商业地产基础知识培训.ppt

,商业地产基础知识,旨在通过本次培训，让同事们对商业地产有基础性、概念性认识，以更便利地开展相关工作。,Topics,一、商业地产的特性,商业,地产,商业地产,经营者,消费者,开发者,投资者,二、商业地产是地产的高级形式,商业地产,地产,狭义商业地产的分类,Theclassificationofthebusinessrealestate,商业地产,独体商业,商业街,商业裙楼,集中商业,独体商业建筑（会所）,底商商业街,独体商业街,住宅底商,写字楼及其他物业底商,按建筑形态划分,独体商业,商业街,商业裙楼,按商业规模划分,商圈概念,商圈，是指以一个辐射型商业中心的坐落点为圆心，向外延伸某一距离，形成一定区域的消费圈。商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，辐射力越强的业态，商圈越大。,边缘商圈5%15%顾客,次级商圈15%-25%顾客,核心商圈55%-70%顾客,业态分类,Commercialclassification,业态分类,业态是指：为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。,业态分类,业态的分类主要依据零售业的场地、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。,按经营规模划分业态,卖场,店铺,卖场,店铺,按经营场地和设施划分,便利超市大型综合超市百货专业市场专卖店临街店铺购物中心,便利超市,大型综合超市,百货,专业市场,总店外观,餐饮,娱乐,社区生活配套,按商品结构、服务功能划分,日用消费品家居家电服装餐饮娱乐饰品服务（美容、美发、美甲等）文化交通工具,业态规划原则,关联性原则,档次形象关联消费习惯关联业种属性关联使用习惯关联,档次关联,档次相近设置,消费习惯关联,男鞋、男装、运动用品关联分布女鞋、女装、内衣及护理产品关联分布珠宝、钟表关联分布鞋、包、精品关联分布食品零售关联分布，如：熟食、面包、生鲜专卖店妇女、儿童用品关联分布护理、美容、香水关联分布配套服务关联分布，如：银行、药店、冲洗、干洗,业种属性关联,衣、食、行、美、玩，相生相勊,食与药相勊美与玩相勊美与衣相生衣与行相生玩与食相生.,使用习惯关联,随时随地尽可能地激发消费者的心理需求，如：床上用品、窗帘、空气清新剂磁砖、水印画、清洁剂书店、特色小吃、咖啡橱柜、五金、家电.,目的性与随意性消费原则,解析说明,目的性业种：电影、餐饮、娱乐、休闲（美容美发）、图书、数码影音、家电、体育用品等商品消费目的性较强，因此尽量往高楼层或较偏放置，以吸引人流。,随意性业种：超市、精品饰品、生活日用品、特价促销品、甜品屋等商品消费随意性较强，因此需放置在人流量较大且人流主动线，以刺激消费者购买欲望。,租金承受力原则,解析说明,名表、化妆品、珠宝等商品一般均放置在商场地面一层，主要原因在于其利润回报空间较大，因此对租金承受能力也较高。而超市、家电、大型酒楼等则往高楼层或地下放置，主要由于其需求面积较大，前期投入成本较多，以及经营利润率低，因此对租金敏感度较强，承受能力也较低。,开店特殊要求原则,影院对空间结构的特殊要求重型建材对承重的要求木材、涂料对消防的要求餐饮休