地平线---XXXX年青岛房地产市场年报

2012012 2 年青岛房地产市场年青岛房地产市场 年度研究年度研究报告报告 行业内部资料交流行业内部资料交流 仅供参考仅供参考 本报告中的信息均来源于已公开的资料， 我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、 刊登、发表或引用。 2012 年青岛房地产市场年报 目目 录录 回顾，2012 . 3 3 第一部分 宏观政策篇. 5 第二部分 城市规划篇. 7 土地市场篇土地市场篇. 1010 一、青岛土地供应. 11 二、青岛土地成交. 12 三、开发区和胶南土地出让总量分析. 12 住宅市场篇住宅市场篇. 1717 1.新增供应量分析. 17 2.成交分析. 19 3.存量分析. 23 4.房价分析. 25 2012 年全年新房销售额 TOP10. 26 商业办公篇商业办公篇. 2727 第一部分 商业篇. 27 第二部分 办公篇. 29 营销推广篇营销推广篇. 3131 1. 报广分析篇 . 31 2. 楼盘明星 . 32 展望，2013 . 3434 2012 年青岛房地产市场年报 回顾，2012 从冰封到翘尾， 下面我们回顾一下去年间逐个月的青岛关于房地 产的大事记： 1 1 月岛城楼市有点寒月岛城楼市有点寒。2012 年开局惨淡，开盘项目甚少，成交 量不足，这也标志着楼市正式进入了阶段性的休整期。 3 3 月“首套月“首套优惠优惠”重出江湖。重出江湖。2012 年 3月 22 日，青岛银行总部 率先实行首套房的 8.5 折优惠，在青岛引起不小的影响， 使岛城的房 贷利率重新进入了折扣时代。 4 4 月紫御观邸直降百万。月紫御观邸直降百万。临近年中， 全国的楼市进入了深度调控 期。降价消息接踵而来，各小房企为缓和资金链的紧张，纷纷以价换 量，大房企虽然资金充足，但是也纷纷放出优惠。 5 5 月月“限墅令限墅令”重重现现。6 月中下旬，由国土资源部、国家发改委 要求， 各地严格控制高档住宅用地， 不得以任何形式安排别墅类用地， 并将住宅项目容积率严格限定不得低于 1.0。 6 6、7 7 月年内两次降息。月年内两次降息。就在房地产在深度调控下艰难前行时， 央行的两次降息给市场带来暖流，分别在 2012 年 6 月 7日和 7月 5 日进行了降息。 两轮下调之后， 目前 5年期以上贷款基准利率为 6.55%， 降息前已经办理好按揭的贷款者， 将在今年 1 月 1日开始执行新的基 准利率，为购房者缓冲了不少压力。 2012 年青岛房地产市场年报 9 9、 1212 月保障房全面发力。月保障房全面发力。2012 年省政府下达青岛市保障性住房 建设指标为 23085 套。截至目前，我市已在 31 个项目中落实 24388 套保障性住房房源， 圆满完成国家和省下达我市的保障性住房建设任 务。 1111、1212 月月年末“地王”频现。年末“地王”频现。2012 年 12 月 13 日，香港东路 23 号 B 地块（即“中国海洋大学浮山校区原址”）走上拍卖台，经过二十 多轮的叫价后被拍走， 成交价高达 13040 元/平方米， 打破此前纪录， 成为崂山新地王。多个一二线城市地王也频频出现。 2012 年青岛房地产市场年报 第一部分第一部分 宏观政策篇宏观政策篇 1.1.国家层面国家层面 2012 年，全国房地产开始深度博弈，一面是中央反复强调调控不放松，另 一面是在保增长的压力下，一些地方政府在楼市政策上微调不断。就在 2011 年 年底，住建部再次重审 2013 年继续限购，放松调控将约谈问责。未来也不能排 除政策收紧的可能性。 20122012 年年终政策盘点年年终政策盘点时间轴时间轴 2.2.地方博弈地方博弈 从 2003 年到 2012 年间， 我国房地产市场经历了十年四轮调控， 在中央 对房地产的严格操持下，各地房地产已开始逐渐被压制， 每一个房地产调控政策 的东向，都在牵动着地方政府的神经，地方政府的微调步伐也在“小心翼翼”地 进行着。 2012年1月 31日温家 宝：巩固房 地产市场调 控成果 2012年3 月14日温 家宝：房 价还没有 回到合理 价位 2012年4 月17日国 土部：警 惕一些地 方放松调 控 2012年5 月15日国 土部：对 房价上涨 过快地区 将督导 2012年5 月18日住 建部关键 期定调： 决丌让调 控反复 2012年6 月18日多 部委密集 表态：房 地产调控 丌动摇 2012年7 月7日温 家宝江苏 常州调研 强调楼市 调控丌动 摇 2012年 12月18日 国土部再 申坚持调 控，使囤 地无处遁 形 2012年 12月25日 住建部： 明年继续 限购，房 价过快上 涨将被问 责 2012 年青岛房地产市场年报 20122012 年地方微调政策年地方微调政策 【地平线观点】【地平线观点】 从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在 落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不 具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微 调”的储备政策之一，值得我们持续关注。另外，户籍制度调整或许会成为突破 “限购”政策的趋势。 3.20123.2012 年信贷、土地、保障房政策一览年信贷、土地、保障房政策一览 公积金新政被疑“曲线救市”，但全部闯关成功 代表城市：常州、南京、合肥、沈阳、厦门、武 汉、郑州等 调整公积金贷款 芜湖被叫停，扬州新政保刚需旗帜鲜明获通过 代表城市：芜湖、扬州、杭州、重庆 贴购房补贴 对房价影响丌大，只要丌碰红线基本都能存活 代表城市：上海、北京、武汉、马鞍山 减免购房契税和退税 触及政策“红线”皆成“短命政策” 代表城市：上海、北京、武汉、马鞍山 松放松限购标准 2012 年信贷政策回顾： 2.24 央行下调存款准备金率 0.5% 5.18 央行下调存款准备金率 6.8 时隔 3 年半央行首次降息 下调存贷款利率 0.25% 公积金同步调整 7.6 时隔丌到一月央行再度降息 下调存款利率 0.31% 2012 年青岛房地产市场年报 第二部分第二部分 城市规划篇城市规划篇 开发重点： 结合轨道交通和城市主要快速道路的建设，开发重点分青岛片区（市内四区 和崂山区） 、 黄岛区、 城阳区。 开发布局重点向青岛中北部、 黄岛以及城阳转移。 2012 年土地政策回顾： 2.22 国土资源部发布“禁墅令” 6.7 国土部发布闰置土地处置办法 ，闰置土地满一年按地价 20%征闰 置费 9.6 国土资源部推新“差别化”供地，保 18 亿亩耕地红线 12.18 国土部将于近期建立房地产大企业大地块跟踪督查制 2012 年保障房政策回顾： 1.9 全国国土资源工作会议上，国土部公布供地导向，优先保障房建设 6.7 住建部出台公共租赁住房管理办法 ，租金低于市场价格 7.17 财政部、住建部修订中央补助廉租住房保障专项资金管理办法 11.8 十八大报告指出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度 青岛十二五住房建设规划出炉青岛十二五住房建设规划出炉 各区开发重点项目公布各区开发重点项目公布 青岛市“十二五”住房建设发展规划日前 获市政府批准，正式发布。规划显示，结合全市 房地产业现状和发展趋势预测，七区各类房地产 有效需求量约 3700 万平方米， 其中住房有效需求 量约 3000 万平方米。 建设布局上， 将按照公共交 通导向、产业布局引导、就业与居住均衡发展、 促进社会公平与融合和旧区改造与新区发展并重 的原则加以引导. 2012 年青岛房地产市场年报 青岛片区主要结合旧城改造、城中村、产业用地调整为主，黄岛与城阳以居住新 区建设为主。 黄岛区： 重点发展形成 5 个居住片区：黄岛生活综合片区、临港生活服务区、昆仑山 路居住片区、薛家岛居住片区、下庄居住 目前，该工程项目已进入第一次环评公示阶段，由青岛市地铁工程建设指挥 部办公室委托上海船舶运输科学研究所对青岛蓝色硅谷崂山隧道工程的环境影 响展开评价工作。 崂山将再建隧道直通蓝色硅谷崂山将再建隧道直通蓝色硅谷 初步计划年内开工初步计划年内开工 青岛青岛新城市规划出炉新城市规划出炉 中心城区将大幅扩容中心城区将大幅扩容 崂山区将再建一条新隧道，直通蓝色硅谷。 岛城将建一条蓝色硅谷崂山隧道，选址在仰口隧 道的西侧。隧道建成后，将打通青岛市区与即墨 蓝色硅谷间的城际铁路运输 。 11 月 28 日，青岛市第十五届人大常委会第六次 会议听取了市政府关于青岛市城市总体规划 (2011-2020)编制情况的说明，会议审议并同 意市政府提请审议的青岛市城市总体规划 (2011-2020)，市政府要根据会议提出的审议 意见修改后，按法定程序上报批准。 2012 年青岛房地产市场年报 “新一轮总规”对城市性质最终表述为“国家沿海重要中心城市，国际性 的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城。”城市职 能上体现了新时期国家海洋战略的要求。 按照国务院的批复，青岛市部分行政区划调整的主要内容是：撤销青岛 市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为 新的市北区的行政区域。市北区人民政府驻敦化路街道延吉路 80 号。撤销青岛 市黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南 市的行政区域为新的黄岛区的行政区域。黄岛区人民政府驻隐珠街道深圳路 181 号。 再过两三年，地铁一期 3 号线将正式开通,贯穿岛城“南北”的快速交通体 系显现,不仅缓解跨南北上班族乘车难问题，更为北部大发展提供动力 青岛青岛市正式调整部分行政区划分市正式调整部分行政区划分 市北四方两区合并市北四方两区合并 国务院作出 关于同意山东省调整 青岛市部分行政区划的批复、山东 省政府发出关于调整青岛市部分行 政区划的通知，决定对青岛市部分 行政区划实施调整。 青岛青岛进入地铁建设高潮进入地铁建设高潮 3 3 号线贯穿南北完工六成号线贯穿南北完工六成 目前，青岛地铁建设已进入了全面推进阶段， 地铁 3 号线第二批车站主体建筑、结构施工图已 完成，正在进行第三批车站附属建筑结构施工图 设计，全线车站装修初步方案设计完成，而在交 通调流方面，全线一期调流道路 18 处已全部完 成，青岛火车站站、人民会堂站、五四广场站、 李村站二期调流工作正陆续开展。 2012 年青岛房地产市场年报 在我市的“十二五”规划中，确定要谋划第二条海底隧道的建设，目前已启 动了第二条海底隧道的前期论证和规划工作。在论证中，专家们认为第二条海底 隧道应建在胶州湾隧道和胶州湾大桥之间，根据我市的规划，地铁也将从第二条 海底隧道通过，也就是地铁 2 号线，相信不久也将提上日程。 土地市场篇土地市场篇 土地热潮席卷全国土地热潮席卷全国 楼市步入深度博弈期楼市步入深度博弈期。 当 2012 已成往事，我们站在 2013 年的首月追溯上年，2012 年是限购的第 二个春秋，楼市波澜不惊，作为房地产市场的根源，土地市场也是风雨不调。大 半年的土地市场显得压抑， 底价成交和流拍成了前三个季度土地市场的 “最强音” 。 然而，走过 9 月，岛城土地市场掀起一波又一波的高潮，出让了“年度最难拍” 土地，也出现了新的地王，大鳄也频繁出手抢滩岛城。 纵观岛城全年，没有哪一年的土地市场比 2012 年更富有戏剧性年初冷 清、半程发力、年底“抢地”。年底居然出现一边数钱一边拿地的现状。 从 2012 年土地市场来看，无论是供应量还是成交量，包括即墨、胶州、原 胶南、平度和莱西在内的市郊区域成为去年土地市场的主力军。 万科、保利等行业龙头公布全年销售业绩，2012 年万科销售额 1412 亿元， 再次坐稳头把交椅。但万科三季度末销售净利润率为 13.2%，比上年同期的 14% 下降 0.8 个百分点。 眼下， 一线房企年度利润率指标出现下降态势， 凸显房企成本经营管理压力。 房地产行业即将迎来剧变，也许行业集中度提升和房企境外融资潮加剧。因此， 拼命降低成本费用和提升投资回报，或将成为 2013 年行业发展的基调。 土地市场年末出现“翘尾”行情， 是否预示了明年的楼市基调？土地市场的 “加温”和开发商资金的回笼，2013 年即将开启一个“暖春”。但是明年走势 还要看市场供求关系和政策导向。 开发商对楼市前景比较看好，特别是“十八大”之后，也就是明后年的市场 前景很被看好。 “第一个原因是新一届领导人上任之后， 经济的发展还是主基调。 2012 年青岛房地产市场年报 第二个原因就是开发商现在的资金还是比较充分的， 今年开发商的资金不像往年 年底那么紧张。第三个原因就是土地价格比较低。当前，各地方政府急于卖地。 2012 年年末的土地价格相对低廉， 发展商购入土地资源的时机相当合适。 ”2013 年的土地市场也将重回往日风采，一直火下去。 2013 年谁能用稀缺“面粉”做出“香馍馍”而不是“面包”，谁就引领市 场，产品合适才是最好的。 一、青岛土地供应一、青岛土地供应 青岛各月供应面积和幅数青岛各月供应面积和幅数 （单位：万、幅） 数据来源：地平线土地数据库 【地平线观点】【地平线观点】 青岛 2012 年住宅用地、商业用地总共出让 391 幅，出让面积 2561.3 万， 较去年分别环比上涨 16.71%和 108.7%，随着限购政策的持续，岛城的土地市场 出现超冷清现状，各市区也是频频出现底价成交的现象。甚至有更多土地出现流 拍现象，土地市场进入寒冷期，各区域也降低了土地出让的幅数。从进入 7 月份 开始市场出现好转，楼市的上扬也加快了各区域土地出让的步伐，土地市场也迎 回“高温”区。 12.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.12 宗数10635254035324261254931 面积4520.1194.672.5531133.4203.4164.3179.51497.356.6511.2 0 400 800 1200 1600 2012 年青岛房地产市场年报 二、青岛土地成交二、青岛土地成交 青岛各月成交面积和幅数青岛各月成交面积和幅数 （单位：万、幅） 来自：地平线土地数据库 【地平线观点】【地平线观点】 岛城住宅用地、商业用地总共成交 342 幅，成交 2005.8 万，随着限购政 策以及银行的限贷政策，使整个楼市出现成交低迷，越来越多的开放商开始谨慎 拿地， 政府上半年也放缓了土地出让的脚步， 土地市场一度陷入了 “深度低迷期” 。 部分区域还出现几天流拍的现象，土地基准地价也开始下调，不难发现岛城的地 价限价有一个往下调的趋势，一季度的“开门不利”也奠定了接下来半年土地市 场的基调，底价成交成为接下来土地市场的“最强音” 。柳暗花明又一村，直到 第四季度岛城土地市场乃至全国土地市场都迎来“春天” 。土地市场的暖春是否 也暗示明年的房地产基调？ 三、开发区和胶南土地出让总量分析三、开发区和胶南土地出让总量分析 20122012 年开发区商住土地出让统计年开发区商住土地出让统计 （单位： 、 幅） 12.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.12 宗数1053319353202938363282 面积38.518.3190.849509.016.889.4130.6190132.2136.4504.8 0 100 200 300 400 500 600 2012 年青岛房地产市场年报 来自：地平线土地数据库 【地平线观点】【地平线观点】 2012 年开发区总共出让 17 幅商住用地，出让面积 254899 ，开发区的土 地市场跟往年相比，出现大幅下滑，土地资源越来越稀少，限购政策的持续，开 发区的楼市也进入低谷，土地市场的出让频率和幅数也越来越少，本年度开发区 的土地出让主要是集中在滨海大道附近，土地性质主要是金融用地。 唐岛湾片区是十二五精心打造西海岸行政商务中心区。以行政办公、 商业、金融贸易、文化娱乐、居住为主。规划通过控制滨海环境较好的用地，增 加建成区的绿地，完善配套服务基础设施,提升城市整体环境品质，精心打造西 海岸行政商务中心区的形象。随着国际航运中心的敲定，唐岛湾片区的投入将也 会加大，城市的 CBD 应运而生，也将成为开发区未来的新天地。 20122012 年胶南年胶南商住商住土地出让统计土地出让统计 （单位：、幅） 来自：地平线土地数据库 12.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.12 宗数004101111125 面积0057537316130558185805193156352447337221 69067 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 12.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.12 宗数03005300160150 面积09053200615952104500355010339980 0 100000 200000 300000 400000 2012 年青岛房地产市场年报 【地平线观点】【地平线观点】 2012 年胶南出让 42 幅，出让土地面积 242671 ，经过“十二五”的发展， 海水浴场的建设以及大小珠山的建设和藏南镇旅游区的快速发展， 胶南市政府也 加大了对此三区域地块的出让频率。 随着胶南和开发区的合区，胶南的大环境充分利好，楼市成交上涨，土地成 交加快，新行政区的建立也积极带动胶南的土地市场，本土企业也加快了拿地热 情。 胶南政府打造优美投资环境已成雏形，随着保利、世贸、万科等大鳄项目的 入市也加大了胶南对外的宣传，越来越多的人们也开始关注胶南，更多的投资者 开始涌入胶南。 投资环境的优美以及董家港口的大力建设， 越来越多的港口配套服务公司开 始进入胶南，购房臵业也将成为新的景象。明年在继续不限购的政策下，原胶南 楼市将会更火，同时土地市场也将快速回温。 2012 年青岛房地产市场年报 四、开发区和胶南土地成交总量分析四、开发区和胶南土地成交总量分析 20122012 年开发区商住土地成交统计年开发区商住土地成交统计 （单位：、幅） 来自：地平线土地数据库 【地平线观点】【地平线观点】 2012 年开发区商住用地总共成交 11 幅土地，成交面积土地 154566 ，开 发区土地的稀少是未来建设的主要问题，大部分的土地还需要来自村庄的改造， 随着沿海一线土地的越来越少，开发区的土地市场开始慢慢向香江路片区、辛安 片区转变，刚性需求的客户成为主力军。 国际航运中心通过商务、商贸、会展、生活性服务业等产业融合发展,构筑 西海岸高品位商贸核心区,形成与凤凰岛国际旅游岛相匹配的旅游目的地。 首先, 建设以休闲为特色的西海岸商业中心。打造既有王府井新天地、南京水游城等最 高端商业业态模式,又具青岛老街里风情的休闲消费精品亮点区域。二是以国际 化为标准的配套设施。配套建设的精品商务酒店、国际化大型会议中心、白领公 寓等将为进驻企业和商务精英提供高品质服务。 今年土地成交都是来自滨海大道附近的金融用地， 主要是未来国际航运中心 和 CBD 区的建设，特别是山东交通建设集团的大力投资建设的项目。对于以后唐 岛湾片区的建设将成为开发区十二五规划的重点区域。 明年唐岛湾片区的写字楼 市场和住宅市场谁能先拔头魁，大家拭目以待。 12.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.12 宗数004000200122 面积0057537000141610015635591448088. 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2012 年青岛房地产市场年报 20122012 年胶南商住土地成交统计年胶南商住土地成交统计 （单位：、幅） 来自：地平线土地数据库 【地平线观点】【地平线观点】 2012 年胶南商住总共成交 43 幅，成交面积 1628046 ，胶南今年成交的 区域都是十二五胶南重点发展建设的区域比如大小珠山、藏南镇等区域，这些区 域未来的物业类型也是最高端的，随着保利、世贸、万科项目的热销以及对外宣 传，更多的购房者开始关注胶南。 住建部强调，明年要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施， 坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。 这对于明年不限购 的胶南来说，保证胶南刚需客户信贷的政策优化，同时可以通过大黄岛区域环境 带动沿海一线的去化。 伴随着城镇化的进一步推进， 房地产行业在城镇化过程中拉动内需的地位日 益突出，这也意味着房地产市场的持续回暖，进而将影响整个宏观经济周期下滑 趋势的逆转。对于乡镇比较多的胶南也是一个大的利好，也将促进乡镇跟市区的 差距，提高胶南整体房价的去化。 随着胶南水城和海水浴场的快速发展，星级酒店的大量建设，旅游业的快速 发展，胶南将成为岛城的“第三极“。在持续严厉的楼市调控下，全国许多城市 土地市场犹如寒冬里的一把火，给进入冬季的楼市送去了一股暖流。然而，作为 房地产市场“风向标”的土地市场， 地方政府不断高涨的推地热情和开发商持续 膨胀的拿地冲动，让许多购房者屡屡心惊胆战。楼市“实质性回暖”窗口是否已 12.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.0912.1012.1112.12 宗数0300503008519 面积09053200615950228450021474 1358789683 0 200000 400000 600000 800000 1000000 2012 年青岛房地产市场年报 开启？房价是否会再次扭头回升？ 住宅市住宅市场篇场篇 1.1.新增供应量分析新增供应量分析 青岛住宅月度青岛住宅月度新增供应新增供应走势走势 （单位：万） （数据来源：网上房地产，地平线数据库） 【地平线观点】【地平线观点】 龙龙年年 “翘尾”“翘尾” 胶南胶州争宠胶南胶州争宠 2012 年岛城新增住宅供应量为 853.84 万平方米，环比去年下降 37%。总体 来看，2012 年上半年市场整体低迷，但是随着降息、降准备金率等政策的下达， 全年的新增高潮集中在下半年， 开发商纷纷出手， 市场供求比基本供不应求。 2012 年新增量出现“翘尾”现象，全年新增的最高点出现在 12 月份，共计 126.9 万 平方米。 今年的新增房源主要集中在胶南、胶州和城阳等未限购地区，可见政策对 房产的影响。 新增备案面积排名新增备案面积排名 12.01 12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 新增面积 28.94 19.86 54.12 29.11 63.149782.63 85.23 94.39 68.88 103.5 126.9 供求比1.46 0.42 1.60 0.82 0.92 1.38 0.86 0.93 0.92 0.80 0.88 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 0 20 40 60 80 100 120 140 2012 年青岛房地产市场年报 排名排名 区域区域 项目名称项目名称 备案面积备案面积（） 1 1 胶南市胶南市 保利海上罗兰保利海上罗兰 203735.9203735.9 2 2 胶南市胶南市 天一畔城天一畔城 194991.88194991.88 3 3 市北区市北区 青岛印象山青岛印象山 174087.86174087.86 4 4 李沧区李沧区 中海国际社区中海国际社区 157098.14157098.14 5 5 城阳区城阳区 龙湖滟澜海岸龙湖滟澜海岸 150705.76150705.76 6 6 胶州市胶州市 中臵青岛风景中臵青岛风景 146315.21146315.21 7 7 胶南市胶南市 月亮湾月亮湾 145495.4145495.4 8 8 胶南市胶南市 万科青岛万科青岛小镇小镇 135600.02135600.02 9 9 胶州市胶州市 顺盛水岸绿城顺盛水岸绿城 129615.38129615.38 1010 胶州市胶州市 绿城紫薇广场绿城紫薇广场 124836.92124836.92 【地平线观点】【地平线观点】 2012 年全年备案面积超过 12 万平的商品住宅项目有 10 个，其中新增最多 的为保利海上罗兰， 共计 203739.9 多万平方米， 其次为天一畔城。 从区域来看， 原胶南市占四个项目，胶州市三个，市北区、李沧区和城阳区仅一个项目。 2012 年青岛房地产市场年报 2.2.成交分析成交分析 各月住宅成交走势各月住宅成交走势分析分析 20112011 青岛住宅月度成交量走势青岛住宅月度成交量走势 （单位： 万、 套） 【地平线观点地平线观点】 上半年成色不足上半年成色不足 下半年厚积薄发下半年厚积薄发 2012 年上半年商品住宅市场仍延续 2011 年的低迷，销售量成色不足，但 是由于下半年降息降准等政策以及开发商低开、 各种降价优惠等销售手段促使了 市场的重新活跃，整体市场呈上升趋势。一直到 12 月份，青岛的成交量达到了 853 986.4 840.6 937.29 750 800 850 900 950 1000 75000 80000 85000 90000 95000 100000 105000 2009201020112012 成交套数成交面积 12.01 12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 成交面积 19.79 47.00 33.90 35.67 68.86 70.16 96.36 91.77 104.94 86.45 117.60 154.25 成交套数21455192344935266935688195129118 10549 8756 12955 15240 19.79 47.00 33.90 35.67 68.86 70.16 96.36 91.77 104.94 86.45 117.60 154.25 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 2012 年全年成交住宅 95398 套， 共计 937.29 万平方米， 环比 2011 年 上涨 10%和 11.5%，相比最火爆的 2010 年仅仅减少了 49 万平方米。成 交量逐季上升，供大于求局面有缓 解。 2012 年青岛房地产市场年报 全年的最高值， 共计 154.25 万平方米，为 2012 年画上了一个圆满的句号。经 过了两年的限购调控之后，压制已久的刚需已经开始逐步释放。2013 年市场也 将呈现稳步上升的局面。 各各区域区域住宅成交住宅成交分析分析 （单位：万，套） （数据来源：网上房地产，地平线数据库） 【地平线观点地平线观点】 热销区“平分春色热销区“平分春色 ” 西海岸“重振旗鼓”西海岸“重振旗鼓” 2012 年全年青岛是各区中成交量基本集中在原胶南市、李沧区、城阳区和 胶州市，主城区成交量稍显黯淡。原胶南市的成交量最多，共计面积 133.5 万平 方米，占青岛市成交量的 13%，主要由于新区划分后，购房者担心房价上涨或政 3% 5% 8% 13% 5% 12% 8% 12% 12% 9% 6% 7% 青岛区域成交分布青岛区域成交分布市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 即墨市 胶州市 胶南市 平度市 莱西市 市南 市北 四方 李沧 崂山 城阳 黄岛 即墨 胶州 胶南 平度 莱西 成交套数 141839638269 14327 3352 12647 8585 9053 11803 13622 44263933 成交面积 17.71 49.79 64.60 132.1 37.22 131.8 80.85 93.91 119.8 133.5 42.09 33.75 17.71 49.79 64.60 132.15 37.22 131.87 80.85 93.91 119.81 133.53 42.09 33.75 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2012 年青岛房地产市场年报 策变化纷纷出手。其次为李沧区以及城阳区，全年分别成交 132.1 万平方米和 131.8 万平方米。 西海岸市场在持续了半年的低迷期后重振旗鼓，尤其是胶南市，保利海上 罗兰、天一畔城和山水新城的成交量均在千套以上，新区划分让臵业者在意识上 重新认识了西海岸，胶南与黄岛合并成立新区后，城市中心有沿海岸线向西发展 的趋势，原胶南区域楼市也迎来高速发展期。黄岛区也不再局限于隧道口和安子 片区，上榜的青橙时代、秀兰禧悦山和中房馨街里也是购房者的新选择。同时新 的新政区的划分也将慢慢影响着青岛的居住理念。 成交面积区间分析成交面积区间分析 （数据来源：网上房地产，地平线数据库） 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,000 180 2010年成交 面积 2011年成交 面积 2012年成交 面积 2% 51% 5% 20% 10% 12% 20122012年住宅各区间成交面积占比年住宅各区间成交面积占比 180 2% 40% 33% 13% 5% 7% 20112011年住宅各区间成交面积占比年住宅各区间成交面积占比 180 2012 年青岛房地产市场年报 【地平线观点地平线观点】 刚需户刚需户型型火热持续火热持续 改善户型大量抢签改善户型大量抢签 2012 年商品住宅成交主力面积区间仍以 60-90 的刚需户型为主，90-120 的首次改善型户型较去年大有缩水， 主要原因是限购限制了这一部分客户的购 买力，但是 120-180 等大户型成交大涨。 成交价格区间分析成交价格区间分析 927248 1249127 1477237 973279 1630579 963628 1086791 78629 129543 207869 285217 392445 190754 258073 0 500000 1000000 1500000 2000000 3000元以下 3000-4000元 4000-5000元 5000-6000元 6000-8000元 8000-10000元 10000元以上 20112011、20122012年年成交成交区间区间价格价格对比对比 2011年 成交面 积 2012年 成交面 积 5% 8% 14% 19% 25% 12% 17% 20122012年住宅年住宅价格价格区间成交区间成交价格价格占占 比比 3000元以下 3000-4000元 4000-5000元 5000-6000元 6000-8000元 8000-10000元 10000元以上 11% 15% 18% 12% 20% 11% 13% 20112011年住宅年住宅价格价格区间成交区间成交价格价格占占 比比 3000元以下 3000-4000元 4000-5000元 5000-6000元 6000-8000元 8000-10000元 10000元以上 2012 年青岛房地产市场年报 【地平线观点地平线观点】 二季度“触底反弹”现转折二季度“触底反弹”现转折 从全年来看，2012 年的青岛市的楼市价格一直处在震荡中，从 4 月份开始 房地产市场开始出现了价格的裂缝，至此才是价格大战的开始，从直降百万的豪 宅到到六千左右的刚需小户型，纷纷刺激着岛城购房者的神经，大批楼盘以低姿 态促成了红五月，而在后续的第三、四季度，市场也暂时维持住了这个势头。 3.3.存量分析存量分析 住宅存量走势分析住宅存量走势分析 20112011 青岛住宅存量走势青岛住宅存量走势 （单位：万） 【地平线观点地平线观点】 住宅存量住宅存量高居不下高居不下 整体上升趋势整体上升趋势 截止到 2012 年年底，青岛市的商品住宅市场经历了 33 个月的调控，除了 2009 年成交大增导致了存量的略降之外，近几年来的青岛商品住宅存量一直在 上升，但是不同于 2011 年的一路上扬，2012 年的青岛住宅存量却在高存量值下 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2011年面积存量607.7 638.1 639.2 660.1 713.1 742.8 778.0 881.2 940.0 1039.8 1124.0 1168.9 2012年面积存量 1178.0 1150.9 1171.1 1164.5 1158.8 1185.5 1171.8 1165.3 1273.2 1260.2 1246.2 1196.7 607.7 638.1 639.2 660.1 713.1 742.8 778.0 881.2 940.0 1039.8 1124.0 1168.9 1178.0 1150.9 1171.1 1164.5 1158.8 1185.5 1171.8 1165.3 1273.2 1260.2 1246.2 1196.74 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 1400.0 2012 年青岛房地产市场年报 平缓起伏，在 9 月份时，由于各区出现购房热潮，开发商希望赶上 2012 年年底 去化的末班车，又纷纷出手新房源，最终突破了 1200 万的大关，到岁末，青 岛新房库存量高达 1196.7 万平方米，去化周期为 15 个月，为 2013 年的岛城楼 市抹上了一层挥之不去的阴影。 各区市各区市住宅存量分析住宅存量分析 （数据来源：网上房地产，地平线数据库） 【地平线观点地平线观点】 区域划分促上市区域划分促上市 瞬间捧红近郊区瞬间捧红近郊区 从目前存量房分布区域来看，从全年存量房分布区域来看，郊区存量住宅的 变化比市区跌宕起伏得多。 截止到 2012 年底， 青岛存量房源主要集中在胶南市、 胶州市、即墨市和城阳区，未限购的且与青岛市区近的区域也为全市商品住宅市 场存量增长最快的区域。青岛新一轮的行政区划调整在 12 月落地，加之部分区 市又到了房屋维修金征收的临界点，种种力量推动岛城住宅上市量出现了增长， 这种上市量的上涨尤以原胶南市最为显著。 胶南市和黄岛区原本就是商品住宅存量的高压区， 合区后的销售压力无疑雪 上加霜。新黄岛区的住宅存量已经达到了 331.22 万平方米，占青岛市的 28%。 3% 8% 5% 11% 4% 10% 15% 10% 13% 11% 5% 5% 20112011年年青岛区域存量分布青岛区域存量分布 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 即墨市 胶州市 胶南市 平度市 莱西市 3% 6% 5% 7% 4% 12% 13%12% 14% 15% 4% 5% 20122012年年青岛区域存量分布青岛区域存量分布 市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 即墨市 胶州市 胶南市 平度市 莱西市 2012 年青岛房地产市场年报 4.4.房价分析房价分析 20112011 年岛城房价指标走势年岛城房价指标走势 （数据来源：搜房中指数据，地平线数据库） 【地平线观点地平线观点】 根据走势图可以看出， 2012 年的青岛房价环比跌得 “稳” ， 同比跌得 “狠” 。 5 月是全年房价走势的关键节点，5 月之前是一处“陡坡” ，跌势凶猛，5 月之后 的房价像一处“缓坡” ，下滑曲线明显缓和。环比方面，根据国家统计局发布的 1-11 月房价统计数据，青岛前两个月房价维持了去年底 0.5%以内的降幅，3、4 月跌破 1%，从 5 月开始到 11 月这 7 个月时间里，房价环比涨跌幅趋于平稳，跌 幅最高出现在 9 月，仅为 0.4%，最后俩月房价接连持平，没有再出现震荡下滑 的情况。 11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.11 平均价格96759668963895969543953995279523950995039470 环比涨幅-0.30% -0.20% -1.20% -1.70% -0.10%0.00%-0.20% -0.10% -0.40%0.00%0.00% 同比涨幅 -0.20%0.00%-1.50% -3.80% -4.10% -4.10% -4.60% -4.60% -5.00% -4.80% -4.40% -0.30% -0.20% -1.20% -1.70% -0.10% 0.00% -0.20% -0.10% -0.40% 0.00%0.00% -6.00% -5.00% -4.00% -3.00% -2.00% -1.00% 0.00% 9350 9400 9450 9500 9550 9600 9650 9700 平均价格环比涨幅 2012 年青岛房地产市场年报 5、2012012 2 年楼市销量榜年楼市销量榜 TOP 10TOP 10 排名排名 楼盘名称楼盘名称 区域区域 成交套数成交套数 （套）（套） 成交均价成交均价 （元（元/ /） 中海国际社区中海国际社区 李沧区李沧区 22462246 90009000 中臵青岛风景中臵青岛风景 胶州市胶州市 18811881 35003500 中南世纪城中南世纪城 李沧区李沧区 14311431 61006100 4 4 天一畔城天一畔城 胶南市胶南市 14191419 57005700 5 5 山水新城山水新城 胶南市胶南市 13781378 415041