主题地产发展模式研究.ppt

主题地产发展模式,主题地产,盈利模式,存在形式,主题地产按其盈利模式可分为两种,销售核心式主题地产能为居住地产创造需求,销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。,经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住地产的需求,1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益；2、经营核心式主题地产能为居住地产带来：提升区域形象；完善区域基本居住条件；形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势；3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；,经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来后才得以体现。,两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联,与居住地产的价值关联,盈利模式,可超前于区域发展直接创造需求,1、少数人专有的，并体现身份尊贵感2、利益直接关联且密不可分,销售核心型,1、带来交通上的方便2、提供日常生活健康休闲设施3、聚集人气，完善商业配套,经营核心型,滞后于区域发展有市场需求后才体现附加价值,对地产的作用,主题地产,主题地产发展模式销售核心式,销售核心式高尔夫球会,国内高尔夫分布,国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。,销售核心式高尔夫球会,成功开发居住地产的典型案例：深圳观澜高尔夫,项目简介：规划用地面积10km2，目前已建成5个标准球场，计划再建5个标准场。1995年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。平均每年投资3个多亿。1998年开始开发观澜豪园，一期和二期开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70，封顶后达到100。成功开发居住地产的关键因素：成功经营起高品质的国际高尔夫球会。经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假为经营核心。,销售核心式高尔夫球会,开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫,项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩），目前已建成27洞球场。1994年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。失败的的关键因素：未建立起高品质的高尔夫球会。经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。,销售核心式高尔夫球会,国科国际高尔夫项目简介：位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车程40分钟，总占地7200亩。一期占地3300亩，规划有高尔夫球场1300亩，占地500亩的国际酒店和建身娱乐城，高尔夫别墅1500亩。首期开发215栋（420亩）别墅。销售艰难：销售20%左右，而且大部分为非市场行为。关键原因：在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不理想是意料中的。,房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,高尔夫开发关键因素,发展可能性的判断因素,开发高尔夫进入门槛高，市场风险大。,主题地产发展模式销售核心式,3、主题地产,销售核心式教育产业,教育产业按其招生性质可分为两类,教育产业大学城,典型案例：珠海唐家湾大学城,项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约20km项目规模：占地16km2，规划引进10所大学，计划到2005年珠海在校大学生可达8-10万人。,发展现状：目前已有9所大学投入使用，其中中山大学已招生3届。前几年中山大学附近开发的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客户主要是会员。和记黄埔在高尔夫旁开发的高尔夫公寓亦销售良好，客户主要为香港人。已销售的物业均与高尔夫及度假概念有关，与大学无关，打大学概念的项目都滞销。,教育产业基础教育,典型案例：深圳市宝安区桃源居社区,项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2销售情况：19962000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m22001年捐资过亿引入清华附校，至今年销售量15万m2关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校具有很强感召力。2、所设清华附校通道完整，设有幼儿园、小学、中学、大学预科班。3、与居住地产建立唯一价值关联，1户2个学位名额。,主题地产教育产业,两种教育产业与居住地产的关联,销售核心式教育产业,主题地产发展模式经营核心式,3、主题地产,经营核心式主题公园,典型案例：深圳华侨城,项目区位：华侨城位于深圳市西东部，南临深圳湾，在城市主干道旁用地面积：4.5km2，其中旅游用地1.40km2，现已建成四大主题公园发展历程：至2000年四大主题公园全部建成，现已成为深圳市主要旅游景点1987年第一个主题公园“锦绣中华”启动，占地35万m21994年“世界之窗”建成，占地48万m2，投资6个多亿1998年“欢乐谷”一期建成，占地17万m2，投资7.5亿2000年“欢乐谷”二期建成，占地18万m2，投资8亿,主题公园开发关键因素,发展可能性的判断因素,主题地产发展模式经营核心式,3、主题地产,经营核心式度假村,度假村按资源类型可分为两类,经营核心式度假村,典型案例：珠海御温泉渡假村,地理位置：位于珠海市斗门县黄杨山西麓，现状为农村交通条件：距离市中心1小时车程，没有公共交通，设有班车建设规模：一期60亩，温泉露天浴池36个、四星级酒店、餐饮、休闲空间二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房,御温泉地理位置,御温泉平面图,经营核心式度假村,开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区2001年2月，一期建成四星级酒店（