乐山房地产市场研究.ppt

乐山房地产市场研究分析报告,万华国际项目组2016-1,城市基本概况,城市宏观经济情况,城市产业情况,城市规划情况,Part1城市认知,城市房地产情况,整体城市具有较强的辐射能力和流动性消费人群吸附能力。城市概况-乐山市是四川省下辖地级市，位于四川省西南方向，成渝经济圈、康藏经济圈及攀西经济圈的交界处；是国家历史文化名城，旅游资源丰富。,PART1城市基本概况,四川省行政区划,成渝经济区区域规划,成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县，是西部大开发的增长极或经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地。,乐山是国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，中心城区位于岷江、青衣江和大渡河三江汇合处。乐山是四川省粮食、副食品、清洁能源、新材料及建材生产基地。乐山高新区是继成都、绵阳、自贡高新区之后，四川省第4个国家级高新技术开发区。,片区级城市交通枢纽作用渐显，未来将带动城市发展将进一步提速公路是乐山的主要交通方式，距成都双流机场高铁仅需40分钟，到成都主城区仅1小时，乐山机场选址五通桥区，预计2016年底开建。,“两航、四铁、八高速、一枢纽”目前已实现乐山城区通达市域内各县（市、区）的“半小时核心圈”、“一小时经济圈”，两小时通达重庆市和周边市州，4小时通达西南其他省会城市，8小时通达京津冀、长三角、珠三角。,成雅高速,成乐高速,乐宜高速,宜宾市,乐自高速,自贡市,成渝环线高速,雅安市,眉山市,成都市,两航：内河运输方面，岷江航电综合开发和乐山港规划；航线运输方面，规划了4D级军民共用机场四铁：成昆铁路复线、成绵乐铁路客运专线及成贵铁路、乐自铁路八高速：成乐高速扩建、乐宜高速、乐雅高速、乐峨高速、乐自高速、乐汉高速、成乐西高速、绕城高速一枢纽：乐山港综合交通枢纽,高铁乐山站,乐山市,规划高铁线路图,规划机场,攀枝花方向,PART1城市基本概况,城市人口规模-乐山市属于典型的人口输出型城市，约30万人口处于外流状态，城镇化水平略低于四川省平均水平。,PART1城市基本概况,2015年乐山市城市化率45.3%，低于四川省平均水平。,乐山市属于典型的人口输出型城市。2015年乐山常住人口约326.7万人，人口增长缓慢。,*注：数据来源-乐山市统计局20112015年统计公报,随着城乡一体化的进一步推进，可预见乐山主城区人口增加空间巨大，人口发展红利可期,注：人口根据四川省乐山市2013年第六次全国人口普查主要数据公报,成都方向,自贡方向,宜宾方向,资阳方向,昭通方向,凉山彝族自治州方向,PART1城市基本概况,行政区划-乐山市下辖4个辖区、4个县、1个市和2个自治县，市中区为乐山市主城区，常住人口56万人。,Part1城市认知,城市基本概况,城市产业发展,城市规划情况,城市房地产情况,城市宏观经济,国内生产总值-2015年乐山市GDP逾千亿，在四川省21地市中处于中上游水平，人均GDP平稳增长为乐山房地产市场平稳发展提供有效支撑。,根据人均GDP和房地产发展关系，人均GDP大于25000元时，房地产市场将有刚需产品向改善型产品过渡，进入平稳发展期。2015年乐山市GDP总量过千亿，位列第九。2015年乐山市人均GDP约为3.6万元，位列第五，略高于全省平均水平3.5万元。,*注：数据来源-乐山市统计局20112015年统计公报,排名第九,排名第五,PART1城市宏观经济,社会消费水平：乐山市社会消费品零售总额稳步提升，2015年总额达到462亿元，人均消费金额为19215元，在四川省各地市中处于中上水平。,*注：数据来源乐山市统计局20112015年统计公报,社会消费品零售总额稳步增长，2015年，乐山市社会消费品零售总额为462亿元，在四川21地市中位列第八；处于中上游水平。2015年，乐山市人均零售金额为19218元，在四川省21地市中位列第六，处于上游水平。,排名第八,排名第六,PART1城市宏观经济,居民收支水平：乐山市城镇居民可支配收入和消费性支出逐年增加；2015年人均可支配收入25218元，略高于四川省平均水平。,乐山市城镇居民人均可支配收入逐步增加；2015年城镇居民人均可支配收入为25218元，在四川21地市中位列第九，略高于四川省平均水平22368元。乐山市城镇居民人均消费性支出逐步增长；与2011年相比，增幅约为66%，居民消费力较高。,*注：数据来源乐山市统计局20112015年统计公报,排名第九,PART1城市宏观经济,Part1城市认知,城市基本概况,城市产业发展,城市规划情况,城市房地产情况,城市宏观经济,产业结构分析-乐山市以第二产业为主导，第一产业占比逐步下降，第三产业处于初步发展阶段，产业结构具有很大调整和提升空间。,PART1城市产业发展,乐山市第二产业居于绝对主导地位，产业增加值占比超过60%，经济增长贡献率超过70%。乐山市第三产业处于初步发展阶段，2015年产业增加值占比为27.7%，经济增长贡献率达到21%，远低于发达国家和地区50%以上水平，产业结构具有很大调整和提升空间。2015年乐山市第一产业增加值占比降低至11.6%，经济增长贡献率降低至4%。,*注：数据来源-乐山市统计局20112015年统计公报,地市工业对比-从企业数量和主营业务收入看，乐山市工业发展处于中上游水平；从利税总额看，企业盈利能力不足，产业发展质量和水平需提升。,*注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴,*注：规模以上工业企业为年营业收入2000万以上的企业,2015年乐山市规模以上工业企业主营业务收入达到1523亿元，在四川省21地市中位列第十，工业发展处于四川省中等水平。,2015乐山市规模以上工业企业达到653家，在四川省21地市中位列第四；利税总额达到120亿元，在四川省21地市中位列第十三，企业盈利能力仍有较大提升空间。,排名第十,PART1城市产业发展,区县工业对比-乐山市规模以上工业企业分布相对分散，实力工业企业主要分布在五通桥区、峨眉山市和沙湾区，市中区规模以上工业企业数量居首。,2015年乐山市规模以上工业企业分布相对分散，企业数量前三为市中区、夹江县、沙湾区，三地企业数量占到总体的40%；利税总额分布相对集中，前三为五通桥区、峨眉山市、沙湾区，利税总额占到总体的58%。,2015年乐山市规模以上工业企业主营业务收入分布相对集中，前三为五通桥区、峨眉山市、沙湾区，收入占到总收入的比例超过50%。,*注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴,PART1城市产业发展,工业企业类型-乐山市规模以上企业主要业务涉及冶金、煤炭、化工、非金属、机械制造等领域，为典型的重工业主导型城市。,*注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴,PART1城市产业发展,城市基本概况,城市宏观经济情况,城市产业情况,城市规划情况,Part1城市认知,城市房地产情况,城市规划-乐山市规划“一心四翼”的城市格局，发展方向为“东抑、南进、西连、北拓”，其中北部和西部是主要的发展方向。,PART1城市规划情况,通过快速交通干道连接功能片区，形成“一心四翼”的绿心环状组团式城市格局。一心：即绿心。四翼：分布于绿心周边的各个城市组团。东翼：现状的老城区和大佛风景名胜区；北翼：城市新区，包括现状的柏杨新区以及向北拓展的通江片区、向西北拓展的棉竹片区、向西拓展的青衣片区、向东跨岷江的牟子片区；西翼：苏稽片区，也是城市发展的综合新区；南翼：肖坝综合文教区以及大渡河南岸的高新区、冠英交通物流区，是城市教育科研及产业发展的主要空间。,城市定位：世界文化与自然遗产所在地、国家级历史文化名城；国际旅游城市；四川西部经济发展高地、交通枢纽的重要节点；成都平原城市群南部中心城市。人口规模：2020年中心城区人口100万人。,城市发展方向：“东抑、南进、西连、北拓”。其中北部和西部是规划期限内主要的发展方向,功能规划-乐山市中心城区分为12个功能区。,PART1城市规划情况,城市基本概况,城市宏观经济情况,城市产业情况,城市规划情况,Part1城市认知,城市房地产情况,房产政策-乐山目前实行限贷不限购，差别化契税政策，计容政策相对宽松。,PART1城市房地产情况,购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的按1%征收，非唯一住房则为3%；购买90到144平方米的普通住房的，若为唯一住房，则征1.5%，非唯一则为3%；如果购买住房面积超过144平方米，则无论是否是家庭唯一住房，征收契税税率都为3%。,契税政策,限贷不限购,预售政策,计容政策,已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。凡在2016年2月16日前购房农村户口首套房即可享受200元/购房补贴。,赠送面积不超过建筑面积的20%。,贷款购买首套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%；贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。非本市居民购买商品住房申请贷款的，应提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。凡不能提供证明的，商业银行暂停发放住房贷款。,房产政策,土地市场-乐山土地市场整体供求均衡，2015年经营性用地成交量202万方，其中住宅用地164万方。2015全年房地产开发投资金额达到150亿。,2011年-2015年乐山市经营性用地供求情况,2011年-2015年乐山市住宅用地供求情况,注：土地数据为乐山市土地，不含下辖县，经营性用地包含商业、办公、住宅用地,PART1城市房地产情况,商品房供求-乐山近五年商品房供略大于求，价格连年小幅下浮，2015年成交面积164万平方米，成交均价4225元/平方米。,2010-2015年乐山市商品房供求走势,2010-2015年乐山市商品房供求情况,近几年，乐山市商品房供大于求，成交价格连年小幅下浮，2015年成交面积164万平方米，成交均价4225元/平方米。2015年商品房供求较上年有明显上升，由于多个商业及办公项目问世，商品房成交价格小幅下降。,PART1城市房地产情况,商品房供求-2012年后办公、商业类产品增多，占比有所提高，2015年乐山市商品住宅占比在96%左右。,2010-2015年乐山市商品房销售面积构成,数据来源：乐山市统计局,乐山市商品房销售以住宅成交为主，2015年住宅成交占商品房成交的96%。2012年后，办公成交面积大幅下跌。,PART1城市房地产情况,经济快速发展、房地产平稳发展,人均可支配处于全省中等水平,城市向北和向西发展,以二产为主导、发展势头良好,小结,商品房市场供略大于求,2015年土地市场整体供求相对均衡,PART1城市房地产情况,商品住宅市场表现,板块布局及市场特点,典型项目,Part2商品住宅市场,住宅市场-2015年住宅市场处观望态势，较比往年，2015年成交有所上升。,PART2商品住宅市场,数据来源：乐山市房管局,2008年至2014年1-8月乐山市商品住宅市场总体表现,注：图表数据全市数据，包括开发区与下辖市县数据。,2015年以来，受全国房地产市场观望情绪影响，以及当地消费者购房回归理性，乐山新建商品住宅成交量有所放缓。2015年乐山新建商品住宅供应321万，成交164万，成交量相比去年同期上浮；2015年，乐山新建商品住宅成交价格为4225元/平方米，较2014年下降9.4%。,全市市场结构-乐山市场成交的主力户型为三房，二房次之；成交面积段集中在80-120之间；总价集中在50万元以内。,PART2商品住宅市场,乐山市住宅成交各户型中，主要以三房为主，占比73%，其次，二房占比21%，其他户型成交占比相对较小。,乐山市住宅成交面积段中，100-120成交占比最高，达49%；30%的成交面积集中在80-100之间。,乐山市住宅成交段集中在20-50万之间，其中52%的成交总价在30-40万以内。,户型,面积,总价,注：图表数据为2015年乐山市新建商品住宅成交数据，以上面积为实得面积（含增送）,数据来源：乐山房管局,青江板块市场结构-与全市相比，二房及80-100面积段比例有所增加；总价区间与全市相比基本一致。,PART2商品住宅市场,青江板块住宅成交各户型中，主要以三房、二房为主，占比分别为69%、30%。相比全市，通江板块二房比例略有增加。,青江板块住宅成交面积段中，80-100成交占比最高，达47%。,青江板块住宅成交各总价段中，30-40万总价段占比最高，达51%。相对全市，通江板块总价承受能力偏弱，成交总价大于50万的很少。,户型,面积,总价,注：青江板块选择邦泰国际社区、世豪广场、时代青江、锦绣星城等项目2015年的成交数据，以上面积为实得面积（含增送）,数据来源：乐山房管局,商品住宅市场表现,板块布局及市场特点,典型项目,Part2商品住宅市场,板块布局-乐山住宅市场可划分为六个板块，分别为老城、新城、通江、青江、城东和城南板块。,PART2商品住宅市场,老城板块,城南板块,通江板块,新城板块,城东板块,青江板块,板块特征-青江板块项目较为集中，在售项目规模广，热度高。,PART2商品住宅市场,PART2商品住宅市场,市场特点-目前乐山仅万达广场进入乐山市场，市场依旧以本地开发商为主。,典型项目-以青江新区为中心，辐射周边区域热销项目。,PART2商品住宅市场,蓝湾半岛,浪琴湾,罗浮盛世,时代青江,世豪公馆,中心城,五洲汉唐,海天假日半岛,领地国际公馆,翡翠国