安徽省2015年房地产估价师《相关知识》：贷款程序考试试卷.doc

安徽省2015年房地产估价师相关知识：贷款程序考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为_。 A17.13% B18.30% C18.61% D21.47% 2、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。 A：围墙工程费 B：电力设施工程费 C：居委会用房建设费 D：人防工程费 E：工业用地的监测点评估价格3、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。 A：第(1)种情况 B：第(2)种情况 C：第(4)种情况 D：第(5)种情况 E：工业用地的监测点评估价格 4、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格5、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为_。 A2.4% B3.0% C3.8% D7.2% 6、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其_由国务院代表国家行使。 A使用权 B征收权 C购买权 D所有权 7、房地产开发项目施工现场的安全由_负责。 A建筑施工企 B监理企业 C房地产开发企业 D施工合同中规定的单位 8、下列属于要约邀请行为的是。 A：竞买人举牌报价 B：投标人将标书寄给招标单位 C：采购单位向生产单位寄送采购合同 D：拍卖机构发出拍卖公告 E：执行层的组织协调 9、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。 A：开发-销售模式 B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同 10、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。 A44% B50% C67% D94%11、投资者所要求的最低利率是_。 A基础利率 B存款利率 C贷款利率 D同业拆借利率 12、下列不属于征收土地特点的是。 A：具有一定的强制性 B：要妥善安置被征地单位人员的生产和生活 C：被征收后的土地所有权不发生转移 D：用地单位给予被征地单位经济补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的_。 A根本准则 B最高行为准则 C基本行为准则 D重要准则14、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C替代原则 D公平原则 15、已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。 A10 B9 C1 D0.9 16、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让_的客户认识所营销的物业。 A潜在 B过去 C现在 D未来 17、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案 。 A：12 B：23 C：24 D：35 E：借款合同 18、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素 E：工业用地的监测点评估价格 19、房屋所有权证的附图是。 A：地形图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图 E：执行层的组织协调 20、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。 A：260 B：300 C：360 D：600 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。 A：点源 B：面源 C：永久性污染源 D：暂时性污染源 E：执行层的组织协调 22、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为筑面积的户型较为理想。 A：70110 B：80120 C：90130 D：100150 E：借款合同23、在他人土地上通行的权利为典型的。 A：地役权 B：典权 C：空间利用权 D：使用权 E：工业用地的监测点评估价格 24、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。 A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工业用地的监测点评估价格25、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是_。 A审计费 B工程造价咨询费 C临时用地费和临时建设费 D工程监理费 2、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00%3、一般投资机会研究可分为。 A：地区研究 B：部门研究 C：系统研究 D：政策研究 E：以利用资源为基础的研究 4、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠杆分析法5、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。 A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：寡头垄断市场 E：寡头竞争市场 6、写字楼出租单元内建筑面积包括。 A：单元内使用面积 B：外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半 C：单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半 D：分摊公用设施建筑面积 E：分摊公共建筑面积 7、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是_。 A8.17% B13.62% C14.00% D23.33% 8、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。 A中华人民共和国物权法 B中华人民共和国城市房地产管理法 C城市房地产开发经营管理条例 D房地产估价规范 E城市房屋拆迁估价指导意见 9、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的。(过时) A：价格水平 B：销售对象 C：基本功能 D：地理位置 E：辅助功能 10、等产量曲线主要有以下特点：。 A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量 C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交 E：等产量曲线凸向原点11、地产业投资的物业类型包括_。 A居住物 B商用物业 C工业物 D特殊物业 E运输物业 12、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于_。 A平均利润率 B资本供求状况 C通货膨胀率水平 D资金成本 13、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。 A：与财务报表中的成本完全不一样 B：应根据实际发生费用记录来确定 C：与财务报表中的成本一样 D：是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 E：借款合同14、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同 C：诺成合同 D：主合同 E：从合同 15、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。 A：成本导向定价 B：销售导向定价 C：购买者导向定价 D：竞争导向定价 E：借款合同 16、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。 A：收益递减规律 B：规模报酬规律 C：利润最大化规律 D：均衡规律 E：适合规律 17、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。 A：收益法中预测未来的租金 B：市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整 C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力 E：成本法中确定房地产的重新购建价格 18、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有等方面的知识。 A：城市规划 B：建筑设计 C：建造技术 D：风险控制与时间管理 E：项目管理 19、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为_万元。 A60 B80 C100 D110 20、自营贷款期限最长一般不得超过_年。 A10 B15 C20 D25 21、地产业投资的物业类型包括。 A：居住物业 B：商用物业 C：工业物业 D：特殊物业 E：运输物业 22、某类房地产2005年2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元。 A8460 B8500 C8790 D883823、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套