房地产标杆企业研究B47铁狮门(XXXX0825).pdf

摘 要 铁狮门的业务遍布四大洲11个国家和地区的46个市场。 自1978 年成立以来，铁狮门投资、开发和运营的项目超过 355 个，总 物业面积逾 1.25 亿平方英尺 （1160 万平方米） 。 铁狮门在美国、 欧洲、 拉美、 印度和中国的物业资产组合总值超过 644 亿美元。 受经济环境的影响， 铁狮门在中国的发展并不顺利。 高点进入， 低点推出，使得铁狮门的中国项目一路坎坷。在坚持发展中国 市场的策略下，铁狮门也在逐步发展适合中国的地产及基金模 式。 铁狮门擅长通过纵向一体化的综合运营，获得项目开发运营的 最大收益。尤其是对前端的投融资管理以及后端的物业运营管 理的成熟操作， 让铁狮门在高端物业的投资和管理中表现突出。 铁狮门共发行了 14 只私募基金和一只上市公募基金， 累计筹集 了超过 230 亿美元的基金和投资资金。通过合资基金模式，铁 狮门以不到 5%的资金投入，分享了超过 40%的项目收益。 在 2008 年的金融危机中，因为雷曼等合作伙伴的问题以及房 地产价格的下跌，铁狮门损失惨重，上市基金 TSOF 面临严重 的债务危机。 对管理团队的激励机制以及基金的运作模式是导致铁狮门基金 面临高泡沫风险的重要原因。通过同凯德基金的对比，可以发 现铁狮门多数基金都是偏向高风险的资产收益型基金。 铁狮门的重要地标性物业，如洛克菲勒中心和克莱斯勒中心， 都是通过收购经典核心物业并改造后，打造新的地标性物业。 电话：(010)58677851/2/3 邮箱：gt 网站： 高通智库是一家房地产研究综 合服务商， 依托其独特的信息收 集与整合体系、专业的分析能 力、 科学的研究方法和丰富的研 究经验，持续为客户提供及时、 高效的研究服务。 高通智库高通智库 房 地 产 标 杆 企 业 研房 地 产 标 杆 企 业 研 究究 高通智库高通智库 房地产标杆企业研究 高 通 智 库高 通 智 库 20132013 年年 8 8 月月 2 25 5 日日 铁狮门基金开起地产金融发动机 房地产标杆企业研究 2 目 录 一、铁狮门概述 . 4 1. 铁狮门简介 . 4 2. 铁狮门发展历程 . 4 3. 铁狮门与中国 . 6 二、纵向一体化的综合业务 . 8 1. 投资与开发 . 8 2. 设计与工程 . 9 3. 物业租赁 . 10 4. 物业管理 . 11 5. 投资管理 . 11 6. 可持续发展 . 14 三、地产金融 . 14 1. 基金运作 . 14 2. 基金模式的危机 . 16 3. 危机原因：从经营杠杆到财务杠杆 . 20 4. 铁狮门模式与凯德模式 . 21 5. 铁狮门人民币基金 . 24 四、标志性物业 . 25 1. 洛克菲勒中心 . 25 2. 克莱斯勒中心 . 28 房地产标杆企业研究 3 图表目录 图表 1：铁狮门全球地产分布（单位：平方米） . 4 图表 2：铁狮门发展历程 . 5 图表 3：铁狮门在中国的物业分布 . 6 图表 4：铁狮门纵向一体化模式 . 8 图表 5：铁狮门投资调查过程 . 9 图表 6：铁狮门物业投资开发组合 . 10 图表 7：铁狮门物业内部管理程序 . 11 图表 8：铁狮门全球项目可持续发展认证（平方米） . 14 图表 9：铁狮门全球投资基金 . 15 图表 10：TSOF 股价表现 . 18 图表 11：TSOF 营业收入和利润情况 . 18 图表 12：TSOF 近年运营情况 . 19 图表 13：CRCT 与 TSOF 的激励机制比较 . 21 图表 14：凯德地产基金的运作模式 . 23 图表 15：铁狮门地产基金运作模式 . 23 图表 16：华宝铁狮门基金投资苏州项目概况 . 25 图表 17：洛克菲勒中心概况: . 26 图表 18：克莱斯勒中心概况 . 28 房地产标杆企业研究 4 一、铁狮门概述 1. 铁狮门简介 铁狮门（TISHMAN SPEYER 简称：TSP）成立于 1978 年，是世界一流的房地 产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。铁 狮门秉承创造最大的价值的哲学理念，并与每个单位或项目展开深入合作，鼓励文化 的创造和跨学科的各种非常规思维的相互结合。 铁狮门的业务遍布四大洲 11 个国家和地区的 46 个市场。自 1978 年成立以来， 铁狮门投资、开发和运营的项目超过 355 个，总物业面积逾 1.25 亿平方英尺（1160 万平方米） 。铁狮门在美国、欧洲、拉美、印度和中国的物业资产组合总值超过 644 亿美元。 铁狮门旗下的标志性建筑包括：纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心和扬基体育 场；法兰克福的商品交易会大厦和歌剧大楼；巴西圣保罗的北方大厦；巴西里约热内 卢的温图拉双塔。目前，在全球多个大城市，包括巴西利亚、成都、法兰克福、古尔 冈、海德拉巴、巴黎、里约热内卢、旧金山、圣保罗、上海和天津，铁狮门均有处于 不同开发阶段的各类地产项目。 图表 1：铁狮门全球地产分布（单位：平方米） 2. 铁狮门发展历程 铁狮门由 Robert V. Tishman 和 Jerry I. Speyer 于 1978 年联合创立。创立后前 十年，铁狮门在美国逐渐拓开自己的业务领域，进军芝加哥、亚特兰大、洛杉矶和休 斯敦地产市场。 1988 年，铁狮门将发展眼光开始投向全世界，首先进入了欧洲市场，成为进驻 欧洲市场的第一家美国开发商。再此后的十年，铁狮门进一步拓展自己的全球版图， 于 1995 年进入拉美市场。 在此过程中，铁狮门逐渐确定了自己经营顶级商用物业的经营路线，投资改造了 房地产标杆企业研究 5 纽约洛克菲勒中心。1997 年 10 月封闭其第一个基金铁狮门/花旗集团另类投资 房地产风险基金（基金壹号） ，这是一个封闭式基金，股权认缴金额超过 8.5 亿美元。 铁狮门逐渐确定了自己基金化路线。 随着亚洲房地产市场的兴起，铁狮门将视线转向了这个全世界最大的最具活力的 市场。2005 年，铁狮门公司在印度建立 TSI Ventures 合资公司，从而成为第一家在 印度成立泛印度房地产公司、开发印度甲级物业的美国房地产公司。次年，铁狮门公 司在上海建立了其在中国的第一个办事处。值得一提的是，2012 年中国最大的住宅 开发商万科国际化的第一步，选择的也是同铁狮门合作，在旧金山联合开发建造两栋 豪华公寓大楼。 图表 2：铁狮门发展历程 时间 大事件 1978 罗伯特.蒂施曼（Robert V. Tishman)和徐杰儒（Jerry I. Speyer)创立铁 狮门地产公司（Tishman Speyer Properties） ，这是一家私有有限合伙 性质的公司。 1988 铁狮门公司进军欧洲市场，成为进驻欧洲的第一家美国开发商 1995 铁狮门是首批进驻拉丁美洲的美国开发商之一，并与当地建筑公司 Metodo Engenharia S.A.创建了合资企业 Tishman Speyer Metodo。 1997 铁狮门于 10 月封闭其第一个基金 铁狮门/花旗集团另类投资房地 产风险基金（基金壹号） ，这是一个封闭式基金，股权认缴金额超过 8.5 亿美元。 2004 铁狮门是第一家在澳大利亚证交所发行美国甲级办公地产公开上市基 金的美国房地产公司（澳大利亚证交所交易代码：TSO） 。 2005 铁狮门公司在印度建立 TSI Ventures 合资公司，从而成为第一家在印 度成立泛印度房地产公司、开发印度甲级物业的美国房地产公司。 2006 铁狮门公司在纽约市率先开发了体现环境可持续发展理念的商业办公 建筑 纽约赫斯特大厦，这是第一座获得 LEED 新建筑金级认证的大 厦。 铁狮门公司在上海建立了其在中国的第一个办事处 2007 铁狮门公司是第一家启动专门面向中国市场的投资基金的美国房地产 公司 2008 徐瑞柏（Rob Speyer） ，即铁狮门房地产和建筑公司（Tishman Realty & Construction Co.）创始人 Julius Tishman 的玄孙，被任命为铁狮 房地产标杆企业研究 6 门公司总裁兼联席首席执行官。 2010 铁狮门公司在法兰克福开发的奥本特尔大厦(OpernTurm)竣工， 这是欧 洲首批获得 LEED金级认证的新建高层办公建筑之一。 2012 铁狮门与耐克公司签署上海迄今为止规模最大的一项地产租赁合同。根 据该合同，铁狮门将在江湾新城的尚浦领世项目中为耐克中华区总部量 身打造一座办公园区。 3. 铁狮门与中国 铁狮门在中国 铁狮门 2006 年在上海设立第一个办事处，拉开征战中国的序幕。紧接着在 2007 年便成立了第一支面向中国的房地产基金，开始了在中国的房地产基金模式。截至目 前，铁狮门已经在上海、天津和成都三个城市进行战略布局。不过同中国火热的房地 产市场相比，铁狮门的战略进行的不算很成功，并没有实现其在美国的辉煌战绩。 图表 3：铁狮门在中国的物业分布 铁狮门在中国的境遇与中国乃至全球的经济大环境不无关系。铁狮门选择进入中 国的时间点正好是中国房地产市场发展的最火热的时候，这个时候进入难免拿地的价 格较高。铁狮门在中国的扩张之势起于 2008 年，而此时美国正好爆发金融危机。与 铁狮门合作的几大金融机构都岌岌可危，铁狮门自己也因美国房地产价值缩水而饱受 资金压力。在危机的影响下，铁狮门完全无暇顾及 2009 年中国房地产市场的快速反 弹形势，错过了进入中国后最好的发展时机。华远地产董事长任志强也感叹： “铁狮门 最受伤，每次都在最高潮时进入就赶上低潮退出，何不坚持到底？” 铁狮门在中国最著名的项目是2008年在上海以67.5亿元拿下的当时的地王 新江湾城 F 地块。这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用 地， 占地达 26.7 万平方米， 容积率 3.37， 总建筑面积 90 万平方米， 挂牌起始价 67.517 房地产标杆企业研究 7 亿元，是为历年来推出的最大一幅综合用地。由于竞拍主体限制条件苛刻，最终只有 铁狮门坚持下来。作为唯一竞购方，铁狮门最终毫无悬念地以挂牌底价 67.517 亿元 将上海新江湾城 F 地块纳入囊中。 值得注意的是，铁狮门高歌猛进之势在两个月之后同样在美国上演：铁狮门参与 了纽约西区地铁上盖项目哈德逊广场的投标，以 10.54 亿美元总租金的投标价夺标。 彼时，在大洋彼岸，美国房地产次贷危机风暴已然在酝酿之中，而铁狮门与雷曼和黑 石的合作已悄然埋下了隐患。2009 年 3 月 4 日，铁狮门将新江湾城 F 地块项目正式 命名为 “尚浦领世” 知识商务广场， 并举办了开工仪式， 项目的总投资预计高达 170.75 亿元。不过，时隔不久，该地块即进入搁浅状态，传闻四起，不乏转让或合作之说。 不过铁狮门并没有放弃中国市场，迫于资金链压力铁狮门只能暂缓在中国的扩张 计划。2012 年 5 月 2 日，铁狮门宣布，封闭首个完全由中国投资者组建的人民币房 地产基金，该基金总额高达 12 亿元，将用于收购苏州两宗土地，开发大型综合地产 项目。这两个项目共占用苏华路上的两个地块，位于苏州工业园区，沿金鸡湖西岸的 苏州中心商业区内，包含两栋集办公楼、商场与豪华住宅于一体的建筑，总面积达 11.43 万平方米。与铁狮门在中国的其他项目相比，苏州项目显然无法媲美。其独特 之处在于，这是铁狮门在中国募集的首个人民币基金投资项目。 铁狮门与万科 铁狮门与万科于 2013 年 2 月 13 日在旧金山正式签订合资协议。根据双方协议 内容，万科与铁狮门将成立有限合伙公司，于美国旧金山市中心开发高层住宅项目富 升街 201 号。项目位于美国旧金山市东北部的湾区，紧临城市 CBD 及海湾大桥；项 目总建筑面积约为 7.5 万平方米，由两栋分别为 107 米、122 米高的塔楼和两栋多层 建筑组成，共 655 套公寓，套均面积约合 111.5 平方米；目前该地段周边市场价格约 合5万9.4万人民币/平方米。 万科将在注册资本2.5亿美元的项目中持有70%股权， 铁狮门持有剩下的 30%。整个项目预计投资 6.2 亿美元，另外的 3.7 亿美元成本预计 通过举债获取。 铁狮门作为项目的主要操作者，将负责整个项目的设计、开发、销售和运营，万 科虽然在股份中占多数，但是在实际操作中并没有扮演什么主要角色，而是以合伙人 及主要股权投资者的身份参与其中。 根据项目附近 1100 美元/平方尺的中位价格、两年 3.8%的商业房地产贷款利率 估算，项目的毛收益率接近 87%。而且此次合作的项目，与铁狮门开发的另一处双栋 高层公寓 TheInfinity 隔街相望，是美国 2009 年最快售罄的高端房地产项目。铁狮门 对该地块的地段、消费习惯、目标人群均早已了然于胸，操作起来应该更得心应手。 以 7500 万美元的投入，做成 6.2 亿美元的生意，符合铁狮门一直以来的价值取 向： 几十年来， 奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式， 以不到 5%的资本投入， 通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配， 房地产标杆企业研究 8 分享地产项目 40%以上的收益。本次合作项目的主体部分，包括设计、开发、销售和 运营，都可以作为成本从整体预算中获得可观的分成，而这部分都由铁狮门独享。此 外， 万科不但提供资金， 同时也会负责这些公寓单元在国内的销售， 对于铁狮门来说， 是利用万科的销售渠道为今后其旗下其他物业营销埋下伏笔的好机会。 二、纵向一体化的综合业务 作为全球首屈一指的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的整个领域。通 过垂直一体化的综合运营，谋取产业发展的最大价值。铁狮门的主要物业以写字楼等 办公商用物业为主， 通过对整个平台的专业整合， 满足全球一流公司/机构的商业场地 需求。 铁狮门的业务领域包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管 理和可持续发展。 图表 4：铁狮门纵向一体化模式 1. 投资与开发 铁狮门经过数十年的发展，已经在全球建立起了广泛的经营网络，积累了大量的 区域地产投资和开发专家。从某种角度来说，人才的积累成为铁狮门投资开发成功的 关键。通过同当地房地产从业人员、业主以及政府形成的广泛人脉关系网，以及丰富 的实践经验和深厚的技术专长，铁狮门能够在场内和场外交易中发现并达成富有吸引 力的投资项目。 铁狮门擅长发掘那些通过运营方式改进和资产重新定位可能实现增值的地产交易 商机。在内部分析系统和专业人才的帮助下，铁狮门可以发现资产的潜在价值，这使 得铁狮门先于对手识别并把握投资机会，很多时候在场外即可完成交易。得益于知识 专长和经验上的优势，铁狮门能够有效的把控投资风险。不过在流动性泛滥的时候， 投资与开发 投资管理 设计与工程 物业租赁 物业管理 可持续发展 房地产标杆企业研究 9 铁狮门也须及时作出调整，克服因资本逐利性而带来的高风险。 而铁狮门在全球顶级地产的运营和管理方面享有的声誉，对于有意留住所售地产 中现有租户的卖方而言，无疑是一个重要的砝码。此种情况下，对卖方而言，地产的 售后管理和租户服务质量是至关重要的考量条件，在选择买方时，其决定性意义往往 甚至超过价格因素。 图表 5：铁狮门投资调查过程 铁狮门公司在全球投资的诸多标志性建筑以及整个铁狮门当前的资产投资组合， 是铁狮门在地产投资和开发领域专业能力的良好体现。目前，铁狮门投资和管理的标 志性建筑有很多，包括纽约的洛克菲勒大厦和克莱斯勒大厦、柏林的索尼中心、法兰 克福的商品交易会大厦、伦敦的米尔班克大厦以及圣保罗的北方大厦。 2. 设计与工程 铁狮门在全球的地产经营中始终把握一个清晰的目标，即在努力实现资产增值、 利润回报的同时，打造出符合当代一流租户空间要求的理想物业，在短期回报的财务 追求下，同时保证长期回报所需的技术追求。在开发全球技术复杂的大型综合建筑群 项目方面，铁狮门拥有着强大的专业实力。 在多年的地产经营中，铁狮门与 Foster + Partners、Pei Cobb Freed、Kohn Pedersen Fox 和 Murphy/Jahn 等诸多世界级建筑设计公司建立了密切而有效的关 系，与业界一流的工程商 、建筑管理公司和商业承包商有良好的业务合作关系。通过 协同合作，在世界许多城市打造了诸多知名的标志性建筑，包括纽约的赫斯特大厦、 圣保罗的北方大厦和法兰克福的商品交易会大厦。自 2006 年以来，铁狮门在全球四 大洲负责交付的地产项目，新建面积就达到了约 2200 万平方英尺（约 204.4 万平方 专业调查过程 分析所选 市场或细 分市场供 求方面的 动态变化 细致审核 建设费用， 分析可节 省的运营 成本 全面审核 目标地产 现有或计 划中的财 务结构 不断分析 可能影响 全球所有 主要地域 市场变化 的宏观和 微观经济 变量 通过公司 内部机制 管理和协 调环境顾 问、法律 顾问、税 务专家以 及公司内 外的其他 专业人员 对租赁设 想进行市 场验证， 确定可能 的新租户 房地产标杆企业研究 10 米） 。 铁狮门在项目开发过程中都会考虑到建筑与周围环境的关系，在可持续性、环境 设计和能源效率方面表现优秀。铁狮门的设计和建筑专家已在北美、拉美、欧洲和亚 洲完成了众多符合可持续性发展要求的地产项目。至 2012 年末，铁狮门在全球已完 成及开发中的符合可持续性要求的地产项目总面积超过了 4600 万平方英尺（约 427.35 万平方米） 。 图表 6：铁狮门物业投资开发组合 3. 物业租赁 铁狮门的一个目标是在所运营的每个市场与租户和代理商建立持久的合作关系。 这种协商性质的合作关系源于对租户及其代理商需求的透彻理解。 铁狮门的租赁专业人员会采用大量的方法和途径去了解市场和租户，而这正是将 此项重要工作外包的公司的不足之处。在每个运营市场，铁狮门当地的租赁团队都会 与租户及其代理商、租赁机构甚至是其他房地产运营商进行交流，收集实时的市场信 息，做出具体的前瞻性预测评估，这些信息和数据对于铁狮门及其合作伙伴都弥足珍 贵。 不同市场的租户有不同的需求，代理商也是如此，同时，需求也会随时间而变。 铁狮门业务在全球覆盖广泛，各个业务市场都有专业人员来搜集相关信息，从而把握 每个特定市场的脉络走向，进而对推动这些市场价值均衡的力量有了更深入的理解。 这种了解不仅使铁狮门可以在所拥有的全球地产项目上创造更大的价值，而且可以对 新项目进行准确的评估和调查。 许多跨国企业正在全球各地不断扩展业务，铁狮门的全球公司外展计划（Global Corporate Outreach program）充分利用与这些租户的长期稳定关系来开展业务， 投资开 发组合 商业地 产 住宅地 产 综合地 产 新开发 重建 房地产标杆企业研究 11 发掘新的投资渠道，包括场外交易以及一些地产开发和建筑改造业务。 4. 物业管理 铁狮门在顶级地产的管理和运营方面在世界范围内处于领先地位。铁狮门将每个 地产都视为一项独立的业务，在公司内部有相应的物业管理专家团队来负责运营。此 运作方式一方面可以争取租户，同时可确保创造更多的物业价值和实现长期利润最大 化。 另外，此方式还有诸多益处，它可以形成高级运营和维护标准，从更广泛的意义 来说，还可以通过全球协商的采购合同来节省开支。由此可以创造一个清洁、安全、 维护良好、符合业主自用的一流物业管理标准的物业环境。 图表 7：铁狮门物业内部管理程序 铁狮门旗下有 300 多名内部物业管理专家，在全球 46 个市场担负 150 多个甲级 办公地产、住宅地产和综合地产的物业管理工作，这些地产的总建筑面积超过 7400 万平方英尺（约 687.48 万平方米） 。他们负责监管物业运营的各个方面，包括工程、 安保、防火和维护。 此外，作为业界首屈一指的地产运营商，铁狮门享有卓越的声誉，许多世界一流 公司/机构都与铁狮门开展合作， 由铁狮门为其国内和国际公司总部提供物业和设施管 理服务。 5. 投资管理 铁狮门根据具体情况实施核心投资、增值投资或机会投资战略，旨在最大程度降 低风险，提高为投资者带来的总体价值。在铁狮门内部，由地产专业人才构成的广泛 内部审核 租户满意度调查 应急程序 租户门户网站 电子工单系统 电气预防维护 标准操作程序 房地产标杆企业研究 12 平台覆盖地产投资和管理的所有领域， 而投资方式得以充分利用这个平台来发挥优势。 以统一规范的投资流程为基础，铁狮门将这些全球资源加以整合利用，结合对本地市 场的深入了解和实际运营专长，从而创造价值并实现客户的投资目标。 自 1978 年创立以来，铁狮门已累计筹集了 230 亿美元的基金和联合投资资金， 用于投资美国、欧洲、巴西、中国和印度的地产项目。通过这些投资活动，铁狮门代 表客户投资、开发和管理的地产项目超过 1.25 亿平方英尺（约 1161 万平方米） ，总 价值达到 644 亿美元。 在投资生命周期的各个阶段，铁狮门不断发掘创建价值。铁狮门将本地投资团队 的专业知识技能与作为全球地产公司所能提供的集中支持和经验融为一体。与其他依 赖第三方服务提供商的投资方式不同，铁狮门利用自己的专业人员，从发掘、调查和 批准投资机会，到持续的物业运营管理，到最终处置地产的时间安排和战略，确保所 有环节的工作都能统一而高质量地执行， 在创造地产价值的过程中能够做到精心准备、 规范执行。 综合管理平台 铁狮门将自身的全球投资管理专长，与丰富的实地租赁、资产管理和物业管理经 验相结合，打造了一个覆盖广泛的综合性资源平台，让投资者获益。在每项投资的整 个生命周期过程中，都有铁狮门各个重要职能部门（包括投资、开发、租赁、物业管 理、投资组合和资产管理、债务市场融资及营销）的积极参与。铁狮门通过系统化的 方式来分享观点构想、专业知识和市场信息，有利于认购和定价决策，同时在控股投 资期间，得以更为顺畅地协调各个层面战略构想的设计和执行。 深度了解市场、经验丰富的本地化团队 铁狮门设有 19 个区域分部，有各类地产专业人员及支持辅助人员总计逾 1,400 人。铁狮门凭借对当地市场的深刻认识，并与包括重要代理商、租户、贷方、业主和 社区领导者在内的相关人士建立的广泛关系网络，在执行投资和资产管理战略中拥有 竞争优势。 高级办公租户网络 作为一流办公地产实际业主和管理者，铁狮门在全球的影响力和良好声誉，使得 铁狮门与许多全球最大的跨国公司和国内公司办公租户建立了广泛的业务关系。通过 同租户良好的合作经历，以及使租户在不同地区与同一业主洽谈租赁关系所带来的便 利性，铁狮门已成为许多在世界范围内寻求满意物业空间的公司的“不二之选”。除 了由区域租赁专业人员建立和维护租户-代理商关系之外， 铁狮门的业务开发与全球租 赁团队还与全球各大公司的 250 多名地产主管建立了直接关系。 这些关系体现了铁狮 门的竞争优势， 这不仅表现在租赁/再租赁新物业空间、 重新定位的物业空间或经过改 造的物业空间，而且也意味着，铁狮门可以直接获得像定制建造或售后回租业务这样 的场外投资机会。 房地产标杆企业研究 13 获得投资机会 铁狮门在建设区域运营团队的同时，还在当地、地区和全球房地产和金融领域建 立和维护了广泛的关系网，这给铁狮门带来许多投资机会。凭借多年与一流贷方、承 保人、投资商、开发商和运营商的交流合作，在出现场外交易和有限竞争性招标的情 况下，铁狮门会入围备选行列。 利用与第三方的联合投资提高投资回报率和加强投资多元化 在利用投资工具进行地产投资的同时，铁狮门往往能够吸引第三方合作投资商投 入股权资本。这类资本的参与，使得铁狮门可以将基金投资在大量的资产项目上，从 总体上加强投资的多元性，同时，利用这种融资方式还可以投资那些其他融资途径无 法做到的大规模资产。铁狮门与全球范围内寻求直接股权投资机会的大型金融机构、 保险公司、私人和机构投资商保持着广泛的关系。 可持续性投资 铁狮门始终不断努力保持在地产可持续性方面的全球领先地位。长久以来，铁狮 门一直力求在美国和海外市场开发富有创新意义的可持续性项目，同时铁狮门的工作 重点也始终围绕在建筑的可持续性运营上。 截至2012年第4季度， 铁狮门已有近3800 万平方英尺（约 353 万平方米）的物业获得了美国能源及环境设计先导计划的绿色建 筑认证、 BREEAM 认证或 HQEAmnagement 认证， 另外还有 400 万平方英尺 （约 37.16 万平方米）物业计划在 2013 年进行认证，在可持续性建筑设计、建造和运营 方面，铁狮门走在业界前列。 铁狮门认为，坚持可持续性开发不仅吸引一流租户带来 了竞争优势，而且当其要退出某项物业投资时，这也有利于尽可能多地吸引潜在购买 者。 资产管理 与综合投资管理方法一样，铁狮门的区域资产管理团队的工作重点就是力求实现 资产价值的最大化。在管理者的诸多责任中，制定年度资产计划和运营预算以及确保 达成相应目标是两项重要的职责。作为此管理过程的一个环节，区域资产管理团队定 期安排针对各项资产的“Penta Plan”会议，将以下五个主要参与资产战略的内部工 作组召集到一起：资产管理、租赁、物业管理、会计以及设计和建造/工程。会议中将 全面探讨资产方面的运营情况以及存在的问题，同时寻求解决办法。此外，资产管理 团队还负责不断分析各种地产融资、再融资、转换或处置等潜在商机；按月或按季度 准备财务报表以及投资组合管理报表；另外还负责向贷方和合作投资伙伴汇报资产运 作情况。 投资组合管理和投资者关系 通过不断与区域资产管理团队进行沟通及持续的财务分析，铁狮门的投资组合管 理团队积极管理每项基金投资组合的重要环节，例如理想的持有期限和退出战略；主 要的地产改造和租赁方案；基金总体流动性；以及任何可能需要的融资活动的时机、 房地产标杆企业研究 14 类型和金额。他们的职责就是力求最大程度提升投资组合的运作水平。另外，保持财 务透明和与投资者坦诚交流也至关重要。 投资组合管理者负有定期与投资者沟通的责 任，使其了解主要的投资组合活动，并及时清晰地提供投资和投资组合运作情况的最 新信息。 6. 可持续发展 从铁狮门公司成立之日起，就一直力求为世界各地的住户和当地社区开发和运营 价值经久不衰的地产项目。铁狮门将成功要素之一归功于始终坚持可持续性的开发运 营模式：力行环境保护本身一种良好的经营模式。铁狮门环保措施主要体现在节能节 水、废物转化和高效运营方面，这样既能吸引高档租户和降低运营成本，又能减少环 境影响，可谓一举两得。 图表 8：铁狮门全球项目可持续发展认证（平方米） 北美 （LEED） 巴西 （LEED） 欧洲 （HQE/B REEAM/ LEED） 印度 （LEED） 中国 （LEED） 总计 已认证 2170940 364030 303756 0 172309 3011035 正在认证 246796 55185 77519 232258 900230 1511988 总计 2417736 419215 381275 232258 1072539 三、地产金融 1. 基金运作 作为一家非上市地产企业，铁狮门最核心的除了物业开发和管理能力外，就是金 融能力。1997 年，铁狮门将它的金融能力进一步制度化，发起设立了第一只私募基 金，此后共发起 14 只私募基金，另有 1 只在澳大利亚上市的 REITs。截至目前，铁狮 门已经累计筹集了 230 亿美元的基金和联合投资资金。在集团分布于全球的 1400 位 全职员工中，40%从事金融财务工作，60%从事物业的开发管理工作。 在地产基金的支持下，铁狮门自上世纪 90 年代以来快速发展。1997 年，其联合 旅行者集团以 2.2 亿美元买下克莱斯勒中心，并共同成立一只 8 亿美元的基金（后又 对外募集资金 7.5 亿美元） ， 由其负责运营， 1999 年该基金买下高露洁总部大厦； 2000 年，又联合德国投资机构买下 1958 年由铁狮门建筑公司（铁狮门前身）设计的第五 大道 666 号；2004 年，与纽约雇员养老基金和教师养老基金共同成立地产基金，以 1.75 亿美元收购了纽约时报大厦， 2005 年该基金以 17.2 亿美元买下大都会人寿大厦 （原泛美大厦） ；2008 年，其旗下另一基金投资 3.16 亿美元在长岛兴建写字楼，计 划通过市政府的迁移把长岛变为为纽约的第二个曼哈顿区，该基金的投资人除一家生 房地产标杆企业研究 15 产运动品的家族企业外，还包括市政养老基金等。 图表 9：铁狮门全球投资基金 成立时间 股权资本额 （亿） 投资区域 投资类型 运营策略 FUND I 1997-10 US 8.5 全球 写字楼 增值 FUND III 1999-3 US 2.15 全球 写字楼 增值 FUND IV 2000-5 US 3.5 全球 写字楼 增值 US FUND V 2001-11 US 3 美国 写字楼 增值 International FUND V 2001-11 US 3 全球 写字楼 增值 ESOF 2003-8 EUR 6.02 欧洲 写字楼 收购 FUND VI 2004-12 US 11 美国 写字楼商 业 开发和再开 发 FUND VII 2007 US 15 美国 写字楼 增值 India FUND 2007-2 INR 157 印度 城市综合体 机会性投资 TSEV 2007-5 EUR 10 欧洲 写字楼住 宅综合 增值 Brazil FUND 2007-10 BRL 12 巴西 写字楼住 宅综合 机会性投资 Brazil FUND 2008 BRL 1.97 巴西 办公工业 住宅 机会性投资 TSOF 2004-12 AUD 5.265 美国 写字楼 上市基金 China FUND 2008 US 8.84 中国 写字楼住 宅 机会性投资 数据来源：公司网站、高通智库 基金模式不仅加速了铁狮门的扩张，也为它贡献了丰厚的收益。其总裁曾坦言， 通过合资基金模式，他以不到 5%的资本投入，分享了项目 40%以上的收益。 下面以其旗下上市基金、澳大利亚交易所上市 REITs Tishman Speyer Office Fund（TSOF）的管理合约为例，分析铁狮门的收益分成模式。 房地产标杆企业研究 16 TSOF 于 2004 年 12 月在澳大利亚交易所上市，募集资金 4.05 亿美元。上市之 初，TSOF 通过发起另一只私募基金铁狮门 Speyer Properties（TSP） ，间接收购新 加坡国家投资公司旗下 Prime Plus 基金在美国持有的 12 处物业 45.9%的股权 （当时 总估值约 18.87 亿美元，总收购价 18.52 亿美元） ，后又借助 TSP 参与收购了另外 6 处物业（根据协议，TSOF 有权利在 TSP 新收购的位于美国核心地区的物业资产中占 有至少 25%权益，但如果 TSOF 连续拒绝两次 TSP 提供的投资机会，或在 24 个月内 拒绝了 3 次投资机会（无论连续与否） ，或 TSOF 的控制权改变，则上述参与投资协 议终止） 。 而作为 TSOF 的管理者，TSP 和旗下管理公司 TS Manager 每年将提取相当于 TSOF 总资产 0.5%的基础管理费；在所有运营成本、开发和再开发成本实报实销的基 础上， TSP 还将提取相当于年收入 2.5-4.0%的物业管理费，并在改善性投资中提取相 当于施工成本 2.0-4.0%的监理费，在新开发项目投资中提取相当于施工成本 3.5%的 开发管理费，在收购事件中提取相当于收购总价 1%的收购管理费，在资产出售事件 中提取不超过转让总价 1%的资产转让费，租户支付的租金保证金也由 TSP 代管。上 述由TSP和TSP Manager提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13-14%。 而这些还只是铁狮门日常的管理费收入，它还参与基金超额收益的分享，即业绩 提成。根据协议，自成立之日起，TSOF 每 5 年进行 1 次业绩分享（第一次是在 2009 年12月1日） ， 只要5年的年均总回报率 （包括租金收益和资产升值收益） 超过10.5%， 超过部分 TS Manager 将提成 30%。 鉴于 2007 年高峰时铁狮门旗下许多物业在不到三年的时间里已升值了两倍，以 此计算其分成收入确实能达到 30-40%水平。以不到 5%的资本投入（通常只有 1%） 分享 30-40%的收益，铁狮门管理团队享受着令人侧目的收益分成。 2. 基金模式的危机 铁狮门的高收益模式并非无忧。2008 年在中国以底价 67.5 亿元高调拿下上海新 江湾项目土地后， 2009 年铁狮门开始为这一项目寻找转手机会， 25 亿美元 （约合 170 亿元人民币）的总投资让身处金融危机下的铁狮门退缩了，它决定收缩海外项目，退 守美国本土。而在美国本土，其与金融投资人合作的地产基金也遭遇重创在金融 投资人的支持下，地产基金虽然突破了管理团队的资本约束，但在流动性泛滥的市场 环境中也更容易推升泡沫。 与雷曼的双输合作 2007 年 5 月，铁狮门联合雷曼公司成立地产基金，以 135 亿美元现金及 87 亿 美元承债，总价 222 亿美元收购美国第二大公寓类 REITs 公司 Archstone，并将其私 有化。2007 年 1