宜宾房地产市场研究及拿地策略研究.ppt

保利宜宾项目拿地策略报告,世家机构2013.03,2,引子,我们的工作方法通过与宜宾市、国土局、规划局、招商局等政府相关部门的联合工作，采集重要政策、产业、规划等方面数据。充分结合当地市场情况，进行了典型楼盘实地调研、商家访谈，为保利公司进驻宜宾市场提供较为详细的市场调研结论，供贵司参考。,第一部分城市解读,宜宾是成渝经济区的次级中心城市成渝经济区连接南贵昆、走向东南亚的门户,支持宜宾发展成为100万以上人口区域性中心城市，建成重要的交通节点和港口城市和商贸物流基地，并在产业发展、交通建设、能源基础设施建设、生态建设、保税港区设立、防洪减灾设施等方面给予大力支持。成渝经济区区域规划,宜宾位于成渝经济区“双核五带”的“沿长江发展带”，是沿长江发展带的区域性中心城市承载成渝经济区和南贵昆经济区的联动,也是未来成渝经济区进出东南亚的门户。,城市地位,宜宾位于川、滇、黔三省结合部，区域性综合交通枢纽,乐宜高速,宜昭高速,宜毕高速,宜泸高速,宜遵高速,城际高速直接辐射周边城市2000多万人口,宜内高速,宜宾,成都,1,2,3,4,1,2,3,4,-宜西铁路,-渝昆铁路,-成贵铁路,-内昆铁路,-已通车高速路,-规划中高速路,2,1,3,4,1,4,3,2,-重庆港,-泸州港,-乐山港,-宜宾港,是四川向南、向东的重要出川大通道通过公路连接周边三省结合部城市群以铁路、公路一体的交通网络已成为承接川渝，沟通攀西、滇北、黔西北地区的重要通道通过长江黄金水道连接长江中下游、华南地区,交通,路网规划,宜宾十二五交通路网规划，总投资1400亿元公路：八向互通铁路：十向射线水路：宜宾港将建成200万标箱吞吐量，宜宾航道将由三级提升至一级航空：机场迁建至宗场，远期按4D级规模建设，将成为川滇黔结合部最大的区域性机场,公、铁、水、航空路网规划完备，未来交通极为便捷,城市空间布局规划：一主：以三江口为核心的主城区，重点优化提升现代服务业功能三区：金沙新区、临港新区、南溪新区一条沿江发展主轴沿岷江、金沙江和长江形成贯穿东西的城市中心功能聚集轴，打造宜宾辐射区域的核心发展区域。,临港新区,主城区,南溪新区,金沙新区,中心城市建设以三江口区域为中心，向东向西发展,城市空间布局,GDP全省第四，经济基础良好，整体运行平稳,宜宾是四川省经济发展的重点城市，是省级重点发展片区川南经济区的中心城市，2007年以来宜宾GDP产值持续增长，2012年GDP总量仅次于成都、绵阳、德阳，位列全省第四，整体经济运行平稳，经济基础良好。,经济总量,8,工业经济综合效益名列全省前茅，工业利润总额全省第二,宜宾目前已经形成了以酒类、食品、综合能源、化工轻纺、机械装备制造、新材料、生物医药等为主导，以建材、造纸、电子等为支撑的现代化产业；产业门类齐全，配套能力强，工业经济综合效益名列全省前茅。2012年宜宾工业增加值全省第三，利税、利润总额皆位于全省第二，仅次于成都。,产业经济,宜宾中心城区人口规划指标,目前城镇化水平较为滞后，房地产市场有较大的发展空间,人口发展,2012年宜宾总人口约546万，城镇化率39.35%，与全国和全省都保持一定差距。相对于同能级城市，宜宾市城市化率较低，根据“十二五”规划，2020年宜宾城区将发展成为人口百万的特大城市。随着城市化进程的推进，城市人口、城市规模的扩张将对城市经济、城市房地产等带来诸多的发展机会。,人均收入持续稳定增涨，人民生活水平不断提高，2012年人均可支配收入达20522元，同能级城市中仅次于德阳，显示出宜宾强劲的消费实力。2012年宜宾社会消费品零售总额达到435亿元，近五年年均增长近20%,人均收入与零售总额稳定增涨，城市商业消费市场发展前景看好,11,收入与消费,宜宾房地产开发起步较晚，2010年投资额仅约60亿。2011年宜宾房地产投资额出现跳跃式增长，同比增长75%，2012年同比略有下滑，但投资总额居于四川省内前列，同能级城市中次于南充与绵阳。,房地产开发起步晚但发展迅速，近年呈现跳跃式增长,房地产投资,小结,宜宾作为成渝经济区的次级中心城市，是川、滇、黔区域重要的交通枢纽，GDP全省第四，具备强劲的消费实力。宜宾有酒类、食品、综合能源等为主导的多元化产业，而产业的升级又将吸引大量外来具备中高消费能力的人群，带来人口结构和消费结构的优化。进而继续推动宜宾城市化进程，为房地产带来坚实的发展基础。,Part1整体发展状况Part2住宅物业Part3商业物业,第二维度房地产业,房地产供需宏观影响较弱，需求稳步上升且旺盛。,房地产市场整体概况,15,宜宾市近年来商品房供应自2010年逐年下滑，而成交逐年上升，截止到2012年新增供应面积281.29万平米，成交面积316.37万平米，销量首次突破300万平米，达到近年最大值。从近三年的销售面积均在240万平方米以上看出，市场需求稳步上升，需求较旺盛宜宾区域房地产市场受整体宏观政策与调控影响，较一线城市相对较弱，后市增长强劲。,同类城市对比分析,省内同圈层二级城市比较中，宜宾市不仅在GDP上追随于绵阳、德阳等领军者，而且在商品房销售面积上超越了德阳、绵阳，仅次于南充，位居全省第二。宜宾在现阶段城市经济基础上在同圈层城市中不仅居于前列，而且在房地产市场机会上远高于德阳。,16,房地产土地供给溢价相对较低，逐步城市化,我们通过宜宾市国土局深访了解到，近两年宜宾城区土地整体成交均价基本在170-720万元/亩之间；容积率在1.5-4.0之间；楼面地价860-3500元/平方米之间。,17,2013年1-2月宜宾土地拍卖出让结果:,宜宾市近年来房地产销售价格逐年攀高，呈阶梯式增长，到2012年底，成交均价已经到达了4000元/。按照之前20%的年增长率，预计2013年价格总体保持稳中有升，均价基本会维持在二级城市大约4800元/左右的水平线上。,房地产价格阶梯式增长,18,宜宾目前以本地开发企业为主，其中丽雅置地、寅吾集团、中泽房产市场占有率及认知度较高。外来开发企业目前仅有鲁能、邦泰、远达集团，其中鲁能以规模造城为主，其开发项目已深得宜宾客户青睐。目前暂无全国性知名品牌开发商进入。据深访了解，保利重庆公司等大型开发企业曾试图进驻宜宾，但因宜宾政府土地出让要求较高而终止合作。大量实力开发机构已开始进入并关注宜宾，反映出近年宜宾城市强劲的发展潜力。,以本地企业为主，外来企业屈指可数,19,目前本地开发机构特征,特征一：本土开发商强弱分明，各自为阵，外来开发商开发规模大以本地开发商为主，少数开发商项目较多，市场认知度高；多数开发商仅有单个项目在售，市场占有率较低；外来开发商仅有鲁能开发规模较大。分析：本土开发商实力参差不齐，少量外来开发商以规模造城赢得客户青睐，行业集中度不高，市场亟待升级，入市机会较大。特征二：暂无全国性知名品牌开发商进入，在售项目少，销售情况良好本地项目均为中小开发商开发，除鲁能规模较大外，其余开发企业规模均较小；同时整个宜宾市场在售项目较少，可选择面较窄。分析：宜宾房地产市场竞争尚未进入白热化；同时近几月内知名项目月均去化量均在50套及以上，表明宜宾市场当前购房需求旺盛。,20,Part1整体发展状况Part2住宅物业Part3商业物业,第二维度房地产业,住宅物业格局,从宜宾的城市区位来看，主城区主要分为五大区域：中坝老城区、南岸西区、南岸东区、临港开发区、翠屏新区，目前中坝老城区已无土地供应。从房地产发展特征看，当前宜宾房地产开发热点板块主要分为四大板块：南岸东区、南岸西区、临港开发区、翠屏新区（高铁影响区）。,南岸东区生活配套完善，板块认知度最高，已形成“富人区”生活概念。发展历程老城区功能重点转移地带，区域地产起步较早，品质项目云集，已形成较为成熟的居住区域，“富人区”生活概念已基本形成。现状及未来宜宾市行政、商贸金融、服务、物资流转、文体娱乐中心区之一，特别是三江口片区规划为中央商务区，将打造为宜宾市城市发展的核心地带。,23,24,南岸东区板块特征,项目位置：宜宾市南岸东区航天路中段占地规模：150亩容积率：2.00建筑面积：33万产品形态：高层面积区间：70-281销售均价：7000-7500元/（清水）9300-14600元/（精装）建筑风格：欧式新古典主义开盘时间：2010年销售率：90%剩余体量：10%,25,典型项目分析莱茵河畔阳光半岛（三期）,26,项目特点宜宾首个品质大盘，占据老城区功能重点转移地带核心地段，总建面约83万，总户数约6000户左右，项目自身配套有莱茵幼儿园、室外健身场地、豪华影院、13.5万集中商业。项目价格位居宜宾第二高。客群特点主城区客户为主，周边区县客群为辅，满足改善性需求，客群对项目口碑、区域地段、品牌认知度极高。项目借鉴点欧式休闲风情商业街区的打造，影院、家纺、银行、快捷酒店等完善的生活配套，营造品质居家生活。,典型项目分析龙湾一号,项目位置：宜宾市三江口长江大桥侧占地规模：108.54亩容积率：3.50建筑面积：35万产品形态：高层面积区间：84-281销售均价：6900-7700元/建筑风格：Art-deco开盘时间：2013年1月销售率：开450套，去化406套剩余体量：1175套待售,项目特点宜宾目前售价最高，滨江豪宅高层项目，赠送率约10-20%，地处三江口CBD区域，拥有得天独厚的江景资源，与“莱茵河畔”项目一路之隔。项目住宅采用Art-deco建筑风格，5万商业采用明清街、院、巷布局，商业配套有星级酒店、外籍幼儿园、甲级写字楼。客群特点主城区、周边郊县客群各占50%，客户多为追求生活品质的改善型客群，一次性付款达45%左右，看重江景资源，对区域地段认知接受度极高。项目借鉴点通过自身项目的样板间和展示区的营造，结合沿河的滨河休闲带景观，以高品质的生活意境打动客户。,28,南岸西区新兴的成熟居住区，城市未来延伸发展方向。发展历程2000年鲁能地产进驻区域合作项目总规划面积约6.08平方公里。区域前期开发项目主要以刚需产品为主，随着配套的逐步完善，目前已有多家房企进驻，以及多个改善性项目呈现。现状及未来是宜宾城市向西发展的重要板块，分一、二期开发，建设完成后将实现8万人综合城市功能居住区。,29,30,南岸西区板块特征,以高层电梯为主，面积区间70-285。,31,项目位置：宜宾市南岸西区外江路占地规模：84.08亩容积率：2.00建筑面积：13.2万产品形态：高层面积区间：74-112销售均价：6000元/建筑风格：现代简约开盘时间：2013年03月销售率：99%剩余体量：1%,典型项目分析鑫菁英,项目特点鲁能地产刚需项目，位于中坝大桥南岸出口和外江路交汇处，背靠大地坡生态公园，项目主打功能性产品，972.5房可变空间产品供销两旺，项目当前整体销售较好。客群特点主城区客户为主，区域周边辐射郊县客户为辅。新生代年轻化客群，对鲁能地产已有较好品牌认知。项目借鉴点区域市场以刚需为主导，项目注重打造产品功能性，控制面积，控制总价。,32,临港开发区城市未来发展方向，是改善和投资客群的热点进驻区域发展历程在宜宾市城市总体规划中，是居住区级中心结合居住区规划布置的四个“片区级中心”之一，受到开发商、购房者的热烈追捧。现状及未来总体规划定位为港口、产业、居住环境协调发展的临港新城，是宜宾向东扩展的新引擎。未来将是集港口物流、先进制造、高新产业、商务商贸、生态居住、科研培训、旅游休闲、文化创意、商业服务、行政管理等多种区域副中心功能、城市服务功能、决策管理功能于一体的城市新中心区。,33,临港开发区板块特征,34,宜宾城市向东扩展的核心主轴，目前生活、交通配套尚不完善，长江大桥、二医院临港医院、天立国际学校、食职中、临港客运站等的建成，临港配套将逐渐改善。,各种形态产品兼具，电梯多层洋房140-260、高层90-200,高层：5100-5800元/平米洋房：6100-7500元/平米别墅：预计10000元/平米以上（待售）,典型项目分析地中海蓝湾,35,项目位置：宜宾市下江北洗马池公园东南侧占地规模：20万容积率：2.35建筑面积：48万产品形态：别墅、多层、高层面积区间：多层140-260、高层90-200销售均价：高层5100-5800元/平米洋房6100-7500元/平米别墅预计10000元/平米以上（待售）建筑风格：地中海风格开盘时间：2010年销售率：80%剩余体量：20%,项目特点项目为宜宾本地知名开发商打造，是区域的首个大盘，由于进驻之初板块供应少，前期通过景观的打造，丰富的产品线，满足客群需求。开盘之初曾出现客户通宵排队抢房的火爆场面。客群特点客群基本由主城区地缘性和周边区县客户构成，购买客户多为首置、首改购房需求，看好区域未来发展潜力，看重产品功能性。项目借鉴点市场以刚需为主导，景观先期呈现和丰富的产品线。,36,翠屏新区板块宜宾的旧州，是区域改善性和周边郊县客群的热点进驻区域发展历程新成立开发区，市政配套建设、交通规划进展较为缓慢，房地产开发较其他区域明显滞后，但目前已有多家房企入驻，并有部分项目呈现。现状及未来地块规划发展为旧州组团的政治、经济、文化中心，是旧州旧城的人口和功能疏散区，是以行政办公、大型商业、文化休闲、居住为主的新城区。项目总体定位为宜宾中高档生态宜居区，翠屏区商贸行政中心区。,宜宾城市升级与发展的未来中心区之一，新成立开发区，土地供应充足，未来市政配套建设、交通规划即将落实，未来2-3年将迎来高速发展时期。,新生态宜居区、商贸行政中心，规划更新更好。,项目位置：宜宾市江北翠屏新区占地规模：150亩建筑面积：27.5万产品形态：小高层面积区间：80-200销售均价：6000元/建筑风格：新古典主义简欧建筑开盘时间：2012年08月销售率：65%剩余体量：35%,典型项目分析和都国际社区,项目特点项目是目前翠屏新区代表项目，小三房供需两旺，开盘以来销售去化较好。项目临翠屏新区政府，目前区域正在规划建设中。项目一梯两户通透设计，实际得房率在105%-119%左右，着重打造居住舒适性。客群特点改善性需求，客群以区域地缘性的五粮液和周边企事业单位职工为主，以周边区县客户为辅，离工作单位较近，看好区域未来。项目借鉴点改善性项目，着重打造居住舒适性，重点挖掘周边消费力较强的企事业单位客群。,四大板块比较,41,Part1整体发展状况Part2住宅物业Part3商业物业,第二维度房地产业,宜宾目前主要有老城区大观楼商圈、南岸东区莱茵商圈,商业物业现状,老城区大观楼商圈特征,宜宾市老牌商圈，业态丰富，人气旺盛，租金水平较高,南岸东区莱茵商圈特征,新兴商圈，定位相对较高，人气一般，租金水平不高,沃尔玛,莱茵商圈,莱茵步行街,莱茵春天购物中心（招商、13.5万方）,莱茵春天电影院,南岸东区板块“富人区”概念已基本形成，该区域也代表了宜宾房地产开发的最高水平；宜宾城市空间布局向东向西发展，南岸西区和临港开发区是未来城市发展的主轴，也是目前宜宾的热点开发板块，城市规划和城市配套都日趋成熟，区域发展潜力较大；市场目前供应产品多为改善型，刚需产品相对较少。物业类型多为高层，低层低密物业稀缺；宜宾房产价格增长较快，导致面积逐步缩小，户型向紧凑型户型发展；客群以主城区客户为主，郊县客群逐年增多，对周边客群的吸附力强。,宜宾房地产整体特征小结,46,宜宾商业整体档次不高，规划落后。商业中心集中，基本都位于老城区和南岸东区商圈；南岸西区和临港开发区现阶段缺乏商业配套。宜宾商业形态较为单一，目前缺乏结合酒店、大型百货、超市、娱乐等的城市综合体，成熟商业体系尚未完全形成。,供应主力面积段集中在70-130，户型以套二、套三的刚需及首改户型为主。可见目前宜宾市的供应主力面积区间为70-130，户型集中在套二套三，占比接近70%。目前宜宾市在售项目主要是以刚需和首改产品为主，小户型产品供应很少。,宜宾房地产整体现状描述主力面积70130,48,目前宜宾市在售项目均价为6500元/左右，价格区间是5500元/7700元/，四大板块中以南岸东区板块均价最高。,宜宾房地产整体现状描述价格水平5500-7700元/,49,宜宾市购房主力客群仍然为本地主城区客户，占比达55%，郊县消费者是宜宾的重要购房力量，达到45，特别是以高县、珙县为典型，各项目的客群地缘性、地域性特征较强。随着宜宾城市建设的不断发展，随着城镇化进程的推进，产业经济的升级，未来将吸附更多周边区域的客群。,50,宜宾房地产整体现状描述客群以本地为主体,宜宾作为成渝经济区走向东南亚的门户，是四川省经济发展的重点城市，整体经济水平位列省内第四，工业综合效益仅次于成都，人均收入较高，消费能力强劲。作为未来的百万级区域中心城市，城市能级的提升将带来较大的发展空间。从城市发展角度而言，宜宾是值得进入的城市。,小结,52,全面升级宜宾城市拿地策略,拿地模式建议,宜宾政府迫切需要修建高尔夫球场，而保利有开发能力和经验。我们建议高尔夫球场采用“BT”模式，完成政府命题，并以较小的拿地代价，获取土地，进行房地产开发。,整体思路,进入条件,53,宜宾的房地产至2009年开始，经历了一段较为迅速的发展，价格出现了较大的涨幅，目前某些楼盘的价格已超过成都三环外的住宅价格，销售也较为火爆，市场依然存在着较大的空间和机会，通过对宜宾的城市解读和市场研判，我们提出相应的拿地策略：,拿地策略,球场换土地、占领核心资源、控制开发规模、获取最大利益,基于市场细分，建议保利多条腿走路，进行多元的产品开发：第一、球场置换土地。开发模式是满足修建高尔夫球场的前提下，置换获取优势开发用地，主要开发满足中高端客群需求物业，做标杆。第二、占领核心资源。首选热点主城区、江边建设用地，开发市场主流产品，出利润。第三、控制开发规模。保利初入宜宾，地块规模控制在300亩左右，规模不宜过大，未来发展的热点板块，降风险。第四、获取最大利益。做成熟区域、最快开工、最快销、最具品牌的现金流产品。,54,优势资源临港开发区地块选址,进入宜宾的必要条件是龙头山高尔夫球场，同时作为对修建高尔夫球场的补偿，可置换优势地块，因此选择临江，与南岸区一江之隔，交通便捷的两地块。,定位方向建议,地块临江，拥有良好的景观资源，宜宾目前缺乏别墅类高端产品，因此项目可面对本地高端客群，丰富产品线，开发如花园洋房、联排别墅等高端物业。商业城市配套商业，提升城市能级；社区配套商业，完善区域生活配套。居住满足舒适性的花园洋房+别墅产品，主要针对大宜宾范围的高端置业需求。,56,我们在选择临港新区地块用地开发时，定向性相对较强，而在热点区域进行拿地时，有多个方向性的选择。所以我们需要对当前城区各地块属性进行梳理，以保利自身的发展战略基础，对2013年宜宾城区储备地块情况进行分析！,57,城区土地供应情况,从宜宾国土局了解到，2013年宜宾城区，正报批中的供地计划，如下：,58,位于热点开发区域，供地规模最大的地块，是三江口片区。,拿地原则,所以，结合保利的资源和品牌优势，我们建议宜宾拿地原则如下：城市的热点板块，较好的自然资源，具备一定规模；城市发展的主流方向，交通便捷，配套完善；短时间内能进入开发阶段。,通常，保利进驻二线城市，一般都是以城市运营者的角色，获取具备一定规模的用地，形成街区或片区开发的力度，并定义出新的居住板块。,59,三江口片区位于南岸东区北部,戎州大桥和大溪口间的狭