商业综合体的规划布局和功能定位研究.doc

商业综合体的规划布局和功能定位研究1、 选题的目的和背景 1.相关概念的概述 （1）“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。（2）“住宅地产”：是指作为居住功能的房地产，主要为普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。（3）“商业地产”，通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 2.商业综合体的背景 随着中国经济、城市房地产业的快速发展，加上国家对住宅地产持续的宏观调控，使得中国房地产业正面临着转型升级。传统的住宅地产受到了极大的限制，开发商正在寻找新的出路，商业地产逐渐成为地产公司趋之若鹜的新的领地。另一方面，近年来随着经济全球化的进一步发展，以及中国经济平稳而迅猛地发展，国内居民的消费结构发生了很大的变化，服务性消费的比重日益上升，并且带来消费者消费行为和消费心理的巨大转变。消费的需求推动商业模式的发展，商业活动已不仅仅是单纯的购物、休闲等单一活动，而是购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的一站式体验。现代商业空间其功能、类型及规模等都远远超出了过去的范围。在习惯了快节奏的影响下，人们需要一种便捷、高效、经济、多功能的综合空间，以享受高效率的生活和工作。开发者的趋之若鹜和消费者的需求增长，两者的共同作用，促进了商业综合体在我国的迅猛发展。有资料显示，2015年国内商业综合体非住宅开发量为5.64亿平方米。相当于全球商业地产开发量的半壁江山。这还不包括商业街、专业市场等其他传统商业地产类型。3. 选题目的作为城市发展到一定阶段的必然产物，商业综合体是商业地产最完美的诠释，但是，商业综合体从概念的提出到迅速发展成为一种被积极采用的土地开发模式，还是近几年的事情。由于商业综合体发展本身涉及的经济、社会和城市发展水平等问题的复杂性和阶段性，加上缺乏完备的制度规范体系和系统的城市规划引导，商业综合体的发展呈现出许多的盲目性和不确定性，对于商业综合体的认识还存在诸多模糊甚至是误区。本文是从城市规划的角度，就商业综合体的概念、内涵、特征、类型、产生的历史背景、发展概况及前景、整体规划布局及功能组合等几个问题进行解析，并阐述自己的见解。2、 研究内容 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造商业综合体，如万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。我们小组对西安市的几个较为有名的商业综合体进行了实地调研考察，有西安李家村万达广场，西安民乐园万达广场，西安南二环凯德广场。经过考察、学习和研究，我们对商业综合体有了更深一步的了解，认识到规划设计在商业综合体开发中的重要性，它决定了整个商业的后期经营，对开发商及经营者的收益有着至关重要的作用。同时，商业综合体的设计也是相当复杂的工作，这些设计内容不仅包括建筑设计，还包括城市规划和城市设计，商业的配套规划，立面的外观规划及商场的装修规划等，其中，空间场所的营造、公共空间的布局、内部交通的流线关系以及停车场合理设置的问题，是项目成败与否的关键性因素，也让我们认识到，规划设计是否合理关系到综合体项目的成败。本次的研究内容，将从以下几个方面进行：（1）规划设计的重要性及目前国内商业综合体项目规划中常见的问题；（2）商业经营的规划要先于建筑格局规划；（3）重视商业尺度感；（4）对综合体项目进行系统性规划与设计；（5）充分考虑各种业态的特殊需求。3、 预期目标本文通过对已有商业业综合体的调查研究和剖析整理，总结出商业综合体在开发中的关键要素，并使这些关键要素在方案设计的过程中有合理正确的规划。此外，对