土增税清算筹划-曾小明.doc

土地增值税筹划 一、房地产行业税收环境 1、税种多、税负高 房地产业涉及10个税种，税收成本、土地成本、建安成本是房地产公司的前三大成本。 2、税务筹划事先规划很重要、事后补救成本大。 二、房地产企业土增税筹划方法 土增税筹划的基本思路是：多抵扣、少增值、用好税收优惠政策，具体分事前筹划和事中筹划分别探讨。 （一）事前筹划 1、全产业链筹划 土地增值税事前筹划的总体思路就是延伸价值链，多造壳公司，将利润向上下游延伸，即将房地产公司利润转化为非房地产公司利润，如将房地产公司利润转移为建筑、装修、园林绿化、服务、贸易、金融机构等其他关联公司利润，降低土地增值额，适用低土地增值率。同时，被转移利润的公司如果能享受税收优惠政策或采取核定征收方式缴税，也可降低整体税负。但价格调整幅度应在税务局可接受幅度内，价格较高需有正当理由。 2、开发方式筹划 如果在开发前期，就可确定物业最终使用方的话，可以采取合作建房和代建房的方式规避土地增值税。税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，免征土地增值税，这对两家都自持物业的公司来说可以节约土地增值税。如果最终用户就一方的话，可以采取代建方式，房地产企业的代建收入不需缴纳土地增值税。 3、转让在建工程筹划 根据土地增值税法的规定，房地产开发企业在转让房地产时，可以按照支付的地价款与开发成本之和加计20%扣除。房地产开发企业可利用此规定，通过设立A、B 两家房地产公司，A 公司把在建工程转让给B 公司，在转让在建工程和最终实现对外销售时，A、B 公司都可以享受加计扣除的优惠。另外，由于A 公司出售在建工程时加上了合理利润，B 公司购置成本也将有所提高，扣除项目金额的基数增大，可以使增值率下降，如果处于临界点时可以使税率下降，减少土地增值税额，对于普通住宅，经过合理筹划还可以享受一次免税政策。而在转让过程中，按照税法规定，纳税人销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额，所以营业税及附加并不会增加。但是由于不动产转移将产生契税，所以应科学设置在建工程转让次数，以使得企业总体纳税额下降。 4、转售为租筹划 转售为租由于所有权未转移不会发生土增税，如果一次性收取租金的金额与销售金额相差不大时可考虑使用，但此方法需要考虑多重因素，包括项目增值率、房产税、客户接受能力、未来市场走向等多重因素综合考虑。 （二）事中筹划 1、合理选择清算分类和分期方式 住宅物业开发一般包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等几大类产品，不同类型产品增值率不同，在和税务沟通的情况下，普通住宅控制增值率可以享受免税政策，其他类别的产品优化合并清算可以降低增值额达到节税效果。 对于分期开发房地产项目，税务原则上以分期项目作为清算单位，但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。因此，如果各期项目增值额相差较大，尤其是一期项目出现亏损、后期项目盈利的情况下，可与税务协商采取合并清算更为有利。 2、带装修房屋的收入合理分解 带装修的房屋，装修的收入和成本是否合并入售房的收入和成本应区别对待。 常用方法是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施）从整个房地产中分离。当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时，便可以和购买者签订房地产转移合同，之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围，不必再计征土地增值税。 但是，若装修收入和成本都包含在总的销售价款和开发成本内，由于增加了房地产开发成本，同时可以获得20%的加计扣除，将必然使得增值率下降，最终减少纳税，但装修成本占总成本比重有限，且同时增加了销售收入，增值率不能大幅降低，因此比较适合土地增值税税率处于临界点时使用。3、适当加大建造成本法进行筹划 房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次等手段，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍，这样就拉动了增值率的降低，少缴或免缴土地增值税 4、合理选择公共开发成本分摊方法同时注意合理归类直接成本 公共开发成本的分摊方法有多种，有直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等分摊方法。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响，因此，在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，是可以有效实现节税效果的。同时要注意合理归类直接成本，例如底商外墙为干挂石材，上面住宅外墙为磁砖，若将底商石材成本作为公共成本分摊，将减少商铺的成本增加税费。 5、多项目开发时合理调整各项目开发成本和费用 多项目开发时，不同地方开发成本费用比例因为物价或其它原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本费用在各项目间进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 6、期间费用合理转移至开发成本 房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。 7、利息支出合理规划 企业在对房地产开发项目进行预算时，如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资，借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5%时，应对利息支出进行详细记录，以便在转让房地产时计算分摊利息支出。此外，应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料，以使利息支出能够作为单独扣除项目。相反，预计开发过程中借款不多，利息费用率较低，预计不会超过土地价款和开发成本合计的5%时，企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除。一般情况下，如果集团内部有财务公司和小额贷款公司的话，可进行内部贷款且尽量在税务认可的情况下提高贷款利率，将有效增加利息扣除金额节约税负，同时也可利用成立房地产基金的形式加大利息成本。 8、样板房售楼处建设规划 按税务要求，房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产性购置支出不得在销售费用中列支，如空调、电视机等。因此尽量在小区主体内或会所内建设样板房和售楼处并且各软装硬装由施工方提供，这样可加大开发成本基数达到节税效果。 9、各项成本费用支出应取得合法票据且实际支付 根据土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。因此合同中普遍约定工程质量保证金，在符合法规规定的比例要求情况下，一定要对方开具发票。 至于清算要求的实际支付，由于房地产企