REICO专项报告：对经济适用房政策的评价.doc

REICO专项报告：对经济适用房政策的评价对政策问题的评价 1、政策问题的构建 在政策主张形成时，政策的问题构建主要来自三个方面： 一是小康社会需要居住条件进一步改善。九十年代末，城镇居民的收入水平和改革之初相比有了较大提高，居住状况也有很大改善，人均建筑面积已达到17.78平方米，比改革当初人均6.7平方米提高了11平方米，有很大进步和改善。 但理论界和决策层认为，和改革三步走战略的阶段目标相比，和建设小康社会目标要求相比，和国外相比，在整体居住质量（包括房屋配套、生活配套和生活环境等）和居住水平上，还有一定差距，城市居民的住房状况还需要进一步改善； 二是住房供给方式需要替代。城镇住房制度在经过既有公房提租、出售之后，需要进入一个新的阶段。在新的阶段内，公有住房供给逐步退出，商品化、社会化住房供给要成为城镇住房供给体系的主要构成。 但是，根据当时的社会收入整体水平、家庭收入的主要来源和职工工资结构，完全依靠劳动报酬获取商品房存在普遍性的支付能力不足问题。因此，需要一种不同的住房供给制度进行替代，以推进住房制度改革的深入。 三是，在当时的国际经济和宏观经济背景下，由于亚洲金融风暴，宏观经济面临必须依靠扩大内需来实现既定的增长目标，必须寻找可以较大程度满足扩大内需的消费品和行业领域。在这样的背景下，通过住房改变居民消费结构，扩大内需，拉动经济增长成为历史的可行。 1998年全国城镇住房改革和建设会议指出：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。另一方面，发展经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产热，符合经济发展总的要求。”（自建设部“关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知”，建住房2000196号） 2、政策目的 当政策问题按照上面所论述那样进行构建的时候，政策目的也就很清楚，那就是，一要满足居民住房状况的改善；二要构建新的商品化、社会化城市住房供给体系；三要扩大内需，拉动经济增长。 3、政策目标 通过政策的形成过程分析，我们可以很清楚地看出，在经济适用房政策体系形成的时候，政策主张本身并不是单纯为解决中低收入家庭住房的社会问题而提出，政策还同时承担深化住房制度改革和服务宏观经济调控的使命。 因此，政策形成之初政策对象目标比较宽泛，更没有确定、清楚和系统的数量指标设置。系形成的时候，政策主张本身并不是单纯为解决中低收入家庭住房的社会问题而提出，政策还同时承担深化住房制度改革和服务宏观经济调控的使命。 因此，政策形成之初政策对象目标比较宽泛，更没有确定、清楚和系统的数量指标设置。不过，1998年到2003年，政府曾连续下达七批经济适用房建设指导计划 ，计划建设面积总计为10.47亿平方米（2004年是1.27亿平方米），相当于同期全社会实际新增住宅建筑面积的32%。 对政策措施的评价 经济适用房政策实施的主要措施有三： 一是宏观指导，分级决策。即国家下达宏观指导计划，地方政府根据各自的情况分别确定具体的实施计划。 根据有关文献，19982003年经济适用房竣工面积为4.77亿平方米 ，占同期城镇住宅新增建筑面积的14.41%，大约5.7亿平方米的计划没有完成，计划执行率大约为45.56%。而且，从2001年开始国家下达经济适用住房建设投资计划数量在逐年降低。 二是土地行政划拨。无论是通过房地产开发企业提供经济适用房的新增用地，还是单位自建，或者集资、合作建房，土地供应都采取行政划拨的方式。其中，集资、合作建房和单位利用自用土地建设经济适用房用地，实际上是利用计划经济体制下原有土地占有的剩余。 三是价格管制调整，由于三种供给方式的对象和范围并不完全相同，因此三种经济适用房的价格也不相同。通过房地产开发企业提供的经济适用房价格由政府确定价格构成，而集资、合作建房以及单位自建、面向本单位职工销售的经济适用房价格由各个单位自行决定。 从严格意义上讲，集资、合作建房和单位自建住宅（包括建设项目附带住宅）不能算作完整意义上的商品化、产业化和社会化住房供给，这种生产方式本身和城镇住房制度改革的目标追求并不一致。而1998年2003年，经济适用房的供给更多依赖住房需求者所在工作单位的努力，通过房地产开发企业产业化完成的经济适用房供给量并不高。所以，政策的实施更多依赖不完全产业化和不完全社会化的手段。 对政策效果的评价 1、目的：政策目的已经实现 城镇居民住房得到改善。包括各个收入层次家庭在内，城镇居民的住房状况都得到较大改善。事实上，根据我国的发展水平，在2001年底，全国城市居民住房人均建筑面积达到20.8平方米，当年全国家庭人口平均数为3.38人，全国城镇家庭平均住房面积为70.3平方米，中低收入家庭住房建筑面积也平均达到80平方米，超过联合国推荐的3-5人家庭住宅最小面积59.5平方米标准线 。 城市住宅商品化、社会化供给体系已经形成。在中低收入家庭住房中，总体上67.42%来自房改私房和商品房，其中平均57.13%的住房来自房改私房，10.29%的住房来自商品房。 通过房地产扩大内需，拉动经济得到实现。2003年，房地产业提供的城镇住宅已经占到供给量的58.6%；房地产业对国民经济的贡献率不断提高，19982003年，房地产开发投资对当期经济增长的贡献度由11.3%上升到19.6%；对当期经济增长的贡献率由约0.9个百分点迅速上升约1.8个百分点以上 ，房地产已经成为国民经济新的增长点。 2、目标：并没有完全采用预期的措施 到2003年底，经济适用房建设计划目标为10.47亿平方米。2003年底，经济适用房竣工面积4.77亿平方米 ，占全部计划的45.56%；通过房地产开发企业完成的经济适用房竣工面积2.69亿平方米，占全部计划的25.69%。考虑到建设周期的影响，总的计划目标达成率应该稍高。 在政策形成之初，政策曾设想在“房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上”（国发199443号）。但1997年到2003年末，房地产开发企业每年新开工经济适用房面积平均17.16%，竣工面积占18.75%，没有达到预期计划目标。 从目前的数据看，截至2003年，至少超过半数的经济适用房来自集资、合作建房、单位利用自用土地建设经济适用房以及建设项目附带住宅等。 但是，根据16个城市经济适用房和商品房的建设情况对比看，各地经济适用房的建设情况有很大差别。由于通过市场提供商品化的经济适用房主要依靠政府行政划拨土地。因此，各地经济适用房建设的差异也反映了各地方政府在经济适用房建设上的意愿有很大不同。我们认为，这和当地土地在全国范围内的级差地租、当地中低收入家庭住房状况以及当地住房供给体系的结构和经济适用房供给渠道的多样化有很大关系。 3、效果： 一、从中低收入家庭住房现状来看，按照当初可以理解的政策目标群体，这些家庭的住房面积得到较大改善，而且各收入阶层家庭住房面积的相对差距没有他们之间收入的相对差距大。 中等偏下收入家庭的住房相对面积下降较大，不过，中等偏下收入家庭的住房绝对面积也已经达到较高水平，达到并超过联合国推荐的建筑面积标准。 从满足中低收入家庭住房需求来讲，政策实施以来，居民住房状况得到了改善。但需要强调的是，这一效果的实现，来自包括集资、合作建房、单位利用自用土地建设经济适用房和通过房地产开发企业提供的经济适用房共同完成。 但是如果按照当前的政策标准，占全社会家庭30% 的目标群体所占比例并不高，这和当初政策目标宽泛有关系。 二、经济适用房的供给更多来自集资、合作建房、单位自建等方式，来自房地产企业提供的经济适用房比例并不高。从住房制度改革来讲，商品化、社会化和产业化住房供给体系已经形成。但是，在这个体系中，经济适用房名义下的住房供给并不是完整意义上的商品化、产业化和社会化供给。 三、从拉动经济增长来看，根据房地产业的产业关联性，即便是通过单位自建和集资、合作建房开发的经济适用房，也依然对国民经济的增长起到了推动作用。在这个意义上，其目的也基本达到。 从效果看，经济适用房政策取得了较为明显的效果，但效果的取得主要依赖大量采取不完全产业化和社会化的手段。 结论 第一，虽然政策的执行更多倚重不完全产业化和不完全社会化的手段，但经济适用房政策当初的目的都已基本得到实现，城镇中低收入家庭的住房情况得到较大改善。 第二，在目前经济适用房的使用中，来自拆迁、结婚、迁移、与父母分离和独立自住的新增需求占主要比例。 第三，除了拆迁引发的需求可以在拆迁中得到解决外，城市新增住房需求中，来自中等偏下收入家庭的新增住房需求存在支付能力不足的问题，但这并不意味着中低收入家庭存在普遍性住房困难问题。 第三，预计在现有土地制度下，大中城市的集资、合作建房、单位自建等其他经济适用房的供给将因为城市土地、城市规划和城市管理的限制而大幅下降，通过房地产开发企业实现的经济适用房将成为经济适用房的主要供给。 但是按照现有的供给比例和方式，这部分经济适用房的供给无法满足全社会30%家庭群体的需求。 第四，如果政府继续完全依靠新增划拨土地来满足中等偏下收入家庭各个需求层次的住房要求，那么由于各地在土地级差地租、住房状况和供给条件上的巨大差异，地方政府在政策执行中将面临更大政策执行能力和政策执行成本的考验。 第五，在土地供给量不变的前提下，全社会每年新增住房需求中，来自中等偏下收入家庭的新增住房需求应该作为一个社会保障问题，而不是当作市场问题来解决。完全依赖市场供给来解决社会保障问题，将因政策执行成本的外化而导致政策效果降低。 政府可以考虑从政策问题、目标对象和政策措施上对经济适用房政策进行调整和进一步完善。 附录：其他国家和地区的经验 其他国家中低收入家庭住房政策的目的 现代意义上的住房政策产生于19世纪末20世纪初，用以解决工业化和现代化第一次浪潮下以住房为突出矛盾的城市社会问题 。到目前为止，世界各国大多制定了关于中低收入家庭的住房政策，不断满足城镇居民的住房需求是世界各国政府都承担的政治责任。 1948年国际人权宣言第25条把居住权利列为基本人权：“每一个人都有权力拥有足够的生活水平，以保障他个人及其家庭的健康及安适，尤其是食物、衣物、居住、医疗以及必要的社会服务。” 产生于1995年，有133个国家签署的联合国经济、社会、文化权利国际协议也规定：“每一个人都有权利拥有一个于他和他的家庭都足够的生活水平，包括足够的食物、衣物和住宅，同时可以不断地改善其生存条件。” 1996年联合国伊斯坦布尔人居宣言明确指出：“保证人人享有适当住房和使人类住区更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久，也更具效率。”“要全面逐步实现国际法律文件提出的人人享有适当住房的权利。”“将寻求各级公共、私营和非政府伙伴间的积极参与，以保证所有人及其家庭能获得土地使用权的法律保障，能免受歧视并能平等地得到经济上可承受的适当住房。” 世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景、目标和手段不尽相同，但有一点基本相似，那就是其政策问题的不同，所指向的目标群体明显不同。大多数国家的中低收入家庭住房政策源自社会问题，而不是解决经济问题。这一点在市场经济国家住房政策的演变历史中表现得最为明显 。但是由于住房政策的执行需要借助经济政策的支持，包括投资政策、财税政策和金融政策配合共同形成完整的住房政策体系。然而，从公共政策本身要解决的问题来看，引发中低收入家庭住房政策问题的仍然是社会问题。 比如欧洲各主要市场经济国家的中低收入家庭住房政策大多源于战后住房普遍短缺，但在随后的政策调整中，问题则源于给定住房供给条件下，住房供给充足而住房需求者支付能力不足的矛盾，以及贫民窟和无家可归流浪者的住房问题上。但福利国家，比如瑞典，其住房政策从一开始则是作为一项社会发展目标被列为国家发展计划当中，住房政策本身也就成为国家发展政策的一项内容。 而发展中国家，比如埃及的中低收入家庭住房政策则由于城市化发展带来的住房危机。埃及城市现有半数住房年久失修，不少住房是危房，许多人无家可归，违章建筑到处都是，由于地价贵，不少开发商为牟取暴利，随意扩大建筑面积，甚至违章加层，时常发生塌房死人等恶性事故。有一幢七层楼房，上面竟然加盖了五层，结果大楼垮塌，死伤近百人。有鉴于此，政府不得不开始制定相关的住房政策 。 在美国，产生于大萧条时期的住房政策明显作为一项经济政策而制定，其政策目标对象是失去抵押权的自由房屋的中产阶级。二战以后美国的住房政策则开始转向主要由于大量退伍军人出现而产生的住房问题。目前美国的住房问题则主要以少数族裔，特别是黑人和西班牙族裔低收入者的居住问题 。 其他国家中低收入住房政策目标对象的确定 1、美国 为帮助低收入家庭解决住房问题，美国联邦政府从20世纪30年代初开始介入住宅市场。当时的罗斯福政府设立了“联邦住宅贷款银行系统”（FHLB），并批准住宅抵押贷款法（HOLA），据此成立了“房产贷款公司”（HOLC），改变了以前由地方私人机构操作的短期、一次性还本付息的抵押贷款方式，转由联邦政府担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。1934年，美国国会正式通过国家住房法（NHA），成立“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款公司”（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，负责对个人住房抵押贷款提供保险。 美国国会在1937年通过了公共住宅法案，设立了“联邦平民房屋建设总处”（USHA），以建立永久性的中央补助。1949年，杜鲁门政府修订了国家住房法，提出的目标是：“每一个美国家庭都能够拥有一套安全、环境适宜和舒适的住房”。为实现这一目标，美国政府在各个不同时期，制定了许多帮助中低收入家庭改善住房条件的政策，通过立法的方式加以实施。 美国住房政策主要包括两个方面的内容：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的住房；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。 在美国，家庭收入为所在地区家庭平均收入的80%以下者，均可申请住房补贴。补贴的方式通常有两种：一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房（一般为市场租金的20%50%），这种补贴主要提供给家庭收入占美国家庭平均收入37%，并申请居住公共住房的最低收入家庭；另一种是向低收入家庭补贴房屋租金，享受这种补贴的家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时要拿出家庭收入的2530%支付租金，不足部分由政府补贴。 补贴住房建设政策集中体现在20世纪60年代的住房法中，该法的202条规定，政府必须向建设公共住房的非赢利机构提供低于市场利率的贷款，年利率为3%；1968年的住房和城市发展法也包含了补贴供应出售住房和补贴供应出租住房的相关条款。 20世纪7080年代，美国住房政策进行了战略性调整，即由补贴住房供应者转变为向住房需求者提供补贴。1974年的住房和城市发展法第8条规定，住房补贴由住房和城市发展部通过地方住房管理机构发放，用于补贴市场租金与租户家庭收入25%之间的差额，接受补贴的租户每五年接受重新审查，最长补贴期为20年。里根政府在他的第一任期内修订了第8条款计划，提高租户承担租金的标准，由家庭收入的25%提高到30%。克林顿政府继续改革住房和城市发展部的职能，在削减联邦联邦政府对住房的有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府，并修改了第8条款租金资助计划的部分条款，提高各州所得的税金信用的人均标准，从1.25美元增加到1.75美元，并在1997年正式出台的多家庭资助性住房改革及承受能力法案，新增45亿美元资金用于支持在1998年第8条款和约的更新。 美国目前实行的住房补贴政策主要是一种直接补贴，即直接用于增加低收入家庭的住房消费补贴，其政策目标是减轻低收入阶层的住房消费负担，以达到政府提出的最低住房消费水平。 凡申请政府住房补贴的低收入家庭，必须符合规定的条件，一般情况下，家庭年收入低于所在地区平均收入50%就可以提出申请，在经当地PHA对申请者的家庭收入、财产和家庭成员的相关信息与其它的相关地方管理机构、申请人所在工作机构的负责人以及银行等机构进行核实，当PHA经过调查核实确认提出申请的家庭符合申请条件，如果不能马上实施补贴，就将其列入补贴对象的等候名单，当排到某一位等候的申请人时，PHA将主动与其联系并为其发放住房优惠券。 住房优惠券的持有人可自由的在市场上寻找合适的住房租住，但租住的房屋必须满足PHA对健康、安全等方面的要求。一般情况下，住房优惠券的持有人必须把家庭月收入的30%作为房租支出，也可租住高于PHA标准的住房，但家庭的租金支出不得超过月总收入的40%。据HUD的最新报告显示，HUD在2004财政年度支出了240亿美元用于向低收入家庭发放优惠租金券或者用于增加符合要求的廉租住房，全国约有480万低收入家庭得到帮助 。 2、英国 在英国，住房供给的方式主要有四种，即租赁私房、自由住房、租赁建筑协会住房和租赁地方政府住房。英国政府调整房屋供应量和对象的主要手段是住房补贴。住房补贴政策是针对大量住房供应和贫民窟改造为主要内容的住房建设补贴和以解决贫困住户房租金承受能力为主的房租补贴。 住房建设补贴：1946年补贴标准为60年每年每套16.1英镑。外加强制性地方捐税（RFC）5.1英镑。1952年，补贴标准提高到26.14英镑，地方捐税8.18英镑，实现住房供应目标30万套。1955年，补贴标准又降为22.09英镑（RFC为7.7英镑）。1956年底，英国政府通过法令取消了这项补贴，补贴对象仅仅针对老年人的一室单元和贫民窟改造。1961年，新的住房法又恢复了面向普遍住房需求的补贴。1967年，所有新建住房每年固定的住房补贴额被取消，地方政府只付了4的贷款利息，其余由财政部支付。平均基本补贴标准由每套住房24英镑增至67英镑，1971年又增至187英镑，翻了三番。此后，政府的补贴政策由建房补贴向房租补贴转变。 房租补贴：1950年后，英国采取了房租补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称为“真实租金政策”。如果租房总支出超出了其全部存量住房征税价值的2倍，补贴标准为每套每年24英镑，若低于2倍，则补贴为每套每年8英镑。1972年，私有住房法出台，过去的补贴政策变动只适用于新政策实施后的新建住房，这次采取逐步取消原有补贴的方式，取消了新政策实施以前所有的补贴。取消了地方政府自由确定租金的权力，明确提出了他们达到公平租金的时间表。地方政府首次被允许可以有盈余，而每年住房超过30英镑以上的盈利上交中央政府。 二战以后50年来，英国居民住房产权结构发生了重要变化。40年代末期，大约50的居民拥有自有住房，其余50的居民主要从私人出租者那里租用住房。2000年，近70的居民拥有自有住房产权，另外30的居民租赁住房；其中，20的居民从当地政府租赁公有住房、10的居民租住私人房屋。住房政策的实施。 19461979年间，工党执政与保守党执政时期，政府建房占建房总量的比重分别为49和45.3。最高的19461951年间，主要城市的政府建房量达建房总量的78。 1980年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当年修改的住房法规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。“购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。优惠折扣起点为房价的30。居住两年后，每超过一年再减房价的1，住30年公房的房客则可以60的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的60。居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。居住两年后可以优惠房价44，以后每超过一年再减房价的2，但是最大优惠折扣不超过房价的70。另外，公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。此项“购买权”政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。目前英国有70的居民拥有自有住房，约10是通过购买现住公房的方式实现的。 3、德国 以前的中心目标是为人口的绝大部分提供社会住房，而现在这一目标正逐渐向为低收入、多子女、单亲的家庭提供支持转变。 由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出较多的钱用于住房，因而推行了住房储蓄制度。这是一种把储蓄、奖励、免税、雇主与雇员共同负担结合起来的制度，是一种具有德国特色的住房社会保障制度。具体办法是，对首次签订住房储蓄的储户，凡家庭达到1600马克(单身800马克)以上的年储蓄额，给予10的奖金。法律还规定，雇员参加住房储蓄，凡一年存入储蓄合同936马克者，则雇主必须支付相同金额存入雇员的储蓄账户，且享受国家94马克的奖金。居民购房时，住房储蓄系统为储户提供住房造价40%50的资金，其余50%60的资金通常是由抵押贷款体系等其他金融贷款提供。居民通过合作储蓄购房，享受免税待遇 。 德国政府在大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。19511956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。 联邦住宅法对这类住宅有供应对象（租户）、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。如，该类住宅只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及难民；房租每平方米不得超过1马克；每户平均居住面积为3265平方米等。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。目前，约14的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。 房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。随着房租管制制度的逐步取消，以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提高租金，给一部分享受社会保险和低收入者造成了很大的负担。60年代，房租为平均每月每平方米1.5马克，70年代已经涨到4.5马克以上。因此，新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50。根据家庭成员多少、收入高低、房租负担等情况，低收入者可以申请房租补贴，但是单人住房面积不得超过48平方米，双人不超过62平方米，以后每增加一人，面积增加12平方米。1986年，联邦德国共有170万户，约占总住户的6，领取共计33.8亿马克的房租补贴。1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。 4、法国 法国宪法规定：住房问题在很大程度上，属于国家职责范围。然而，法律也规定，地方政府应在它们的职责范围内，协助实施住房政策。事实上，今天，住房的责任，是由国家和各地区的地方政府分担的。因为，地方政府在城市规划，国土开发、城市建设的运作和社会集资诸方面，握有很大权力。国家通过控制投资机制和制定技术规范，与地方政府共同合作实施有关的住房政策。 国家采取这一行动的目的，是为了能够提供多种类型的住宅：从独立住宅到楼宇套房，从城市到农村，在集体或个人的土地上，每个家庭都能有一套符合自己理想和经济能力的住房。 每年，在建成的三十万套住宅中，四分之三的项目，都得到了国家帮助。 国家首先资助建设和发展社会出租房。社会住房被认为是生活必需品，因而，近几年来，无论是建设新房，还是重修老房，增值税都只有5.5。 特殊的入住条件。这类住房有两个限制：一个是申请者收入的最高限制，另一个是房租的最高限制。国家根据家庭人口数，按房屋所在地的大区类别，进行确定，并且颁布正式文件，规定最高限额。目前规定的收入最高限制，可以使三分之二的居民住进社会出租房。 社会出租房在法国是由1200多家专业运作机构和社会住房组织进行管理的。这些组织中，四分之三是负责低租金住宅的，四分之一是合资的房地产开发公司。这些廉价租房机构，可以是私营的，也可以是国营的，他们或是责任有限公司、或是合作企业，也可以是地方国营公司。享受各种优惠政策的这些运作公司，必须遵守一些确定的义务。为建设这些社会住房，运作单位可以使用一笔低息长期贷款，名为“社会用途租金贷款”，2000年的利息是345。这种贷款，由法国国民储蓄银行推出的著名甲种储蓄基金提供。这些由储蓄银行募集来的存款，交付一个专门的金融机构管理。这就是国家担保的信托储蓄银行。运作单位，同时还可以享受一笔国家提供的预算补贴贷款。根据项目的不同类型，其利率浮动在5至12之间（例外情况为25）。几十年来，社会住房就这样建立起来了。目前法国全国已有四百七十万套这类住房，每年递增六万套左右。 在资助运作单位建房同时，也制定了一套资助低收入者个人住房办法，根据租房者的收入及其家庭人口，这项资助可负担其房租的一部分或者全部。1997年起，享受资助的详细条件，每年都要重新审定。1999年，近六百三十万个家庭，领到了总数为七百九十三亿法郎住房资助。 近来，法国构建了“第三出租房部”。由于可以享受税收优惠政策，私人房产主组成了这一群体，他们以租金（低廉）、租期（至少九年）和租房人的收入为条件，向社会出租一套住房。这些新老住房，事实上，是租给那些收入超过入住廉价租金房标准，但还无力承担一般私房房租的人。这种在纳税优惠和框定租赁条件之间的平衡，正好符合“私房出租人章程”。 同时，法国制定了一项社会建房机制，使渴望建房的低收入家庭，享受一种社会建房贷款。这种贷款，提供给那些收入不超过规定水准，工程造价不超过规定上限的家庭。贷款的优惠利率和个人补贴，可以使建房人支付部分月工程款。另外，它还可以与另一种称为“百分之零”的贷款，组成混合贷款。后一种贷款，虽然也有收入条件限制，但可以提供给更多的居民使用。这一无息贷款，最高可支付百分之二十工程款。每年与国家签约的贷款机构，提供约十一万五千项这种贷款。 5、瑞典 长期以来，瑞典把住房补贴政策作为起推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高、限制少、覆盖面广。 补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。(l)给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不至由于退休收入减少而使居住条件受到影响。补贴的金额有时达到退休人员的全部住宅费用。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30的退休人员从住房补贴中受益。(2)有子女家庭的住房补贴。它是以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。在领取住房补贴的家庭中，有3个或更多孩子的占50，有2个孩子的占20，有一个孩子的占20。住房补贴数额的确定有明显的特点：当住房租金、收入相同时，孩子多的得到的补贴多，子女多的家庭住房纯支出要比子女少的家庭少；收人多的家庭，租金补贴少，住房纯支出多。 6、荷兰 与西欧其他国家相比，荷兰的私有住房比例较小，1985年占住宅总数的43，相当多的居民租房居住。在出租的住房中，社会住宅的组织机构管理着1/3的住宅，各城镇的住宅组织机构管理着近1/3。进入90年代，政府希望由地方社会住宅出租机构来管理这类住宅，而政府只给予财政上的援助。随着收入的继续增长，相当多的家庭已能够或将很快能够靠自己的力量得到一套合适的住宅。 荷兰的住房政策主要有以下几方面：一是住房补贴的发放；按实际占用的房屋进行补贴，后者是按人头进行的住宅补贴。二是对特殊人群的照顾，主要指低收入者；在荷兰，多人口家庭的年纯收入低于30000荷兰盾，单身家庭年收入低于22000荷兰盾被视为低收入。三是对住房租金进行管制；主要是通过立法对各类租房、特别是低档租房的租金加以限制。 为了使低收入的居民有一个价格适中、设备良好的住所，同时在一定程度上不增加甚至减轻住房补贴对财政的压力，荷兰政府采取了一些措施保持住房补贴的健康运转。要求各城镇在住宅分贝方面严格遵守租金与收入相协调的原则，促进房屋分配政策更严格准确；调整住房租金合同，对于那些收入增多，不应该再享受政府照顾的租房者，取消原来的合同。把新合同从永久性改为临时性，以便按照市场物价与租房者收入的变化来调节租金。 荷兰中央政府和地方政府在住房政策的制定和实施中扮演了极为重要的角色，其中主要有以下几方面：一是住房补贴的发放；按实际占用的房屋进行补贴，后者是按人头进行的住宅补贴。二是对特殊人群的照顾，主要指低收入者；在荷兰，多人口家庭的年纯收入低于30000荷兰盾，单身家庭年收入低于22000荷兰盾被视为低收入。三是对住房租金进行管制；主要是通过立法对各类租房、特别是低档租房的租金加以限制。 荷兰政府在住房税收方面的政策比较简单，主要是住房贷款利息免征所得税。目前，荷兰的住房贷款利息扣除没有最高限额。按照荷兰所得税税法规定，年收入在7500盾以下免征所得税，750030500盾所得税税率为38，3050051000盾税率为50，51000盾以上税率为60。如果一个人年收入50000盾，需交所得税21250盾，若向银行申请住房贷款20万盾，贷款年利率6，第一年需支付贷款利息12000盾，这笔支出可以从50000盾的所得税纳税基数中扣掉，实际纳税基数为38000盾，实际交纳所得税15250盾，少交所得税6000盾。贷款额越大，免税额就越大。这项政策虽然简单，但对荷兰住房市场的影响很大，荷兰90以上的买房者都使用住房贷款。 7、新加坡 新加坡住房政策的基本指导思想是全国大多数家庭居者有其屋，这一政策目标的实现主要由新加坡住房发展局承担。政府针对不同收入阶层制定有不同的政策。 上世纪70年代，政府规定只有月收入在1500新元（1新元约合5元人民币）以下者才可申请购买组屋；80年代提高到2500新元，随后又放宽到3500、4000新元。这基本上保证了80以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。而20有较高收入的家庭则需购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅（花园式住宅）。 上世纪80年代中期，低收入家庭申请公共房屋的条件为月收入不高于4000新元，这几乎占新加坡90的家庭；中等收入家庭申请的条件为月收入不高于6000新元，约占新加坡家庭总数的6。 公共住房的购房者必须满足HDB制定的若干申请条件。这些条件包括：申请人