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国内外房屋安全保障制度的现状 杨立蔡乐刚刘群星 上海市房地产科学研究院上海房屋质量检测站 摘要：本文主要调查了先进国家地区的房屋安全保障制度现状( 包括英国、美国、新加坡、日本、法国等) 。 以及国内房屋安全管理及技术研究现状。提出我国在房屋安全管理方面值得借鉴的内容。 关键词：房屋安全、安全保障 随着房改带来的产权多元化、私有化的变化，社会各界的房屋安全意识、观念越来越强， 各级政府对此也越来越重视。房屋安全管理工作是随着房产事业的深入改革而逐步发展的， 它对于加强城市建设与管理，确保国家和人民生命财产的安全，维护广大人民群众的切身利 益，促进社会的稳定起到十分重要的作用。 o 一、 国外房屋安全保障制度 国外对于房屋的安全管理和评价体系已经到了一个相当完备、成熟和可操作的层面。对 建筑物的安全评价和管理贯彻在设计、施工、装修、使用以及灾害后修缮加固或拆除等整个 建筑生命周期中。对于建筑的每一个阶段都配备有相对应的技术规范、管理条例和法规来全 面调控房屋的安全，使得生命安全和财产损失风险降低到最低的程度。 1 日本的房屋安全保障制度 日本的住宅法规系统地覆盖了房地产开发、住宅建设、改造、经营管理、流通消费和融 资保险各方面，重要的有公营住宅法、住宅金融公库法、住宅地区改善法和地方 住宅供给公社法。近些年，由于媒体对有缺陷的住宅问题的报道置于突出位置和消费者对 住宅问题的觉悟不断增加，日本于1 9 9 9 年通过了住宅品质确保法，该法己在2 0 0 0 年4 月1 日生效。以这些法律为基础的房屋安全保障制度细致而严格，在日本的房屋安全管理中 起到了根本性作用。 确保住宅的品质是日本建筑法规的核心任务之一。根据这一新法，采取了多个新的措施， 对所有新建住宅1 0 年内出现的问题提供保证。期望通过实行这些措施来解决不良住宅问题， 并提高日本的高质量住宅。根据新法规定，住宅的开发商和建设方对20 00 年4 月1 日以 后签约的新建住宅承担最低10 年的维修义务。在交房后的至少10 年内，若住宅的地基、 墙壁、地板、屋顶、房梁等基本架构部分及雨水排放管道等出现问题，业主享有要求无偿修 缮的权利。 日本从1 9 8 2 年开始建立住宅性能保证制度。日本住宅性能保证制度和日本住宅性能 表示制度( 我国叫做住宅性能认定制度) 起，构成了住宅品质确保法的主要内容。其中 第八十八条和日本民法规定，新建住宅的卖主对住宅负有十年的性能保证责任，这是强制性 的。住宅品质确保法第九十条规定，在新建住宅承包合同或新建住宅的买卖合同中，卖 主对于瑕疵及其它住宅隐藏瑕疵，也可以设定二十年以内的保证责任，这是约定性的。日本 住宅性能保证制度是确保住宅质量和性能的一种运作机制，由于从法律上规定了开发商必须 对住宅质量提供十年长期保证，当住宅出现了保证书中列明的质量问题时，通过保险机制保 证消费者的权益。 为保护住宅拥有者的利益，住宅品质确保法主要由住宅建设( 销售) 企业的登记，保证 1 对象( 住宅) 登记，住宅现场检查，由住宅建设企业等保证住宅的质量和性能，引进保险等构 成( 见图1 ) 。 每进府县的l 务l 财田瘟人性能佩证住宅叠记机构l 但睦I佩瞳公司 办机构I 羹托l ( 俺肆住宅保证讥挎 l 台同l ( 目蕾有2 0 素， 技壹 立记 式规 在田I 宅 建 设 企 业 企 生 受 记 请 住 宅 量 记 请 拽登 立记 式规 住则 宅 建 设 企 业广 住宅建设企量 简称：登记o - 量) 堡垒垒亟 ( 设计、茸工准) 璺杂 攘出检查员 羹 托 检查人员 金氅 检查结暴报! 徭 侣证 佩证书 居住指膏 ( 理餐审寰鬟镬) 住宅打有誊 ( 住宅性奠慑证基蠢) 图1 住宅性能保证制度流程 日本住宅担保制度是在中央政府管辖下成立的非营利组织，即住宅担保组织( 下述皆 称作O H W ) 进行管理。O H W 审查申请企业是否具有能够供给符合设计、施工基准的住宅技术 及履行保证所需的经济实力等，同时对符合条件的企业进行登记( 被登记的企业简称登记企 业) 。登记的有效期为3 年，3 年后重新登记。截至2 0 0 5 年7 月底，已有1 71 2 0 家企业登 记。 为确保住宅的质量和性能，在住宅的施工过程中，原则上两次( 基础配筋结束和屋面 工程结束) 由住宅保证机构派检查员到现场确认工程情况以及企业的质量管理情况，并判断 是否符合住宅保证机构所规定的设计、施工基准以及有关建筑法规。对现场检查合格的住宅， 根据登记企业的申请，由住宅保证机构进行住宅登记。 登记企业要对登记住宅的拥有人保证“住宅性能保证基准”( 见表1 ) 中所规定的指标。 “住宅性能保证基准( 长期保证) ”规定，对于登记住宅的基础、框架、楼板、墙体、屋 架的结构力学性能及墙体和屋面的防水性能，要保证交货后1 0 年( 屋面防水性能，如采用金 属板屋面则保证5 年) 。实施长期保证的主要问题是企业的经济风险较大。为使登记企业的 保证更加可靠，从保证期的第三年开始到第十年的8 年时间的保证责任，以保险来担保。因 此，在这8 年中出现缺陷，登记企业可以拿到修补费用一定比率的保险金。如在这期间登记 企业倒闭，则由住宅保证机构办理索取保险金的手续并交给登记住宅的拥有人。 另外，在保证期中，登记住宅转让与第三者时，只要登记住宅为自用，则保证将得到继 续。制度还规定在住宅交货时，登记企业要将住宅保证机构所规定的写有保证内容的保证书 交给住宅购买者。同时，还要将写有住宅维护管理等内容的“居住指南”发给住宅购买者。 当发现保证对象出现缺陷，登记企业要根据保证书立即进行免费修补。修补内容除缺陷外， 还包括该缺陷对登记住宅的波及损伤部分。如缺陷修补有困难，则可采取支付损失赔偿金的 办法代替修补。 当发现缺陷，且在登记企业和住宅拥有人之间对其责任意见不一致时，可以由住宅保证 机构或者各都道府县的办事机构来进行仲裁。在对有无保证责任的判断需要较高的专业性、 技术性知识时，由设置在住宅保证机构内的“保证事故审查会”来审查。 2 表1 日本住宅性能长期保证标准 屋面 保 柱、梁等楼板墙底层和 证 基础 ( 地梁、柱、梁、( 除表面装修部 ( 除内装修和外装修的表面面层基 对( 基础及基础桩) 象 大梁、斜撑等)分)部分、开口部分、门、窗)层和屋 架 基 本 上部结构的水平支承荷载的支承水平支承荷载的支承防水防水 荷载的 性 支承 能 保 证 1 0 年1 0 年1 0 年l O 年1 0 年1 0 年1 0 年 钲 限 保 沉降、不均匀沉降如 证 住宅周围的台阶、梯 倾斜、挠曲、不平、挠曲、破倾斜、挠曲、破损、挠 对 级的隆起：妨碍给排 破损如门窗开损如门窗开闭破损如门窗漏雨漏雨如曲如构 象 水；一层楼面不平： 闭困难，并不困难并不能调开闭困难并由于漏雨而件或连 的 妨碍屋面排水；结构 能调整：柱、整：在楼板上行不能调整；损坏室内装 接部分 问 部分产生裂缝：门窗 梁、墙体出现走时，出现较大墙体的结构修或雨水滴产生结 题 开闭困难并不能调 裂缝、扭曲、的振动：楼板的裂缝；墙体入室内 构性破 凿 整；部分基础有空洞 脱落等结构裂缝挠曲损 例 上述保证对象的共同项目修理费为重建费的2 0 以上 注：除长期保证对象外，短期保证部分的质量和性能保证问题，在住宅交工后要保证2 年。，I c 表面层为金 属板时为5 年。 2 美国的房屋安全评价技术和房屋安全保障制度 房屋安全评价技术源于美国。安全评价是伴随着系统安全工程的发展而发展起来的。六 十年代以来，美国倡导的系统安全思想为人们所接受，形成了独立的系统安全工程学科，此 后，系统安全工程得到迅速的发展。 美国7 0 年代中期提出的一种称作“安全评估程序”的可靠性鉴定方法，其最初目的是 为了美国一个政府部门对1 0 0 0 0 余幢建筑物潜在的安全问题( 包括火灾隐患) 进行普查与鉴 定而编制的。它把建筑物分为三类： 绿色类只需进行日常检查； 黄色类需要注意观察； 红色类需要立即检查并采用措施； 为了确定每一实际建筑物的类别，这种方法在专业经验基础上按危险性、易损性和问题 发生的部位分别采取o - - 9 的数字范围，表示其风险率的高低，以对构件和结构进行安全性 的综合评估，并为此编制了详细的计算机程序，使用时要求按下列步骤进行： ( a ) 收集建筑尺寸、造价、居住人数以及建筑物中固有的危险( 或薄弱) 部位。 ( b ) 按规定的优先次序对这些建筑物进行排队。 3 ( c ) 选定应进行现场检测的建筑，并在检测完成，将所得的数据输入计算机文件中。 ( d ) 按规定的优先次序重新排队，并对问题严重的建筑进行工程研究分析。 ( e ) 根据分析结果确定最后排队次序，并按次序分配经费，以维修加固这些结构。 另外，美国及其各州最近几年均制定了财产维护法( P r o p e r t yM a i n t e n a n c eC o d e ) ， 为强制性法律，对建筑( 包括附属物) 的结构、功能和安全等方面均做出明确规定，同时给 出了相应的处罚条款和罚款制定： 1 )无论业主、运营商、租用者均有权了解房屋的安全状况，保证建筑和财产的安全正常使 用； 2 )建筑及其附属物的安全状况应由专门部门或工程师进行定期鉴定，检查后出具鉴定报 告，该报告具有法律效力，鉴定周期不同卅I 有不同规定( 少则一年，多则五年) 3 ) 当结构或产权有任何变更时，均需进行安全鉴定。 3 新加坡的房屋安全管理 新加坡建筑管理法( B u i l d i n gC o n t r o lA c t ) 中有关既有建筑物鉴定的部分对应予鉴 定的建筑物，业主和从事鉴定的结构工程师等给以明确的定义。 对于检测周期的规定：根据新加坡建筑管理法的相关条例规定，建筑署可对本法适用 的业主发出要求对建筑物进行鉴定的通知； 1 )对于本法适用的任何建筑物，在下列情况下可根据新加坡建筑管理法第( 2 ) 条发出鉴 定通知：竣工证明发出超过5 年，或上次鉴定完成日期超过5 年( 特殊建筑1 0 年) 2 )每一个适用本法的建筑物的业主在接到发出的通知后，应雇请结构工程师按照规定的方 法对该建筑物进行鉴定。若业主不执行通知的要求，则建筑署有权鉴定或雇请结构工程 师鉴定该建筑物，并有权要求业主承担建筑署在按照本条行使其职权时发生的所有费 用， 3 )被建筑物的业主或建筑署按照相关条款指定鉴定某建筑物的结构工程师有权在合理的 时间自由进出该建筑物及其被要求鉴定的部分。 4 ) 按照相关条款被指定鉴定某建筑物的结构工程师应： a )按照规定的方法进行鉴定； b )完成鉴定时。提交鉴定报告并签字确认； 在按照建筑署发出的通知规定的时间内向建筑署提交报告副本。 4 英国的房屋安全管理 英国标准B S 8 2 0 1 ：1 9 8 6 ，建筑物维护管理指南( G u i d et oB u i l d i n gM a i n t e n a n c e M a n a g e m e n t ) 第4 2 3 条对鉴定周期作了如下规定： 1 )例行检查：使用者应当连续规律地观察建筑物，并将其作为拥有该建筑物的一部分职责， 鼓励将观察结果进行反馈。 2 )一般检查：在住户预算范围内，应在合适的专业人员指导下对主要构件每年进行观察。 3 ) 详细鉴定：由合适的专业人员对建筑结构进行全面鉴定的周期通常不超过5 年。 这里所指的专业人员为工程质量检测人员( B u i l d i n gS u r v e y o r ) 。英国的B S 工作范围 涵盖建设工程整个生命周期，其中在使用阶段工作内容包括： 1 )建筑勘测及检测( 房屋勘测及质量、安全、火险检验、质量缺陷的认定、维修方案拟定、 费用估算与责任界定) 2 ) 建筑日常保养、维修、改建、加建、及装修工程设计与项目管理 3 )建筑质量缺陷或改建出现纠纷情况下提供专业咨询及专家仲裁服务 5 法国的房屋安全管理 住宅质量保证保险源于法国，名为“潜在缺陷保险( I n h e r e n tD e f e c t sI n s u r a n c e ，简 称I D I ) ”，又称”建筑物十年期责任保险( L i a b i l i t yF o rT e ny e a r s ) ”，主要是针对工程建 4 成后使用周期长、承包商流动性大的特点而设立，为合理使用年限内工程本身及其他有关人 身财产提供保障。I D I 保险有着悠久的历史。1 8 0 4 年拿破仑法典规定，建筑师和设计师必须 在建筑完工1 0 年内负有对房屋结构缺陷做修正的严格责任。在1 0 年保证期后，除非能证明 建筑师或设计师有欺诈行为，否则建筑所有者本人将对建筑负完全的责任。 后来，法国政府对原有法律进行了多次修订。开发商、承包商、部件生产商都要对房屋 质量问题负连带责任。现在对建筑结构工程的保证期是1 0 年，非结构工程的保证期是2 年， 房屋的建造商必须对其在法律中规定的法定责任投保责任保险。法国还于1 9 7 9 年制订了斯 比那塔法( S p i e t t a 法) 。该法规定1 0 年期的潜在缺陷保险为强制性保险，必须由房主或 开发商投保。该法分为责任、保险、和质量控制监督三部分。 1 )法规规定所有参加建筑工程项目的机构都有质量责任，其参与者涵盖的范围较大，包括 业主( 建设单位) 、建筑师( 咨询) 、设计单位、施工单位、质量检查控制机构、材料供 应商、工程验收单位等； 2 )保险分为工程质量责任保险和建筑物保险。工程质量责任保险是建筑物在交付使用后的 一定时期内出现的质量事故而发生的经济赔偿责任，由参建的某一方或各方根据法律规 定进行投保。建筑物保险是由建设单位或业主对建筑物在一定期限内可能出现的损害进 行的投保。 3 )质量控制监督由保险公司委托独立于设计和施工机构之外的第三方建筑工程技术检查 机构实施。针对每个建筑工程特点，从建筑工程的方案设计、施工图设计和施工过程的 各个阶段进行质量风险控制。 从1 9 9 0 年7 月3 1 日后，对潜在缺陷强制保险的要求有所放松。对于自建房屋用于办公 的大公司，不用强制投保该保险。但该强制保险仍适用于所有用于居住的房屋。即所有的住 宅仍然需要强制保险。一旦在使用阶段出现结构安全、渗水等问题，最终用户可直接向房屋 损害保险人赔偿，经检查机构或公估方认定为保险责任，房屋损害保险人先行向最终用户赔 偿：随后房屋损害保险人向造成质量缺陷的责任方代为求偿，经检查机构或公估方认定为保 险责任后，责任保险人向房屋损害保险人赔偿损失( 见图2 ) 。 索赔代为求偿 质量缺陷责任各方 房 最 屋 终 蒸囊翘 损 赔 懑訾黧堡氅J 用 害 偿 户 保 险 1 人 职业责任保险人 赔偿赔偿 图2 法国I D I 质量保险索赔流程 针对I D I 保险，法国还制定了一套复杂的建筑技术评定检查机制，技术评定检查过程中 发现的问题，只要建筑商没有按要求整改，技术评定检查机构就有权要求工程停工。技术评 定检查机构对建筑工程签发的合格证书是I D I 保险生效的前提条件。 法国的I D I 保险制度在法国政府不参与工程的具体环节，而是站在更高的位置制定法律 法规。政府充分利用社会资源参与质量管理，参建各方主动购买工程质量保险，将各方的风 险、利益和责任捆在一起，形成利益相互制约体系。同时工程质量协会发挥了组织、协调和 咨询作用。总之，在法国工程质量保险对提高工程质量起到了积极作用。 5 二、国内房屋安全保障制度现状 房屋是人类生活的重要场所，其安全程度的高低，直接关系到每个人、每个家庭的生命 和财产安全。但由于种种原因，房屋不安全隐患却不同程度地存在，因此应加强城市房屋安 全管理，促进各类房屋的有效利用，不仅是各级政府实现可持续发展战略的一项重要措施， 也是稳定社会，推动城市经济建设，创建文明城市的要求和人们共同的愿望。我国对于城市 灾害学的研究已经有一定的基础了，包括学术理论基础，政府的大力支持以及现有的科研成 果，还有标准和立法建设的不断进行以及相关学科的发展，都为我们下一步的研究工作奠定 了良好的基础。下面介绍一下国内房屋安全管理概况： 有关统计资料显示，房屋安全管理工作在我国起步较晚，手段落后，任务艰巨，但近几 年发展迅速，据小完全统计，从8 9 年开始这项工作到近几年，7 3 个城市鉴定3 6 0 0 余万平 方米，维修加固5 0 0 余万平方米。1 9 9 2 年后，许多城市建立了相应的机构，但发展仍不平 衡。江苏、上海等省市已将房屋安全管理机构和危房改造办公室建立到市辖各区。 我国的整体安全管理水平与世界工业发达国家还有很大差距。欧洲国家每年发生事故的 次数很少，其工作重点主要是事故预防和改善人们的居住和工作环境。而中国的安全工作重 点主要是应付接连不断的事故调查，目前我国还存在大量的事故隐患，事故预防工作主要放 在隐患管理和整改方面。我们现在的体制，算是一种“事后动员”体制，不是制度化的，在 突发事件面前很容易失去秩序。 我国的建筑质量总体水平不高，有相当大的一部分建筑存在质量隐患。而且，有很多人 为了改造房屋的使用环境或创造经济效益，忽视房屋的安全状况，对房屋进行不合理改造、 扩建和装修，把自己置身于危险环境而不白知。近几年来，国内的多起房屋倒塌恶性事故和 火灾事故，使国家和人民生命财产遭到巨大损失，房屋安全管理亟待加强。因此，很多地区， 城市都相继出台了房屋安全管理条例，房屋安全管理办法等地方法规，然而这些法规 的出台是基于安全普查后对于存在的安全隐患和问题制定的，并没有进行全面的分析和研究 其可操作性，全面性和有效性。 我国目前在房屋安全方面现有的法律法规有：中华人民共和国建筑法；中华人民共 和国防震减灾法；建设工程安全生产管理条例；物业管理条例；特种设备安全监察条 例；地震安全性评价管理条例；国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定；突发 公共卫生事件应急条例；建设工程质量管理条例；特别重大事故调查程序暂行规定； 建筑施工企业安全生产许可证管理规定；城市房屋修缮管理规定；城市抗震防灾规划 管理规定；燃气燃烧器具安装维修管理规定；城市房屋白蚁防治管理规定；超限高层 建筑工程抗震设防管理暂行规定；城市居民住宅安全防范设施建设管理规定；建筑装饰 装修管理规定：建设工程抗御地震灾害管理规定；城市燃气安全管理规定；城市危险 房屋管理规定等等。可见国家对于房屋的安全性还是给予高度重视的。同时，我们也可以 看到我国关于房屋安全方面的立法及执法体系还是有待进一步完善的，一个健全的立法和执 法体系不仅仅对于规范社会各阶层人士防范行为有效，更从一定意义上限定了国家可能的灾 害性质和频发状态，对唤醒公众十分有利。 就法制尚不健全而言，主要表现在：( 1 ) 尚无统一的针对房屋安全管理的系统综合性法 规；( 2 ) 缺乏紧急情况下的特殊行政程序规范；( 3 ) 缺乏统一的安全评价标准体系；( 4 ) 对 紧急情况下行政越权和滥用权力的监督机制不健全；( 5 ) 管理的权力机制不完善( 如政府行 政部门责任权限、责令停产停业、强制鉴定) 等。我们需要一个制度来明确什么样的灾害要 进入管理之内，明确对紧急状态级别的公示，明确对什么样的灾害要动用什么样的资源、组 织和资金等等。我们也欠缺一个处理紧急事故的总体管理协调机构，在庞大的城市系统和复 杂的情况面前把各个方面有效合理协调起来一起处理问题1 6 三、学习和借鉴发达国家和地区的经验 通过前面对国内外房屋安全管理体系的比较，我们可以看到房屋安全管理至关重要。目 前，我国在房屋使用方面存在的问题( 诸如擅改结构、拆墙挖窗等破坏性装修：只追求房屋 的经济效益，不注意房屋的修缮养护；盲目加层，扩大使用面积；改变房屋使用性质等) 还 是很多的，学习和借鉴国外先进的房屋管理经验是十分必要的。以下几个方面是我们开展房 屋安全管理工作值得借鉴的方面： 1 借鉴国外的住宅小区管理模式 在国外和香港一些城市，采取了住宅小区的管理模式，该方式由于把责任细化到居民， 管理比较方便而且易于进行。下面再对这种管理方式进行一下总结： 1 )管理内容 采取了委托管理的方式。包括物业产权的管理与维护、物业的经营等。如美国的物业代 租业务，日本的宅地托管业务等方式：建筑物及其设施的养护、维修与使用管理。如住宅小 区房屋的维修，房屋附属设施的维护等内容；社区管理与服务。如社区道路、绿化、治安清 洁卫生公共设施管理等内容；社区内商业性经营与管理。如社区内的商店、集市、餐饮等满 足居民日常生活需要的商业网点的经营与管理。 2 )管理机制 其管理运行机制大体可归为以下两大类： a ) 市场化、企业化的管理运行机制。这种机制以美国、日本较为典型。其物业管理多 通过市场方式由专业管理关于负责，基本无行政干预。物业所有人主要通过市场， 委托房地产或物业服务公司进行住宅小区的管理，政府对管理的参与较少。对管理 公司的监督、资质审查、培训等事务，多由行业管理协会承担。 b ) 政府参与的管理机制。这种机制以香港、新加坡等一些国家和地区为代表。在这些 国家( 地区) ，政府扮演极其重要的角色。如行业管理由政府组织、立法并监督实施： 物业管理市场上多表现为政府、业主管理委员会与物业管理公司的委托代理关系： 部分物业还直接由政府设管理人员进行管理。 3 )管理形式 a ) 政府房地产或物业管理公司专业服务公司的形式。在这种形式下，政府将 其拥有的公共房屋，以招投标等方式，委托给房地产或物业管理公司管理，政府与 物业管理公司之间属于委托代理关系。对于物业管理公司而言，管理中的具体业务 内容可以自行设立机构承担；也可部分或全部委托专业的服务公司承担，自己仅负 责组织管理。 b ) 业主、业主团体房地产或物业管理公司专业服务公司的形式。在这种形式 下，业主或业主团体通过招投标等方式，将管理业务委托给房地产或物业管理公司， 业主或业主团体支付各种管理服务费，双方是一种经济合作关系，物业管理公司同 样也可自设机构管理具体的事务，也可将部分或全部业务内容委托给专业服务公司 承担，自身仅负责物业管理的组织实施。 c ) 政府自管。这种形式多见于香港、新加坡等国家或地区的公共房屋的租住管理。一 般由政府直接设立机构和管理人员，负责住宅小区的经营与管理。 d ) 在这里，我们房屋安全管理中可以借鉴的是：建立责权明晰的房屋安全管理责任体 系，责任逐级细化：政府主要起组织、立法和监督作用；充分利用现有的物业资源， 对于房屋的安全检查、房屋普查、装修装饰、基础资料搜集等工作主要由物业部门 负责。 2 建立建筑质量管理机构和科学、规范的信息系统 7 建立建筑质量管理机构，主要负责危房鉴定；建立房屋信息数据库；对建筑设计、施工 单位进行监督等工作。学习借鉴国外建立信息系统的实例，建立适合我们的基于地理信息系 统、基础数据库等的便于操作的房屋信息系统。为房屋安全管理提供基础资料、为城市应急 提供指导等。 3 加强立法和执法工作 法规制度是一种强制性的社会行为规范。如果说资源丰富程度和人员素质是影响资源整 合的主要因素，那么完善的法规制度是资源整合的重要保障。这里法律成为整合所有资源的 保障性条件。同时法律监督与实施也非常重要，立法必须与司法相结合形成封闭的回路，因 为法网恢恢才能疏而不漏。要取得良好的房屋安全管理效果，必须建立完善的法律、法规体 系，并有强有力的执法工作。完善的法律体系为日本的防灾减灾工作提供了有利的保障，在 日本近几次地震中几乎没有发生人员伤亡。这是值得我们学习和借鉴的。 日本在房屋管理方面的法规数量较多，重要的有公营住宅法、住宅金融公库法、 住宅地区改善法和地方住宅供给公社法。日本的住宅法规系统地覆盖了房地产开发、 住宅建设、改造、经营管理、流通消费和融资保险各方面在市场经济的体制下调节开发商、 经营者和消费者的利益关系。在一定程度上给予居民特别是低收入者的居住权以法律保障。 而国外的技术规程的设置和管理、信息系统和技术服务体系也是值得我们借鉴的，他们 地方法规都是在国家法规基础上建立的，具有统一性；不同的国家开发不同的科学软件为安 全管理、风险评估以及决策提供有