基于自组织理论的我国房地产业系统演化研究.pdf

扬州大学 硕士学位论文 基于自组织理论的我国房地产业系统演化研究 姓名：孙华群 申请学位级别：硕士 专业：企业管理 指导教师：张敏莉 20080501 中文捅要 本文基于自组织理论，探讨房地产业系统的演化机制，并分析房地产企业生 存发展的战略。主要研究内容和成果有以下几点： ( 1 ) 本文首先分析房地产业系统自组织演化的条件与动因。接着，通过探讨 企业力、技术力、市场力以及制度力等四个能力子系统的协同演化作用，以及由 此而产生的序参量房地产业可持续发展能力，说明序参量对系统演化的支配 过程，即房地产业系统自组织演化的动力。然后，本文阐述房地产业系统自组织 演化的道路是分岔与选择，渐变与突变。在演化过程中，系统受到外部或内部微 小的涨落而出现分岔，面临多种可能的选择。并且，在一般情况下系统的演化过 程是光滑的、连续的，即渐变的，但是在有些时候，系统会发生突变、导致演化 过程不连续。最后，本文分析房地产业系统自组织演化的复杂性，探讨系统的分 形结构以及混沌性，说明房地产企业面临的环境系统的演化过程具有不确定性。 ( 2 ) 本文对房地产业系统的自组织演化过程进行评价。一方面，本文借助于 l o g i s t i c 模型分析我国房地产业系统的演化增长过程，并从投资、生产、交易以及 使用等四个层面上选取五个经济指标进行拟合分析，实证结果说明，l o g i s t i c 方程 能够较好的描绘我国的房地产业系统演化发展的规律。另一方面，本文根据l o g i S t i c 方程的标准形式分析混沌的条件，进而揭示房地产业系统混沌的性质。并以我国 东部沿海1 1 个省市所组成的区域房地产业系统为研究对象，从空间上来说明区域 房地产业系统存在分形结构，揭示房地产业系统的混沌性。本文还选取了北京、 天津、上海三个直辖市作为样本，从时序上说明北京、天津、上海的房地产业系 统也存在分形结构，揭示系统演化发展的混沌性。 ( 3 ) 本文探讨房地产企业面对环境系统的不确定性的生存发展的战略问题。 根据变动的环境系统，本文将战略问题分为四个层次，并提出调整战略分析以适 应这四个层次的不确定性。然后，本文分析企业的学习、搜寻以及创新机制来改 变企业的惯例，从而培养企业的能力，这是房地产企业生存发展的动力。 关键词：房地产业系统；自组织；演化；混沌 A B S T R A C T B a s e do nt h es e l f - o 唱a n i z a t i o nt h e o r y ，w ed i s c u s st h ee V o l u t i o nm e c h a n i s m so ft h e r e a le s t a t ei n d u s t r i a ls y s t e m ，a n da n a l y z et h es u n ，i V a la n dd e V e l o p m e n ts t r a t e g i e so ft h e r e a le s t a t ee n t e 叩r i s e s O u rm a i nc o n t e n ta n da c h i e V e m e n ta r ea Sf o l l o w s ： ( 1 ) W 色a I l a l y z et h ec o n d i t i o n sa n dc a u s e so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r i a ls y s t e mf i r s t l y T h e n ，b yd i s c u s s i n gt h ee m e 印r i s ep o w e r ，t e c h n 0 1 0 9 yp o w e r ，m a r k e tp o w e ra S 、V e Ua S s y s t e mp o w e r a I l ds oo nf o u ra b i l i t ys u b s y s t e m sh 锄o n i o u se V o l u t i o n 胁c t i o n ，t h ek e y p a r a m e t e 卜一r e a le s t a t e i n d u s t r i a ls u s t a i n a b l ed e V e l o p m e ma b i l i t yw h i c ha sw e l la S p r o d u c e sf r o mt h e s e ，w ee x p l a i nt h ec o n t r o lp r o c e s s e st h a tt h ek e yp a u r 锄e t e rt o t h e s y s t e me v o l u t i o n ，t l l a ti s ，t h es e l f - o 玛a I l i z a t i o np o w e rt ot h er e a le s t a t ei n d u s t r i a ls y s t e m T h e n ，w ee l a b o r a t et 1 1 es e l f o r g a n i z a t i o np a t ho ft h er e a le s t a t ei n d u S t r i a ls y S t e mi s b r a n c ha n dc h o i c e ，留a d a t i o na n ds u d d e nc h a I l g e I nt h ec o u r s eo ft h ee V o l u t i o n p r o c e s s e s ，t h es y s t e mc o m e su n d e r 矗o mi n t e m a lo re x t e m a ls m a l ln u c t u a t i o n ，a I l dt h e n p r e s e n t sb r a n c h ，f a c e d w i t hm a n yk i n d so fp o s s i b l ec h o i c e s A n d ，g e n e r a l l yt h e s y s t e m a t i ce V o l u t i o np r o c e s s e sa r es m o o t h ，c o n t i n u o u s l y ，n a m e l yg r a d a t i o n ，b u ti ns o m e t i m e ，也es y S t e mw i l lh a V et h eS u d d e nc h a l l g e ，t oc a u S em e e V o l u t i o np r o c e s s e sn o tt ob e c o n t i n u a l F i n a 王l y ，w ea n a l y z et l l ec o m p l e x i t yo ft h es e l f - o 玛a 1 1 i z a t i o ne V o l u t i o n ，d i s c u s s t l l es y s t e m sf - r a c t a ls t m c t u r ea Sw e Ua Sc h a o s ，a n de x p l a i nt h ee n V i r o m e n t a ls y s t e m s e v o l u t i o n 、v m c hm er e a le s t a t ee n t e 印r i s e sa u r ef a c e dW i mh a st h eu n c e r r c a i n t ya u s 、v e Ua L s t h ei n s t a b i l i 何 ( 2 ) W ec 邺7o nt h ea p p r a i s a lt 0t h er e a le s t a t ei r l d u s t r i a ls y s t e m ss e I f - o r g a n i z a t i o n e v o l u t i o n O nt h eo n eh a n d ，i nv i r t u eo ft h eL o g i S t i cm o d e l ，w ea I l a l y z eC 1 1 i n e s er e a l e s t a t ei n d u s t r i a ls y s t e m ss e l f o r g a m z a t i o ne V o l u t i o np r o c e s s e s ，a 1 1 df r o mt h ei n V e s t m e m ， t l l ep r o d u c t i o n ，t l l et r a n s a c t i o na u sw e na L st h eu s ea n ds oo nf o u r1 a y st l l a ta r e 丘o mf i V e e c o n o m i ci I l d i c a t o r st oc a r r yo nt h ef i t t i I 培a n a l y s i s T h ee m p i r i c a la J l a l y s i ss h o w st h a t t h eL o g i s t i ce q u a t i o nc a nw e Ud e s c r i b et l l eW h o l ee V o l u t i o np r o c e s s e so fC h i n e s er e a I e s t a t ei n d u s 仃i a ls y s t e m O nt 1 1 eo t h e rh a n d ，a c c o r d i n gt ot l l eL o g i s t i ce q u a t i o n ，w e a n a l y s i sm ec o n d i t i o no fc t l a o s ，廿1 e no p e no u tm ec h a o sn a t u r eo ft h e r e a le S t a t e i n d u s t r i a ls y s t e m A n dt h er e g i o nr e a le s t a t ei n d u s t r i a ls y s t e mw h i c hc o m p o s e db y C l l i n e s ee a s t e mc o a s t1 lp r o v i n c e sa n dc i t i e si sm eo b je c to fs t u d y w ee x p l a i nt h e f r a C t a ls t r u c t u r ef r o m s p a c e ，t 0 r e v e a l t h er e a le s t a t ei n d u s t r i a l s y s t e m s c h a o s T T T M e a l l w h i l e ，w ea l s os e l e c tB e i j i n g ，T i 枷i n ，S h a n 曲a it h r e em u n i c i p a l i t i e st ot a k et h e s 锄p l e ，e x p l a i nt h e 加c t a Is t m c t u r e 舶mt i m e ，t or e v e a lt h ec h a o so ft h e s y s t e m s e v O l u t i O n ( 3 ) F a c i n g m ee n V i r o r m e n t s y s t e m su n c e r t a i n t Mw ed i s c u s st h es u r v i v a l d e V e l o p m e n ts t r a t e g i cp r o b l e m so ft h er e a le s t a t ee n t e 印r i s e s A c c o r d i n gt ot h ec h a J l g e e n V i r o n m e n ts y s t e m ，、V ed i V i d ei n t ot h es t r a t e g i cp r o b l e m sf o u r1 e v e l s ，a n dp r o p o s em a t t h ea 由u s t m e n tS t r a t e g i ca n a l y s i sa d a p t st h e s ef o u rl e v e l s T h e n ，w ea I l a l y z ee n t e r p r i s e ，s s t u d y ，s e a r c ha L s 、v e l la St h ei I u l o V a t i o nm e c h a n i s m st oc h a n g ee n t e 印r i s e sc o n v e n t i o n ， t 1 1 u sr a i s ee n t e 印r i s e sa b i l i t y t 1 1 a ti s ，t h es u n r i v a ld e v e l o p m e n tp o w e ro ft h er e a le s t a t e e n t e 叩r i s e K e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r i a ls y s t e m ；s e l f o r g a n i z a t i o n ；e v o l u t i o n ；c h a o s 孙华群：基于自组织理论的我国房地产业系统演化研究 扬州大学学位论文原创性声明和版权使用授权书 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下独立进行研究工作所取得的研 究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含其他个人或集体已经发表 的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 劳鲜辫 签字日期：多。年月fo 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向 国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。 本人授权扬州大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学 技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向 社会公众提供信息服务。 学位论躲孑寸华坪 签字日期：吕年6 月p 日 导师签名： 签字日期：力，。孑年占月f p 日 ( 本页为学位论文末页。如论文为密件可不授权，但论文原创必须声明。) 孙华群：基于自组织理论的我国房地产业系统演化研究 1 绪论 1 1 问题的提出 1 1 1 问题提出的现实背景 房地产业是国民经济的基础性产业。它的投资额占固定资产投资的比重，它 的增加值占国内生总值的比重，它对其他行业的带动作用，一般都位居各行业的 前茅。房地产业是国民经济的先导性产业，当国民经济走向繁荣之际，房地产业 总是率先发展和繁荣；当国民经济走向衰退之际，房地产业又会率先滑坡【l 】。但是 房地产业又是风险性产业，虽然当房地产业繁荣发展之时，对国民经济的贡献度 往往比其他行业大；但当处于衰退和大滑坡时，对国民经济的危害会比其他行业 重。1 9 9 7 年发生亚洲金融危机时，有的国家的房地产贷款占银行贷款总额的4 0 ， 受危机影响使得大批房地产卖不出去，还不出贷款，从而加重了金融危机的危害。 因此，需要对房地产业演化发展的规律进行深入研究，有效降低甚至是规避风险。 我国政府对房地产业的发展也特别重视，从近几年来国家出台的一系列政策 可以看出，政府一直都在采取各种措施力争为房地产业的健康发展保驾护航。因 此，深入研究房地产业的发展规律，并根据规律制定相关政策，是房地产业的研 究重点之一。 对于房地产业发展规律的研究主要是体现在关于房地产经济周期的研究。 我国的房地产业经过2 0 世纪8 0 年代和9 0 年代头几年的发展，初步形成规模。 但是，1 9 9 2 至1 9 9 3 年的相对畸形的发展给世人以警醒。房地产业开始成为我国国 民经济发展的“晴雨表”，房地产业的发展已经在很大程度上影响到国民经济的总 体发展。对于房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注，越来越多的人从不同 的角度来关注房地产业的发展，其中一部分人开始对照国外的房地产业发展历程 来审视我国的房地产业，研究我国房地产业的周期发展。 房地产周期的研究具有现实意义。从微观层面上讲，各个房地产市场主体( 开 发商、销售商、投资商、中介服务机构等) 都希望能够准确及时的预测房地产业 衰荣更迭的周期，从而采取正确的投资经营决策，制定相应的营销、服务方法， 使自己在市场竞争中处于有利地位。从宏观层面上研究房地产业的周期性，是研 究房地产业发展战略以及研究国民经济规划的需要。房地产业周期性研究可以为 政府的宏观调控提供参考性依据，为政府适时利用反周期政策调整房地产业乃至 扬州大学硕士学位论文 国民经济使其持续健康发展提供较为有效的理论依据。 但是房地产周期的研究具有一定的局限性。房地产周期理论能够根据房地产 业是否处于复苏、繁荣、衰退或萧条等状态来帮助企业制定适当的战略，帮助国 家制定相应的政策，帮助投资者决定是否入市。这是一种相当机械的观点。这种 方法假定：行业的发展必然会遵循一种既定的生命周期。然而，真实的情况要微 妙得多。技术在不断发展，政治经济环境在发生变化，消费者的偏好也在不断改 变。一些有创造力的企业开发出新技术或探测到消费者偏好的变化，将会延长繁 荣期抑或是快速进入复苏期，从而改变原有的产业周期。 所以，本文从系统的角度研究房地产业的演化规律，并提出房地产业系统的 概念。房地产业系统是指在生产环节、流通环节和消费环节的房地产业运行全过 程中，由各类相互作用、相互联系的产业要素组成的具有一定结构和功能的有机 整体，是社会经济系统中的一个子系统。以我国房地产业系统为研究对象，能够 以更系统、更创新的角度来分析研究我国房地产业的发展规律。 1 1 2 本文研究的意义 ( 1 ) 丰富了房地产理论的研究方法 以往的房地产理论主要是集中于房地产周期的研究。尽管房地产周期论也多 次被实践证明，并且为房地产业预警系统的建立提供理论依据，具有较强的可操 作性。但是房地产周期理论只是其中一种研究方法，存在一定的局限性。房地产 业是国民经济的重要部分，房地产业系统具有社会经济系统的特征。所以，本文 用自组织理论，从系统的角度研究我国的房地产业，丰富了房地产理论的研究方 法。 ( 2 ) 加深了自组织理论在经济系统演化建模中的应用 自组织理论的思想在经济系统建模中已有应用，但是具体到各个产业系统的 研究并不多见。主要用于对资本市场的研究，分析资本市场的混沌性以及分形特 征。本文将自组织理论用于分析我国的房地产业系统，并建立了系统演化模型， 将有助于更好地解释复杂的现实经济现象。同时，本文的研究，对于认识我国房 地产业的发展特征、企业制定有效的战略，能够提供新的思想方法。 ( 3 ) 转换了研究范式 随着“新老三论 的产生与发展，特别是自组织理论、混沌理论、分形理论 等为代表的复杂性理论的发展，线性分析范式开始逐步为非线性系统范式所替代。 非线性系统范式为我们认识现实经济现象和解决经济问题，提供了一种与传统的 孙华群：基于自组织理论的我国房地产业系统演化研究 线性分析范式大相径庭的全新思路与方法。 1 2 本文的方法论基础 1 2 1 自组织理论 自组织理论是研究自组织现象、规律的学说。目前，它还没有形成为统一的 理论，两是组理论群嘲。它包括：普墨蔫津( I 。p 蠢g o 玺珏e ) 创立的“耗散结构” 理论( D i s s i p a t i v eS t m c t l l r eT h e o r y ) 、哈肯( H H a k e n ) 创立的“协同学”理论 ( S y n e 娼e t i c s ) 、托姆( T h o m ) 创立的“突变论 数学理论( M o 叩h o g e n s i s ) 、艾根 ( M E i g e n ) 创立的超循环理论( H y p e r c y c i e 髓e o r y ) 、以曼德布罗特( M a n d e l b r o t ) 创立的分形理论( F 凇t a l 弧l e o 搿) 和洛伦兹( L o r e 胞) 为代表的科学家创立的“混 沌 理论( C h a o t i cT h e o r y ) 等。 ( 1 ) 耗散结构理论。耗散结构理论是比利时布鲁塞尔大学I P r i g o g i n e 教授创 立的。谴在将热力学和统计物理学研究从平衡态到近平衡态再向远离平衡态推进 时发现，一个开放系统( 不论是力学、物理学、生物学，还是社会经济系统) ，在到 达远离平衡态的非线性区时，一旦系统的某个参量变化到一定的阂值，系统有可 能从稳定进入不稳定，通过涨落发生突变，即非平衡相变。于是，由原来无序的 混乱状态转变到一种新的有序状态。系统需要不断地与外募交换物质和能量，才 能维持这种有序状态，并保持一定的稳定性，且不因外界微小扰动面消失。这种 在远离平衡的非线性区形成的新的有序结构，并以能量的耗散来维持自身的稳定 性，I p r i g o g i n e 称之为耗散结构例洌。 耗散结构理论研究了系统如何开放、开放的尺度以及如何创造条 牛走向鲁组 织等诸多问题。因此，运用耗散结构理论帮助我们了解什么条件下能够发生自组 织的演化过程，并帮助我们创造自组织的条件。 ( 2 ) 协网学。协同学的刨立者是联邦德圈物理学家H H 彘n 。H 。H 龇n 于1 9 7 0 年提出建立协同学问题，并在1 9 7 5 年建立起协同学的基本理论框架，逐步发展为 自组织理论中的另一个颇具特色的学派，即哈肯学派【5 J 。 所谓协同，指的是系统的各个部分协同工作。相变都是系统微观组分集体运 动的结果，鄙合作效应。协同学是关于多组分系统如何通过子系统的协同行动而 导致结构有序演化的自组织理论。协同学是门以定量化方法研究系统结构或行 为演化的现代科学。借助于包含系统状态变量、时间参量和随机涨落力的非线性 动力学方程来研究系统的演化行为洚j 。 不稳定性原理、支配原理和序参量原理，是协同学的三大基本原理( 中心是支 4 扬州大学硕士学位论文 配原理) 。承认不稳定性具有积极的建设性作用，认定系统自组织一般只由很少的 序参量来决定，是协同学的重要观点。协同学也十分重视在结构有序演化过程中， “涨落所起的关键作用。研究稳定性的丧失，导出支配原理，建立和求解序参 量方程，这三个步骤构成协同学处理问题的程序的主线，也是掌握协同学内容的 一条甥晰的思路。 协同学给我们的启示是：制定一定的规则，以一定的参数进行调节，然后放 手让子系统自己相互作耀，产生序参量运动模式，从而推动整个系统滨耽，是系 统非线性、自组织演化的最好管理方式。 ( 3 ) 突变论。T h o 擞提出的突变理论，是在微分方程的定性理论、分支理论、 奇点理论和拓扑学的基础上创立和发展起来的。T h o m 于1 9 7 2 年在文献中，提出 并系统地阐述了“突变理论”，证明了控制因素不多于四个，则突变模型可归结为 七种基本类型，并对这些突变进行了分类，在实际应用方面也进行了一定的研究。 而Z e e m a n 则对理论的应用和推广做出了熏要贡献，他设计了突变结构，证明了突 变理论的正确性和反映蠢然界突变现象的真实性。徽积分模型解释了光滑而连续 变化的现象，突变理论则描述了自然界大量存在的不连续的突然变化现象。在自 然界和社会现象中，除了连续酶渐变过程外，大量存在着不连续的、突变的过程， 就是说环境条件、控制因素的渐变能引起状态的突变。因此需要提出某些新的数 学工具来描述已有的数学工具所不能适应的许多现象，建立必要的模型，做臻适 当的预测。突变理论正是在这种情况下产生的，并且它以拓扑学为基础，研究系 统在平衡状态下临界的性态，描述由逐渐变化的力量或运动丽导致突然变化的现 象，弥补了微分方程描述方法的不足，为现实世界的形态发生问题中突变现象提 供了可以利用的数学框架和工具【7 】【8 J 【9 】。 企业力 房地产业系统的主体是房地产企业，企业力是房地产业系统可持续演化的重 要推动力量。根据资源基础理论，企业力是指企业所拥有的特定资源以及资源整 合的能力。 要获得企业力，房地产企业首先必须拥有战略性资源，即独特的地理位置、 专利产品、垄断性的营销网络、战略性的入力资源、企业晶牌形象力、市场信息 反馈系统等所带来的资源专用性。其次，房地产企业还必须拥有资源整合的能力， 即组织管理、体制适应、资本运营、市场管理以及项目实施等能力，尤其是创新 与企业家能力。培育和获取能给企业带来竞争优势的土地、资本、劳动和信息等 资源，是房地产企业力培养的基础。房地产企业搜集、加工、整理、传输、储存 和输出资源的过程，实际上就是企业形成和提升其能力的过程。 在外部环境约束与企业可获取资源稀缺的条件下，房地产企业力会如同生物 体一样，通过惫然选择和变异，表现出“选择一遗传一变异 的进化机制p 曩。 房地产企业力进化的选择机制表现为资源的优选和环境的选择。资源优选的 主体是房地产企业，在选择时，综合考评成本、利润、时阔、信誉和服务等蹰素， 在成本最小化、或利益最大化、或相应时间最短化、或开发程序最优化的原则下 选择企业所需的土地、资金、人力及公关等资源。环境选择的主体是市场环境， 孙华群：基于自组织理论的我阑房地产业系统演化研究2 3 房地产企业面临的市场环境复杂多变，如国家宏观政策的调控、各种法律法规的 约束、技术的更新、产晶品质的提升、竞争者的市场争夺及消费者的差异化需求 等。在市场中，通过被选择，企业力不断进化。 房地产企业力进化的遗传机制表现为企业核心机体的传承。房地产企业在进 行项黼开发的过程孛形成的企业理念和缀织体系会形成恒久的延续能力，如土地 资源的寻求中形成的社会关系，房地产产品设计、施工及营销过程中所形成的企 监集群资源，房地产产燕销售过程中矫形成的客户资源，顼蠢后评价所形成的信 息反馈资源等，这些企业基因将通过企业的人力资源或组织体系有效地集成与传 递，提高房地产开发企业规划资源、制定制度以及把握制定决策时机并作出科学 决策的能力。 房地产企业力进化的变异机制表现为企业力的提升。E l l 于房地产企业的市场 关联度大，当经济、技术和国家宏观政策等市场环境发生变化时，具有组织记忆 的企业遗传机制将表现为不适应状态，这时房地产企业将会有意识地在已知技术 中搜寻与鸯身已有资源、能力最匹配的技术因素或者实验性地创造一些新的技术 而产生变异。 ( 2 技术力 技术力是房地产业系统可持续发展的前提条件。技术力主要体现为新技术研 发推广、开发流程优化以及不同产品开发的能力。从当前我国房地产业的发展来 看，技术力比较薄弱。基本的生产方式是手工操作形式的湿作业劳动，劳动生产 率低，能耗比率高。科技进步对房地产业的贡献率低，只有2 6 ，而发达国家为 5 0 一7 0 。 技术力培养的重要方式就是技术创新。技术创新的目标就是以较低的建设成 本建造高品质的房屋。比如，节地、节能、节水、节材技术的研究开发以及应用。 因此，保温节能、减轻建筑物自重、构件模块化、循环再生材料利用、生态性新 型建筑部件使用、可升级的智能化系统、快速清洁旌工工艺和薪型结构体系都是 当今房地产业系统技术创新的重点。 培养房地产业系统的技术力的途径主要有三条。一是加强房地产企业的技术 研发能力，舍得资金、设备和人才的投入，不断掇高企业的技术创新能力；二是 房地产企业应该在周密的市场调查的基础上，选准项目，运用高新技术，开发新 型小区，在住宅设计上体现科技进步，根据消费者不同的层次需求，设计出多样 化的住宅；三是将科技研究成果大力运用于实践，提高房地产产品的知识含量与 2 4 扬州大学硕士学位论文 科技含量。所以，房地产开发企业在开发过程中，应尽量采用新技术、新材料， 以节约资源，降低能耗，提高住宅的建设质量和生产效率，控制空气污染，改善 人们的居住环境。 ( 3 ) 市场力 市场力是指房地产市场鸯发调节的能力，房地产业可持续发展的重要动力。 根据经济学理论，价格反映了市场供需状况，市场参与主体根据价格信号进行竞 争，市场枕制使供需趋予平篱。然两，我匿的房地产市场是从改革开放之屠才开 始起步的，处于从计划经济到市场经济的一个反复震荡的转变过程中。因此，我 国房地产业系统的市场力还显得比较单薄。 目前，我国房地产市场存在几个突出的问题。房地产供给结构性矛盾突出。 住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理。一方碰，高档住房大大超出 消费者的承受能力，导致销售不畅，空置率较高；另一方面中低价位商品住虏供 不应求，而且经济适用房开发比例过低，其建设标准和购买对象控制不严；房 地产市场信息传递机制缺失。由于房地产产品本身的特点，供给与需求在时闻上 不统一，使得市场主体之间信息传递缺失。信息的缺失会导致市场发展的无序化， 开发商和消费者都会依赖市场行为的惯性来预麓琴羹决策，最终对毒场力造成更大 的破坏。居民对房地产消费的倾向。由于我国的房屋租售比较低，即房地产的 储蓄投资倾向大于消费倾向。储蓄一投资倾向高，对现时鲍房产需求量就大， 不仅对房价高涨有直接的推动作用，而且会抑制其他消费，导致社会投资结构的 失衡。 房地产业系统市场力的培育不仅需要通过房地产市场的自身调节演化，还需 要通过政府的有效干预。一方面政府是市场的监管者，政府通过制订相关政策法 规来监控房地产市场的运行，培育市场力；另一方面政府是市场的参与者，政府 是房地产一级土地市场的供应方，如果在房地产市场中政府以非市场主体的身份 谋求利益，就会不可避免的扰乱市场秩序，寻租行为频繁发生。所以，如果政府 干预的范围和力度，超过了培养市场力的合理需要，或干预的方向不对路，反而 会对市场力造成更大的破坏。 ( 4 ) 制度力 制度力表现为国家为我国的房地产业能够有效运行提供公平的市场环境而制 订有效的相关政策法规以及执行的能力。进入2 l 世纪以来，我国的房地产业发展 进入了新一轮的高速增长期，部分沿海及东部地区大中城市房价过高，已远远超 孙华群；基于自组织理论的我国房地产业系统演化研究 2 5 出普通居民的承受能力，成为影响宏观经济平稳、健康运行的最大不确定因素。 房地产业作为一个对国民经济和普通百姓关系非常密切的行业，既需要遵循市场 经济的发展规律，又需要国家出台穗关的政策法规以建立一个完善的制度体系。 我国房地产业的制度力培养主要集中在土地、金融、税收三大方面。 土地是房地产的基本要素之一。改革开放以来，政府通过土地所有权和使用 权的市场化分离将市场机制引入到城市土地幂| 用中来，便城市土地利用效率和结 构有了很大的提高和进一步的合莲化。2 0 0 2 年5 舞9 基，国土资源部签发了l l 号 文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，要求从7 月1 日起，商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交 易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。因此，1 1 号令的颁布，对规范 土地市场、节约土地资源起到了良好的推进作用。此外，著名的“8 3 l 大限”要 求所有的经营性土地一律都要公开竞价出让，并且要求2 0 0 4 年8 月3 1 日前将历 史遗留问题处理完毕。三年来，对于经营性用地实行土地“招、拍、挂 的出让 方式，让土地以更公平合理的价格出让，增加了开发商拿地的均等机会，同时防 止了国有土地使用权出让过程中出现的暗箱操作以及主观随意性等人为因素对出 让价格的干扰，从一定程度上，制约了一部分有背景的开发商进行“权钱”交易， 遏止了土地腐败的蔓延。然而，“招、拍、挂出让方式在我国进行的时间还不长， 仍需完善。尤其是土地盘让的诗划性和透甓度还需要加强。例如，香港为增加 地售卖的供应量来平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划。这样做一方面可 以保证让更多的人了解土地的供应情况，另一方面也有利于开发商在选择竞买土 地时能够合理安排资金。而内地舀前大部分城市没有中长期的土地出让计划，特 别是缺乏中长期土地出让的空间布局。开发商难以全面了解土地售卖信息，难以 进行资金调配；社会大众对土地供应信息缺乏了解，从而也难以明智地对购房时 间和空间进行理性的选择。 房地产金融政策是为保证房地产业的健康发震，政府采用不同的金融政策对 房地产进行宏观调控。近年来我囡房地产业的高速发展带来了较大的金融风险， 以央行为首的金融部门出台了一系列的金融政策。2 0 0 3 年6 月1 3 日，央行发布了 1 2 1 号文件关于进一步加强房地产业信贷业务管理的通知。文件要求开发企业 自有资金应不低于开发顼耳总投资的3 0 ，要求各商业银行只能用开发贷款这一 个科尽给开发商发放贷款。2 4 年9 周2 日，中园银监会公布了商业银行房地 产贷款风险指引，要求开发商开发项目时自有资金不低于项目总投资的3 5 ，购 扬州大学硕士学位论文 房者的月供房款不得超过收入的5 0 。此外，自2 0 0 4 年1 0 月2 9 日至今，央行共 十次上调个人住房贷款利率，而且存款准备金率也从2 0 0 3 年9 月2 1 日的6 提高 到2 0 0 8 年3 月2 5 日的1 5 5 。提高利率在一定程度上增加了投机的成本，但是 在抑制投机需求的同时，也抑制了正常投资需求和中低收入群体的住房消费需求。 不过，随着中国法制建设的日益加强，与房地产金融运作相关的法规制度会不断 健全和完善。 房地产税收政策对房地产业的规范作用主要表现在三个方面：一是在房地产 开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本；二是通过加大流转 环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目的；三是改 革房地产保有环节的税制，增加超标准的房地产保有成本，在实行以家庭为单位 的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制处 于投机目的的房地产保有行为。 土地、金融、税收三大政策的健全和完善是我国房地产业系统制度力培养的 重要方面。同时，政策的执行也是制度力的体现。进入2 l 世纪以来，政府已经出 台了不少的政策法规，但是有些政策由于可操作性差而很难具体落实。 3 3 2 序参量与支配过程 房地产业系统的企业力、技术力、市场力与制度力通过竞争与协同机制不断 演化发展，形成产业系统的序参量产业可持续发展能力。 场( 序参量) ooooo 蒯子系统 上 形成 场( 序参量) 图3 5 房地产业系统自组织演化的动力示意图 根据协同学，系统演化过程中有众多状态参量，在平稳发展时期这些变量所 起的作用大致相同，差别不大，但在接近状态变化的临界点时，大部分“快变量 孙华群：基予自组织理论的我国房地产业系统演化研究 2 7 本身变化极快，还未来得及影响或支配系统的行为就已经消灭或转变了；极少数 “慢变量”变化相对缓慢，有机会支配或影响系统的行为。因此，慢变量支配和 主宰着系统的演化、代表系统筋“序”或状态，露而又瑟鼙傲序参量。序参量是系 统内大量子系统集体运动的产物，序参量形成后起着支配或使役系统内子系统的 作用，主宰着系统整体演化过程。因而整个系统演化过程就是子系统相互竞争、 相互协同，产生序参量，序参量反过来支配子系统，子系统伺服序参量的过程箨翻。 本文用一个模型来描述房地产业系统的竞争、协同和序参量通过支配形成有 序结构的过程( 见图3 5 ) 。 H a k e n 用物理学中的场来形容系统中的序参量。在房地产业系统中的场，即序 参量产业可持续发展能力，会磁化系统内的各个能力子系统，并支配其相互 协同作用，此时，房地产市场处予稳定状态。另一方砥，各个子系统之间的和谐 作用又会产生场( 序参量) ，进一步强化能力子系统之间的协同作用，从而系统逐 渐形成一种秩序，系统有序演化。当出现大涨落( 产业创新) 和秩序重新形成时， 系统就会发生变革。 作为我囡房地产业系统演化的序参量可持续发展能力，其形成是系统内 部各能力子系统非加和的结果，是通过自组织过程协同生成的。企业力、技术力、 市场力以及制度力都达到可能发生合作关系的临界状态时，各个子系统发生关联， 协同行动，导致序参量的出现，形成或提高产业可持续发展髓力；可持续发展能 力形成和扩增后，直接影响到房地产业的各个能力子系统的协同演化机制，促进 系统的演化发展。 3 4 房地产业系统自组织演化的道路 3 4 1 分岔与选择 房地产业系统的演化发展存在着随机性和偶然性。当系统的状态达到幅赛值 时，系统会出现分岔。 分岔点是系统从旧结构到新结构发生相变的突变点。房地产业系统在相变分 岔点上面i 临着重大的选择。在分岔点上，系统的旧结构开始失稳。这时，无论是 系统志的涨落还是环境酶涨落，都麓弓| 起系统的结构发生突变，离开原来的状态。 同时，这也决定了对于系统前途的选择充满不确定性。 随着外部条件的改变和房地产业系统自身的演化，系统还可能出现新的分岔， 再往后还能出现更高级的分岔。逐级分岔可以使得房地产业系统从一种有序进入 更高一级的有序。 扬州大学硪士学能论文 在分岔点上，房地产业系统面临多种可能的前途，系统朝向( 见图3 6 ) 两个 分支的可能性各占5 0 ，系统究竟是朝上还是朝下，完全由涨落力决定。房地产 业系统的演化过程由其发震的必然性与涨落因素的偶然性而决定。 图3 6 系统逐级分岔 2 0 0 3 年，我国大范围地爆发了“非典，对一直热度不减的房地产市场造成了 不小的冲击。从短期来看，“非典 造成了商务活动的减少，使得写字楼租赁市场 受到冷落；企业也由于“非典”的原因而裁员减薪，消费者收入支出的不稳定影 响购房支出，消费延迟；“非典”还对消费者的心理造成了极大的影响，尤其对外 籍购房人的冲击较大；因为“非典，民工大量回流，便得各项建设工程延期，房 地产开发企业增加了额外成本。“j 荽典”的爆发造残各大城市楼盘销售接近停滞， 房地产市场出现萎缩。豳于自1 9 9 7 年至2 0 0 3 年，我国的房地产业处于健康发展 的状态，具有较强的系统结构。因此，“非典 并没有对产业带来致命的打击。运 用自组织理论的观点，我国的房地产业系统并没有达到临界状态，“菲典 的扰动 不足以使得系统的状态朝衰退甚至解体的方向演化，系统内在的协同作用却促使 了系统向更健康的方向发展。因为“非典”在淘汰了一批开发能力较弱的中小企 业同时还催生了“生态住宅 的概念，促进了产业结构的调整。而且“非典 平 息后，被压抑的消费者需求得到了释放，房地产企韭在市场推广方面也加大了力 度，房地产市场又恢复了往圜的繁荣。 孙华群：基于自组织理论的我国房地产业系统演化研究 3 4 2 渐变与突变 突变论的创立者1 1 1 0 m 认为，自然界或人类社会中的任何一种运动状态，都由 稳定态和非稳定态之分。在微小的扰动因素作用下仍能保持原来状态的是稳定态， 一旦受到微扰就迅速离开原来状态的则是非稳定态。从非稳定态囱稳定态变化， 是客观世界运动变化的一种普遍趋势【3 4 】。突变理论用序参量的连续变化刻画系统 演化的基本过程，用状态参量几乎处处连续变化，但在少数临界点上发生突变来 刻蘑系统的演化行为瞄l 。 根据房地产周期理论，我国房地产业系统的发展存在周期波动，简单地表现 为，房地产市场在正常、繁荣、萧条三个状态之间波动发展。通常情况下，市场 呈现正常状态，即市场平稳发展。并且市场在发展的过程中不断完善，系统连续 演化。然而在某些条件下，受到某些因素的刺激，市场可能突然下跌或突然爬升 ( 过热) ，系统产生突变。本文用一个突变模型来描述房地产业系统的突变演化。 当系统产生突变时，房地产市场突然下跌或爬升，这种状态的曲面延伸到折叠区 域里面或甚至达到了尖点处( 见图3 7 ) 。结采出现了滞后现象，最终导致“突变 性”的转变。房地产市场中投资者( 投机者) 的强烈投资行为( 投机行为) 使得 系统到达折叠区上面的曲面或者甚至达到尖点处，导致市场突然暴跌或者甚至崩 溃。 枣场倒溺 图3 7 房地产业系统的突变模型 这里值得借鉴的一个案例是美国次级信贷危机的爆发。美国的房地产业自上 世纪8 0 年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然面在进入2 l 世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随簧美国经过近年来的稳步增长， 3 0 扬州大学硕士学位论文 美国的住宅价格不可理喻的快速上涨。2 0 0 5 年美国房地产价格平均上涨幅度接近 1 5 ，而其他非住宅产品和消费类产品仅仅上涨3 左右【3 2 】。美国房价连年攀升， 许多在次级信贷市场贷款的人拿房价升高的机会来填补他的信贷。然而当美国的 利率不断上升以及住房市场持续降温，导致很多借款人无法按期偿还借款，形成 大量的坏账，次级信贷危机突然爆发并且愈演愈烈。次级信贷危机不仅对美国本 身的经济造成了极大的破坏，还波及了全球经济。 虽然，美国的次级信贷危机对中国的影响并不是很大( 中国商业银行资产证 券化程度非常低是主要原因之一) 。但是，中国存在类似的风险。事实上，中国发 放个人住房贷款比较宽松，大部分人甚至连“次级信贷”都不及。而且中国的股 市与楼市也存在一定程度的泡沫。 3 5 房地产业系统自组织演化的复杂性 3 5 1 相似性 通常，我们是在广义上来理解相似性，既包括存在的空间上的相似，也包括 演化的时间上的相似，还包括实体相似和关系相似、功能相似和结构相似、动态 相似和静态相似等等。系统自组织理论非常重视系统的相似性。我们可以用系统 的相似度来刻画系统之间的相似程度。有的系统之间，相似程度比较大，而有的 则比较小。在同一