呼和浩特市房地产市场总结.ppt

2011年呼和浩特市房地产市场总结及2012展望,尚达信市场部,主笔：王杰、陈胜参与：石丽莎、胡伟华、于慧泉,Part1,-政策动态,12月：政策、市场,政策解读：住房保障持续完善，国家对土地资源及市场的严格把控都表明地产调控将继续限购不会退，2012年中央将实施稳健货币政策，坚持房地产调控,政策解读：宏观政策导致市场观望情绪，鄂市楼市遭遇寒流，调控作用对于三线的呼和浩特房价效果甚微。,政策解读：呼市楼价小幅波动90平米以下住宅抗跌能力强，楼市逆行而上整体小幅上扬,12月07日国土资源部：土地招拍挂要逐步扩大范围规范程序12月22日国土资源部：闲置土地处置办法征求意见12月04日全国1000万套保障房全部开工比计划提前1个月12月14日中央：实施稳健货币政策坚持房地产调控12月23日央行：房产投资不再是居民投资首选,12月03日内蒙古呼和浩特、鄂尔多斯房价仍在涨12月21日鄂尔多斯明年推贷款倍增计划或带动地方托市潮11月18日前三季内蒙古金融机构人民币存贷款增幅均超20%12月12日鄂尔多斯：租房市场岁末遭遇寒流12月09日开发商魂牵梦碎鄂尔多斯施工楼盘被按暂停键,12月08日呼市楼价小幅波动90平米以下住宅抗跌能力强12月16日呼市楼市逆行而上整体小幅上扬,全国新闻,内蒙古新闻,呼和浩特新闻,住房保障持续完善，国家对土地资源及市场的严格把控都预示地产调控将继续从紧。目前调控对呼市房价影响程度较一线城市小,商品房政策,保障房政策,土地政策,货币政策,限购、限价、限贷限购范围扩大，限购力度加深；具化10年的限购政策，更加严苛细化。问责制的形式责令地方控制房价，要求明码标价，考验地方政府力度。首套、二套房贷提高、三套停贷，从供需两方入手，抑制市场中各方需求，房产税试点开始，或将加大全国范围。,资金、土地保证供应规模式建设落实同比去年，今年中央地方投入资金充足，土地供应齐备，足时足额保证工程进度，中央表示2012年保障房数量更大，预计2012年力度不减，可能更大。在今年10月份左右1000万套保障房任务完成，呼市6月份任务完成，2012年的市场化运作提上日程。,规范土地市场，保证保障房用地供应今年政府在闲置土地、买卖土地，保障房土地方面手段出台，严苛，为了配合限购，保证保障房用地的供应，中央不断规范，调整土地政策。开年奠定规范土地市场的基调，8月正式出台，多城市开始上调基准地价在10月更是研讨取消土地供应双轨制。,上半年持续收紧，下半年开始微调稳定物价成为首要1-7月央行3次加息是去年以来第5次加息。年度共4次上调准备金率，随着物价回落未再上调。在12月初，央行开始下调存款准备金率0.5个百分点，拉开了本年度货币政策适时放松的信息为12年政策开始试水。,全方位，多方面，大力度调控，在2011年基础之上适度微调或将成为2012年楼市政策基调。,年度：政策盘点,调控这盘棋越下越大，从2010年的相对宽泛，到2011年的全面严厉，政府的调控决心可见一斑，在经历了2011年的全面调控之后，效果显现；在2012年随着保障房的入市冲击，限购的持续扩散，预计会延续2011年的调控方向，但全面调控极有可能转化成针对性调控，泡沫程度不同的城市或将区别对待。,解析：,2011年上半年行业、金融政策步步升级，密集出台；下半年9到10月持续影响，政策趋稳，年底出现微调,年度：政策解析,1-6月，限购主基调奠定，伴随信贷政策持续收紧，限价也开始出现，政策在7个月间层层加码，逐级细化，直到7月限购开始全面铺开，政策开始持续进行消化。,政策方向不变，但政策从全面开始向针对性转变，信贷松动,金九银十不在,盘点2011年整年的政策走势可以看出：1.开年初调控政策是全面开展的，信贷政策在年初到6月持续收紧，这一时间限购的一线城市成交大幅受挫，量价齐跌，重点城市在6月的时候限购影响进入一个持续期，低价成交成为常态。2.在调控普遍影响一线城市的时候，7月限购开始在二三线城市铺开实施，在传统住宅成交旺季到来的9、10两月成交惨淡，整体市场调控效果开始显现。3.2011月，调控依旧持续，市场整体观望形成，形式普遍看低，信贷微松，年底市场整体成交在低价进行。,年度：本土政策,行业政策,财政政策,保障房政策,土地政策,时间：2、3、4、5月,时间：4、6、10、11月,时间：3、6、7、9月,时间：2、3、4月,限购开始实施，但较全国而言比较宽松，共13条限购条款，将呼包鄂三市场绑定，公布了调控目标；要求住宅一次装修到位；同步实施商品房全国明码标价。,内蒙古提取土地出让金专项用于建设保障性住房；内蒙古个人普通住房转让规定购买超过5年免征营业税；呼市70亿元建保障性住房。呼市多家银行上调首套房贷利率；呼市多家银行停止放贷放款。,呼和浩特5项措施提高土地利用率；呼市保证足额即时保证保障房建设土地供应；内蒙古六项措施确保保障性安居工程用地。,呼和浩特市把保障房建设列为一号民生工程；内蒙古完善廉租住房补贴和配租制度；呼市城中村改造开始；内蒙古确保保障房建设资金和用地到位质量达标,2011年，内蒙古政策从2月开始，在前4个月完善限购条款（呼市），在4-9月，从财政、土地各方面推进保障房建设为主；前5个月促进限购，后7个月重点在保障房,呼市整年延续：积极开展保障房建设为主，住宅地区性（呼包鄂）限购为辅；财政、土地政策多偏向于保障房建设，住宅限价各楼盘表里不一居多。,解析：呼市在限购来临后表现像一个三线城市，首先：限购条件宽松。其次：本土政策的延续性不够，虽是限购但是呼包鄂的客群基本捆绑。然后：注意力基本集中在保障房，让人怀疑本土的财政是否太过依赖土地、房地产市场。最后：政策基本是集中在2011年初之后有半年之久成为断档，一度对市场带来错觉：限购对呼市影响不大。,行业：暴利不再，平稳为主,2003年,2005年,2008年,2010年,2013年,2015年,政策影响下的未来市场格局及走势预判,2012，开发公司割肉，代理公司丰收,价变导致量变,政策影响下的未来市场格局及走势预判,一家独霸演变二虎相争,短期交叉不可避免,只有快才可能赢,政策影响下的未来市场格局及走势预判,Part2,土地-全国部分,12月：土地情况,12月，各地政府在土地供应计划的刺激下，供应大幅增加，一定程度上促成大型房企拿地积极性，但土地低价成交形成，成交情况整体依旧惨淡,全国-土地市场政策分析,要点：上半年确保保障型住房用地供给，控制地价；下半年完善土地出让机制，规范土地出让开发,土地供给确保保障型住房政策展开,单列保障性住房用地,控价格防地王，完善土地出让制,各地对保障性用地实行计划单列,查处小产权用地,限地价竞房价，限定配建保障房面积,县级以上城市溢价50%或交易异常地块,土地出让逐步取消无偿划拨，逐步取消土地出让双轨制,土地闲置满一年征缴20%闲置费，满二年无偿收回,数据来源：国土部、国务院官网,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2012年,政策解读：2011年上半年在对住宅市场进行宏观调控的背景下，根据国务院工作精神，上半年土地市场政策主要集中在确保保障型住房用地供给和供给机制的完善上。在控房价的宏观调控目标下，合理监督、控制地价，防止高溢价或者地王的出现也成为上半年土地市场政策的亮点。一二级市场的通力配合，力争房价合理回调，必将是未来土地市场坚持的政策方向之一。对于一直以来颇有争议的小产权问题，5月份国土部已经明确界定其不合理性，这对打破政府对土地市场垄断供给和保护耕地具积极的意义。9月提出的未来逐步取消土地出让双轨制必将对完善土地供给机制有重大意义，也将成为我国土地市场改革长期探索的方向之一；对出让土地开发期限的明确限定，将一定程度上遏制囤地等投机行为，规范土地开发。形势预判：在以保障性住房改变住宅市场供给结构，促进房价合理回归的大前提下，未来确保保障型住房土地规范、合理供给将，防止地价不合理上涨成为土地政策深化的方向之一。以土地出让和开发机制愈加合理化为主导思想，未来政策在探索取消双轨制、合理调整土地出让机制、监督土地开发等方面都将有更为细致、深化的探索。,年度：土地-供应成交,2011年，限购政策的全面展开以及逐步深入，致土地市场全年维持在低价成交区域，总体推出，成交同比上升，但价格走低；住宅类用地在推出、成交、价格方面均跌出1成，限购对土地市场的影响明显,整体供应成交以上浮为主，土地构成比重变化，不排除多数地方政府财政对土地的依赖。,限购对住宅类用地影响深入，同比各项指标跌出一成，与整体市场除价格外形成对比。,整体,住宅,供应：本年，受限购对住宅类用地的深入影响，住宅类用地整年推出的比重下降，土地整体推出结构的占比开始发生调整，工业、商业、其他类用地等的比重开始在总体上上升；成交：住宅类用地仍是成交大宗，但成交量同比开始降低，整年维持在低价成交区域，受住宅限购整体市场成交也维持在低谷，但除住宅类用地之外的其他性质土地，总体成交量开始上涨，国家全面调控效果显现；价格：2011年土地成交楼面均价在1056元/，同比下跌接近2成，调控的全面影响凸显；住宅类用地成交楼面均价在1467元/，同比跌出1成，影响整体土地市场的成交波动。,2011年在限购的逐步深入影响下，开发商整体拿地积极性不高土地市场整体处于低迷状态;除住宅类用地外，其他性质用地各项指标开始加大,年度：土地-供应成交,Part2.1,土地-重点城市部分,年度：土地-重点城市,全年，政策影响深入，整体成交低迷，价格各有涨幅，市场开始趋于理性,北京：本年共推出土地283宗，成交249宗；住宅类推出80宗，成交59宗；土地楼面价4532元/，住宅5088元/：政策影响效果明显，市场整体走低，住宅楼面价格相对走高。上海：本年共推出829宗，成交776宗；住宅方面推出186宗，成交166宗；土地楼面均价均价2628/，住宅3996元/：土地市场推出略有减少，成交量稳定，价格整体走低。广州：整年推出204宗，成交143宗；住宅类推出54宗，成交27宗；土地楼面均价2336元/，住宅3393元/：推出与成交相差较大，供应保持高位，成交进入低谷。深圳：整年推出71宗，成交60宗；住宅类推出11宗全部成交；土地成交楼面价2330元/，住宅3518元/：市场起伏不大，供求基本持平，成交楼面价格理性起伏。重庆：全年推出983宗，成交632宗；住宅类推出412宗，成交243宗；土地楼面价1365元/，住宅1933元/：政策影响明显，供给处于高位，成交整体惨淡。天津：全年推出7786宗，成交727宗；住宅类推出174宗，成交164宗；土地楼面均价4573元/，住宅2187元/：土地供需整体平稳合理，市场整体较稳。,年度：土地-重点城市,供给方面：天津、深圳住宅类用地供给合理，市场浮动不大；北京、广州供应相对处于高位，但成交相对低迷，政策影响明显；重庆、上海受政策影响持续，供应一直处于高位，但成交持续走低，市场起伏较大。价格方面：北京成交楼面价最高，5088元/；上海第二，3996元/；深圳第三，成交楼面均价在3518元/；广州第四3393元/；天津第五，2187元/；重庆垫底，成交价在1933元/。,重点城市住宅类用地供应、成交、价格全年表现,Part2.2,土地-总体汇总部分,年度：土地-出让汇总,出让：本年度，住宅用地出让随着土地市场整体的出让情况上下波动，土地出让在6月、12月达到出让的高峰，住宅用地出让也随之上升；限购开始实施的3月土地出让表现明显，整体出让低迷，但在随后到6月逐步上升。7月限购开始蔓延2、3线城市，土地出让再次走低，到年尾重新攀至高峰。土地出让表现紧跟政策步调，时间衔接方面表现突出，在普遍不看好的12年里，土地出让波动可能延续11年的波动态势。,同比：本年度，住宅用地出让全年大部分时间要低于去年同期，在2月开始直到5月，6月中到年尾的两个时间段里都维持在低价范围；土地整体市场全年受住宅影响稍小，在9月前一直处于上升，在进入9月开始进入下行通道，在进入4季度开始，低价出让形成，预计影响来年出让价格。土地出让同比去年来说，除住宅用地外整体情况看好，但是在进入9月，则开始与住宅用地看齐，正式进入低价出让通道。,2011年土地市场整体出让波动较大，但全年大部出让仍处高位，高于去年同期；住宅土地市场受限购深入影响，出让全年维持在低谷低于去年同期；在年尾包括住宅用地的土地市场整体出让均低于去年同期,年度：土地-成交汇总,2011年在限购的层层递增下，资金链缺口的放大、库存压力的增加、整体市场的观望蔓延都迫使土地成交低迷不振，住宅用地成交表现突出：在进入4季度，受住宅市场的观望影响，其他性质土地成交进入低谷，二级市场的整体观望，影响整体土地市场成交,成交：本年度，土地市场整体成交情况起伏较大，土地成交在6月限购影响半年的时候、12月地方政府为完成土地供应计划的时候达到两个成交高峰；住宅用地成交全年维持在低迷状态，与整体土地市场成交表现相去较远，在整体市场成交高峰的6、12月份，住宅用地成交表现不明朗，也说明政策在土地版块带来的震荡显现。总体土地市场受全年调控影响，全年成交起伏大；住宅用地受限购对住宅市场的持续打压，全年成交维持在低位。,同比：本年度，土地整体市场成交情况一般，在7月全面限购开始前一度攀上成交高峰，之后同比来看成交一路走低；住宅用地市场成交较去年同期相，比基本全年被牢牢拴在低迷范围，只在3月、5月一度与去年同期成交看齐，在7月全面限购之后，成交同比分值则是一路看低。总体土地成交市场同比去年，上下波动拉大，尤其是政策的全面铺开时候；住宅用地同比去年而言，则整年徘徊在成交低谷。,年度：土地-价格汇总,全年，住宅类用地成交价格起伏较大，整体土地市场价格走势相对平缓,整体土地市场：全年价格受出让成交影响2-7月波动不稳，在二级市场全面限购之前攀上年度价格高峰在限购开始蔓延2、3线城市的时候，8月开始稳步小幅走低。前半年成交不稳，后半年进入低价成交区住宅土地市场：价格在，2月3月受10年土地成交滞后影响，表面高开；4月低价开启，在7月前成交价格波动较大。进入住宅市场销售旺季，成交价格开始小幅微涨，但随后便进入成交低价阶段。以7月区分，前后价格波动幅度较明显，全年价格不稳，进入年尾持续走低,受二级市场调控政策影响，土地整体市场成交价格全年波动，但相对于住宅用地成交价格波动较小：一方面前半年的价格波动反映了政策对住宅市场的全面倾泻严苛，一方面后半年的价格缓幅波动反映了限购影响的逐级深入，层层渗透。全年，住宅用地成交价格浮动较大，除2、3月受10年的土地成交滞后叠加影响外，从4月开始的土地成交价格到12月，较能代表整年住宅用地价格的起伏，也可以从侧面反映调控的深入和严苛。,年度：土地-综述,楼市调控对土地市场有明显的政策导向作用：同比去年土地成交尤其是住宅成交热度明显减弱；住宅调控成就其他各类型商品房。,综述：土地市场整体低迷，同比来看住宅类用地量价齐跌，土地出让金涨幅放缓，成交楼面均价被拉低，整体市场维持在低价成交通道。,1.受房地产政策持续严苛渗透，土地整体市场继续波动前行，住宅用地继续拉低整体土地市场；2.除住宅用地外的其他性质用地，如：商业、工业、等性质用地版块平稳向上增长，受财政、信贷政策向实体经济的倾斜，工业用地供求，预计来年会相对活跃；3.国家出于保障性住房的建设任务，2012年土地优先集中于保障房版块；4.2011年尾商业、住宅市场的整体看低（呼市为例），影响来年土地供需；5.保障房的市场运作以及分配，将客群挤压分流至城市边缘，预计未来城市环线土地版块供给活跃，成为来年土地市场集中区域。,财政、信贷等行政手段已开始深入影响住宅土地市场格局,住宅类土地市场拉低整个土地市场成交价量,11年四季度住宅用地全面进入下行通道，低迷状态形成,12年保障房任务出炉，土地财政优先倾向于保障房,保障房市场化运作及配给带来的土地环线集中现象,Part2.3,土地-呼市市场部分,12月：土地出让,本月，呼市出让土地一宗，为中低价位、中小套型普通商品住房用地，位于金川,市区出让情况：本月，市内各区出让为零。环线出让情况金川开发区本月出让中低价位、中小套型普通商品住房用地1宗。,12月：土地成交,本月，呼市成交土地环比大幅反弹上升，市内各区共成交1154673，1700余亩；成交单价突破3700/，楼面均价1627/环线外成交为零,成交情况：12月土地成交一共23宗，面积为115.47万，合计1732.03亩。其中商服用地11宗，面积为54.66万，合819.85亩；住宅面积62.85万，合942.72亩，建筑面积152.64万。成交土地区位：新城区7宗，如意区6宗，赛罕区5宗，玉泉区4宗，回民区1宗，共23宗,成交量价走势:土地成交量与商品房市场景气指数呈滞后性；成交价一定程度上反映商品房市场景气度,2008年至2011年土地成交量特征趋势,特征1：年成交量呈20%以上下降幅度特征2：2011年达四年以来峰值特征3：一二级市场负相关,08年金融危机低迷,峰值,09、10年火热,2011年调控低迷,商品房市场,土地市场,持续下跌,暴涨峰值,因素分析：1、发展商逆势操作；2、保障型住房大量供给；3、保利、山东鲁桥等发展商布局呼和浩特市。,特征4：两年的成交波动周期,2008年至2011年土地成交价特征趋势,08年金融危机低迷,低谷,09、10年火热,2011年调控低迷,商品房市场,土地市场,峰值、平稳,平稳略升,一二级市场正相关,趋势预判：未来两年内成交量下降，价格平稳波动,历年趋势,成交结构走势：土地结构类型的成交量和成交交价的变化受二级市场和政策的影响成交结构明显改变,2011年土地成交结构2011年居住用地成交6410.69亩，占比41%，位列第一；工业用地33%位列第二，其次分别为商业、住兼商和商兼住用地；历年成交结构变化趋势,住兼商商兼住商业工业居住,2008年-2010年结构特征：,居住工业商业住兼商商兼住,2011年结构特征：,影响因素：1、住宅市场调控：保障性住房改善供给结构；2、市区用地日益稀缺；3、金山等开发区工业用地成交集中在本年度,趋势预判：未来两年内居住住兼商商兼住商业工业,历年趋势,1、成交价趋势排序：商业商兼住住兼商居住工业。2、商业及商兼住用地的稀缺性使得总体价格呈稳步上升趋势，其中商业用地四年均值为220.44万元/亩，为各性质成交用地之最；3、住兼商用地成交价在波动中上升，并在2011年达到峰值仅排在商业用地之后；4、纯居住用地和工业用地鉴于成交区位为较偏远的近郊，成交价格不高，其中工业用地成交价走势非常平稳,成交结构走势：纯商业用地价格领跑；住兼商用地价格上涨趋势强劲，工业用地平稳,历年趋势,出让金与经济指标关系-量的竞争：出让金占GDP维持在2%-3%水平，占财政收入比重以15%为下限波动。,鉴于历年成交价小幅波动，成交量大幅波动影响，历年土地成交总额与历年成交量走势协同。由此判断影响呼和浩特市年度出让金总额大小的关键性因素在成交量上，即目前土地市场处于量的竞争，而非质的竞争。,图表对比分析：呼和浩特市土地出让占GDP比重维持在2%-3%水平，并有下降趋势；占财政收入比重以15%为下限波动，并在2011年占比达到53.82%，土地收入已经成为呼和浩特市财政收入的重要来源。,历年趋势,呼市-土地市场政策分析,要点：耕地保护监督制；超额完成保障型住房用地供给,政策/新闻解读：上半年土地政策倾向主要集中在保护耕地、优化供给结构上。耕地保护实行监督机制，表明耕地问题已经成为呼和浩特乃至内蒙古亟待解决的问题之一。下半年遵照中央部署，在保障性住房用地供给上超额完成任务。形势预判：以履行、贯彻部委，尤其是国土资源局指令和文件精神为主导，根据地方特点制定出符合地方特色的土地政策是未来内蒙古和呼和浩特市未来土地政策长期坚持的方向。,金山区域59宗,出让区域情况：呼市2011年出让土地178宗，其中新城、如意、金山出让土地均超过30宗；市内如回民，玉泉等土地稀缺加大，或多为城中村改造用地集中区域。出让面积情况：呼市2011年出让土地宗地面积为780.15万，合11696亩；建筑面积为1745.087万。出让性质：呼市2011年出让土地性质为5种：为商兼住用地、住兼商用地、商业用地、住宅用地、中低价位中小套型用地、其他（仓储和工业）类用地。,趋势小结：区位判断2011年出让区域大部分位于二环之外，二环之内可出让建设用地稀缺。,金山土地供给领跑、新城、如意随后,2011年特征,出让面积住宅第一；商服位列第二；住兼商位列第三；其他（工业和仓储）、中小套型、中低价位、商兼住依次按照从大到小排列。出让宗数商服第一；住宅第二；住兼商排第三。尚达信观点2011年在政策市场引导，供应结构发生了根本的改变：住宅出让面积占主导，出现了中小套型中低价位的新用地性质。在保证保障性住房用地供给的大调性下，预计未来住宅用地出让比重仍旧比较大。住宅市场的不景气，将成就商业地产，未来商服用地出让比重仍占优势。,居住、商服用地出让比重占主导，政策影响土地供给结构,出让用地性质分析,2011年特征,金山区域82宗,成交区域情况：呼市2011年出成交土地168宗，出让/成交94.38%；其中新城、赛罕、金山成交土地均超过20宗。成交面积情况：呼市2011年出让土地宗地面积为1048.91万，合15725亩；建筑面积为1792.92万。成交结构情况：呼市2011年出让土地结构为5种，为商兼住用地、住兼商用地、商业用地、住宅用地、中低价位中小套型用地、其他（仓储和工业）类性质用地。,注：金山开发区成交主要以工业用地和仓储用地、中小套型、中低价位为主。,2011年特征,成交区位：集中在东部二环附近及金山开发区,2011年特征,注：城市环线集中，未来激烈；市内土地稀缺，寸土寸金,成交面积：其他（工业和仓储）用地、住宅并列第一，商服用地第二，住兼商第三，中小套型、中价位第四。成交宗数：商服第一、其他第二，住宅第三。尚达信观点：本年度增加了中小套型、中低价位用地，原因：1.今年政策调控导致保障性住房供应增加；2.新开发区的建设，需要大量的土地供应。调控导致土地成交结构发生变化：工业、商业非住宅类成交量排名靠前；保障性住房用地供给使得住宅用地成交量激增。,居住、商服、工业用地成交比重主导。政策影响土地成交结构,2011年特征,土地成交单价：商服为3746元/住兼商3514元/商兼住3200元/住宅1404元/其他342元/中小套型、中低价位242元/。楼面地价：商服1392元/住兼商1250元/商兼住1229元/住宅927元/其他342元/中小套型和中低价位144元/,成交土地价格分析：商服住兼商商兼住住宅其他中小套型和中低价位,2011年特征,出让情况：出让39宗，面积258.33万，合2373亩，建筑面积为413.24万。出让面积：出让面积排序：商服47%住兼商23%住宅22%商兼住8%。,新城区土地出让：出让建面超过400万平米，商服、住兼商用地占比8成,2011年特征,成交面积：成交23宗，宗地面积为135.18万，合2606亩，建筑面积为412.64万；宗地面积：住宅住兼商商服商兼住。成交金额及价格：成交金额为41.99亿元，成交单价为3106元/，平均楼面地价为1728元/；楼面地价大到小依次排列：住宅3133元/商兼住1880元/住兼商1200元/商服为698元/。,新城区土地成交：成交建面超过400万平米，住宅成交领先；平均楼面价1728元/平米,2011年特征,出让数值：出让10宗，出让面积为26.84万，合402亩，建筑面积为23.99万。出让面积：出让面积商兼住第一，住宅第二，中小套型、中低价位住第三。,赛罕区土地出让：出让建面超过400万，住宅成交领先；平均楼面价1728元/,2011年特征,成交数量成交23宗，宗地面积为101.56万，合1523亩，建筑面积为243.54万。成交面积：商服第一，住宅第二，住兼商第三。成交金额和价格成交金额为35.62亿元，成交单价为3507元/，平均楼面地价为1462元/。楼面地价大到小依次排列为住宅1850元/、商服为1421、住兼商用地为965。,赛罕区土地成交：成交宗地面积超过100万；平均楼面价1462元/,2011年特征,如意区招拍挂出让14宗，出让面积为92.15万，合1381亩，建筑面积为122.41万；出让面积其他第一，住宅第二；土地出让结构一定程度上体现了区域总部基地的定位。,如意区土地出让：土地出让结构体现区域定位,2011年特征,成交量成交8宗，宗地面积为32.42万，合486亩，建筑面积为72.28万。成交面积，住兼商第一，商服第二，其他用地第三。成交金额及价格成交金额为7.78亿元，成交单价为2401元/，平均楼面地价为1077元/。楼面地价大到小依次排列为商业1807元/、住兼商为1019，其他用地为100元/。,如意区土地成交：住兼商、商业成交占主导与总部基地定位一定程度上契合,2011年特征,出让数值：回民区2011土地招拍挂出让9宗，出让面积为42.52万，合637亩，建筑面积为90.56万；出让面积：出让面积商服第一，住宅第二，其他第三。,回民区土地出让：商服用地出让占优,2011年特征,成交量：成交5宗，宗地面积为22.21万，合333亩，建筑面积为30.53万；成交面积：住宅第一，商服第二，住兼商第三。成交金额及价格：成交金额为4.64亿元，成交单价为2086元/，平均楼面地价为1518元/；楼面地价大到小依次排列为住宅1744元/、商服为1212元/、商住兼商用地为1028元/。,回民区土地成交：住宅用地成交量价均居首位,2011年特征,出让数值：玉泉区2011土地招拍挂出让14宗，出让面积为68.80万，合1031亩，建筑面积为190.33万。出让性质：出让面积商服第一，住宅第二，其他住第三。,玉泉区土地出让：成交宗地面积超过100万；平均楼面价1462元/平,2011年特征,成交量：2011年土地成交11宗，宗地面积为48.00万，合719亩，建筑面积为91.10万；成交面积：住宅第一，商服第二，住兼商第三，商兼住第四。成交额及成交价：玉泉区2011年成交金额为14.72亿元，成交单价为3067元/，楼面地价为1616元/；楼面地价大到小依次排列为住宅1618元/、商服为1143、商住兼商用地为1028。,玉泉区土地成交：住宅、商业用地成交占主导，楼面地价住宅居首位,2011年特征,出让数值：金桥区2011年出让15宗，出让面积为69.83万，合1046亩，建筑面积为193.43万。出让面积：出让面积住宅第一，住兼商第二，商服第三，商兼住第四。,金桥土地出让：全年土地出让面积较大，住宅和住商兼商占比94%,2011年特征,成交量：成交8宗，宗地面积84.32万，合1624亩，建筑面积为249.37万；成交面积：住宅第一，商服第二，住兼商第三，商兼住第四。成交额及成交价：成交金额为38.89亿元，成交单价为4612元/，楼面地价为1559元/。楼面地价大到小依次排列为商业3144元/、住兼商为1990，住宅用地为735元/，商兼住为530元/。,金桥土地成交：住宅成交面积居首位，商业地价领跑,2011年特征,金川全年出让土地2宗，出让面积为47106，合70.6亩，建筑面积为61323，均为商服用地。目前金川是二级住宅市场的热土，未来土地供应向商业倾斜。,金川土地出让：仅有商服用地出让,2011年特征,成交量：土地成交5宗，宗地面积为41.76万，合626亩，建筑面积为42.13万。成交面积：住宅第一，中小套型、中低价位第二，其他第三。成交额及成交价：成交金额为6354万元，成交单价为1521元/，楼面地价为150元/。楼面地价大到小依次排列为住宅152元/，中小套型、中低价位150元/，其他144元/。,金川土地成交：住宅为主，中小套型中低价位占比超过1/3，为呼市本年度保障性住房土地供应主要区域,2011年特征,出让59宗，出让面积为215.99万，合3238亩亩，建筑面积为258.17万；出让面积其他第一，中小套型、中低价位第二，商服第三，住宅第四；金山开发区土地供应主要为其他（工业和仓储）用地和中小套型中低价位为主。工业、物流中心、保障性住房集中区域。,金山土地出让：保障性住房及工业供给量充足,2011年特征,成交量：本年度成交82宗，宗地面积为583.45万，合8747亩，建筑面积为651.34万；成交面积：其他（工业、仓储）第一，住宅第二，中小套型、中低价位第三，商服第四。成交额及成交价：成交金额为16.40亿元，成交单价为2811元/，楼面地价为251元/。楼面地价大到小依次排列为其他358元/，商服148元/，中小套型、中低价位143元/，住宅140元/。,金山土地成交：成交量大，地价低；开发区建设火热进行,2011年特征,Part3,-商品住宅(全国部分),12月：全国住宅,百城住宅均价连续4月下跌，本月下降表现尤其明显，降价持续蔓延二、三线城市，住宅均价继续小幅稳步下降,涨跌态势,本月全国百城的住宅均价是8809/，环比11月份下降0.25%；37个城市环比上涨，60个城市环比下跌。同比去年来看，本月住宅价格上涨2.8%，自7月以来涨幅持续缩小。本月价格涨跌城市中上涨的城市减少，下降的城市增加，且涨跌的幅度维持在0.9%到2%之间，微弱的涨跌胶着下降，全国新楼盘低价入市；顺销楼盘（呼市为例）也加大促销力度，一定程度上延续了4个月来的低价态势，低价成交的趋势形成，或反促使调控影响继续深入。,百城住宅价格同比涨跌形势：同比涨幅继续放缓，跌幅范围扩大12月同比去年住宅价格上涨2.86%，涨幅环比11月缩小1.2个百分点，本年度最低涨幅月份，可以看出限购影响平稳深入；本月，20个城市住宅价格同比下跌增加11个芜湖、宁波、海口、苏州、重庆、嘉兴、无锡、成都跌幅在1-5%，其余跌幅赛罕玉泉回民。,呼市区域新建住宅情况,赛罕区：全年月成交波动明显，成交价格环比中波动强烈，总体下降为主,成交量为170万，在4月限购之前的2-3月大幅上涨，并在3月达到高峰，原因：往年存在大量成交未办网签现象，为避限集中办理手续。4、5月成交量在限购后成交量连续大幅环比下跌，跌幅超过75%；6、7月迎来上半年旺季成交小高潮之后，8月成交量大幅下滑；9月迎来传统旺季，出现下半年成交小高潮，上半年及下半年成交峰值基本持平；10月成交量环比下跌，11-12月环比上升。在12月达到限购后峰值，总体月成交量波动剧烈，市场成交极不稳定。整体成交均价为5877元/，上半年维持上涨势头，下半年波动下行。价格以7月为分界点，呈现截然不同的趋势：6月及6月以前，价格在波动中小幅上扬，环比上涨幅度不超过6%，7月成交价环比大涨，并首次突破8000元/；7月以后成交价在剧烈波动中进入下行通道。,呼市区域新建住宅情况,新城区：总体成交量波动大，月度成交价格在上、下半年高低立分,成交量为104万，2月达到全年成交峰值，3月略有下滑；4月急剧下降，降幅高达到97%；5月成交量在4月基础上继续下滑，并在6、7月份旺季出现大幅度反弹；8月市场进入下半年旺季的调整期，成交量环比出现负增长；9月出现下半年成交高峰；10月网签数据显示环比下跌，而11、12月成交又一次达到高峰，根据实际操作情况分析：10月开盘项目多，成交量较大，但多数网签推迟到到11月，与房管局实际成交数据略显脱节，从这个意义上说，新城区下半年旺季出现在9、10月份。对比今年上下半年旺季成交数据，下半年旺季月销量不超过5万平米，结合去年经验，本年度成交量受到政策影响明显。价格方面，新城区2-11月整体成交均价为5853元/，上半年维持上涨势头，下半年波动下行，与赛罕区价格走势如出一辙。具体表现为：以7月为分界线，2-3月小幅上涨，4月急剧下跌，5至7月份环比大幅上涨，月均涨幅超过15%，并在7月成交价达到7500元/峰值；7月之后成交价格环比下跌，8、9月份成交价格环比跌幅超过13%，10、11月环比跌幅减缓，12月小幅回暖。,呼市区域新建住宅情况,回民区：年度成交量总体波动中上行，但月度价格受金川以及换线低价楼盘入市波动影响，被逐步拉低,成交量为20.5万，2、3月依旧为全面网签成交最高月份，4月下降，环比上月降幅达到98%；5至6月开始上扬，并在6月到达波峰，6月环比涨幅达到91.9%；7、8月环比下滑，7月达到波谷，降幅为80%；9月、11、12月出现成交小高峰，并呈上行趋势，主要原因是10月后金川大量低价新盘扎堆进入市场拉升了区域整体成交量。成交价格方面，整体均价为4319元/，成交价格高峰出现在6月和8月份，分别达到5700元/和5400元/，并以此为界限，呈不同发展方向。具体表现为：成交价在2-6月快速平稳上升，并在6月份达到全年成交价高峰5703元/；7月出现价格调整低谷；8月反弹，9月后成交价进入下行阶段，并在11月达到最小值为2358元/，11月价格大幅下跌原因为：10月后金川大量低价新盘入市新旧楼盘打折促销时期重叠，热销时段拉低整体均值，12月后小幅回暖。,呼市区域新建住宅情况,玉泉区：年度成交量在上半年一度高涨，下半年急速萎缩；成交价格随成交量的剧烈影响呈向下波动趋势,成交量为14.1万，成交量方面，2-3月大幅上涨，4-5月环比大幅下降。3月涨幅达到120%，原因同与各区一致。6月出现成交高峰，涨幅达到4663%，成交量高达4.2万，与3月峰值仅差1万平米。下半年月均成交量不足5000平米，小幅波动：7月成交急速下滑，8、9月环比上升，9月出现成交小高峰，10月下滑，11、12月成交量环比上涨。2-11月整体均价为4052元/，成交价格7月之前波动上升，并在7月突破7000元；8、9月回落，10月上涨，并在11月成交价格达到低谷。11月成交价格剧烈下跌主要原因是10月后金桥和南二环西段外低价楼盘入市拉低整体均值。12月价格环比大幅上扬，玉泉12月成交38套，其中兰德民族大厦、尚泉生活馆,共成交25套。均价达8000元/，整体拉高均价。,呼市区域新建住宅情况,2011年呼市新建商品房成交总结：从实际成交数据统计分析中总结出今年呼和浩特市场楼市状况：剧烈波动，上下半年冰火两重天,所谓剧烈波动：成交量、成交价格轨迹呈现无规则剧烈波动，没有出现正常市场情况下本该有的平稳波动，进一步研习发现导致出现如此不正常的市场波动原因有：1、官方统计和监管方面与实际市场情况略显脱节和存在漏洞，出现了数据上异常成交现象和网络签约监管的不规范的问题；2、全国性的地产宏观调控逐步改变和抑制了市场上的需求结构和购房需求，加上调控产生的愈加浓厚观望情绪，直接反映到市场上就是不正常的市场现象。上下半年冰火两重天：以8月为分界点，8月以前维持2010年热销上涨的良好势头，8月之后市场不论在成交量或者成交价上都陷入低迷状态。尚达信认为：环比数据更多反映的是隐性购房需求结构变动层面，而同比数据反映的是显性限购实际成效。从3月限购开始执行，对比成交量和成交价格的环比、同比数据发现：限购导致的呼和浩特市场结构性需求改变出现在8月份，而包括限购在内的地产一揽子调控效果的出现则集中在10月份。此外，从各区域详细指标分析中发现：下半年，各区量价指标的终端指向集中在刚性需求层面。进一步比照新城、赛罕和玉泉、回民发现：刚性需求客户更容易受到宏观调控政策的影响，放大延长了市场的冰冻期。,12月新城区在售楼盘,呼市区域市场概况,12月新城区在售楼盘,呼市区域市场概况,整体分析年终情况：新城区在售项目有30个，尾盘销售项目有8个。其他的项目都是热销项目，其中本月开盘有2个，为坤和爱尚街、金士顿公馆；建筑形态以高层小高住宅为主、多层洋房为辅，有部分公寓和商业。12月新入市的项目（坤和爱尚街、金士顿公馆），产品为高层住宅，坤和爱尚街还有部分公寓。,12月新城区在售楼盘,呼市区域市场概况,2011年新城区年终库存套数3055套，达65万左右，其中住宅占到了53万，占到总数的81.5%。主要原因：1.住宅大量开发建设；2.销售大量下滑；3.国家调控压制投资需求、改善需求。面积区间小高、高层主要是刚需户型和部分改善户型为主；多层主要改善户型。尚达信认为：新城区2011年由于开发商盲目大量开发改善性大户型，受到国家宏观调控影响较大，以至于造成高位库存。预计明年部分开发商转战开发小户型刚需产品，减少大户改善性产品投入。,2011年总结-产品,住宅主导、库存高位、户型供应结构齐全,新城区新建商品房价格：商业公寓多层住宅、洋房小高高层住宅。多层住宅和洋房在新城区定位为低密度、低容积率的中高端产品，价格在商品住宅方面一直都排在前列，这也是新城区的特点。随着区域用地的紧张，多层洋房产品成为稀缺产品，实现溢价。精装产品和毛坯产品差价在3000元/-5000元/。,2011年总结价格,区域整体市场价格突破7000元/，精装、毛坯差价高,概况：5月-12月，放量35万，销售28万，整体均价为6849元/供需情况：1.供应曲线显示，剧烈波动变化，在6月份达到峰值，8月以后波动下降，供应集中在8月份-10月份；销售曲线显示，剧烈波动变化，在6月份达到峰值，10月以前销售上涨趋势，10月以后下降，没有出现金九银十的销售旺季，销售高潮出现在6月份和8月份。2.两曲线正相关影响，走势图看放量和销量下行趋势；3.整体供大于求，库存一路上扬。价格走势：线性曲线显示整体上行。9月为价格分界点，9月以前价格环比在小幅上涨，9月达最大为7113元/，10月价格环比下降后进入平稳阶段。尚达信观点：限购以后，本应该出现的金九银十没有出现，6月首次出现供小于求，销量达到最大，主要原因是新盘大量入市、市场预期较好，大量销售。10月以后，随着调控的明朗化，市场预期利空，销量、价格大幅下滑，调控效果显现。,11年总结-小高、高层,供需整体供大于求，库存达新高，销量、价格受调控影响明显,概况：5月-12月，放量6.9万，销售8.4万，整体均价为7619元/供需情况：1.供应走势显示，集中在6月和9月放量，点放量；销售曲线显示5-7月小幅下降。7-9月小幅上升，在9月达到峰值，9-12月大幅下降，在12份达到谷底。2.整体供小于求，这也是新城区洋房稀缺造成供不应求的局面。价格走势：走势图显示5-12月，价格在小幅平稳上涨，11、12月达到最大8033元/。尚达信观点：新城区由于地理位置处于呼市发展的北控区域，低密度、低容积率土地供应几乎已经断绝，因此在售的多层洋房稀缺性，造成供不应求、价格一路上升的局面。预计明年还会有少量的洋房房源投入市场，价格也会居高不下。,6月：东河湾、玺园开盘推122套，面积为28000；9月东河湾、希望加州开盘推190套，面积为41200。,11年总结-多层、洋房,市场整体供不应求，价格小幅上升，房源区域放量少但是相对集中,概况：5月-12月，放量7.6万，销售2.3万，整体均价为10187元/.供需情况：1.供应走势显示，公寓放量集中在今年后3个月，12月份最大，达4万，波动剧烈。2.销售曲线显示，销售集中在后4个月。波动剧烈；3.整体供大于求，两曲线呈正相关。供需都集中在8月以后，也就是国家调控在呼市市场显示之后。价格走势：走势图显示公寓价格5月-8月稳中有升，8月以后稳中有降。整体变化平稳。尚达信观点：公寓市场在国家调控营影响住宅市场以后，开始进入市场抢占投资者。整体供大于求。,10月份水岸小镇、金天帝广场开盘推出268套，面积为29920；11月份城市维也纳开盘推88套，面积为6160；12月：坤和爱尚街、蒙苑MINI公寓开盘推出650套，面积为40000。,2011年总结-公寓,供需整体供大于求，价格平稳,概况：5月-12月，放量6.2万，销售3.6万，整体均价为27791元/.供需情况：1.供应走势显示，放量剧烈波动，集中在7-9月、11月，11月达最大为4.1万；2.销售走势看剧烈波动，不稳定，和供应曲线呈正相关。3.整体供大于求，销量在11月份达最大。价格走势：走势图显示商业价格走势平稳，有小幅上升和下降。在10月后达最大。尚达信观点：商业供需不稳定，但放量和需求呈正相关，销售主要在开盘时间段，顺销期市场疲惫，放量项目少，受个体影响较大。,7月东方文苑开盘推24套连体商业，面积9600；8月城市维也纳开盘推出13套临街商铺，面积为1560，大溪地推出4425整体商业；10月首府蓝钻推出142套，面积为5680；11月兴泰御都推出208套，面积为41600。,2011年总结-商业,整体供大于求，价格平稳个体项目影响大,12月新城区待售楼盘,呼市区域市场概况,待售项目有11个，主要集中在成吉思汗大街区域和新华街区域。其中巨华世纪城在一家村处占地占地276万，建筑面积574。增加一个待售项目毓秀公馆。开盘时间都未定。产品涵盖了住宅、公寓、商业，建筑形态高层为主，小高、多层较少户型3房为主，面积区间在40-160，主力面积为90-140。价格大多数未定。,案名名称,12月新城区待售楼盘,呼市区域市场概况,金泰中心、御苑、金隅朗峰等9个楼盘为顺销中的楼盘，延续11月的市场态势，销售低迷。,如意开发区12月市场楼盘（顺销）动态,如意区12月尾盘在售动态表,河畔嘉园、青洲豪庭等4个尾盘在售。产品多为小高层住宅和公寓。,整体分析本月情况：如意区在售项目有13个，热销9个，尾盘4个，待售及规划中的新盘有8个。其中本月开盘有1个，为金隅朗峰，12月4日开盘，12月17-18又推出答谢业主娱乐活动；建筑形态以高层小高住宅为主，另有别墅和类别墅，也有部分loft、公寓和商业。如意区域12月报广数为23次。东岸国际投放次数最多，投放16次；金隅朗峰投放5次；御苑和太伟青山一品各一次。东岸国际报告诉求点为形象及活动。并为其12.27“煮酒论英雄”企业诚信与和谐发展高峰论坛活动做热身和宣传。,呼市区域市场概况,概况：2011年，如意区在售项目13个，库存套数946套，面积17万。产品库存：别墅小高写字楼商业多层待售项目（见如意新盘动态表）待售项目8个，都属于如意总部基地项目，业态为城市综合体项目，产品主要已写字楼、公寓、商业为主，涵盖了部分高端住宅。户型面积分布：产品面积主要以改善性大户型为主，产品涵盖了住宅、别墅、公寓、商业、写字楼。主要以别墅、高层、公寓为主尚