房地产经纪基础知识(完整版).ppt

房地产经纪基础,一、房地产经纪的概念和作用二、房地产经纪人员职业资格制度三、房地产经纪人员的权利与义务四、房地产经纪人员的基本要求,第一章房地产经纪概述,（一）房地产经纪的有关概念房地产经纪（掌握）是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为。其中的佣金，是指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。房地产居间的概念（掌握）是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。房地产代理的概念（掌握）是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。,一、房地产经纪的概念和作用,房地产行（hang）纪的概念（掌握）是指一方（经纪人）接受他方（委托方）的委托，以自己的名义进行买卖或其他业务而取得报酬的活动。房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下，以自己的名义向市场销售。其主要特点是房地产经纪机构与出售房地产的业主自愿达成了一个协议，房地产经纪机构按双方约定的价格向业主支付房款，房地产经纪机构可以自行决定标的房地产的市场出售价格。总结：居间合同中，中介的职能是促成交易，无权代理任何一方的行为；委托代理中，受托人基于委托人授权为委托人谋取利益。行纪类似于隐名代理，行纪人以自己的名义同第三方签订合同，行纪人收取一定报酬。,房地产居间服务对象广泛，经纪人员与委托人之间一般没有长期固定的合作关系，经纪人以自己的名义开展经纪活动，并承担相应责任。房地产代理服务对象不如居间活动广泛，其特点是经纪机构与委托人之间有较长期稳定的合作关系，经纪人员只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利和责任归委托人，经纪人员只收取委托人的佣金。房地产居间与行纪均是以自己的名义活动并承担责任，但前提是行纪占有商品，居间不占有商品。居间是最典型的中介活动。从事行纪活动的经纪人员拥有的权力较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系。,房地产经纪有关概念的区别（重点掌握）,行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有以下几点：（1）行纪人以自己的名义进行一定的活动，而非以委托人的名义进行；（2）行纪人直接与第三人产生一定的权利和义务关系（3）经委托人同意，或双方事先约定，经纪机构可以以低于（高于）委托人指定的价格买进（卖出），并因此而增加报酬（4）除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪机构自己可以作为买受人或出卖人。（5）行纪人进行活动的后果不是直接归属于委托人，而是通过转让的方式归于委托人。,1房地产经纪的服务性房地产经纪活动是一种服务性的活动，与房地产业中的开发业相比，房地产经纪、咨询等更具有服务业的性质。2房地产经纪的专业性房地产是一种极为特殊的商品，其交易涉及价格评估以及交易法律法规等。3房地产经纪的地域性房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。4、房地产经纪的顾问性（增加）,（二）房地产经纪的特点（熟悉）,传播经济信息房地产市场是一个低效率的市场加速商品流通丰富的信息、法律知识、公关技巧优化资源配置协助投资者做出正确的投资决策规范和完善房地产市场法律知识丰富，有利于避免非法交易,（三）房地产经纪的作用（熟悉）,房地产经纪活动在元代就已经出现，“房牙”；房地产经纪活动起源于明清时期；崛起于2000-2004年当前，我国的房地产经纪行业正步入新的调整发展与完善规范时期。,（四）房地产经纪（行业）的产生和发展（了解）,例题：经纪活动是社会经济活动中的一种（C）行为。A、商品买卖B、商品代销C、中介服务D、中间推销例题：经纪机构提供中介服务，是以（A）为目的，通过（）方式取得其报酬。A、赢利佣金B、沟通支付C、服务交换D、交易代理解析：经纪机构是以赢利为目的，通过佣金方式取得其报酬例题：居间形式的经纪中（A）与（A）之间一般没有长期固定的合作关系。经纪机构委托人B.经纪机构经纪人员经纪人员承受人D.经纪人员委托人例题：关于行纪的说法中，不正确的一项是（A）A.行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方交易，由委托人承担规定法律责任的商业行为B。行纪并非自营C.行纪方式中，经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系D.从事行纪活动的经纪人员拥有的权利较大，责任也重,c、a、a,例题：房地产经纪是指以（D）为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的（D）行为。（见概念）A、收取佣金商业B、中介服务经营C、中介服务商业D、收取佣金经营例题：房地产居间，是指以（C）为对象。A、房地产或有关房地产的业务B、房地产经纪人C、委托人D、政府主管部门及房地产经纪业解析：居间的概念例题：下列选择中不属于房地产经纪活动的基本类型的是（D）。房地产居间B.房地产代理房地产行纪D.房地产销售例题：中国房地产经纪行业最早有记载的时期是（B）A.明朝B。元代C.鸦片战争后D.解放初期解析：元代有“房牙”之称。例题：居间是指（A、B、D）。A、经纪机构向委托人报告订立合同的机会B、经纪机构向委托人提供订立合同的媒介服务C、居间是一种商业行为D、经纪机构撮合交易成功并从委托人取得报酬E、经纪机构接受委托人的委托，有限制地以自己的名义与第三方进行交易解析：E是行纪的行为。居间、代理和行纪均可以说是商业行为。,Abcd,abcd,例题：佣金是（B、C、D、）的综合体。A、行政收入B、劳动收入C、经营收入D、风险收入E.税收收入例题：经纪活动的作用具体体现在（ABDE）。A、传播经济信息B、加速商品流通C、促进文化交流D、优化资源配置E.推动市场规范完善例题：房地产经纪的特性为(ABCE)。A.房地产经纪的顾问性B.房地产经纪的服务性C.房地产经纪的专业性D.房地产经纪的经济性E.房地产经纪的地域性例题：房地产经纪人员对客户提出的合理的的服务要求应（BCE）。A、一味迎合B、注意分析、判断满足其要求的可能性C、对于由于各种客观原因明显不能满足的要求，不要轻易承诺D、立即答应E、要客观地向客户进行解释不能满足的要求，争取客户的谅解,bcd,abde，abce,bce,国家实行房地产经纪人员职业资格制度。取得房地产经纪人员职业资格，并经注册生效的人员，方可在其取得职业资格证书种类规定的范围内从事房地产经纪活动。,二、房地产经纪人员职业资格制度,房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。1、房地产经纪人执业资格房地产经纪人是指依法取得执业资格证书，并经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得注册证，在房地产经纪机构中能以房产经纪人的名义执行房地产经纪业务，可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。房地产经纪人可在全国范围内注册执业。（判断题或选择题）,（一）房地产经纪人员职业资格的种类（掌握）,必备条件,2、房地产经纪人协理从业资格房地产经纪人协理是指依法取得从业资格证书，在房地产经纪机构中协助房产经纪人从事非独立房地产经纪工作的自然人。非独立性房地产经纪工作是指所从事的房地产经纪工作必须是在房地产经纪人的组织和指导下进行的。房地产经纪人只能在注册的地区内从业。（判断题或选择题）3、地方政府和地方行业协会所规定或同意的其他上岗就业资格（新增内容）,基本条件,1、房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施。原则上每年举行一次。2、房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。3、房地产经济其他上岗就业资格，重庆市国土资源房屋评估和经纪人析协会与重庆市经纪人协会共同组织实施。（新增内容）,（二）房地产经纪人员职业资格考试（了解）,国家对房地产经纪活动实行准入制度。经考试取得证书的人员还须向有关部门申请执业，经批准予以注册后才能以房地产经纪人员的身份从事房地产经纪活动。1、房地产经纪人执业资格注册注册申请经各省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，统一报国务院建设行政主管部门注册登记，由国务院建设行政主管部门换发中华人民共和国房地产经纪人注册证。房地产经纪人注册有效期3年，自核准之日起计算。期满需继续执业的，应于期满前3个月到原注册管理机构办理须起注册手续。续期注册需提供继续教育和参加业务培训。,（三）房地产经纪人员职业资格注册（熟悉）,2、房地产经纪人协理从业资格注册注册管理工作由各省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。,例题：申请房地产经纪人注册的人员必须同时具备的条件有(acde)A.取得房地产经纪人执业资格证书B.取得房地产经纪人协理从业资格证书C.身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作D.经所聘用的经纪机构考核合格E.遵纪守法，遵守注册房地产经纪人职业道德解析：必须具备的条件：（一）取得房地产经纪人执业资格证书。（二）无犯罪记录。（三）身体健康，能坚持在注册经纪人岗位上工作。（四）经所在经纪机构考核合格例题：办理房地产抵押登记时其说法正确的是(acE)。A.有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限B.抵押物土地使用有年限，其设定的抵押期限不得超过营业期限C.共同共有的房地产设定的抵押，全体共有人为抵押人D.按份共有的房地产，设定抵押的可以超过抵押人的份额E.同一抵押物设定二次或二次以上抵押的，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面说明,acd,ace,房地产经纪人在代办房地产抵押登记时应当注意：有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限；抵押物的土地使用权有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权的年限；共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额；同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的存续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。,（一）房地产经纪人的权利(P4)（熟悉）（二）房地产经纪人协理的权利(P4)（掌握）（三）房地产经纪人的义务（含协理）(P5)（熟悉）,三、房地产经纪人员的权利和义务,（一）依法发起设立房地产经纪机构（二）加入房地产经济机构，承担房地产经纪机构关键岗位（三）指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务（四）经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件（五）要求委托人提供与交易有关的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用（六）有权拒绝执行委托人发成的违法指令（七）执行房地产经纪业务并获得合理佣金,房地产经纪人的权利（熟悉）,（一）房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构（二）协助房地产经纪人处理有关事务并获得合理的报酬,房地产经纪人协理的权利（掌握）,（一）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德（二）不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务（三）向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务（四）为委托人保守商业秘密（五）接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查（六）接受职业继续教育，不断提高业务水平,房地产经纪人员的义务（掌握）,例题：经纪人在经纪活动中具有（abcd）权利。在法律法规允许的范围内开展经纪活动，行使其各项合法权利依照合同的约定获取合法佣金，并依据合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为是，经纪人有权拒绝为其提供服务发现委托人不具有履约能力时，有权终止经纪活动经纪人有权决定经纪收入的时间或现金的数量,Abcd,例题：根据可从事的房地产经纪业务范围不同，房地产经纪人职业资格分为（1、4）房地产经纪人执业资格房地产经纪人协理执业资格房地产受理经纪人执业资格房地产经纪人协理从业资格例题：经纪人在经纪活动中具有（ABCD）权利。A.要求委托人提供与交易有关的资料B.从事房地产经纪业务并获得合理佣金C.依法发起设立房地产经纪机构D.自主订立房地产经纪合同E.放手让房地产经纪人协理独立完成房地产经纪业务，但可以从中得到提成,Ad,abc,例题：（A）和（A）是房地产经纪人员职业资格的证明文件，未经合法取得的，不得从事房地产经纪业务。a.中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书b.中华人民共和国房地产经纪人注册证中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书c.中华人民共和国房地产经纪人许可证中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书d.中华人民共和国房地产经纪人许可证中华人民共和国房地产经纪人注册证例题：下列叙述正确的是（a）a.房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种经纪业务，经所在机构授权与客户订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。,b.房地产经纪人只可以在当地范围内注册执业c.房地产经纪人协理是指依法取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书，在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事独立性房地产经纪工作的自然人d.几个只取得房地产经纪人协理资格的人员可以在没有房地产经纪人指导下联合进行经纪活动例题：房地产经纪人协理从业范围是（b）。a.全国范围内b.注册的地区内c.全国注册范围内d.户口所在地例题：房地产经纪人执业资格注册的有效期为（3）a.2年b.3年c.4年d.1年例题：房地产经纪人执业资格注册的有效期从（d）起计算。a.申请之日b.主管部门收到申请时c.注册登记后d.核准注册之日解析：见P4例题：注册有效期满，需要继续执业的，应于（c）到员注册管理机构办理再次注册手续。,A,b,b,d,a.期满后3个月内b.有效期满当日c.期满前3个月d.期满前1个月例题：房地产经纪人只能在（a）个房地产经纪机构执业。a.1b.2c.2个以上d.没有限制例题：有下列（d）情形的不予注册房地产经纪人员执业资格注册。不具有完全民事行为能力的；无不予注册情形；受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至申请之日止不满5年的；所在房地产经纪机构未通过备案或者年检不合格的；在房地产经纪或相关业务活动中被暂停注册，暂停注册期限未满的；被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定做出之日起不满3年的；有关法律、法规规定不予注册的其他情形。a.b.c.d.例题：房地产经纪人员对客户提出的不合理的服务要求，应采取（d）a.尽量迎合客户，作到客户至上的原则b.干脆果断的拒绝c.置之不理d.说明道理后态度和蔼但立场坚决地拒绝,c,a,d,d,例题：房地产经纪人的责任，就是（b），因此应尽最大努力去实现这一目标。a.尽职守责b.促成他人的房地产交易c.满足客户需求d.充实自己的信息量，提高专业技能解析：每一社会分工均有其特殊的任务，房地产经纪人员的任务就是促成他人的房地产交易。例题：房地产经纪工作中会经常遇到挫折，房地产经纪人员不仅要以乐观豁达心态面对挫折，还要以（坚韧不拔奋进）的精神来化解挫折例题：（a）是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源。a.信息b.市场分析c.人际沟通d.把握成交时机例题：（c）是房地产经纪人劳动价值得益实现的基本前提，因此它是房地产经纪业务流程中的关键一环。a.人际沟通b.市场分析c.交易达成d.收集信息例题：（a）是房地产经纪人员熟练掌握有关房地产经纪操作方法，并将自己摸索出的一些技巧融入其中，从而形成一种内化于房地产经纪人员自身的能力。a.职业技能b.专业知识c.文化修养d.沟通能力,b，a,a,例题：下列说法中错误的是（abe）。a.取得房地产经纪人协理从业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件b.取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件c.取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件d.取得房地产经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件e.取得中华人民共和国房地产经纪人注册证是从事房地产经纪活动的必须条件例题：房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、同一命题、统一组织的考试制度，由（ad）共同组织实施。a.人事部门b.经济部门c.商业部门d.建设部门e.土地管理部门解析：见P3例题：房地产经纪人享有（cd）权利。依法发起设立房地产经纪机构；加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬；指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；,cd,ad,经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；要求委托人提供与交易有关的资料；执行房地产经纪业务并获得合理佣金；有权拒绝执行委托人发出的违法指令a.b.c.d.e.解析：第叙述不够全面例题：房地产经纪人员职业道德，从内容上讲主要涉及（bde）方面。a.职业类型b.职业良心c.执业思想d.职业责任感e.执业理念例题：房地产经纪人员对客户提出的合理服务要求应（bce）a.一味迎合b.注意分析判断满足其要求的可能性c、对于由于各种客观原因明显不能满足的要求，不要轻易承诺d、立即答应e、要客观地向客户进行解释不能满足的要求，争取客户的谅解例题：房地产经纪人协理资格实行全国统一大纲、由（ace）命题和组织实施的考试制度。A、省B、人事部C、自治区D、建设部E.直辖市,cd,bde,bce，ace,例题：下列说法中叙述中错误的是（ae）。A、取得房地产经纪人协理从业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件B、取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件C、取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件D、取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件E、取得中华人民共和国房地产经纪人注册证是从事房地产经纪活动的必须条件例题:房地产经纪人一般在房地产开发哪个阶段开始介入(c)A、项目筹划b、地块研究c、产品设计与研究d、项目策划与销售,abe,（一）房地产经纪人员的职业道德（二）房地产经纪人员的知识结构（三）房地产经纪人员的职业技能（四）房地产经纪人员的心理素质（五）房地产经纪人员的礼仪修养,四、房地产经纪人员的职业道德,由于房地产经济活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构人文和心理知识相关专业基础知识房地产经纪专业知识,（一）房地产经纪人员的职业素养,1、知识结构的核心：房地产经纪的基本理论与实务知识2、核心的外层：是与房地产经纪有关的专业基础知识经济、法律、社会心理、房地产专业知识、科技文化知识3、核心的最外层：是对文化修养产生潜移默化影响的各类文学、艺术乃至哲学等方面的知识,（二）房地产经纪人员的知识结构,一、合格房地产经纪人应具备的知识素质,一）基础知识方面经纪人要掌握经济学基础知识，特别是市场和市场营销知识。二）专业知识方面由于不同类型房地产商品有着各自的特定使用对象和流通渠道。因此房地产经纪人必须掌握一定的房地产专业知识，主要包括：房地产经纪知识、城市规划和环境知识、建筑工程知识、房地产金融与投资、房地产市场营销、物业管理、房地产测量、会计、统计等方面的知识。三）其他辅助知识主要包括：社会学、心理学、历史学、人际关系学、传播学、广告学、演讲学等方面的知识。,自知、自信对自己的职业有正确认识，才能获得自信乐观、开朗促进与同事的关系，利于成交坚韧、奋进充分认识到经纪活动的复杂性积极、主动具有积极心态摆脱负面情绪,（四）房地产经纪人员的心理素质,房地产经纪人员的心理素质补充,例题：在实践中，房地产经纪工作中会经常遭到挫折，房地产经纪人员不仅要以乐观的心态来面对挫折，还需要以（a）的精神来化解挫折。a。坚忍不拔b。乐观、开朗c。自知d。自信例题：房地产经纪人员的礼仪修养主要包括（acd）。a。着装b。言谈举止c。电话中的礼仪d。仪容、仪态e。幽默大方,a，abd，acd,狭义上说：是指所交易的商品是房地产（包括房地产权益）的市场，它是进行房地产商品买卖、租赁、抵押和互换等交易关系的总和。广义上说：是指整个社会房地产交易关系的总和。,（一）房地产市场的概念（了解）,1、显著的地区差异性2、垄断和竞争相结合土地卖方垄断和买方竞争国家垄断一级市场，放开二级市场3、交易形式多样化购买（现售和预售）、租赁、抵押4、多种交易媒介、多种货币支付方式。货币、抵押、出典、易货换房一次付清、分期付款、按揭,（二）房地产市场的特点（掌握）,1、按房地产市场运行层次，特别是从土地使用权让度关系层次分：一、二、三级市场。2、按市场客体结构分按要素特点划分房产、地产、金融、劳务和信息市场按房产市场标的物划分：住宅市场非住宅市场：写字楼、商业用房和工业厂房市场,（三）房地产市场的分类（熟悉）,3、按房地产市场交换方式土地买卖市场土地租赁市场房屋买卖市场房屋租赁市场4、从房地产经济运行的时序结构划分房地产开发市场建筑市场房地产交易市场中介服务市场物业管理服务市场,（一）房地产交易的概念（二）房地产转让的概念（三）房地产租赁的概念（四）房地产抵押的概念,二、房地产交易的有关概念,房地产交易一般包括：房地产转让房地产抵押房屋租赁,（一）房地产交易的概念（掌握）,房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。1、房地产买卖（P8）2、房地产互换（P8）差价换房、差价调房和房屋互换等3、房地产赠与（P8）注：房地产转让还包括：抵债、作价出资或合作与他人成立法人、拆迁产权调换期房、企业兼并或合并而随之转移等方式。详见重庆市城市房地产交易管理条例第二章P139,（二）房地产转让的概念,例题：作为房地产转让的一种方式，房地产交换的主要含义是房地产产权的互换，在目前公房和私房之间（先转让产权再换使用权）互换。a.不可以b.可以c.经过有关部门批准后可以d.双方按买卖方式操作例题：房地产赠与可分为生前赠与和（c）赠与两种。a.互赠b.单方赠与c.遗赠d.有偿赠与例题：房地产转让的方式主要有买卖、交换、赠与及（bde）等几种。a.以房地产作为保证进行贷款b.以房地产抵债c.房地产出租和转租d.以房地产作价出资或作为合作条件与他人成立法人e.因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移例题：城市房地产管理法规定房地产交易包括（abde）a.房地产转让b.房地产抵押c.房地产买卖d.房屋租赁e.出典例题：城市房地产管理法规定房地产转让是指房地产权利人通过（abcde）方式将其房地产转移给他人的行为。a.买卖b.赠与c.抵债d.作价入股e.企业被收购、兼并,2，3，245，124，12345,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,（三）房地产租赁的概念,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产债务担保抵押作为履行债务担保的法人、个人和其他经济组织。,（四）房地产抵押的概念,（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产租赁的基本流程（三）房地产抵押的基本流程,三、房地产交易的基本流程,房地产交易中，商品房买卖包括商品房现售商品房预售二手房买卖,（一）房地产买卖的基本流程,商品房现售基本流程,商品房预售基本流程,二手房买卖的基本流程,准备交易要件,填表收件,签订合同,交付房屋,代办按揭,验证过户,勘验交房,（二）房地产租赁的基本流程,（三）房地产抵押的基本流程,注销登记,贷款归还,发放贷款,例题：在商品房预售流程中，在商品房竣工后，开发商应办理（A），然后交付房屋。a.竣工报告b.房屋初始登记c.房屋领证d.向管理部门备案例题：房地产交易，包括（ABD）a.房地产转让b.房地产抵押c.房地产开发d.房屋租赁e.物业管理例题：房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖的类型主要有（A）。a.商品房预售和现房销售b.现房抵债转让c.房屋在建工程转让d.二手房买卖e.商品房预售合同转让例题：中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定了商品房预售的条件为（ABCE）。a.已全部缴清土地使用权出让金，取得土地使用权证书b.持有建设工程规划许可证c.持有建设工程施工许可证d.持有建设工程测量定位划线书e.按提供预售的商品房计算投入资金已达总投资金额的25%以上，并已确定进度和竣工交付日期,1，124，1345，1235,例题：房屋转租除必须具备一般房屋租赁的必要条件外，还应注意的几点是（bcd）。a.转租时无须原出租人的同意b.终止日期不得超过原合同租赁期c.转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利、义务d.转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之执行e.转租合同不受原租赁合同的牵制例题：房地产抵押给债权人，根据现状可分为以下几种形式（cde）。a.规划开发用地抵押b.土地使用权抵押c.在建工程抵押d.期房抵押e.现房抵押例题：经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中，要注意符合以下的几个条件（a）。a.该土地的使用权出让金已全部付清，并取得权证b.所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款c.所担保的债权不得超过出让金的数额d.所贷款项须由贷款人审查确定e.不得违反国家有关土地使用权出让、转让的规定和出让合同规定解析：详见P141,234，2348，1235,例题：（BD）的房屋不得租赁。a.未依法取得房屋所有权证b.共有房屋未取得共有人同意c.属于临时建筑d.权属有争议e.已办理抵押登记解析：临时合法建筑可以出租，但超过批准使用期的除外,124,（一）房地产买卖合同（二）房地产租赁合同（三）房地产借款合同和抵押合同,四、房地产交易合同,商品房买卖合同是指买卖当事人之间墙订的用于明确各方权利、义务关系的协议。商品房买卖应签订数目转让合同，其买卖合同应当明确以下主要内容（13项）：当事人名称或者姓名和住所商品房基本状况商品房的销售方式商品房价款的确定方式及总价款、付款方式和时间交付使用条件和日期装饰、设别标准承诺水电气等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任公共配套建筑的产权归属面积差异的处理方式办理产权登记有关事宜解决争议的方法违约责任双方约定的其他事项,（一）房地产买卖合同,房产租赁合同，是以房屋为租赁标的物的经济合同，也叫房产租赁契约。提供房屋者称出租人（合同中称甲方），交付租金者称承租人（合同中称乙方）。房产租赁合同所确定的民事法律关系或经济法律关系，即是指房屋租赁关系。房地产管理法规定：“房屋租赁，出租人和出租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”,（二）房产租赁合同,1、借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款条款包括：借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等。合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方和保证方各执一份，合同副本一式一份，报送有关单位。,（三）借款合同和房地产抵押合同,2、抵押贷款合同是担保债权债务履行的手段，是债权债务主合同的从合同。主要内容：见P13,（三）借款合同和房地产抵押合同,（一）房地产价格（二）房地产租金（三）房地产交易和使用中的税,五、房地产价格、租金和税费,1、房地产价格的主要种类（1）按公房出售方式划分全价出售公有住房成本价出售公有住房标准价出售公有住房标准价：是城镇低收入职工购买住房时，免征住宅综合造价中相关的税费，并由国家或单位充当一定的配套设施费和开发费用。一般只包括住房本身的建筑造价和征地、拆迁补偿费。（2）按供应渠道不同分市场价别墅、公寓等高档商品房价格政府指导价经济适用房,（一）房地产价格,2、房地产价格构成由建造成本、销售成本、经营利润和税金等部分构成。（1）成本征地费及拆迁安置补偿费勘察设计及前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费和公共配套工程费管理费，前4项之和的1-3贷款利息（2）利润以成本中前4项之和为基数核定（3）税金按国家税法规定税率缴纳,（一）房地产价格,1、主要种类（掌握）市场租金标准租金成本租金2、房屋租金的构成因素（熟悉）折旧费、维修费、管理费、保险费、利息、地租、利润、房产税（8项）,（二）房地产租金,1、营业税、城市维护建设税和教育费附加（熟悉）营业税是对交易额按比例税率计征的一种赋税，税率为5%。城市维护建设税是对缴纳营业税的单位和个人征收，以营业税实缴税额为计税依据而征收。市区税率为7%，县城、城镇为5%、其他1。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。税率在城市一般为营业税的3%。,（三）房地产交易和使用中的税,2、契税（熟悉）是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税，税率为公平交易价额3%。（按照国家规定，建筑面积144平方米以下的住房都是普通住房，契税按1.5%征收；非普通住房契税按3%征收，重庆目前按1.5%，高档房按3.0%）3、印花税（熟悉）是国家对各种经济、技术合同和具有合同性质的凭证、产权转移证书、营业账簿和许可证照（入营业执照、专营证、土地使用证等）以及财政部确定应征税的其他文契凭证所征收一种税。税率为10，买卖双方各负担0.50。,4、土地增值税（了解）是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人征收的一种税。5、房产税（了解）是以房屋为纳税对象，按照房屋的出售价格和房产的租金收入，向房屋产权所有人征收的一种地方税。地方税是由地方财政部门作为固定收入管理征收的。6、城镇土地使用税（了解）是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的税。,例题：中国现行房地产税有（ABDCE）a.房地产税b.城镇土地使用税c.耕地占用税d.土地增值税e.契税例题：以下主体可能是房产税的纳税人的是（ABCD）a.拥有房屋产权的单位和个人b.房产代管人或房产使用者c.承典人d.经营管理全民企业的单位和个人e.农村个人房产所有者例题：国家规定对（BCD）房产免征房产税。a.国家机关、人民团体、军队出租房产b.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产c.个人购买用于居住的商品房d.宗教寺庙、公园名胜古迹附设的营业用房e.学校兴办的营业性招待所例题：城镇土地使用税采用（D）。a.分类分级的幅度定额税b.分类分级的幅度比例税率c.分类分级的幅度累进税率d.分类分级的幅度定额税率,12345，1234，23,例题：房产税是以房产为课税对象，向（AB）征收的一种说。a.房产使用人b.产权所有人c.房产租赁人d.房产抵押权人例题：人们通常所说的“两税一费”通常指的是营业税、教育费附加和（C）。a.财产税b.消费税c.城市维护建设税d.所得税例题：土地使用税的计税依据是（A）。a.纳税人实际占用的土地面积b.房产原值或房产租金收入c.纳税人转让土地使用权的增值收益d.实际占用耕地面积例题：契税的课税对象是（B）a.不发生产权变动的土地、房屋b.发生产权转移的土地房屋c.不发生产权变动的固定资产d.发生产权变动的固定资产例题：房产税是应由房屋产权所有者交纳的，但当产权属于全民所有时，房产税由（B）缴纳。a.房屋的实际使用者b.经营管理单位和个人c.房屋的所有者d.城市房地产管理局,2，3，1，2，2,例题：契税的纳税人是（C）a.产权交易双方b.产权的转让方c.权属的承受方d.产权转让的受益方例题：现实中人们通常所说的“三税”主要指（BCE）。a.增值税b.消费税c.所得税d.营业税e.流转税例题：税法体系中采用定额税率的税种有（BC）a.房产税b.城镇土地使用说c.耕地占用税d.土地增值税e.契税例题：以下房地产经济活动不需要缴纳土地增值税的是（C）a.继承房产b.有偿转让房产c.赠与房产d.无偿转让房产例题：城镇土地税每平米的年幅度税额按城市大小分四个档次，下列正确的是（A）a.大城市1.5-30元b.中等城市0.4-8元c.小城市0.3-6元d.县城、建制镇、工矿区0.2-4元,3，124，23，134，1234,例题：国家规定以下哪些房产免征房产税（ABDE）a.国家机关、人民团体、军队自用房b.企业因停产、撤销而闲置不用的房产c.房地产大修停用三个月以上的生产用房d.个人所有而非营业用房e.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产解析：半年以上,3，124，23，134，1234,1、房地产交易手续费（1）在申办产权证过程中要交纳的费房屋产权登记费土地使用权登记费房屋所有权证（工本费）国有土地使用权证（工本费）（2）签订购房合同时需交纳的费房屋买卖手续费（各担一半）（3）签订预售合同时需交纳的费公证费、律师费买受人交，可不发生,（四）房地产交易和使用中的费,2、物业服务收费是物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区房屋建筑及其设备，公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。包括管理、房屋设备运行、清洁、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费,（四）房地产交易和使用中的费,重庆市物业管理条例,物业管理收费,（一）房地产销售、预售的法律文件（二）住宅质量保证书和住宅使用说明书,六、房地产交易中涉及的法律文件,1、商品房销售管理办法建设部令第88号2001.4.42、城市商品房预售管理办法建设部令95号2001.8.153、城市房地产转让管理规定建设部令第96号2001.8.154、城市房地产抵押管理办法建设部令第98号2001.8.155、最高人民法院关于审理商品房买卖合同旧费案件适用法律若干问题的司法解释2003.3.24,（一）房地产销售、预售的法律文件,1、前者是房地产企业对销售商品房承担质量责任的法律文件。售出后，委托物管企业的，应在住宅质量保证书中明示所委托单位。内容：质量等级地基基础和主体结构包修各部位部件保修内容与保修期2、住宅使用说明书包括：开发、设计、施工和监理单位结构类型、装修装饰注意事项设施配置说明、设备设施安装注意事项,（二）住宅质量保证书和住宅使用说明书,（一）土地和房屋权属证书的种类（二）市、县一级房地产登记发证的管理机构及工作程序（三）土地权属登记的程序和时限土地设定登记、变更登记30日（包括权属、用途、地址和名称等变更）他项权利变更登记和注销登记15日。（四）房屋权属登记的程序和时限初始登记和转移登记90日其他登记30日受理时限见P27,七、房地产权属登记发证,例题：商品房预售合同转让，是指买受入将其所购的预售商品房再转让给他人的行为，双方应签订（C）。P146a.预售房买卖合同b.预售房转让协议书c.预售合同权益转让书d.预售合同过户书例题：企业按国家规定及报有关部门批准实施兼并或合并时，其原有房地产权益应办理（B）。a.变更权利人称即可b.申请办理转让过户登记领证手续c.申请办理更名手续d.应将原证注销，重新办理房产登记解析：属于转让，企业持有效的法律文件溢价转移的房地产权利证书等有关资料到登记机关办理转让过户登记领证手续，在缴纳税费后领取权证。,3，2,一、房地产市场调查概述二、房地产市场调查内容三、房地产市场调查的方式方法,第三章房地产市场调查基本知识,（一）房地产市场调查的概念和作用（二）房地产市场调查的基本原则（三）房地产市场调查的一般程序,一、房地产市场调查概述,1、概念：是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划地对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为房地产营销决策服务的信息管理活动。2、作用：是房地产营销决策的基础市场定位营销战略产品开发与产品策略产品定价与价格策略选择销售渠道和渠道策略开展促销策略,（一）房地产市场调查的概念和作用,基本原则：遵循客观性和科学性客观性：要求调研人员具备高度的职业道德，自始自终保持客观态度去寻求反映事物真实状态的准确信息，不允许带有任何个人主观的医院和偏见，也不接受任何个人或管理部门的影响或“压力”。科学性：要求采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效的、相关的、准确的、可靠的、有代表性的、当前的信息资料。,（二）房地产市场调查的基本原则,（三）房地产市场调查的一般程序,确定调研目的,搜集信息资料,初步调研,调研设计,现场调研,撰写提交调研报告,可用探测性调查、描述性调查、因果性调查和预测性调查等来确定,包括相关的原始资料和二手资料,小规模正式调研，是对活动本身的监督和控制,调查方法和实施计划的设计,现场搜集原始资料和二手资料,包括：目的、对象、方法、分析手段,（1）探测性调查当需要研究的问题和范围不明确，无法确定应调查哪些内容时，可采用探测性调查来找出症结所在，然后再作进一步研究特点：资料来源广，作用在于确定问题所在，如何解决仍需进一步研究（2）描述性调查从外部联系上找出相关因素，但不回答因果关系问题特点：说明两个因素之间相关，但不说明因果问题；需要对某一专门问题提出答案，资料范围小；（3）因果性调查需要找出原因和结果。（4）预测性调查通过收集、分析过去和现在的各种市场资料，运用数学方法，估计未来一定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋势。,例题：某房地产公司近几个月来销售量下降，但一时不知是什么原因，此时，该公司最适合采用（B）方法找出症结所在。a.预测性调研b.探测性调研c.描述性调研d.因果性调研例题：某房地产公司发现销量下降的原因是由于广告没有作好，为此做出可能存在的几个广告不理想之处的假设来限制研究和调研范围，以便将来验证假设是否成立，这种方法是（D）a.预测性调研b.探测行调研c.描述性调研d.因果性调研例题：一般来讲，（D）的租金收益在各类房地产中最高。a.公寓b.写字楼c.别墅d.商店例题：市场调研的原则是（BC）a.快速性b.客观性c.科学性d.大众性e.个别性例题：经济环境调研主要是了解（ABCE）等因素对房地产项目的影响。a.财政b.金融c.经济发展状况d.居民受教育程度e.消费水平,2，1，4，23，1235,例题：对房地产市场竞争产品的调研包括（BCD）等方面内容a.消费者对房屋质量的要求b.竞争产品的市场占有率c.竞争产品的市场定价d.竞争产品的设计水平e.消费者的支付能力例题：,234,（一）房地产市场调查的基本内容（二）房地产市场竞争情况调查内容（三）房地产价格调查内容（四）房地产促销调查内容,二、房地产市场调查的内容,房地产市场环境调查政、法、经、社会文化、社区房地产市场需求调查消费者、消费动机、消费者行为等房地产市场供给调查现有产品供给行情消费者对现有产品的接受程度新技术、新工艺、新材料在产品中的应用等房地产市场营销活动调查竞争情况、价格、促销、渠道等,（一）房地产市场调查的基本内容,1、竞争企业企业的数量、规模、实力状况企业的生产能力、技术水平和社会信誉竞争对手营销策略以及新产品的开发情况对房地产企业未来竞争情况的分析、预测2、竞争产品竞争产品的设计、结构、质量和服务状况竞争产品的市场定位及反应状况竞争产品的市场占有率消费者对竞争产品的态度和接受情况,（二）房地产市场竞争情况调查内容,包括：房价影响因素，尤其是国家政策供求情况的变化趋势价格需求弹性和供给弹性的大小不同价格策略和方法对租售量的影响国际国内相关房地产市场的价格,（三）房地产市场价格调查内容,包括：促销方式，广告媒介的比较、选择房地产广告的时空分布及广告效果测定房地产广告媒体使用情况的调查房地产商品广告计划和预算的拟定房地产广告代理公司的选择人员促销的配备情况各种营业推广活动的租售绩效展览会、展示会、房交会等,（四）房地产促销调查内容,（一）方式（二）方法,三、房地产市场调查的方式方法,普查调查对象总体的全部个体都进行调查抽样调查全体中抽取一部分调查，据此推算总体重点调查举足轻重、可代表总体的单位或消费者典型调查有意识的选择若干有代表性的典型单位进行系统、周密、深入的调查,（一）房地产市场调查的方式,1、访谈调查座谈会个别深度访谈2、书面调查问卷调查封闭式问卷开放式问卷量表式问卷3、电话调查4、网络调查（电邮、计算机辅助电话访问系统）5、其他调查方法观察法实验法,（二）房地产市场调查的方法,例题：按调研所采用的具体方法来划分，市场调研可分为（B）a.访问法、实际观察法、表格法b.访问法、观察法、实验法c.访问法、实际观察法、抽样法d.访问法、重点法、抽样法例题：在商圈的调查中，应侧重于（a）的收集。a.一手资料b.二手资料c.a和bd.以上都不对,2，1,第四章房地产经纪业务的内容,一、房地产经纪业务的内容二、房地产经纪业务的基本流程三、房地产经纪合同四、房地产经纪业务的促成五、房地产经纪服务费,（一）房地产居间业务的主要类型（二）房地产代理业务的主要类型（三）房源和客源,一、房地产经纪业务的内容,1、房地产转让居间业务包括买卖、赠与和交换、遗赠等，经纪人主要从事房地产买卖居间，包括：期房买卖居间现房买卖居间二手房买卖居间（当前的主要业务）2、房地产租赁居间新建商品房期房预租新建商品房现房出租存量房出租（当前的主要形式）存量房转租,（一）房地产居间业务的主要类型,代理按服务对象可分为：买方代理商品房销售代理卖方代理房屋出租代理二手房出售代理,（二）房地产代理业务的主要类型,按委托人不同细分,1、房源的概念是指业主（委托人）及其委托出售或出租的房屋2、客源指房屋需求方，是对购买和租赁房屋有现实需求或潜在需求的客户，是需求者及需求意向的统一体。3、客源与房源的关系两者在交易中互为条件、缺一不可两者在市场营销中相得益彰两者在房地产经纪活动中互为目标、不断循环,（三）房源和客源,（一）房地产居间业务的基本流程（二）房地产代理业务的基本流程（三）个人住房贷款、保险及担保,二、房地产经纪业务的基本流程,（一）房地产居间业务的基本流程,（二）房地产代理业务的基本流程,（三）个人住房贷款、保险及担保,1、个人住房贷款的种类2、个人住房贷款中的几个主要术语3、个人住房贷款的偿还方式4、个人住房贷款的程序5、申请个人住房贷款的条件,1、个人住房贷款的种类,2、个人住房贷款中的几个主要术语首付款首付款比例贷款总额贷款成数贷款期限贷款利率分期还款额偿还比例收入还款比例贷款额度贷款限额（超过按最高限额确定）贷款余额,3、个人住房贷款中的偿还方式等额还本付息方式等额本金还款方式等额还本利息照付,4、个人住房贷款的程序,5、申请个人住房贷款的条件具有完全民事行为能力具有城镇常