房地产新政幻灯片.ppt

学习是人类进步的阶梯,欢迎同志们参加学习班,不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理,以票控税网络比对税源监控综合管理,税务机关不动产和建筑业营业税项目管理的具体内容如下：（一）受理不动产和建筑业工程项目的项目登记；（二）对不动产和建筑业工程项目的登记信息、申报信息、入库信息进行采集、录入、汇总、分析、传递、比对；（三）对税收政策进行宣传解释，及时反馈征管中存在的问题；（四）掌握不动产销售和工程项目进度及工程项目结算情况；（五）根据不动产销售和建筑业工程项目进度监控不动产和工程项目的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款及时、足额入库；（六）监督纳税人合法取得、使用、开具不动产销售和建筑业发票；（七）不动产销售及建筑业工程项目竣工后及时清缴税款，并出具清算报告。,纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，持下列有关资料向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行不动产、建筑工程项目登记：（一）不动产项目情况登记表（见附件1）或建筑业工程项目情况登记表（见附件2）的纸制和电子文档；（二）营业执照副本和税务登记证件副本；（三）不动产销售许可证、建筑业工程项目施工许可证；（四）不动产销售合同、建筑业工程施工合同；（五）纳税人的开户银行、帐号；（六）中标通知书等建筑业工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；（七）税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人提供异地建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行建筑业工程项目登记,纳税人不动产销售完毕和建筑业工程项目完工注销的，应自不动产销售完毕和建筑业工程项目完工之日起30日内,持下列资料向不动产所在地和建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记：（一）不动产项目情况登记表、建筑业工程项目情况登记表的纸制和电子文档；（二）不动产、建筑业工程项目的税收缴款书；（三）建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告书；（四）税务机关要求提供的其他有关资料。纳税人异地提供建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管税务机关进行相应的项目登记。如纳税人由于办理临时税务登记发生税务登记号变更时，应同时向机构所在地主管税务机关提供建筑业工程项目情况登记表的纸制和电子文档。,不动产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地和建筑业劳务发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票：1.依法办理税务登记证；2.执行不动产、建筑业营业税项目管理办法；3.按照规定进行不动产和建筑业工程项目登记；4.使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件,六项政策调控房地产市场,政策一：财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再适用暂免征收土地增值税的规定。政策二：国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）：一是对预售收入的预计营业利润率作了适当调整；二是规定了开发产品的完工标准；三是对开发产品计税成本标准作了原则规定；四是规定了成本费用项目核算和税前扣除原则；五是对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定；六是对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定；七是增加了防止资本弱化和关联交易的规定；八是对新办房地产企业减免税作了限制；九是对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。政策三：国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发200674号）：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。,政策四：财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知（财税200675号）：自2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。政策五：国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）：主要对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房5种情况下的房屋原值作出了明确规定；对个人转让住房过程中的合理费用，在纳税人能提供实际支付凭证等情况下，允许税前扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。政策六：国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知（国税发2006144号）：明确不动产赠与的类别以及赠与办理流程，对于个人将受赠不动产对外销售时，将按赠与后新产权证时间作为计算起点，而个人所得税将严格按照应纳税所得额的20%进行征收。,一、营业税房地产开发企业应税行为主要有三类：应税劳务销售不动产转让无形资产,销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状的变化的财产。征税范围：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物,销售建筑物或构筑物指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物或构筑物，视同销售建筑物或构筑物国税函200583号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不得将租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业-租赁业”征收营业税,有限产权一份完整的房屋产权，产权人应拥有房屋占有权、处分权、使用权和收益权四种权利。经济适用房的产权人只拥有前三种权利，房主补缴土地出让金及各种税费才可上市。商品房应是完全产权,转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为土地使用权：区别转让、出让和租赁房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”征收营业税；转让已进入施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税；,土地使用权的转换是企业之间经常发生的行为，按照我国目前税法规定，转让土地使用权要缴纳5%的营业税及相应附加税费（大约0.5%左右），缴纳土地增值额30%60%的土地增值税，按交易总额0.05%缴纳印花税，按交易总额的3%5%缴纳契税。此外，企业还要按转让净收益缴纳33%的企业所得税。那么有没有方法降低税收成本呢？事实上通过税收筹划，完全能减轻土地使用权转让过程中的税收负担。,例：某单位属于一套班子两块牌子的企业。该企业成立初期为了征用土地的需要，分别注册了A、B两个公司，A公司是一家私营有限责任公司，成立于2003年1月，占地面积80亩。B公司是一家港资独资企业，成立于2003年6月，占地面积80亩。土地当年购买单价为10万元/亩，土地使用期为40年，现在市场价格为40万元/亩。现A公司要将其闲置不用的40亩土地转给B公司。我们拟定出下述三种转让方式。,第一种、土地直接转让A公司将其闲置土地直接转让给B公司。根据税法规定，此种转让方式应缴税费（假设契税为3）（1）应缴营业税金及附加（40404010）5.566（万元）；（2）应缴印花税40400.050.8（万元）；（3）应缴土地增值税（40404010660.8）60（4010+66+0.8）35%516.54（万元）；注：土地增值率为（40404010660.8（4010+66+0.8）=242.8%；（4）应缴企业所得税4040（4010400/403）660.8516.5433213.4（万元）；（5）应缴契税（由B公司缴纳）4040348（万元）；土地转让应缴纳税费共计：213.4516.540.86648844.74（万元）。,第二种方式：投资转让A公司将闲置土地的土地使用权作为对B公司的投资进行转让。此种转让方式应缴税费：（1）营业税金及附加。根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002192号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”，不需缴纳营业税。（2）印花税。按产权转移书据缴纳印花税：40400.05%=0.8（万元）。（3）土地增值税。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税”，不需缴纳土地增值税。但需要注意的是财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）文件对房地产企业作出了特殊规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”（4）企业所得税。企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。应缴企业所得税4040（4010400/403）-0.833405.64（万元）。（5）契税。此种方式属于企业投资行为，应缴纳契税（由B公司缴纳）48万元。土地作为投资应缴纳税费合计405.64+0.848454.44（万元）。,第三种方式：产权转让A公司将拟转让的土地及相关的资产、负债、人员等，分立为独立核算的子公司C。然后将其拥有C公司的股权转让给B公司。股权转让完成后，B公司吸收合并C公司，C公司的产权转入B公司即可。此种转让方式应缴税费如下。（1）营业税金及附加。此种行为系企业吸收合并，并非转让无形资产或销售不动产，亦不属于税法规定的视同销售行为，依据国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复（国税函2002165号）规定：“转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。”故不缴纳营业税。（2）印花税。根据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）的有关规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。企业合并属于改制行为，故不缴纳印花税。（3）土地增值税。企业合并分立遵循历史成本原则，房地产未发生实质上的增值，故不需缴纳土地增值税。（4）企业所得税。国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000118号）文件规定：“如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产不高于所支付的股权的票面价值(或股本的账面价值)20%的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。”因此，A公司取得股权以外的现金、有价证券、其他资产不高于所支付的股权的票面价值(或股本的账面价值)20%的，就不用缴纳企业所得税。（5）契税。根据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183号）的有关规定，两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定合并改建为一个企业，对其合并后企业承受原合并各方的土地、房屋权属，不缴纳契税。,综上所述，第一种转换方式应缴税费为844.74万元，第二种方式应缴纳税费为454.44万元，第三种方式应缴税费为零。显而易见，企业采用第三种方式即整体资产转让方式时，企业税收负担最轻，为企业之间土地使用权的转换的最优纳税方案。当然，不同的方式会产生不同的潜在法律后果，各企业应根据本企业的实际情况进行选择。,房地产开发企业下列行为属于销售不动产或转让土地使用权：用取得的土地使用权或者不动产抵债的不动产用于安置拆迁户不动产用于股利分配，所有权转移的用取得的土地使用权和开发产品进行非货币交易,房地产开发企业将不动产无偿赠与他人的行为，视同销售不动产主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按本企业当月销售的同类不动产的平均价格核定；按本企业近期销售的同类不动产的平均价格核定；按下列公式核定计税价格：计税价格=房地产开发成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）其中：成本利润率为10%，营业税税率为5%。,实例：某房地产开发公司将新建的一栋房屋无偿捐赠给一所学校。该房屋由其他单位施工，账面成本5181810元。按顺序采用计税价格计征营业税应纳营业税额=518180（1+10%）（1-5%）5%=30000（元）,自建自用行为不征营业税；自建自售则要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税，其中，自建部分须按组成计税价格计税。,自建自用行为不征营业税（与所得税部分注意区别学习）2001年9月，财政部、国家税务总局关于明确中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十一条有关问题的通知（财税2001160号）文件第一条对细则第十一条中的“向对方收取货币、货物或其他经济利益”进行明确：是指发生应税行为的独立核算单位或者独立核算单位内部非独立核算单位向本独立核算单位以外单位和个人收取货币、货物或其他经济利益，不包括独立核算单位内部非独立核算单位从本独立核算单位内部收取货币、货物或其他经济利益。该文件第二条规定：“本通知第一条所称独立核算单位是指：（一）在工商行政管理部门领取法人营业执照的企业。（二）具有法人资格的行政机关、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。”很显然，独立核算单位与其内部非独立核算单位之间提供营业税应税行为的，不论是否收取货币、货物或其他经济利益均不纳税。因此，在本文件施行后，上述国税函发1995156号文件的规定自行废止。新规定自2001年9月1日起执行。,以乙公司为例，2005年企业实现主营业务收入4600万元，其中对母公司甲提供建筑劳务收入3790万元，对非关联企业提供建筑劳务收入810万元。按照现行税收规定，2005年乙公司已申报缴纳建筑业营业税138万元（46003%）、城市维护建设税9.66万元（1387%）、教育费附加4.14万元（1383%），以上缴纳营业税金及附加金额合计151.80万元,筹划方案：首先，乙公司按照公司法相关的程序，由股东会或者股东大会作出公司解散决议。其次，甲、乙公司签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。在履行相关法律程序和义务后，甲公司对乙公司实施吸取合并，乙公司解散，并依法办理公司注销登记，取消公司法人资格。最后，根据新公司法第十四条的规定，甲公司向公司登记机关提出设立建筑分公司申请，并领取营业执照。乙公司不具有法人资格，其民事责任由甲公司承担。,根据财税2001160号文件的规定，甲公司具有独立法人资格，乙为其分公司，则乙公司为甲公司提供的建筑业应税劳务虽然存在价款结算，但实质属于企业内部分配行为，仍不需缴纳营业税，故乙公司只需把对外提供建筑劳务收入申报缴纳营业税即可：应申报缴纳营业税24.30万元（8103%）、城市维护建设税1.70万元（24.307%）、教育费附加0.73万元（24.303%），以上应纳营业税金及附加金额合计26.73万元，与税收筹划前应纳营业税金及附加金额减少125.07万元，减少幅度82.39%。,自建自售则要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税，其中，自建部分须按组成计税价格计税。实例：某房地产开发公司2003年发生如下业务:该公司自建统一规格和标准的楼房4栋，建筑安装总成本为6000万元。该公司将其中一栋留作自用；一栋对外销售，取得销售收入2500万元，另一栋投资入股某企业，现将其股权的60%出让，取得收入1500万元；最后一栋抵押给某银行取得贷款，抵减应付银行利息100万元。该公司还转让一处正在进行土地开发、但尚未进入施工阶段的在建项目，取得收入2000万元。,分析：按照税收法规，自建自用行为不征营业税；自建自售则要按“建筑业”和“销售不动产”各征一道营业税，其中，自建部分须按组成计税价格计税。按照新的规定，自2003年1月1日起，以不动产投资入股不征营业税，投资后转让其股权的也不征营业税；将不动产抵押给银行使用，是以不动产租金抵充贷款利息，应按“服务业”税目对借款人征税；转让正在进行土地开发、但尚未进入施工阶段的在建项目，按照“转让无形资产-转让土地使用权”征收营业税。,计算：应纳营业税=600034（1+5%）3%（1-3%）+25005%+1005%+20005%=376、13（万元）注：省局暂定成本利润率为5%,合作建房不同情形的税务处理:实例1：甲企业提供5000平方米的土地使用权，乙企业提供20000000元资金并负责施工。双方协议，房屋建成后按5：5的比例分成。房屋分配完毕后，甲方又将其分得房屋的50%出售，售价为8000000，其余留作自用。分析：在这一合作建房的过程中，甲方发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税，将分得的房屋在销售，应在按“销售不动产”税目征税；乙方将部分房屋转让给甲方，属于“自建建筑物后销售”行为，要按“建筑业”和“销售不动产”税目各征一道营业税。由于双方没有进行货币结算，因按组成计税价格计算。,乙方建筑业计税价格=工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）=2000000050%（1+5%）（1-3%）=10824742乙方应纳建筑业营业税额=108247423%=324742乙方销售不动产计税价格=营业成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）=10824742（1+10%）（1-5%）=12533912乙方应纳销售不动产营业税额=125339125%=626695.60甲方应纳营业税额=125339125%+80000005%=1026695.60,本题中，乙方“自建建筑物后销售”是两个不同的环节，计算乙方销售不动产的组成计税价格时，应将乙方“建筑业计税价格”作为计算销售不动产计税价格中的营业成本处理。因为建筑业计税价格包含了建筑业的成本、税金（3%）和利润，但不包括销售不动产的税金（5%）和利润，因此，应该把“10824742”看成是不动产销售销售前的实际成本，也可以理解为“乙方委托其他建筑单位施工所支付的价款”,实例2：甲方将土地使用权出租给乙方10年，乙方出资10000000元委托某建筑公司在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，以方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方分析:甲方以出租土地使用权为代价换取乙方房屋所有权，甲方按“服务业-租赁业”税目征税；乙方按“销售不动产”税目征税。甲方应纳营业税额=10000000（1+10%）（1-5%）5%=57890乙方应纳营业税额=10000000（1+10%）（1-5%）5%=57890,房地产投资收益：直接分配PK间接分配在房地产实务操作过程中，成立项目公司的方式是一个十分成熟的模式，比如，一方有资金，一方有土地，双方合作开发往往以成立项目公司的方式进行。本案例试从项目公司入手，讨论投资方如何处理好和项目公司的收益关系，才能付出最少的税收成本。,案例北京西夏房地产开发公司（以下简称西夏公司）与上海银河投资有限公司（以下简称银河公司）合作开发了北京钟山项目，并成立了项目公司北京钟山房地产开发有限公司（以下简称钟山公司）。该公司注册资本2000万元，其中西夏公司出资980万元，占49%，银河公司出资1020万元，占51%。北京钟山项目的运作完全由西夏公司承担，银河公司不参与管理，银河公司收取固定收益回报，其余归西夏公司所有。北京钟山项目主要开发建设中高档住宅和部分商业用房，建筑面积50万平方米。其中，高档住宅45万平方米，商业用房5万平方米（其中，3万平方米取得销售许可证，2万平方米规划时就是自建商业用房）。目前，该项目除商业用房5万平方米（成本20000万元，市场价值30000万元）外，高档住宅已经全部销售，实现销售净利润为45000万元。日前，钟山公司董事会决定，该项目竣工全部交付业主后，钟山公司注销，商业用房全部归西夏公司所有，银河公司取得固定收益回报20000万元,同时，西夏公司与下属企业B公司还成立了一个项目公司北京禹道房地产开发有限公司（以下简称禹道公司），开发北京禹道公寓项目，该公司注册资金1000万元，其中，西夏公司出资970万元，B公司出资30万元。实际上，所有资金均为西夏公司所出。项目开发完毕，预计可实现净利润2000万元，留下商业用房3000平方米，成本1500万元，市场价值2000万元。项目开发完毕后，该项目公司注销。需要讨论的问题是：1.采取什么样的方案，将钟山公司的经营性资产（商业用房）转到西夏公司名下，会付出最少的税收成本？上述案例会涉及哪些税收问题？2.能否以钟山项目公司的商业用房和禹道公寓项目的商业用房成立一家资产经营管理公司，待上述项目公司注销后，分别将股权转给西夏公司？在这个方案中会遇到哪些税收问题？,项目公司：直接分配更优在本案例讨论中，如假定合作各方及项目公司均为内资企业时，其合作方式应归于国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知(国税函发1995156号)所规定的“合作建房”方式，对此种形式的合作建房行为，我们主要针对营业税、土地增值税、企业所得税等三个税种将会产生的涉税问题进行分析。一、项目销售环节项目公司项目销售环节主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税等三个主要税种的纳税义务，即对取得的开发产品销售收入和价外费用收入按5的税率缴纳营业税；对开发产品销售收入扣除中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则等规定的扣除项目后的增值额，按四级超率累进税率缴纳土地增值税；将实现的开发产品转让收益并入当年度应纳税所得额按33的税率缴纳企业所得税。,二、向合作方进行收益分配环节一般房地产项目公司可以采取固定收益回报（货币分配）和开发产品分配（实物分配）两种方式向合作各方进行利益分配。而对开发产品的分配又可以选择直接分配和间接分配两种方式。对于本案而言，直接分配是指，按照合作合同或协议的约定，除分配给银河公司的固定回报外，项目公司的其他利益归西夏公司所有，在项目公司注销时，除其应分得的税后利润外，尚未销售的商业用房也作为其应分得的利益分配过户到西夏公司名下；间接分配是指，两项目公司可以分别以其开发的商业用房作为出资，投资设立一家资产管理公司，待项目公司注销时，将所持股权转到西夏公司名下，使得西夏公司间接拥有了上述商业用房，实现对西夏公司进行实物分配。1.货币分配。在本案中，两个项目公司分别向合作方银河公司和B公司分配固定收益回报（货币分配），根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）的有关规定，对项目公司而言，只能作为税后分配利润，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。2.实物分配。在本案中，当项目公司向合作方西夏公司进行开发产品的分配（实物分配）时，因采取不同的分配方式而使得其涉税状况有所不同,下面我们分别就实物分配下不同的分配方式，从营业税、土地增值税、企业所得税的涉税状况进行分析：（1）直接分配方式当项目公司将商业用房作为西夏公司应得利益的一部分，将其过户到西夏公司的名下时，其涉税问题如下：营业税。根据国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知(国税函发1995156号)第十七条第三款规定：房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。本案例中，对于项目公司本身而言，由于在产品分成的过程中未发生有偿转让开发产品的行为，不需缴纳营业税。土地增值税。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第二条规定，“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”本案例中，由于项目公司未发生有偿转让不动产的行为，不缴纳土地增值税。,企业所得税。根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）的规定，项目公司将开发产品分配给股东或投资人，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现，其金额应按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。本案例中，此环节钟山项目公司应纳税所得额为10000万元（3000020000），禹道公寓项目公司应纳税所得额为500万元（20001500），假若两项目公司没有其他损益事项并未考虑其住宅项目收益所得税，均适用33的企业所得税税率，则分别应缴纳企业所得税3300万元和165万元。综上所述，在采用直接分配的方式下，此环节两项目公司的总体税负分别为3300万元和165万元。,（2）间接分配方式当两项目公司分别将商业用房作为出资投入资产管理公司时，会产生以下涉税问题：营业税。根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让也不征收营业税。本案例中两项目公司将以商业用房对外投资及对资产管理公司股权进行转让时，均不需缴纳营业税。,土地增值税。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。（即对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。）该文件自文发之日起执行。本案例中，如果两项目公司自用商业用房对外投资发生在2006年3月1日之后，均应视同销售不动产缴纳土地增值税，其中：钟山项目公司应缴纳土地增值税750万元（30000200001.3300005）30，禹道公寓项目公司因未产生增值（200015001.3200050），而不需缴纳土地增值税。如果两项目公司在用商业用房对外投资发生在2006年3月1日之前，则可适用财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定，免征土地增值税,企业所得税。根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）及国税发2000118号文件，项目公司以不动产对外投资，应视同销售，收入确认方式及应税金额与“直接分配”方式下扣除应缴纳土地增值税，即两项目公司分别应缴纳企业所得税3052.50万元和165万元。综上所述，在采用间接分配的方式下，此环节两项目公司的总体税负分别为3967.5万元（3052.50+750）和165万元。两种分配方式下，对项目公司而言，直接分配方式（3465万元）优于间接分配方式。,投资公司：间接分配为佳在本案例中，我们还可以从西夏公司分得投资利益（包括货币分配和实物分配）和接受股权转让两个方面对合作方的涉税问题进行分析：一、西夏公司作为合作方（或投资方）分得投资利益，主要涉及营业税、企业所得税。1.营业税。根据营业税相关政策规定，以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人（以下简称出地方）共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得不动产及所占土地使用权的行为，属营业税应税行为。本案例中，各投资方应就分得的固定利润（货币分配）和实物资产（实物分配）按上述规定缴纳营业税。其中，西夏公司分得实物房产应纳营业税为1575万元（300001500）5。2.企业所得税。根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第四条第二款2条规定：投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。本案例中，各投资方应就取得的固定利润视同取得股息、红利，凭项目公司的主管税务机关出具的证明，按投资收益的规定补缴或免缴企业所得税。,二、西夏公司接受股权转让，两个项目公司主要涉及营业税、企业所得税。对于前述项目公司采取“间接分配”的方式，即两项目公司可以分别以其开发的商业用房作为出资，投资设立一家资产管理公司，待项目公司注销前，将所持股权转到西夏公司名下，使得该资产管理公司成为西夏公司的全资子公司，西夏公司间接拥有了上述商业用房。1.营业税。根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让也不征收营业税。本案例中，西夏公司接受资产管理公司股权转让时，两个项目公司均不需缴纳营业税。2.企业所得税。在本案中，两个项目公司应根据国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知（国税发2000第118号）有关企业股权投资所得的所得税处理的规定，作为投资收益或投资损失处理并计算企业所得税。但要特别注意其股权转让价值的公允性，一般应通过对资产管理公司的整体评估来参考并确定其股权交易价格。假如，西夏公司按两个项目公司投资的商业用房历史成本作为股权交易价格，则两个项目公司的企业所得税没有变化。根据上述分析，我们可以得出一个基本结论，对作为投资方的西夏公司而言，间接分配优于直接分配。,委托建房委托建房适用条件“服务业-代理业”营业税“建筑业”营业税“销售不动产”营业税,二、城镇土地使用税在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税,国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定,征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。外商投资企业和外国企业通过行政划拨方式取得土地使用权的，按照有关法律、行政法规规定，应当缴纳场地使用费。1990年我国实行土地有偿使用制度后，生产经营用地一般都需要通过出让的方式取得，并缴纳土地出让金，缴纳土地出让金的外商投资企业和外国企业，不再缴纳场地使用费。外商投资企业和外国企业缴纳场地使用费和土地出让金，不缴纳城镇土地使用税；内资企业缴纳土地出让金，还要缴纳城镇土地使用税，税负不一致。为公平税负，决定规定，外商投资企业和外国企业也应按照规定缴纳城镇土地使用税。,自我国实行土地有偿使用制度后，随着经济的发展和土地需求的不断增加，土地价格不断攀升，而城镇土地使用税税额标准近20年来一直未做调整。由于税额低，这一税种在组织财政收入和加强宏观调控方面未能发挥应有的作用，也限制了地方政府根据经济发展情况及时调整税额标准的空间。因此，决定规定，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，每平方米年税额大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。这一调整幅度与我国物价上涨幅度是基本一致的，国家统计局资料显示，2005年居民消费价格指数比1987年增长了2.1倍。,中华人民共和国车船税暂行条例有关问题,条例针对车船使用牌照税和车船使用税存在的问题，在适用范围、税收性质、税目税额、减免税范围和征管等几个方面进行了完善。一是合并两个税种。将现行的车船使用牌照税和车船使用税合并为车船税，统一适用于各类纳税人。同时，将纳税人由现行的“拥有并且使用车船的单位和个人”改为“车辆、船舶的所有人或者管理人”，这样既有利于界定纳税人，也有利于建立和完善我国的财产税体系。二是适当调整了税目分类和税额标准。将车辆、船舶税额表合并为车船税税目税额表，将二轮和三轮摩托车合并为一类，将不同吨位的机动船合并为一类。条例没有对车船的税目进行分类，而是授权财政部、税务总局在车船税税目税额表规定的税目范围内具体明确，以便将来财政部、税务总局综合考虑车船税的性质和节能环保等方面的要求，制定具体税目分类及税额或税额幅度。考虑到改革开放以来我国经济发展迅速，以及目前各地实际执行情况等因素，条例对车船的年税额标准也进行了适当调整。三是对车船税的减免项目进行了调整。考虑到公平税负、拓宽税基的原则要求，条例一方面取消了对经营性车船（如港作车船、工程船）、由财政负担经费的单位（如国家机关、事业单位、人民团体）的自用车船免税的规定，取消了确有困难的纳税人由省级政府予以定期减免税的规定；另一方面，为了保护环境，照顾低收入群体，落实中央关于建设社会主义新农村的精神，将非机动车船（不包括非机动驳船）、拖拉机和捕捞、养殖渔船列入免税范围，并授权省级政府可以对城乡公共交通车船给予定期减免税。四是加大了税收征管力度。条例规定，从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，在销售机动车交通事故责任强制保险时代收代缴车船税。,三、印花税11月27日财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知涉及房地产业的内容：对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。对土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税对土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。,核定征收印花税纳税人有下列情形之一，且无正当理由的，由主管地税机关核定印花税计税依据：（一）纳税人未按规定建立印花税应税凭证登记簿，或未如实登记和未完整保存应税凭证的；（二）拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的；（三）采用按期汇总缴纳办法的，未按主管地税机关规定的期限报送汇总缴纳印花税情况报告，经主管地税机关责令限期报告，逾期仍不报告的，或者地税机关在检查中发现纳税人有未按规定汇总缴纳印花税情况的。,、建筑施工企业：采购存货环节应纳的印花税，按采购金额80%的比例确定。勘察设计合同：按勘察、设计所收取或支付费用的100%确定建筑安装工程承包合同：按建筑、安装工程承包金额的100%确定。对不提供承包合同或提供的合同金额不实的，施工单位按预收工程款或工程结算收入的100%确定；建设单位按预付工程款或工程结算支出的100%确定。,四、土地增值税,征税范围的一般规定：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税,不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为,征税范围的若干具体规定：1、以房地产进行投资房、联营以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营的条件，暂免征收土地增值税（财税200621号规定范围除外）。2、合作建房：分房自用的，暂免征3、企业兼并转让房地产：暂免征4、交换房地产：征收5、房地产抵押：抵押期间不征收6、房地产出租：不征收7、房地产评估增值：不征收8、国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，免征,扣除项目及其金额，从征税对象或税基划分，大致分为三类；扣除项目采取正列举方法。扣除项目依据具体内容不同分为以下六类（一）取得土地使用权所支付的金额：包括房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（契税未明确）（怎样摊销支付地款）（二）房地产开发成本：指纳税人开发土地和新建房及配套设施的成本（6项）1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施费5、公共配套设施费6、开发间接费用,（三）房地产开发费用三费会计制度计入当期损益利息支出：会计制度、税收规定和新准则的区别存货资本化：税收规定与新准则是否一致利息支出分两种情况确定扣除：1、据实扣除、5%2、10%（四）与转让房地产有关的税金印花税问题（五）加计扣除20%,实例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。,解：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）5%=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=（1000+3000）20%=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=39956005100%=66.53%(9)应纳税额=399540%-60055%=1297.75（万元）,土地增值税新规定,关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题：明确普通标准住宅标准混合项目要分开核算,明确普通标准住宅标准我市执行标准:普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1、0以上、单套建筑面积在144平米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。,混合项目要分开核算纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。,普通住宅与豪华住宅分开核算可节税,某房地产开发企业，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。1.混合核算时企业应缴纳的土地增值税：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（1500011000）11000=36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（1500011000）30%=1200（万元）。2.分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率=（1000080