房地产经营与管理 第四章.ppt

第四章房地产经营预测,重点：掌握一元线性回归分析方法、非线性回归分析、序时平均法、移动平均法、长期趋势预测法难点：移动平均法以及长期趋势预测法了解：房地产预测的相关知识点，以及房地产预测的定性分析方法,第四章房地产经营预测,房地产经营预测的的程序与类别,第一节房地产经营预测的概念,一、房地产经营预测的概念及港地产经营预测的作用（一）预测的概念预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律。其目的在于做出决策，为未来的不确定因素提供信息和数据，为制定政策、拟定计划、确定目标等重大事项服务。（二）房地产经营预测的概念房地产经营预测的概念就是根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法。,第一节房地产经营预测的概念,（三）房地产经营预测的作用房地产经营预测对于帮助房地产经营者准确捕获和掌握房地产行业信息具有重要的作用。1、经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提2、经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据3、经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力,第一节房地产经营预测的概念,二、房地产经营预测的特点、原则和内容（一）房地产经营预测的特点房地产企业围绕经营过程所作的预测除了具有一般预测的特点外，还具有自己独到的特点，具体表现在以下几个方面：1、双重性2、个别性3、长期性4、复杂性（二）房地产经营预测的原则1、连贯的原则2、相关的原则3、类推的原则4、系统的原则,第一节房地产经营预测的概念,（三）房地产经营预测的内容1、预测特定城市房地产业的未来前景2、预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势3、预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题4、对房地产品价格走势的预测5、预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化6、预测房地产金融市场的发展动向,第一节房地产经营预测的概念,（四）房地产经营预测的影响因素影响房地产经营预测的主要因素是未来一个时期内市场的变化。因此，深入研究分析影响房地产市场变化的各种因素，分清主要因素和次要因素，对于准确的建立经营预测模型有很大的帮助。1、各类房地产的存量及现状（1）住宅存量（2）有商业收益房地产的存量2、人口状况（1）人口的绝对量（2）人口的增长速度（3）家庭结构（4）人口流向3、房地产价格的变化4、国家的经济发展水平,第二节房地产经营预测的程序和类别,一、房地产预测的基本程序房地产经营预测的基本程序分为三个阶段七个环节。（一）准备阶段1、确定经营预测的目标和要求2、搜集资料（1）搜集历史资料（2）搜集现实资料3、分析判断（1）分析观察各影响因素同需求量的依存关系（2）分析房地产产行业的产供销关系及其变化（3）分析当前的消费心理（4）其他方面的分析判断,第二节房地产经营预测的程序和类别,（二）实施阶段1、进行预测（1）选择经营预测方法（2）建立经营预测模型（3）预测计算2、预测结果分析（1）结果分析（2）经营预测误差三、提交经营预测报告阶段1、提出经营预测报告2、追踪与反馈,第二节房地产经营预测的程序和类别,第二节房地产经营与管理的含义及其特征,二、房地产经营预测的分类（1）按预测内容分类1）开发经营项目预测2）房地产开发经营的总体环境预测（2）按时间期限分类1）长期预测2）中期预测3）短期预测（3）按预测范围分类1）宏观预测2）微观预测（4）按预测方法分类1）定性预测2）定量预测3）综合预测,第三节房地产经营预测的定性预测法,一、个人经验判断法二、专家预测法1、专家会议法2、德尔菲法3、德比克法,第三节房地产经营预测的定性预测法,三、相互影响分析法专家预测法不能明确指出未来各种事物之间的关系，为弥补这一缺陷，可以采用相互影响分析法。它能明确指出未来事物之间的关系，并确定一系列事件（A1，A2.，.An）及其发生的概率（P1，P2，Pn）之间的变化关系。相互影响分析法通常用事件相互影响分析表进行分析，其表现形式如下表所示。其中，“”表示正的影响，说明一事件的发生将增进其他事件的发生概率。“”表示负的影响，说明一事件的发生将增进其他时间的发生概率。“”表示对其它事件无影响。实际使用时，还要标求出正负影响的程度，修正事件发生的概率。,第三节房地产经营预测的定性预测法,事件相互影响分析表,第三节房地产经营预测的定性预测法,四、定性预测结论的形成方法（一）主观概率法这种方法是指参加预测的人员将预测项目的结果用概率的形式描述出来，然后求出这些预测数字的算术平均数作为预测结果，其计算公式为：（41）或（42）,第三节房地产经营预测的定性预测法,例41某房地产开发商对下年度的商品房销售情况进行预测，7个预测者认为销售前景良好的概率估计见表4-2，试求销售前景最好的预测概率。表4-27人预测概率值解：根据表4-2中的数据，销售前景良好的预测概率为：假如上例中，预测者不是7人而是20人，见表4-3.表4-320人预测概率值,第三节房地产经营预测的定性预测法,则根据表4-3中数据计算的销售前景良好的预测概率为：,第三节房地产经营预测的定性预测法,（二）记分法1、平均法该法以各方案的得分值作为计算的依据，计算出算术平均数加以比较，计算公式为：（4-3）式中：方案j的平均分值；对方案j作出预测的专家数；Xij专家i对方案j评定的分数,第三节房地产经营预测的定性预测法,例4-2某房地产开发公司对某一开发项目拟定了三个开发方案，聘请7位专家进行预测，各位专家对各个方案评定的分值见表4-4，试决定最优方案。表44三个方案的评定分值,专家方案,解：根据表4-4中数据，可计算出甲、乙、丙三个方案的平均分值为,显然，乙方案为最优方案。,第三节房地产经营预测的定性预测法,2、比重系数法该法以各种得分总数占全部方案修正总分的比重作为比较的依据。其计算公式为：,（4-4）,式中：Wj方案j得分总数占全部方案修正总分的比重；Lj积极性系数，它等于mj/m，m为参加经营预测的全部专家人数，mj为对方案j作出预测的专家人数；n方案的个数。,第三节房地产经营预测的定性预测法,例3试根据表4-4资料，采用比重系数法决定最优方案。解：根据表4-4资料，L1=L3=0.857，可计算出个方案的Wj,显然，甲方案为最优方案。最优方案之所以发生了变化，是因为考虑了积极性系数的缘故。,第三节房地产经营预测的定性预测法,3、满分频率法这种方法用得到满分的频率作为各方案比较的依据，其计算公式为：,（4-5）,式中fj方案j的满分频率；mj对方案j作出经营预测的专家人数；,对方案j作出经营预测为满分的专家人数。,第三节房地产经营预测的定性预测法,例4-4试根据表4-4资料（假设十分为满分），采用满分频率法决定最优方案。解：根据表4-4资料，甲乙丙方案中评为满分者分别为0,1,2，可计算出各方案的满分频率为：显然，丙方案为最优方案。,第四节房地产经营预测的定量预测法,一、因果分析法（一）一元线性回归分析1、根据统计资料绘出相关图，计算相关系数：,(4-6),2、建立经营预测模型建立一元线性回归经营预测模型为：,(4-7)式中Y因变量，如销售收入X自变量，如施工面积a回归常数，是一元线性回归方程的截距b回归系数，是一元线性回归方程的斜率,第四节房地产经营预测的定量预测法,3、待定参数利用最小二乘法，待定参数a，b由下列方程组确定：,(4-8),则,（4-9,4、应用模型进行预测将Xi值带入一元线性回归方程中可以得到各个回归值Yc。如果需要预测，代入Xo的数值，就可得到相对应的经营预测值,(X=Xo).,第四节房地产经营预测的定量预测法,例4-5假设房地产开发企业1992-2001年的统计资料见表4-5.试建立一元线性回归方程，并预测Xo=5.1百万m2时的销售收入是多少？表4-51992-2001年房地产开发企业商品房开发情况,第四节房地产经营预测的定量预测法,解：（1）根据表4-5可以绘出关于开发面积销售收入的散点图，如图所示。可以看出数据点的分布趋势。,第四节房地产经营预测的定量预测法,（2）计算相关系数r。根据公式（4-6）和表4-5资料列表计算，入表4-6所示。说明开发面积与销售收入为强相关，变化方向相同，即开发面积增大时，销售收入也增大；开发面积减小时，销售收入也减少。,第四节房地产经营预测的定量预测法,第四节房地产经营预测的定量预测法,（3）根据表4-6资料，可计算出一元线性回归方程的待定参数b和a,则一元线性回归预测的方程为：Y=-104.13+285.29X将Xi各值代入上述方程，可得相对应的回归值（Yc），详见表4-6所示。（4）应用模型预测。依题意，已知开发面积Xo=5.1百万m2，代入回归方程得到销售收入为Yc=（-104.13+285.29*5.1）百万元=1350.85百万元,第四节房地产经营预测的定量预测法,（二）非线性回归分析常见的一元曲线方程转化为一元直线方程见表4-7.,lgX,表4-7常见的一元曲线方程转化表,第四节房地产经营预测的定量预测法,对于拟合曲线回归方程的问题，求解步骤如下：1）应根据数据点的分布情况，确定变量X与Y之间的函数类型，选择适当曲线与数据点拟合。2）应确定X与Y之间相关函数的未知参数。某些特殊类型的函数，可以通过换元法，把非线性问题转化为线性问题来处理。应该指出，非线性回归问题的相关系数不能用式（4-6）直接求得，必须通过先求相关指数，相关指数的平方根才是相关系数（式4-10）。,(4-10),其中,其中,第四节房地产经营预测的定量预测法,为了确定可信度，还需计算估计标准离差，可按下式计算：,（4-12）,式中,回归值；,回归方程的待定系数个数。,第四节房地产经营预测的定量预测法,例4-6试根据例4-5，建立指数函数回归方程，并预测百万平米的销售收入。解：设拟合曲线方程,根据表4-7的换元形式，得,这样就把一元非线性回归问题变换成了一元线性回归问题。其中根据表4-5资料和式（4-9）可求得转换后直线方程的待定系数A，B，列表计算见表4-8.,第四节房地产经营预测的定量预测法,表4-8转换后的计算,第四节房地产经营预测的定量预测法,则将各期X的数代入方程得到各期回归值，见表48.当百万平米时，销售收入Yc=1980.67百万元。根据式（4-10）可计算出相关系数为由式（4-11）可计算标准离差S(Y)为,比较例4-5和例4-6的结果，可以看出根据表4-5资料配合的回归方程，一元线性回归方程比一元指数函数方程好，可靠性大。,第四节房地产经营预测的定量预测法,二、时间序列分析法（一）序时平均法这是用过去的统计资料求其平均值，作为下一期的经营预测值的方法，其计算公式如下：式中表示（t+1）期的经营预测值；T时间数列的项数；Xi各期的观察值，i=1,2，t。,（4-13）,第四节房地产经营预测的定量预测法,2、移动平均法,第四节房地产经营预测的定量预测法,第四节房地产经营预测的定量预测法,第四节房地产经营预测的定量预测法,第四节房地产经营预测的定量预测法,第四节房地产经营预测的定量预测法,第四节房地产经营预测的定量预测法,3、指数平滑法它是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来去的预测值的方法。其计算公式为：本期预测值=*上期实际发生值+（1-）*上期预测值式中：为平滑系数，且01当=1时，预测值=上期实际发生值当=0时，预测值=上期预测值。在实际工作中，平滑系数一般是根据原预测数与实际数的差异大小来确定的。如果差异较大，应适当取较大值；如果差异较小，应适当取较小值。为了计算方便，一般根据经验估计，当差异较大时，取0.7-0.8为宜；当差异较小时，取0.2-0.3为宜。,第四节房地产经营预测的定量预测法,例某房地产公司2006年7-12月份的实际销售量及预测值见下表，如果设=0.3，求2007年1月份销售量的预测值。2006年7-12月份实际销售量即及测值单位：平方米,第四节房地产经营预测的定量预测法,解：1月份预测值=*上期实际销售量+（1-）*上期预测值=0.3*6000+（1-0.3）*5800=1800+4060=5860（平方米）即2007年1月份的销售量预测值为5860平方米。,第四节房地产经营预测的定量预测法,（三）长期趋势预测法其基本原理是：根据过去各期的实际数值，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势发展，从而测定今后各期的数据。如果过去各期数据大体呈现等差级数，则其变化趋势可用直线方程来表示；如果过去各期数据大体呈现等比级数，则可用曲线方程来表示。在这里，我们只介绍趋势直线方程。求趋势直线的方程式是：式中：Y为预测值；X为代表的年份；a、b为待定系数。,第四节房地产经营预测的定量预测法,运用最小二乘法求得如下方程式组：,令,=0.则上式可简化为：,式中：Yi为各年的实际销售量；Xi为各年的代号；n为已掌握数据的年数。,第四节房地产经营预测的定量预测法,例关于某城市住宅物业2001-2006年