重庆南川房地产市场报告.ppt

第一部分宏观市场分析,一、南川区城市概况二、南川区经济环境三、城市发展规划,南川区城市概况,城市概况综述,历史文化1374年的建制史留下了丰富的历叱遗存，被称为“南方如初佛地，巴蜀第一名山”。区域区位地处重庆二环和三环之间，属于重庆城市发展新区。旅游资源旅游资源得天独厚，金佛山、神龙峡、黎香湖等进近闻名，金佛山和神龙峡景区升级为5A景区城市人居南川总人口68万人，城市人口近20万人，三山聚首、三江汇流，人居条件优越。发展潜力南川被评为“中国西部最具投资潜力区”，荣居“中国百佳投资潜力区”第三位，充分利用区位交通、市场潜力、资源禀赋、环境容量等方面独特优势。,南川区城市概况,南川区城市概况,位置南川区位于重庆南部，地处渝黔、渝湘经济带交汇点，属重庆城市发展新区，东南与贵州省道真、正安、桐梓县接壤，东北与武隆县为邻，北接涪陵区，西连巴南区、綦江区，是渝南黔北的重要交通门户。面积南川区境内南北场80公里，东西宽52.5公里，幅员面积2602平方千米。行政区划南川区辖3个街道、19个镇、12个乡，59个居委会，185个村委会。户籍人口68.66万人，常住人口为55.91万人，全区农民户籍人口49.50万人，站总人口的72.1%。南川是一个历史悠久、资源富集、交通便捷、生态优越、开明开放的秀美隽永之城。,地理位置,南川区城市概况,南川区城市概况,区位交通：重庆南大门三环重要承接点,境内有渝湘、南万、南涪、渝道、南两和南万、南涪”五高两铁“相连。南川至万盛高速从万盛城区建设乡到南川水江，不渝湘高速路相连，全长约29.89公里，另一端接綦万高速路。南川至涪陵高速公路北起涪陵李渡，南至南川双河口，设计线路全长55.261公里，连接重庆至长沙高速公路和重庆至涪陵(宜昌)高速公路；而万盛至南川高速公路北起南川，与重庆至长沙高速公路相连；南川至万盛区，与建成的綦江至万盛高速公路相接。该线路全长29.89公里，全线四车道，总投资24亿元，设计行车时速80公里，已于2013年9月28日实现通车。,南川区城市概况,南川区城市概况,南川处于交通要道，是一座区域中心城。毗邻重庆、贵州8个区县，素为“”渝黔喉襟、巴渝先要、渝湘要冲“境内有渝湘、南万、南涪、渝道、南两和南万、南涪”五高两铁“相连。渝湘高速公路距重庆主城区仅58余公里，到江北国际机场和长江深水港码头仅1小时车程，已融入重庆大都市“1小时经济圈”。南涪铁路建成后，将连接渝怀线、川黔线和沪汉蓉大通道。随着重庆高速公路“三环十射三连线”网络规划的实施，南川的立体交通网络将逐渐形成。南川，作为重庆重庆五大功能区中的“城市发展新区”的重要组成部分，渝南黔北地区人流、物流、信息流的中转站和集散地。,区位价值：处于交通要道，是一座区域中心城,南川区城市概况,南川区城市概况,旅游价值：金佛山-神龙峡成为南川名片,旅游业已成为南川名片。金佛山-神龙峡成功创建5A级景区、金佛山列入世遗名录、生态大观园成为重庆市现代农业与乡村旅游结合的典范等等。金佛山神龙峡成为重庆市第6个5A级景区。成功创建国家5A级景区后，金佛山-神龙峡区进入国家旅游局精品旅游景区宣传平台，同时也获得进军国际旅游市场的“通行证”，将拥有更多的境内外客源市场份额，促进旅游业及餐饮、娱乐、购物、交通、服务等相关产业的大发展，取得经济效益和社会效益双丰收。,南川区城市概况,产业结构：三次产业全面提速，第三产业扮演主力军角色,2015年，南川区经济稳中提速，累计实现GDP186.25亿元，增长10.7%，快于全国平均水平3.8个百分点。其中，一产业实现增加值38.49亿元，增长5.1%；二产业实现增加值63.86亿元，增长11.4%，其中工业增加值46.40亿元，增长10.9%；三产业实现增加值83.90亿元，增长12.0%。三次产业全面提速，分别比去年同期提高1.1、5.2和3.3个百分点。,南川区城市概况,南川区城市概况,产业发展,产业定位：全市未来工业化城镇化的主战场，集聚新增产业和人口的重要区域，全市重要的制造业基地，“四化”同步发展示范区和川渝、渝黔区域合作共赢先行区，是解决好大城市病的关键区域。产业划分：充分利用山脉、河流、农田形成的自然分割和生态屏障条件，建设组团式、网络化、人与自然和谐共生的大产业集聚区和现代山水田园城市集群。,南川区城市概况,一、南川区城市概况二、南川区经济环境三、城市发展规划,南川区经济环境,地区生产总值（GDP）：全区经济稳中提速。,2015年，南川区累计实现GDP186.25亿元，增长10.7%，延续了2014年以来的企稳回升态势。分产业看，三次产业全面提速，一二三产业分别增长5.1%、11.4%和12.0%，分别比去年同期提高1.1、5.2和3.3个百分点。从近5年GDP增长走势来看，全区经济企稳回升明显。,南川区经济环境,南川区经济环境,固定资产投资,2015年，南川区共计完成固定资产投资171.72亿元，同比增长18.3%，比全市固投增速高1.2个百分点，增速位居全市第19位、城市发展新区第10位。其中，项目投资共计完成111.22亿元，同比增长26.7%；房地产投资共计完成41.38亿元，同比增长3.7%；跨区投资共计15.23亿元，同比增长14.1%；农户投资共计3.89亿元，同比下降4.4%。整体看，区域固定资产投资虽然受经济大环境影响，但房地产开发投资稳定，且房地产开发投资占固定资产投资比重逐步上涨，2014年，房地产投资比重占28%，达到近几年的峰值。在区域固定资产投资下降的情况下，房地产投资额度保持稳定，可见区域房地产市场较为稳定。,南川区经济环境,南川区经济环境,人均可支配收入：城乡居民收入保持较快增长,“十二五”以来，南川区城乡居民人均可支配收入始终保持稳定增长态势。城乡居民人均可支配收入由2010年的10116元，增加到2015年的19624元，年均增长1092元，年均增速14.17%，均保持两位数增长。南川区2015年全体居民人均可支配收入19621元，同比增长10.1%，保持两位数增长。收入绝对值位全市排名20位；收入增长幅度全市排名第26位。城镇常住居民人均可支配收入26758元，同比增长8.2%。收入绝对值全市排名22位；收入增长幅度全市排名第27位。,南川区经济环境,南川区经济环境,社会消费品零售总额：消费品市场保持平稳增长态势,2015年，面对复杂多变的国内经济形势和宏观经济下行的不利影响，南川区消费品市场保持平稳增长态势。2015年全区实现社会消费品零售总额103.06亿元，增长13.6%，增速列城市发展新区第6位，列全市第18位,较前三季度提高0.2个百分点，比全市平均增速高1.1个百分点。,南川区经济环境,南川区经济环境,城市化进程,南川区经济环境,一、南川区城市概况二、南川区经济环境三、城市发展规划,城市发展规划,南川区城市定位,南川定位为重庆重要的卫星城市、工业强区、旅游名城、生态花园，打造渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市。南川区发展以工业为主导、投资打主力、三产作主攻，促进资源要素在区域、产业、城乡之间优化配置，努力实现差异发展、特色发展、提速发展，全面落实城市发展新区建设任务,城市发展规划,城市发展规划,城区及人口规划,南川城市以老城区、新城区和生态新城建设为核心，用地规模达39270亩，城市规划总人口达40万人。城市西进是城市主流发展方向，开发重心向新城区倾斜。目前南川城区人口约15万，规划新增人口达25万人，目前人均居住面积约35，未来几年区域市场刚性需求将达875万方，从规划角度研判房地产市场需求缺口大。,城市发展规划,城市发展规划,城市交通规划,逐步完善的交通体系，将加强城市与外界的联系，提升南川区对周边区县的辐射力，促进南川区经济发展。南川处于交通要道。与8个区县毗邻，自古以来就是黔北通往重庆主城的要冲。渝湘高速公路界石至南川段已建成通车，距重庆主城区仅60余公里，到江北国际机场和长江深水港码头仅1小时车程，已融入重庆大都市“1小时经济圈”。南（川）涪（陵）铁路建成后，将连接渝怀线、川黔线和沪汉蓉大通道。随着重庆高速公路“三环十射三连线”网络规划的实施，南川的立体交通网络将逐渐形成。,城市发展规划,宏观小结,南川区在重庆整体规划中站位高，是重庆重要的卫星城市、工业强区、旅游名城、生态花园，打造渝南黔北地区经济高地和区域性中心城市；目前南川经济实力在区县中处于靠前的位置，经济产值高、社零总额高、人均可支配收入高、房地产投资稳定健康；在十三五规划中，南川产业以“特色化定位、园区化布局、集群化发展、产城化推进、创新化驱动”，优化“一园三组团多基地”空间指引，形成目化的“4+2”支柱产业布局体系，完善的产业规划将对区域经济发展有着巨大推动作用，在未来几年区域经济实力将上一个新台阶。南川区从提升旅游景区竞争力出发，以“旅游名城”定位，培育旅游战略支柱产业，放大优势、强化特色、提高档次、聚集人气，推动现代服务业发展。南川城市规划为“一老一新、两园区”，以老城为核心，带动新城发展，以两园区带动经济发展，新城发展是区域城市主导方向；城市规划人口40万人，未来规划新增人口达25万人，商品房需求缺口约875万方，房地产市场潜在需求量大。,城市发展规划,第二部分项目区域市场分析,目录,一、项目区域市场解读二、区域竞争楼盘情况分析三、项目基本情况分析,南川房地产市场研究,在经历2014年的短暂市场供求萎缩后，2015年市场供求达到了历史的高峰，成交面积相比14年也有一定的提升，但价格略有下降。市场容量在12年爆发，年去化量达60万方，2014年受市场供应不足影响，导致市场成交量大幅下降，不足40万方。2015年南川商品房成交面积53.14万方，成交套数6187套，成交金额248296.8万元（含非住宅），商品房成交均价4670元/平方米。较14年成交面积涨幅为39.8%，但成交价格下降4.2%。,市场供求分析,注：数据来源于房交所，2015年成交数据,项目区域市场解读,南川房地产市场研究,产品业态结构及价格水平,注：数据来源于房交所，2015年成交数据,市场上主要是普通的高层产品为主，少量的洋房和别墅项目。南川房地产市场刚刚处于功能需求到舒适需求过渡阶段。洋房和别墅产品还处于一个起步阶段。高层住宅开发相对成熟。,项目区域市场解读,南川房地产市场研究,各区域板块市场状况,从各区域板块来看，新城是目前的热点板块，市场交易量占整体市场近6成。部分乡镇以及老城区有少量的项目开发。,注：数据来源于房交所，2015年成交数据,项目区域市场解读,南川房地产市场研究,新城是目前南川房地产的热点板块，老城有少量的旧城改造项目。与此同时，部分乡镇以及旅游区也有一定的产品供应。,南川房地产市场概况,市场供应以新城为主，老城和部分乡镇为辅,销售价格整体变化相对平稳，2015年略有下降。,2015年南川房地产销售价格呈下降趋势，进入2015年，由于市场环境的变化，价格相对2014年略有下降。,项目区域市场解读,目录,一、项目区域市场解读二、区域竞争楼盘情况分析三、项目基本情况分析,主力竞争楼盘分析,金科世界城,区域竞争楼盘情况分析,基础指标建筑类型:洋房（7+1），高层（33层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：2.75绿化率：36%规划户数：一期2597户物业管理费：洋房2.1元/m/月，高层1.8元/m/月物业公司：金科物业管理有限公司车位比1:1项目特色：一期以洋房为主，品质较高开发商：金科集团,主力竞争楼盘分析,项目配套商业：项目周边商业配套齐全，距离区府打造10万方滨江（凤嘴江）风情商业街仅300余米，同时毗邻即将投入使用的市民广场，以及项目东侧的泽京第三大道将打造约10万方左右的中心商业，再加上项目自身还有超过4万方商业金街。学校：隆化一小A区，隆化职中。景观：项目背靠约1500亩永隆山天然森林公园，独享新城中心稀缺的生态资源，同时加上金科优质的园林景观打造，小区内绿周边景观(自然景观,公园绿化)。,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,销售情况开盘时间：2014年11月住宅销售：1000余套面积区间：花园洋房107-150m（1T2套三和套四），精英洋房73-108m（1T2/1T4套三），高层70-106m（套二和套三户型）住宅售价：洋房5400-5600元/m，高层4300-4400元/m商业售价：10000-15000/m,主力户型展示-高层,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：目前市场的明星项目，销售排名第一，项目品质较高，洋房去化优于高层去化，每月平均去化4000万左右。商业开盘一次，但销售情况不好。,主力户型展示-洋房,区域竞争楼盘情况分析,区域竞争楼盘情况分析,博翔誉峰,基础指标建筑类型:洋房（6+1层），小高层（11层），高层（30-33层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：2.5绿化率：35.16%规划户数：共2200户，一期1300余户物业管理费：洋房2.2元/m/月，小高层1.8元/m/月，高层1.6元/m/月车位比1:1项目特色：产品多样性，高层价格合适，学区房（就读隆化一小A区）开发商：重庆博翔置业有限公司,区域竞争楼盘情况分析,项目配套南川新城中央区，毗邻市民广场、凤嘴江、体育中心、中医院、法院等行政办公中心，零距离南川健康登山步道、背靠永隆山城市森林公园。传世法兰西越墅电梯洋房，前庭后院、地下室、露台全赠送，院馆半赠送，一线中央生活阔景高层，超大楼间距、超大面积赠送，社区精心打造超大中庭广场、游泳池、篮球场、羽毛球场、幼儿园等配套设施，与名校为邻，同时社区毗邻南川重点中学隆化一小分校，从小培养骨子里的优越感。,区域竞争楼盘情况分析,销售情况开盘时间：2013年11月住宅销售：:1000余套面积区间：花园洋房83-150m（1T2套三和套四），精英洋房73-108m（1T2套三），高层70-106m（3T6/3T8套二和套三）住宅售价：洋房和小高层均价5200-5400元/m（特价4800-4900元/m），高层4200-4600元/m商业售价：15000-20000/m,主力户型展示-高层,区域竞争楼盘情况分析,主力户型展示-洋房,项目小结：南川销售排名第二的项目，大社区，品质较高。高层相对好卖，但洋房受金科冲击过大，情况一般。,主力竞争楼盘分析,温莎公馆,基础指标建筑类型:高层（33层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：5.9绿化率：30%规划户数：一期2383户，首次开盘500余套物业管理费：未定物业公司：重庆伟岸物业有限公司车位比1:1项目特色：科技住宅（赠送指纹密码锁、电灯控制系统、煤气报警系统、自动窗帘系统）开发商：重庆乐鼎投资有限公司,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目配套中小学：隆化三校幼稚园：一个三班幼儿园综合商场：风之彩超市、戴斯酒店医院：宏仁医院、兴川医院银行：工商银行、农村商业银行、农业银行、邮政银行其他：九鼎山公园、唐朝、卡宾、艺诚商务大酒店、体育馆1栋3层楼独立商业会所+社区邻里商业的配置，约13000方,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,销售情况开盘时间：2016年1月30日住宅销售：300余套面积区间：81.50-106m（全部为套三户型）住宅售价：4100-4200元/m（起价3900元/m）商业未售,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：本项目是南川进入2016年后高层销量最好的项目，该项目一批次所有户型均为套三设计，因其地理位置的优势、相对较低的价格、南川第一个智能小区等噱头吸引了大批顾客。但该项目容积率奇高。,区域竞争楼盘情况分析,主力户型展示,主力竞争楼盘分析,锦辉雅居东苑,区域竞争楼盘情况分析,基础指标建筑类型:高层（33层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：2.5绿化率：35%规划户数：829户物业管理费：住宅1.5元/m/月车位比1:1开发商：重庆新锦辉实业有限公司,主力竞争楼盘分析,项目配套新政府：项目东北方向直线距离200米新市民广场：项目东北方向直线距离200米永隆山公园：项目背后，公园占地500亩南川区体育馆：项目东方500米政府规划医院：项目东南方向1000兴川医院东面1000米博爱医院隆化一校A区：项目西面30米隆化职中：西面200米超大中庭广场：小区围合式中庭1.3万方羽毛球场:1个幼儿园：1个幼儿园，待定小区健身游乐场所4个,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,销售情况一期开盘时间：2014年7号楼:2015年12月26日开盘5号楼：2016年1月23日开盘1.2.3号楼仅剩2房，5、7号楼去化30%面积区间：73-125m（套二和套三户型）住宅售价：4500元/m（新春特惠4400元/m）商业未售,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：南川销售排名第三的项目，正读隆化一小A区，背靠政府，紧邻新区商业中心，位置优越。但项目品质一般，设计无太大亮点。,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,南商新天地,基础指标建筑类型:小高层（15-17层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：2.8绿化率：30%规划户数：427户物业管理费：住宅：1.5元/m/月车位比1:1项目特色：商业综合体，住宅楼层不高开发商：重庆南商地产开发有限公司,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目配套20000平方米的南商广场，超大的空间尺度、合理的空间布局、注入了新的元素、营造了新的空间，将改善人们的物质和精神生活，让市民享受到城市公共空间带来的欢乐。广场入口的艺术巨石和世界闻名、迷人心醉的郁金香花卉雕塑；使市民产生强烈的视觉冲击力，让市民共享丰富繁盛、光耀夺目、浪漫、温馨的石文化和花文化；使广场变得多姿多彩美不胜收。,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,销售情况开盘时间：2016年2月住宅销售：163套面积区间：63.03-99.12m（套二、套三）住宅售价：4300元/m商业未售,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：住宅面积适中，价格合理，加上位置更靠近老城区，开盘销售情况较为理想。套三户型去化情况好，套二户型去化较慢。,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,泽恺半岛,基础指标建筑类型:高层（19-28层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：0.8绿化率：30%规划户数：一期户物业管理费：住宅：1元/m/月车位比1:1项目特色：半岛江景房开发商：重庆泽凯实业有限公司,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目配套体育中心：项目南方300m左右隆化职中：项目北面100m隆化一小（规划中）：项目东面300m兴川医院：项目北面300m左右南川人民医院：项目南面1000m左右重庆农村商业银行：500m左右永隆山健身步道：500m左右滨河风情步行街：50m左右五星级酒店:双赢大酒店（五星级酒店）30m,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,销售情况开盘时间：2016年1月住宅销售300余套面积区间：87.68-138.55m（套二、套三、套四户型）住宅售价：4700-5300元商业未售,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：临河半岛项目，产品设计户型相对较大，价格相对较高，以善性住宅为主。销售情况一般，商业设计缺陷大。,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,双赢滨江壹号,基础指标建筑类型:电梯、洋房、写字楼、商业产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：1.78绿化率：35%物业管理费：住宅：电梯1.8元/m/月、洋房2元/m/月车位比1:2项目特色：临河，楼间距宽，高层为二梯二户，车库地坪漆处理，电梯为蒂森，开发商：双赢集团地产开发有限公司项目配套体育馆、隆化职中自带会所、五星级酒店（目前停工）、甲级写字楼（目前停工）,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,销售情况开盘时间：2012年开盘，目前尾盘。剩余面积区间：电梯80m（套二）、140-180m（套三），洋房117m-160（套三）。销售价格：电梯4980-5500元/m，洋房7600元/m左右。商业暂停销售,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：新城区开发较早的项目，也是新城区户型面积最大的项目，板式设计，临河景观作为卖点，但因户型过大时及价格过高导致销售困难。,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,基础指标建筑类型:高层（31层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯规划体量：100万方（四期），一批次248户容积率住宅：4.5-5绿化率：30%物业管理费：住宅1.8元/m/月车位比：1:1开发商：重庆泽京房地产开发有限公司,泽京时代,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,销售情况开盘时间：2015年下半年住宅销售：约200套面积区间：60-200m（套二、套三、套四户型）住宅售价：4500-4680元/m商业售价：1F：13888-16888元/m，2F：4988-5988元/m,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：城市核心位置，地段好，销售情况一般，商业去化是目前市场中最好的。,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,锦辉雅居,基础指标建筑类型:高层产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：2.5绿化率：35%规划户数：一期2383户物业管理费：住宅：1.4元/m/月车位比：1:0.5项目特色：刚需项目，商业比重较大开发商：重庆新锦辉实业有限公司项目配套：隆化职专、隆化一小A区,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,主力户型展示,建筑面积：66m套内面积：55m,项目小结：刚需项目，户型小，价格低，前期销售情况较好。套三户型已全部售完，目前只剩套二户型。商业销售情况很差，现已停盘,区域竞争楼盘情况分析,销售情况开盘时间：2014年5月10日剩余户型均为套二面积区间：66-86.41m住宅售价：4400-4500元/m商业未售,主力竞争楼盘分析,德凯中央花园,基础指标建筑类型:板塔结合高层（33层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：3.0绿化率：30%规划户数：2383户物业管理费：住宅：1.6元/m/月车位比1:1项目特色：户型较大，板式居多，楼间距宽，中庭大开发商：重庆凯德置业有限公司,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目配套徳凯中央花园毗邻四大生态公园，独有约26000平方米景观园林。且该项目与行政中心、人民广场相邻。有近2万方的中央景观，带篮球场、幼儿园、近2万平米综合商业体、社区活动室、药房、诊所、游泳池、银行、公交车站等。,销售情况2010年开盘，已全部交房住宅：目前剩余户型：60m（套一）、101m（套二）、140m、180m（套三）、220m（套四）住宅售价：4100-5000元/m商业售价:15000-18000元/m,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：该项目已全部交房，住宅剩余户型面积过大，价格过高，销售困难。商业基本处于整体歇业状态，只有2个商家在正常经营。,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,鹏泰南苑,基础指标建筑类型:高层（28层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：2.5绿化率：30%规划户数：540余户物业管理费：住宅1.15元/m/月车位比1:0.8项目特色：老城区，地理位置优越开发商：四川鹏泰建设有限公司,区域竞争楼盘情况分析,项目配套老城区，配套齐全销售情况开盘时间：2015年1月住宅销售200余套面积区间：79.68-110.32m（套二、套三户型）住宅售价：4200-4400元商业未售,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目小结：老城区项目，刚需，位置和总价是主要卖点。商业未售。,区域竞争楼盘情况分析,千帆锦绣园,基础指标建筑类型:高层（28层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：3.5绿化率：30%规划户数：余户物业管理费：住宅1.2元/m/月车位比1:0.8项目特色：老城区，地理位置优越开发商：重庆千帆房产,区域竞争楼盘情况分析,项目配套老城区，配套齐全销售情况开盘时间：2014年7月住宅销售：尾盘，最后几套面积区间：33-104m（标间、套二、套三户型）住宅售价：4000-4200元/m商业售价：15000-18000元/m,区域竞争楼盘情况分析,区域竞争楼盘情况分析,主力户型展示,项目小结：城区项目，项目不大，基本售罄，位置和总价是主要竞争优势。商业销售一般，去化一半左右。,主力竞争楼盘分析,尚都会,基础指标建筑类型:高层（30层）产权年限住宅：70年装修标准:毛坯容积率住宅：4.5绿化率：32%物业管理费：住宅：1.2元/m/月车位比1:0.5开发商：重庆公用建设有限公司销售情况开盘时间：已交房入住住宅销售：剩28-30层10余套面积区间：97.99m（套三户型）住宅售价：5100元/m,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,项目总结：城中心项目，其中有一半为政府返迁项目，马上交房，只剩最后几套，但价格较高。,主力户型展示,区域竞争楼盘情况分析,长和星街新城目前唯一综合性商业大卖场，还未面试，无具体资料。,区域竞争楼盘情况分析,高层部分,区域竞争楼盘情况分析-数据汇总,主力竞争楼盘分析,洋房部分,从调查发现，金科洋房产品总体去化率较高，市场认知度较高，但由于城市人口基数不大，市场容量决定了总体放量不大和去化速度不是很快。一年多时间整个南川洋房产品销售面积约6万方，折算套数约为550套。,区域竞争楼盘情况分析-数据汇总,南川商业市场分析,商业部分,区域竞争楼盘情况分析-数据汇总,主力竞争楼盘分析,区域竞争楼盘情况分析,市场综述,南川房地产市场总结,住宅产品以洋房+高层的设计为主，极少项目设计别墅；洋房以6+1和7+1为主，洋房设计多为1T2；小高层多为11层左右的电梯，多以1T2进行设计；电梯楼层区间在28-33层之间，设计以2T6、2T7和3T8为主；商业大多为社区底商设计，以2-3层临街底商为主，部分楼盘局部1层底商；南商新天地按照龙湖天街模式设计，整个项目以商业为主；长和星街是新区第一个商业综合体。,区域竞争楼盘情况分析,项目设计以高层为主，洋房产品受青睐,销售情况套三为王，刚需户型为主，商业去化困难,住宅套三户型是市场主力需求户型；销售情况最好的套三户型面积在85-99m之间，其中90m以下为单卫套三，90m以上为双卫套三；2014年以前开盘项目目套三户型面积过大，销售困难；套二户型面积在67-78m之间，销售情况次于套三户型；套二户型在老城区项目的销售情况比新城区要好，与客群有关；顶跃户型带屋顶花园接受度较高，特别是洋房顶跃比较好卖，价格较高；带花园的底跃户型销售情况一般，但价格比底层平层要高；新区商业基本难以去化，只有部分项目进行了部分销售，且只有一层能去化，二层和三层基本未售；老城区商业去化情况相对较好，但整体情况不容乐观。,区域竞争楼盘情况分析,主力竞争楼盘分析,2015年主要楼盘销售情况,区域竞争楼盘情况分析,南川房地产市场总结,区域竞争楼盘情况分析,市场总结,目前南川市场相对于国内其他三四线城市情况较好；目前金科世界城、博翔誉峰、锦辉雅居东苑、温莎公馆属于市场领跑者，其中金科2015年占整个市场接近30%的销售份额；城区客户对洋房产品比较感兴趣；周边乡镇客户是高层的重要购买力量；商业供应量大，整体销售困难，特别是新区商业更为困难；学区房是一个吸引客户的重要因素；市