, influence of building time lag, vacant rite of the real estate and the charge of land resource supply. In the end, intervention polices and measures of the real estate market are discussed. Regulatory measures to the supply and demand of the real estate market are based on the characteristics of the real e state markets development in the near future. The factors are that, urbanization, structural adjustment, rational price system, the traditional planned economy system to the market- oriented economy system transition. This paper advances some corresponding policy suggestions as well as deepening reforms particularly of the gradual institutional changes. The detailed appropriate policies and measures encompass land market administrative measures, finance policies and industry policies, which may work efficiently in the path of being to a mature market. The writer analyzes and studies the measures validity and some uncertainty factors in the development of the real estate market, points out that, the role of the government in the market economic system is restricted to release the system from market failure. Any other appended function will lead the governments intervention to ineffective consequences. 论文总页数 59 开本是否有图表 是 提 要 本文通过对珠海房地产市场建立和发展“渐进式”过程中的土地管理制度的变迁、房地产市 场运行状况的分析，建立房地产市场短期需求、中长期需求的框架，研究房地产市场在供求 的总量和结构上达到均衡的影响因素、房地产市场合理的储备、合理的供给、土地供给合理 性等问题， 阐述社会主义市场经济体制的确立和完善过程中对房地产市场进行宏观调控的土 地市场调控、财政税收与金融政策、产业政策等措施手段和有效性。 前 言 我国房地产市场的建立与发展是一个随社会主义市场经济体制逐步建立与完善的渐进 过程。从对土地使用制度的改革开始，就没有建立一个确定的、始终如一的目标模式。作为 一种“公共选择”的结果而被政府以及社会所接受与认同的改革目标，一开始是不明确的， 以后是不断调整、变化的。在这样的背景情况下，房地产市场的发展是一个“试错”过程（摸 着石头过河） 。难以把握其发展方向和目标。 党的“十五”大以后，经济体制和经济结构发生了深刻的变化，非国有经济获得了极大 的发展，市场经济体制逐步建立与完善，建立社会主义市场经济的目标得以明确。 深入、系 统地以经济学理论对房地产市场的发展进行预测分析， 对房地产市场的调控措施进行讨论具 有了实际意义和指导作用。 房地产市场，既是生产要素市场的一部分，又是反映消费供求关系及其变化的商品市场的一 个组成部分。由于房地产市场的异质性和不完全性使得政府进行调控干预成为必然。但是， 政府的干预和调控必须是在一定的前提和范围下的， 基于转变经济职能后的调节资源配置功 能，以市场机制充分发挥作用为前提，弥补市场功能性缺陷，促进市场机制调节功能的更好 发挥。本文试图通过对珠海市房地产市场建立和发展过程的制度变迁、市场运行等的研究， 建立房地产市场状况的分析模型；以珠海房地产市场发展过程的数据为依据，通过回归分析 预测未来房地产市场的短期需求、利用经济周期理论分析未来房地产市场的中长期需求；对 合理总量供给目标及其影响因素进行研究，提出市场经济体制下的房地产市场的发展目标。 就影响房地产市场发展的因素及调控手段进行探讨。 第一章 房地产市场建立和发展研究 房地产市场建立和发展的渐进性是对我国社会主义经济体制逐步建立与完善的发展过 程的写照。渐进性的主要表现在于：房地产市场随土地有偿使用权制度的确立与阶段性发展 而发展变化；房地产市场的建立与发展和影响国民经济发展的深层次因素相联系；房地产市 场发展是市场经济制度环境建立过程的微缩，映射出国民经济发展体制格局变动的轨迹。 本 章从土地使用制度变迁的过程着手，研究房地产市场的基础着落点；再通过定性、定量分析 房地产市场的运行状况，得出房地产市场发展的总体综合概况。 1.1. 土地管理制度的变迁 影响房地产市场建立和发展的重要因素是土地有偿使用制度。 作为房地产的载体，土地 这一生产要素进入市场流通的发展过程， 是研究和理解房地产市场建立和发展渐进性的重要 环节。 1.1.1 土地有偿使用制度的建立与发展完善 一 土地有偿使用制度的建立过程 制度环境，根据戴维斯（L.E.Davis）和诺斯（D.C.North）的定义【1】:“是一系列用 来建立生产、交换与分配基础的基本的政治、社会和法律基础规则。 ” 制度安排，则是管束 特定行动模型和关系的行为规则【2】 。如果预期的净收益超过预期的成本，一项制度安排就 会被创新。或者说，获利能力无法在现存的安排结构内实现，会导致一种新的制度安排，即 制度变迁（诺斯，1970） 。 我国土地有偿使用制度的建立和发展过程，伴随经济发展和增长的需要，历经了制度变迁的 僵滞阶段、创新阶段、均衡阶段等三个阶段周期性历程，是一个制度的供给与需求由不均衡 向均衡逐步推进的过程，基本反映了社会主义市场经济体制逐步建立与完善的渐进性过程 【1】 。 社会主义市场经济体制的建设始自 1978 年起步的改革开放，采取了逐步推进的“渐进式” 模式：由农村开始的经济改革转向城市经济改革；经济体制由转换经济运行机制开始，经历 了“有计划的商品经济”建设到有计划的商品经济新体制（计划经济为主、市场调节为辅） 、 计划经济与市场调节相结合的运行机制，直至社会主义市场经济体制确立这样一个变化过 程。 “渐进式”改革模式的选择在于，在改革之初，不可能设定一个彻底改变旧体制的方案或目 标。并且，也没有一个从一开始就确定的、始终如一的目标模式【2】 。在以取得社会经济发 展，降低变革的社会成本的权衡中， “渐进式”改革保持了变革过程中速度与稳定两种要求 的平衡。 没有一个彻底变革的方案，又没有一个确定的目标，改革从一开始就具有“试错”的特点（也 即“摸着石头过河”的“试错”过程） 。这种非常典型的“渐进”方式，决定了双重体制或 “双轨制”存在的必然性【3】 。一方面，双轨制反映在国有与非国有两大部门并存、地位变 迁中；另一方面，生产、流通和价格在相当长的时间内分计划安排和市场调节两块，并随改 革的深入逐渐提高市场调节比重，直至基本取消计划安排部分。 双轨制从总体上较少摩擦地 实现了经济转型， 但双轨制所造成的摩擦和矛盾是经济转型过程中出现一定程度的混乱和无 序现象的主要说明因素。 双重体制（ “双轨制”存在）所形成二元化特征贯穿于土地有偿使用制度的建立和发展 由制度僵滞向制度创新最后达到制度均衡的过程中。成为左右房地产市场发展的重要因素。 1僵滞阶段土地有偿使用制度突破的准备期 截止至 1987 年，城镇国有土地实行单一行政划拨制度【1】 。国家无偿、无限期提供土地使 用权，土地使用权不得流转。这种制度安排体现了高度集权下的计划经济体制的资源配置方 式：土地作为生产资料的要素之一，被排斥在市场配置之外，由政府进行行政划拨供给。这 种单一的行政划拨制度与当时的经济体制改革的矛盾日渐深刻。 一方面，政府对于土地供给 是有限度的；土地需求却因经济发展急速膨胀；另一方面，在这种制度安排下，土地这种不 可再生资源成为一种公共物品，外在性和“免费搭车”效应导致土地资源以惊人的速度耗竭 【2】 。地租，作为土地价值的直接体现，既未以土地所有权的形式在经济上得到实现，也未 随土地使用权的获得而转移到再生产的商品价值中去， 却在土地使用权的获得过程中耗散了 【3】 。在旧的制度环境里，土地资源稀缺性的普遍，土地资源（资产）的低效率配置，两者 矛盾日益严重。土地单一行政划拨制度进入危机状态。 2创新阶段土地有偿使用制度“双轨制”的尝试 制度安排的不均衡导致制度变迁。围绕如何提高土地资源（资产）配置效率问题，从 1987 年开始，展开了一系列以产权、市场配置机制为核心的制度创新。着重解决了维护公有制前 提下的土地产权的收益与流转的制度安排。 我国实行土地所有权公有制，即土地所有权属于国家所有和集体所有，不得转让和买卖。同 时，改革开放廿多年以来，我国的基本制度始终坚持公有制的形式。 在这种背景前提下，产 权制度改革是在产权的收益权、使用权这些层次进行的【4】 。首先，将土地使用权与土地所 有权相分离，其次，土地使用权和收益权进入市场流转。这就是土地有偿使用制度的核心。 由于不改变土地所有权公有制形式， 土地有偿使用制度的设计较为复杂。 基本是双轨制形式： 维持集体土地、国有土地二元所有权并存；国有土地使用权类型按划拨、出让二元形式，在 获取来源方式上予以多样化。如图所示。 土地使用制度改革基本触及了旧体制诟病的深层次因素：产权和流通问题。 但在改革力 度上采取了渐进式，土地使用权流转的确立并不意味着所有土地都需进入市场进行配置，存 在划拨、出让两种形式并立的方式，是在旧体制中引入市场调节。为新体制的建立和旧体制 的退出留出回旋余地。 在降低了改革的摩擦成本的同时，也为转型过程中出现一定程度的混 乱和无序埋下了伏笔。 1987 年，作为改革开放前沿的深圳、上海、广州等地首先进行了土地使用制度改革， 之后逐步在全国推开。市场这只“看不见的手”发挥了合理配置资源的高效率：城镇土地使 用率大幅提高，建设资金来源渠道通畅，推动了经济增长【1】 。 试点性的制度改革取得的成功，形成对强制性制度变迁的需求。1988 年全国人大通过 宪法修正案 ， “土地使用权可以依照法律的规定转让” ；同时，修改土地管理法 ；1990 年国务院颁布城市国有土地使用权出让转让暂行条例 ，土地使用权的流转以法律的形式 予以固定。 随后一系列的法律法规的制度安排为土地使用权、房地产等生产生活要素进入市 场奠定了制度环境。标志着土地市场配置机制初步建立。 3创新阶段向均衡阶段的过渡土地有偿使用制度的完善 从 1994 年开始，针对土地市场、房地产市场的一系列过热、宏观管理失控等问题，国 家、地方相继出台法律法规【1】 ，形成一系列由微观到宏观的成体系的、法定的制度安排， 土地管理的制度环境已渐趋成熟。 但是，制度变迁要达到的均衡状态的形成很大程度上表现为一种自然演进的渐进过程，制度 变迁的扩散与转化过程从一个制度安排开始，并只能是渐渐地传到其它制度安排上去：制度 变迁的过程类似于一种进化的过程【2】 。 而不是所谓国家的强制性推进过程。由于意识形 态刚性、官僚机构的无效率、集团利益冲突等原因形成的政策失败因素的存在（林毅夫， 1990） ，对于无效率的制度安排和制度不均衡，仅凭借国家的强制性行为并不能得到消除。 土地有偿使用制度“双轨制”中存在的问题随市场经济体制建设的逐步深入，成为土地市场 和房地产市场发展中阶段性的突出矛盾。主要表现在： 土地所有制的二元性集体土地所有制、国家土地所有制的存在方式，所带来的主体缺位 管理、收益分配矛盾、隐形市场扩大的问题日益严重。长期以来，所有权主体的定位【3】 一直未能有效解决。 其造成的后果是管理方式和手段滞后，集体建设用地使用权不得流转但 管理成本极高，使得集体建设用地使用权的流转变得复杂而难以监控。同时，由于集体建设 用地使用权监管失控出现土地供给的两个源头： 集体建设用地使用权的让渡和国有土地使用 权出让。 从而形成隐形土地和房地产市场， 扰乱房地产市场秩序， 造成畸形的房地产市场 “二 元化”局面。 在划拨、出让两种形式并存的情况下，国有土地使用权的“双轨制”使价格机制未能发挥市 场配置资源的功能。划拨、出让形式并存使国有土地使用权的配置标准不一；出让土地使用 权的获取以“协议出让、招标、拍卖”三种方式存在，成为房地产市场发展中的不公平因素， 是寻租行为繁衍的土壤，造成交易成本和信息费用持续上升。 由于配套制度（管理体制、财政、金融政策等）的不完善、各种利益的驱动，土地宏观供给 机制存在政策软约束，使土地供给缺乏价格弹性，成为土地市场中脱离需求而独立存在的因 素。在新时期，土地供给大于市场需求的现象长期存在，严格计划性供给的制度保障并未建 立。 随着党的十五大明确提出建立社会主义市场经济体制， 如何在市场经济体制框架下解决这些 制度完善过程中消极、滞后的问题，将对房地产市场的发展有较大的影响。 二 土地有偿使用制度发展对房地产市场的影响 由于价格机制的实现，才使得房地产市场的重要要素土地，以市场配置方式获得， 这是房地产市场运行的可能与必要条件。 所以，土地有偿使用制度是房地产市场的制度依赖 与基础。 土地有偿使用制度建立与发展是一个动态的渐进性过程， 是一个市场配置功能逐渐增强的过 程。反映在房地产市场， “双轨制” 对房地产市场发育具有强烈的干预。这是房地产市场不 完全性的表现。 土地有偿使用制度建设随经济发展、市场经济秩序的地区不均衡而存在着区域不均衡。经济 发展较快、市场经济秩序完善的地区，土地有偿使用制度的建设较规范，房地产市场化程度 较高。说明统一、规范的全国性房地产市场未形成。另一方面，土地有偿使用制度建设的地 区不均衡性，使宏观管理调节手段【1】在不同的房地产市场其实现程度不同，极大地影响 着房地产市场的发展方向。 1.1. 2. 珠海土地有偿使用制度的建设实践 1979 年，珠海成立经济特区。作为基本无工业基础的边陲小镇，基本只有维持简单再生产 的农业和渔业。初期的珠海经济建设依靠国家政策的支持，内联外引资本进入珠海投资。到 1987 年， 由初期的 36 万人口， GDP2.1 亿元， 工农业总产值 34 亿元发展到 55 万人口， GDP16 亿元，工农业总产值 200 亿元的规模，城市雏形初现。但是，土地资源问题始终是经济发展 的一大障碍。 珠海市陆域面积 1592 平方公里，经济特区面积 121 平方公里，政府通过“围海造地”方式， 每年新增土地面积约 12 平方公里。土地资源十分丰富。土地作为生产资料，在旧体制的土 地制度中，存在资源无法向资产转化，价值无法体现的矛盾。要取得农地的建设使用权，只 需要支付农民的征地补偿费用即可（所有权形式由集体土地所有权转为国有土地所有权） 。 土地资源的低廉，使土地配置呈现经济无效率。从 1979 年至 1987 年，各种经济利益集团都 在进行“圈地运动” ， 市区范围内征用土地 4.33 万亩，而其中超过两年未使用的达 2.89 万亩。 资源浪费严重。 地租价值在经济利益集团与政府的索取和供给土地资源的讨价还价中耗散了 （租值耗散，张五常，1999） 。同期，市政府投入市政建设与基础设施、土地开发的资金约 31 亿元，仅回收 2600 万元。城市建设极度缺乏资金积累，财政包袱沉重，政府在城市建设 投入上濒于“破产” 。 作为适应外商投资的需要，根据中外合资经营企业法 ，土地使用权（但在该法中称“场 地使用权” ）可以作为中方合营者的投资。虽然土地无偿、无期限使用，但土地产权性质定 义模糊，无信用保障，极大地降低了外资的吸引力。 在这种背景环境下，1988 年开始，珠海试行土地有偿使用制度。市政府作为土地有偿使用 制度建设的始作俑者，其土地使用制度改革的出发点基本可以概括为：垄断土地供给，取得 土地收益， 建立合理流转机制。 围绕这个中心出台了一系列土地管理制度， 提出土地管理 “五 统一”思路【1】 ：在保持存量土地利益关系不变的同时，国有土地增量供给由政府垄断。政 府根据城市规划和发展对土地分等定级，确定土地使用权基准价格（称为“市政设施配套 费” ） 。 对于缴清市政设施配套费的土地使用权准予流转。将土地收益作为城市建设的再投入 资金来源。也即政府将土地使用权标定价格后，出让给土地使用者（土地一级市场） ，土地 使用者取得土地产权（使用权、收益权及他项权）后可以流转（土地二级市场） 。 综观珠海的土地有偿使用制度，是政府主导型的土地垄断供给机制制度安排，有机地结合了 政府的宏观管理与市场调节【 1】 。 制度设计的产权关系明确，供给与需求以标定价格为基础， 政府控制土地一级市场供给，宏观管理土地二级市场。在土地一级市场，严格限定集体土地 使用权、划拨土地使用权的增量供给范围，对存量范围的权益予以优惠和保障；在土地二级 市场，通过法律手段、税收调节、行政管理维持正常的市场秩序，拒绝集体土地使用权、划 拨土地使用权进入土地市场， 使主体和价格双轨制对土地市场的内在冲击不影响市场机制的 作用。在这种管理制度下，土地市场、房地产市场的发展与宏观管理的有效性、价格机制的 作用紧密相关。珠海的实践提供了用力的佐证。 【2】 土地市场宏观管理的有效性反映在政府对土地供给与需求均衡的调节能力。首先，由于政府 垄断土地一级市场供给，应该根据市场的需求予以确定合理的土地供给量。其次，政府宏观 调节供求均衡的手段。 珠海在九十年代初期，国民经济发展步入快速轨道，建设用地需求急速增加。这种需求主要 源于如下几方面： 1. 毗邻于港澳的地缘优势（比较优势） ； 2. 城市发展空间的导向：自九十年代以来，随城市基础设施配套的完善，珠海市推行了“大 港口、大工业、大发展”的发展战略导向； 3. 投机性。 可以看出，宏观把握这几种土地需求趋势具有一定的难度。而正是由于对需求的不确定性认 识不足，对城市发展前景过于乐观，政府对土地供给规模过大；同时，实施土地有偿使用制 度后，土地收益大幅增加，土地使用权出让所带来的资金利益驱动；超常扩大规模进行基础 设施建设，圄于建设资金的不足，政府以土地供给进行融资，造成土地供求关系失衡，出现 了土地供给量远超过需求，形成宏观供给失控。表明政府对合理的土地供给宏观把握的局限 性。 另一方面，在现阶段，政府宏观调节供求均衡的手段单一。当土地增量供给过度，土地供求 关系失衡时，政府除了停止土地供给，缺乏相应的机制予以调控【1】 。在土地二级市场，房 地产生产周期较长，尚没有合理的传导机制，市场信号反应不灵敏【2】 ，土地供给缺乏弹性 等因素，使价格机制的资源配置作用有限。 所以，宏观管理与市场调节如何更加合理有效的结合问题是土地市场建设的关键。 1.2 房地产市场发展状况及其综合评价 研究评价房地产经济发展状况可以是多角度、多方位、多层次的。就本节而言，研究的 着重点是阶段性发展的房地产市场。在这个前提下，以科学的定性、定量模式描述房地产市 场现状和发展，并分析房地产经济在国民经济地位中的变迁，是评价房地产市场状况的基本 点。所以，本节主要着眼于建立一个较全面、完整的房地产市场评价指标体系、描述模型， 并通过其分析城市房地产市场的均衡性、房地产经济与国民经济发展的协调性。 1.2.1. 房地产市场基本概念厘定 本文所研究的房地产市场，是计划经济体制向市场经济体制转轨过程中的市场。由于我国始 终维护土地所有权的公有制形式，所以，根据土地使用权的获取方式不同，将土地市场、房 地产市场进行了如下划分： 1 土地一级市场（土地增量市场） ：由政府将土地使用权出让（批租）给经济体的市场。 目前的出让方式主要有：协议出让、招标、拍卖； 2 土地二级市场（土地存量市场） ：经济体之间转让、抵押土地使用权等行为的市场； 3 房地产增量市场：由房地产开发企业将房地产产品出售给经济体的市场； 4 房地产存量市场：经济体之间转让、抵押房地产等行为的市场。 1.2.2. 房地产市场的基本特征 房地产市场是一个涉及面广泛的综合性市场。它具有一般市场的共性：受价格机制和 竞争机制的支配。同时，由于房地产自身所特具的自然属性和社会属性，和现阶段房地产市 场发展所特有的一些特点，使其呈现出一些不同与其它市场的特征： 一 异质性，也即个别性，独特性。指不同的房地产产品所表现的地域属性（或位置固定 性） ，而形成不能完全替代，致使房地产市场内部、之间存在不完全竞争的特征。 二. 不完全性，也即房地产市场的开放度与不完全性。一方面，房地产市场的“公共物品” 属性（住房的福利性） 、信息不对称形成非市场价格出清性所导致的市场失灵需要政府进行 宏观干预；另一方面，由于土地使用制度、房地产管理制度建设尚处于待完善阶段，市场不 完善发育使房地产市场呈现出非市场竞争特性。 三投机性。由于房地产市场的不完全性、供给缺乏弹性等因素，以及房地产市场对经济的 灵敏性强，房地产业的高风险、高利润特性，使房地产市场成为短期资金游弋的场所。 1.2.3. 房地产市场评价指标体系的建立 建立房地产市场的评价指标体系， 就是选择描述房地产市场发展与社会经济诸因素发展关系 的元素。这些元素从定性角度能够反映指标体系的整体性、一致性、可行性和实用性，从定 量角度能够描述房地产的生产、 交换和消费各个环节的数量关系以及房地产经济和国民经济 的相互关系。 根据上述要求，房地产市场的评价指标体系中单项指标的选择主要依据以下原则： 一 层次性原则，不同层次有不同的单项指标，能够以不同的侧面、深度反映房地产市场 的情况； 二 完备与简明性原则，评价指标体系应简单明了，全面准确，并具代表性； 三 相关与动态性原则，各个指标之间具有密切的内在联系，并考虑动态变化的特点； 四 定性指标与定量指标相结合原则，评价指标体系应尽量量化，对于有些难以量化而意 义重大的指标，也可以定性指标描述。 如表所示（见下页） ，依据单项指标的选择原则，建立房地产市场的评价指标体系。该 指标体系主要应包括两大类指标，即：第一类指标社会经济发展指标；第二类指标 房地产市场运行指标。 1.2.4. 房地产市场评价模型的建立 目前，国内外建立房地产市场评价分析模型尚无可资参考的文献，本文主要参照层次分析法 （AHP） 【1】构建房地产市场评价分析模型，从定性、定量角度出发，对其整体发展情况予 以描述。描述房地产市场的运行状态与协调程度。 房地产市场评价指标体系 社会经济发展指标 房地产市场运行指标 1. GDP 总值 2. 第三产业增加值 3. 房地产业增加值 4. 城市人口总数 5. 居民储蓄总额 6. 人均收入 7. 人均住房面积 8. 社会固定资产投资 土地市场运行指标 房地产开发指标 商品房交易指标 1. 1. 土地出让总面积 2. 房地产用地面积 3. 商品房用地出让面积 1. 房地产开发投资 2. 商品房施工面积 3. 商品房竣工面积 4. 商品房新开工面积 1. 销售面积 2. 空置面积 3. 待售面积 4. 存量房地产交易面积 5. 房屋出租面积 6. 房地产税费收入 A 层次分析法（AHP） AHP 法主要用于求解递阶多层次结构问题。通过把复杂系统分解成各个组成因素，再 将这些因素按支配关系组成递阶层次结构。 对每一个层次各元素的两两比较形成其相对重要 性的判断，构造判断矩阵。通过计算，确定决策方案相对重要性的总的排序。AHP 法是一 种定性与定量相结合的决策方法，通过分解、判断与综合过程，将人的主观判断以数学表达 处理。 应用 AHP 法主要步骤为： 1 分析系统模型中各因素之间的关系，建立系统的递阶层次结构，构造层次分析结构模型。 在层次分析结构模型中，复杂系统分解成若干组成因素，这些因素按其属性分成若 干组，形成不同层次，同一层的因素作为准则对下一层因素起支配作用，作为准则这一层又 受上层因素的支配。一般为 3 个层次。 最高层：称之为目标层，只有一个因素。 中间层：标量总目标所涉及的中间环节，称之为标准层。 最低层：标量总目标可供选择的各种措施、决策方案等。 2 对同一层次中各因素对上一层次中某一准则的重要性进行两两比较，构造判断矩阵。 A=（bij）n*n 其中，n 为两两比较的因素数目； bij 为因素 Ui 比 Uj 相对某一准则重要性的比例标度。 3 由判断矩阵计算被比较因素对某一准则的相对权重。 4 计算各层因素对系统目标的合成权重。 5 分析系统各指标对目标的影响与协调情况，从中可发现存在的问题与调控方向。 B构建房地产市场评价分析模型 1 应用层次分析（AHP）法构造房地产市场综合评价的层次分析模型，如图所示。 其中， 最高层：总目标层，为房地产市场整体运行状况。 中间层：标准层，为总目标的分目标层，表示总目标的三个具体方面。 最低层：子目标层，表现为七项定量比例指标。 2 模型建立原则与思路 总体而言， 城市房地产市场的发展状况的递阶层次结构是以房地产市场的评价指标体系 为出发点，将房地产市场运行状况的总目标分解为城市国民经济的整体发展、房地产供求均 衡、房地产的投入产出三个分目标层次，基本完整反映房地产市场各方面状况。子目标层的 构建是关键，综合运用了房地产市场的评价指标体系的各单项指标。 a. 反映与国民经济发展的协调性指标，采用“房地产开发投资与 GDP 比” 、 “房地产用地比” 度量。 房地产开发投资与 GDP 比=当年房地产开发投资/当年 GDP 值 房地产用地比=当年房地产用地面积/当年土地出让总面积 b. 房地产市场均衡程度指标，采用“商品房增量市场供求结构比” 、 “商品房空置量与 销售量比” 、 “房屋租售面积比”三项指标度量。 商品房增量市场供求结构比=商品房竣工面积/销售面积 商品房空置量与销售量比=空置面积/销售面积 房屋租售面积比=房屋出租面积/销售面积 c. 反映房地产市场投入产出景气程度指标，以“商品房开工率” 、 “商品房预售率” 、 “房 地产增加值与投资比”度量。 商品房开工率=当年商品房新开工面积/当年商品房施工面积 商品房预售率=预售面积/销售面积 房地产增加值与投资比=房地产增加值/房地产开发投资 房地产市场运行状况 与国民经济发展的协调性 房地产市场均衡程度 1.2.5. 珠海房地产市场运行状况分析 通过构建房地产市场评价指标体系和房地产市场综合评价模型， 将房地产市场运行状况的分 析置于定性与定量相结合的框架之中。利用评价指标体系和评价模型，以珠海房地产市场为 实例，做如下完整的分析。 一 房地产业地位评价 国民经济是由一系列产业按一定的结构组成，各产业之间相互影响、相互制约的有机整 体。房地产业在城市国民经济中的地位变迁和作用，可以通过房地产市场评价指标体系中各 个单项指标与相互的指标叠算【1】予以描述。根据附表数值的计算，可以得到如下结果（见 表） 。 可以看出，在进入九十年代后，珠海的国民经济由初期的跨越式增长转变为平稳式增长， GDP 增长率基本高于同期广东省的增长。在国民经济的快速增长过程中，房地产业基本保 持同步快速增长，平均年增长 14.64%。房地产开发投资对房地产业的发展乃至国民经济总 量的增长起了较大作用，占全社会固定资产投资的比重略有波动中保持上升趋势，基本在 27.3%。房地产开发投资增长随宏观经济环境变化则呈不规则变化，分别在 1992 年 （341.73%） 、1995 年（49.06%） 、1998 年（37.63%）有较大幅度增长【2】 。 珠海在九十年代以来，第三产业增加值占 GDP 的比重基本稳定在 41.3%，整体国民经济发 展处于“基本实现工业化”的阶段【3】 。从房地产业占第三产业增加值的比例看，在 7.