桂林临桂房地产分析.ppt

桂林临桂,本报告严保密,市场调研报告,报告思路图,第一部分,桂林市房地产发展,第二部分,临桂县房地产发展,城市背景,第一部分,桂林市房地产发展,经济因素,房地产市场,世界著名旅游城市、文化历史名城、广西东北部重要城市,世界著名旅游城市;拥有两千多年历史，国家首批通过历史文化名城；广西东北部政治、经济、文化、科技中心；桂林山水甲天下；,资料来源：政府信息网,城市背景,桂林市位于中国的南部，是广西的东北部；桂林市全市总面积2.78万平方公里，市区面积565平方公里；桂林市辖秀峰、叠彩、高新（七星）、象山、雁山5个城区，临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县12个县,桂林主城区按照“多中心、分散组团式”进行布局，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大；到2010年，主城区实际居住人口控制在70万人以内,资料来源：政府信息网,城市背景,商贸物流,高新产业、文化教育,工业行政,文化教育、工业商贸,桂林市临桂县临桂镇总体规划：临桂新区作为集行政、商业商贸和文化生活为一体的新城区；临桂新区规划总面积为176.81平方公里，临桂县城总规划用地47.63平方公里，到2025年临桂新区远期人口规模将达到40万；本项目处于新区集中建设区；属于未成熟的商业生地。,城市背景,城市建设如火如荼，城市路网日渐通达，城市框架逐渐扩大,桂林近年城市建设投入加大，速度加快；09年第一季度，桂林城市基础建设投资完成20.5亿元；城市中心广场、漓江南洲大桥、绕城高速等建设项目已建成投入使用；国家在临桂斥资100亿元，打造空港、路网等基础设施，现有湘桂铁路桂海高速公路、机场路、万福路、321国道在临桂交汇；机场路动工标段工程量已完成70%，临桂创业大厦、桂林大剧院等项目已动工；,城市背景,城市中心广场,机场路,漓江南洲大桥,临桂创业大厦,桂林市近年GDP保持平稳快速增长，年均增长率逾13%；2008年，受到经济危机影响，桂林市旅游业不景气，导致桂林GDP增长率下滑；广西六大热点城市之中，桂林与广西传统工业城市柳州整体经济实力处于第二梯队，但是增长速度却小幅落后于其他热点城市。,桂林经济发展处于广西第二梯队，但是增长速度相比其他城市较缓,资料来源：政府信息网,经济因素,桂林市近年人口小幅增长，增长率在1%左右；人均GDP增长率保持在10以上,桂林市近年人口小幅增长，预计到2009年末，总人口达到510万人，市区人口将接近72万人。,资料来源：政府信息网,桂林市人均GDP在2008年突破15000元，但受到全球经济危机影响增幅减小,经济因素,可支配收入保持稳定增长，消费能力增强,桂林整体经济的稳步高速增长，使桂林人民的可支配收入在06年突破万元大关，增长速度正在不断加快，2010年将突破15000元。,经济的快速发展，使桂林人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也不断攀升。,经济的快速增长，使桂林市民的消费力大大增加，加之经济外部环境好转，桂林整体的消费力将逐步加强。,资料来源：政府信息网,经济因素,2008年，桂林人均GDP超过1700美元，房地产市场处在快速发展阶段；近年来，桂林市GDP，增速达到13%左右，房地产处于高速发展阶段；根据相关理论和国际通用衡量标准判断，桂林房地产市场正处于快速发展阶段的中期。,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,桂林房地产市场发展正处于快速发展阶段中期,资料来源：尊晟模型,房地产市场,房地产市场指标体系,桂林市房地产市场运行基本正常,2008年，桂林房地产开发投资额增长5.3，正常运行；在经历了2007年54.8的异常增长后，回归正常运行的趋势；桂林房地产开发投资增长率明显低于固定资产投资增长率，表明房地产对经济建设的拉动作用较小；近年，桂林房地产开发投资占GDP的比例在5-10之间，房地产市场处于基本正常阶段；近年，桂林房地产投资占固定资产投资的比例在17-20之间，运行基本正常。,资料来源：政府信息网尊晟模型,房地产市场,桂林房地产市场供给面逐年小幅递增08年桂林商品房销售总额与销售面积双双下降,资料来源：尊晟数据库,桂林房地产市场施工面积逐年递增，近3年的施工竣工比保持在4.0左右，处于正常区间；桂林房地产市场在经历了08年下半年的低迷之后，09年有所回升，施工面积加大，短期内存在供应量放大可能;销售方面，在经历了07年的大幅上涨之后。08年有所下滑，但是降幅不大。,房地产市场,桂林房价从07年突破3000元/，09年上半年达到3680元/；桂林房价的增长比较平稳；现阶段，桂林房价收入比为6.99，按照国际房价理论考量，桂林楼市存在泡沫，桂林房价相对偏高。,近年桂林房价增长平稳，但与居民可支配收入相比房价略高,资料来源：尊晟数据库,房价评估体系,注：桂林城镇居民08年人均可支配收入为14636元，按一个家庭3口人，人均居住面积为27.8，商品房均价为3680元/计算，桂林的房价收入比为6.99。,房地产市场,秀峰区,西城区,象山区,叠彩区,七星区,八里街,桂林房地产板块,秀峰商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部,房地产市场,两江四湖景区,中心广场,十字街,桂林正阳步行街,秀峰印象城市化程度高，高楼密布、商业氛围浓厚，配套齐全，区域景观好；房地产发展城市中心区，资源集成；在售房源少，价格较高。,秀峰区代表楼盘,房地产市场,象山商业配套、生活配套完善，未来房地产供应集中在南部,房地产市场,旅游批发市场,象山印象中北部配套完善，商业氛围较浓厚；南部为城郊结合部，路网发达，生活配套、氛围尚可；房地产发展房地产起步多年，现阶段南部瓦窑片区房地产开发较为火热。,桂林火车南站,象鼻山,双塔,象山区代表楼盘,房地产市场,七星规划起点高，有产业支撑，居住人口素质高，未来房地产供应集中在东南部,房地产市场,七星印象高等学府林立，高新科技区；规划起点高，发展潜力大，城市、商业副中心；房地产发展生活配套、商业配套齐全，桂林人理想居住地；区域项目品质高。,广西师范大学,科技园区,桂林三金集团,穿山公园,南城百货,七星区代表楼盘,房地产市场,叠彩、八里街区域形象老旧，中低端地产项目分布区域,房地产市场,叠彩山,桂林火车北站,八里街,木龙湖,叠彩印象形象老旧，生活配套、商业配套尚可；商贸物流发达；房地产发展主要由老旧厂区和原物流区进行的相关改造来完成。八里街印象交通相对方便，区域规划起点底，属于灵川县；很多物资批发市场；房地产发展02年起，房地产投资快速暴涨济适用房集中区；价格较低，提升幅度不大。,叠彩区、八里街代表楼盘,房地产市场,房地产市场整体格局,中部为中、高档产品；产品定位基本以商住办公的小户型、酒店式公寓、商住楼、景观豪宅为主；高端项目以多层产品为主,北部主要走大众路线，以经济适用房和中低端项目为主；走大众路线,东部以中档精品为主流；在售项目以中小型项目（10万平米以下）为主；有部分小高层产品,南部主要为具有一定规模的项目建设，主要在临靠中心区一带；产品以多层、小高层为主,西部大盘林立，以新区大盘为主；产品囊括多层、小高层、高层及别墅,热销户型：中小户型成交比例逐年上升，但大户型产品依旧占据不少份额,房地产市场,从成交户型面积比上看，120以下户型成交面积比逐年上升，121以上户型逐年下降，至08年，121以上户型成交面积约占50。,从成交户型套数比上看，120以下户型成交面积比逐年上升，121以上户型逐年下降，但是比例呈缓慢变化。,桂林楼盘规划设计、建筑设计、景观设计、主要配套情况,房地产市场,生意人、泛公务员群体成为桂林房地产主要客群,房地产市场,客户主要以市区内客户为主，下属县份客户也占有少部分，市外客户极少（则主要以湖南、东北、贺州客户为主）；客户年龄段主要以31岁-40岁中青年客户为主；置业目的多为自住，也有小部分投资客，投资客多来自市外；从客户职业上看，生意人及个体户是主要客户、泛公务员所占比例也不小。,桂林市区购房客群综合需求描述,房地产市场,小结,桂林城市经济处于广西第二梯队，但经济增长速度较为缓慢；未来桂林城市发展向西；桂林房地产市场处于快速发展期，运行基本正常；供给逐年小幅增长，价格增长平稳；各区域板块市场各具特色，区域市场情况差别较大；中小户型销售比例逐年上涨；生意人、泛公务员群体成为桂林房地产主要客群。,经济因素,第二部分,临桂县房地产发展,临桂新区建设,房地产市场发展,未来市场预测,随着“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”城市战略的提出，临桂新区的GDP、人均GDP逐年快速增长，年增长率均保持在20%以上；临桂县人口增长速度较快，年增长率约2%。截止2008年，临桂县农业人口约33万，非农人口约12万；城镇人口约15万。,临桂县近年经济保持快速增长,资料来源：政府信息网,经济因素,临桂新区建设发展链接,临桂新区建设,2008年,2003年,2004年,2005年,2006年,2009年,经国务院批准的桂林城市总体规划（2001-2010）提出桂林城市建设主要是向西发展,临桂,2007年,中共桂林市委三届二次全会，确立“多中心、多组团式、重点西移、兼顾东延、适度发展南北向”的发展策略,自治区党委、政府提出“保护漓江、发展临桂，再造一个新桂林”的城市发展战略,完成控制性详细规划编制工作；中共桂林市临桂新区工作委员会、桂林临桂新区管理委员会成立,机场路建设动工标段工程量完成70%；新区市民广场、创业大厦、桂林大剧院等7个项目动工临桂政府搬迁至世纪大道,2008年，临桂人均GDP逾2230美元，房地产市场处在快速发展阶段；2008年，临桂GDP为86.35亿元，增速达到24%，房地产处于高速发展阶段；根据相关理论和国际通用衡量标准判断，临桂房地产市场正处于快速发展阶段的中期。,人均GDP与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,临桂房地产市场发展正处于快速发展阶段中期,资料来源：尊晟模型,房地产市场,房地产市场指标体系,房地产投资,临桂近年房地产开发投资额增长率均超过25，增长过快，处于异常区间；主要是由于桂林市政府决定城市向西发展带来的外部推动；08年，临桂房地产开发投资占GDP的比例为9.7%，处于异常区间；临桂房地产投资占固定资产投资的9.8%，处于异常区域，主要是由于临桂近年的固定资产投资主要由基础设施建设拉动。,资料来源：政府信息网尊晟模型,房地产市场,成交面积、成交金额逐年增加，成交均价平稳增长,资料来源：临桂房管所,从销售面积来看，07年临桂房地产市场与桂林房地产市场一样，增长较为明显，08年则又回归到缓慢增长;临桂房地产成交均价平稳增长，08年受到基本面下行影响，增速放缓。,房地产市场,临桂楼盘规划设计、建筑设计、景观设计、主要配套情况,房地产市场,本地的生意人、泛公务员刚性需求群体是现阶段的主要客群,房地产市场,客户主要以临桂县客户为主，桂林市内客户仅占部分，市外客户极少；客户年龄段主要以31岁-40岁中青年客户为主；置业目的多为自住，也有小部分投资客，投资客多来自桂林市及市外；从客户职业上看，生意人和泛公务员群体占据极大份额。,临桂房地产板块印象,房地产市场,西城印象城市发展落后，生活配套、商业配套低档；传销人员众多；区域规划起点高，众多项目在建，发展前景广阔；房地产发展发展初期以天地楼形式为主，部分小规模项目建成交楼，05年众多大盘陆续进入开发；未来桂林新区，受关注度高。,区域其他项目基本情况一览,供应面：未来市场供应量充足,06年,07年,08年,09年,10年,11年,奥林匹克花园,碧园印象桂林,总建面60万平米，后期80-90两房，110-130三房,长岛16区,总建面120万平米，后期100-130三房为主,大龙新天地,总建面18万平米，以100-120三房，135以上四房为主,总建面26万平米，130145平米三房为主,其他预计,总建面8万平米，以60-80产品为主,金水湾境界,总建面5.5万平米，70-90产品,总建面约17万，100-120三房,预计至2013年年中新增10万平米（建面）,碧园香樟林,总建面26万，后期100-130三房为主,远辰国际新城,总建面80万平米，后期80-90两房，110-130三房,山水凤凰城,总建面160万平米，后期80-90两房，110-130三房，99栋别墅,13年,12年,富景海派,都市心语,2010年以后市场平均供应面积预计超过