房地产投资与评估教案PPT192.ppt

房地产投资与评估教案,第一章房地产投资,一、投资与房地产投资二、房地产投资的特性三、房地产投资的形式与利弊四、房地产投资的风险,一、投资与房地产投资,投资定义：指经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为（为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲）。,分类,1、按固定资产统计分：基本建设投资、集体经济、房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资2、按投资主体的经济类型不同分：国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等3、按资金来源的不同：国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。4、按固定资产投资的使用分：建筑安装工程、设备和工具购置和其他投资。,特性,1、投资是一种有目的经济行为2、投资具有时间性3、投资的目的在于得到报酬4、投资具有风险性,作用,1、投资是一个国家经济增长的基本推动力。2、投资与企业发展密切相关。3、投资可以促进人民生活水平的提高。4、投资有利于一国家的社会稳定和国际交往。,房地产投资定义：指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为,目的：是为了财富最大化，通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。,投资类型：,1、居住物业：供人们生活居住的房地产2、商用物业：又称经营性物业、收益性物业或投资性物业3、工业物业：指为人类生产活动提供入住空间的房地产。4、特殊物业：指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产,二、房地产投资的特性,特性：,1、位置固定性或不可移动性2、寿命周期长3、适应性4、各异性5、政策影响性6、专业管理依赖性7、相互影响性,三、房地产投资的形式与利弊,房地产投资的形式,1、直接投资：是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。2、间接投资：主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资不需要直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产支持证券等,房地产直接投资1.开发投资:是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资,获取利润的过程.,2.房地产置业投资定义:指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资.其对象可以是开发商新竣工的商品房,也可以是旧有物业.目的:1.满足自身生活居住或生产经营的需要即自用2.作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入.,房地产间接投资1.房地产企业债券和股票投资2.投资于房地产投资信托公司3.购买住房抵押支持证券,房地产投资的利弊1.房地产投资之利,1、相对较高的收益水平2、易于获得金融机构的支持3、能抵消通货膨胀的影响4、提高投资者的资信等级,2.房地产投资之弊,1、变现性差2、投资数额巨大3、投资回收周期较长4、需要专门的知识和经验,房地产投资风险风险:为未来获得预期收益可能性的大小.房地产面临的系统风险:1.通货膨胀风险2.市场供求风险3.周期风险4.变现风险5.利率风险6.政策风险7.政治风险8.或然风险,房地产个别风险1.收益现金风险:指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险.2.未来运营费用风险:指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险.3.资本价值风险4.机会成本风险5.时间风险6.持有风险,习题,1、房地产的种类（）A、土地、在建工程和建成后的物业B、土地、在建工程和居住物业C、农村集体土地、在建工程和商业物业D、土地、工业物业和建成后的工程物业。,2、房地产资产最重要的一个特性是（）、寿命周期长、适应性、位置的固定性、不一致性、以下选项中不属于房地产投资的特（）、资产必须能以货币计算、位置的固定性或不可移动性、对专业管理的依赖性、政策影响性和相互影响性、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面、市场供求关系、投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的复杂性,、房地产投资的特性（）、位置的固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性和不一致性、政策影响性和相互影响性、对专业管理的排斥、房地产间接投资包括（）、购买住房抵押支持证券、购买房地产开发投资企业的债券、购买房地产开发投资企业的股票、投资于房地产投资信托基金、房地产置业投资,、房地产投资的缺点表现在（）、变现性差、投资数额巨大、受通货膨胀影响、投资周期较长、政策、政治风险、房地产投资形式主要有（）、直接投资、开发投资、置业投资、间接投资、购买住房抵押支持证券,第二章房地产评估序言,一、房地产估价二、房地产评估历史渊源三、中国房地产估价的特点,一、房地产估价,房地产估价就是对房地产的合理和客观的价格或价值进行测算和判定的活动；因此，房地产估价不是估价人员的主观随意定价，而是估价人员模拟市场参与者的思维和行为，认识市场形成价格的机制和过程，在充分调查、了解房地产市场行情的基础上，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示出来的。,二、房地产评估历史渊源,历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。中国近代是在78年改革开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通而出现的；主要体现在如下：1）确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布，自95年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定：国家实行房地产价格评估制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。这已成国家法定制度。,2）实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度，93年国家人事部、建设部认定了140名估价师，94年有认定了206名，从95年3月22日，建设部、人事部确定了考试实施办法；主要是考以下几门：房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例分析、房地产估价相关知识。,3.制定了房地产估价标准和指导意见。4.成立了房地产估价行业组织5.设定了“房地产估价师执业资格注册”和“房地产估价机构资质核准”等行政许可项目。6.建立了统一开放的房地产估价市场。7.拓宽了房地产估价的服务领域。8.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。9.开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认。,三、中国房地产估价的特点,1土地与房屋的所有制不同2土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农村和城郊一般属于农民集体所有3市场上流通的土地权利不是所有权，而是使用权，分出让和划拨两种4土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、面积等不一致。,5行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等不清。6房地产市场不够发达，市场远行缺乏规则或者远行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。,第一章房地产和房地产价格,一.房地产二.房地产特性三.房地产价格,一房地产,概念是指土地、建筑物及固着在土地建筑物之上的不可分离部分以及附带的各种权益。内涵:1、房地产的物质实体、权益（所有权、使用权等部分产权和完全产权其价格不同）以及区位。A、前两者是同等重要的B、房地产是三者的结合，而区位对其价值作用是房地产所独有的Location、Location、Location(香港地产商李嘉诚),房地产的基本认识：1）每一宗房地产都是不相同的2）房地产的物质实体位置是不可移动的，而社会经济位置却可移动的，如：沃尔玛现象、政府决策等。3）房地产通常是耐久的，使用年限很长4）房地产的供给是有限的5）房地产对人们是有用的,房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地（合体）,土地三维土地：平面维、立体维、时间维1、概念：是指上自大气的对流层的下部，下至地壳一定深度的风化壳，这一立体空间的有关自然要素与人类劳动所形成的自然经济综合体。其功能有养育、承载、仓储和人文景观四大功能。2、估价上对一宗土地的基本认识主要有：（1）坐落位置（2）面积大小：用地红线图（宗地图）水平投影面积通常以平方米表示；公式：平方公里=100公顷=1500亩=100万平方米1亩=2000/3平方米1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪（台湾）,（3）形状：通常用宗地图来说明（4）四至（东、南、西、北顺时针）（5）地势：包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性（6）周围环境和景观：通常用图片（航片）来说明（7）利用现状：土地上有无建筑物、其他附着物，若有，还需进一步了解。（8）产权状况：是否被抵押，使用年限（9）地质和水文状况：地基的承载力、地下水位的深度（10）基础设施完备程度和土地平整程度三通一平：路通、水通、电通、场地平整五通一平：路通、（给水、排水）、（电力、通讯）、七通一平：路通、给水、排水、电力、电讯、燃气、热力、,（11）土地使用管制：（规划设计状况）1、土地用途2、建筑高度3、建筑容积率=总建筑面积/土地总面积4、建筑密度=建筑基底占面积/土地总面积，=建筑物的最大水平投影面积/土地总面积若各层建筑面积相同则：建筑容积率=建筑密度层数总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数=基底战地面积建筑层数5、建筑后退红线距离6、建筑间距7、绿地率=用地红线内绿化面积/土地总面积8、停车场建设9、地面标高10、其他,(12)其他房地产按开发程度来划分,1、生地2、毛地3、熟地4、在建工程5、现房（含土地）,按用途可分为：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途（车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等）按经营方式：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产按是否产生收益可分:收益和非收益性房地产。,*一般对土地利用三大制约,1、土地使用权设置及其行使的限制2、土地使用管制：规划，限制3、相邻关系限制,建筑物概念：指由人工建成，由建筑材料、建筑构配件和设备整体物.包括：（1）房屋：供人办公、休息、居住等作用，由屋顶，门、窗、梁柱（2）构筑物：指房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产和生活，如：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等,估价上对建筑物的认识主要有：（1）坐落位置（2）面积大小：建筑、使用、结构、辅助、居住面积等其相互关系：建筑S=结构+居住S+辅助S使用S=居住S+辅助S（除卧室和客厅以外）（3）建筑物层数和高度：低层：13层，多层：46层，中小高层：710层（装电梯），高层10以上（24米以上）超高30层以上（100米以上）（4）建筑结构：钢结构、钢筋混泥土、砖混、砖木、简易结构。（5）设备给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯等。（6）装修：内装修和外装修,（7）建成年月、维修保养以及完损程度。（8）建筑外观（9）平面格局（平面图）（10）建筑物产权状况（11）其他：通风、采光、隔（音、振、热）物业管理等。,二、房地产特性,1.位置固定性(位置不可移动性)2.独一无二性(要称异质性,个别性,独特性)3、寿命长久性居住用地：70年，工业：50年教育、科技、文化、卫生、体育：50年商业、旅游、娱乐：40年综合或者其他用地：50年,4、数量有限性5、相互影响性外部效应：某个人一项经济活动给社会上其他成员带来好处，而自己得不到补偿，此时个人经济活动中所得的私人利益小于该项经济活动带来的社会利益，这就是外部经济（例如在房子旁种花、草、树、木）。反之，私人成本小于社会成本为外部不经济（在房子旁建化工厂）。,6、易受政策限制性,1，管制权（警察权）2，征收权。3，征税权。4，充公权。,7、保值增值性,（1）通货膨胀：即投入资金的增殖速度抵消货币的贬值速度。（2）需求增加导致需缺性增加，如人口、收入增加。（3）外部经济或相互影响：交通条件、环境改善、金润发、沃尔玛（4）对房地产进行投资改良，如装修改造，,*某些情况下，房地产价值出现下降，如房地产泡沫：日本、海南、北海,三、房地产价格,定义是为了和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可用货币表示，也可用实物、劳务来给付，如以房地产作价入股换取技术、专利等，如正德学院，由南航大校友会和江宁开发区管委会一起入股。,需具三条件：,房地产的有用性房地产的稀缺性房地产的有效需求,房地产的供求与价格一.房地产的需求:指在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买（两条件）的数量。,房地产需求量的因素,1、该种房地产的价格水平。2、消费者的收入水平.3、消费者的偏好。4、相关物品的价格水平。5、消费者对未来的预期,P房地产的需求曲线D0(a)Q,P需求增加需求减少D2D0D10Q,二.房地产供给概念：是指在房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量（两条件）。在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量,决定供给量的因素,1、该种房地产的价格水平；2、该种房地产的开发成本；3、该种房地产的开发技术水平；4、房地产开发商对未来的预期。,PSOQ,P供给减少S1S0S2供给增加OQ,房地产均衡价格：是指房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,房地产供求与价格之间关系的特殊性,全国房地产总的供求状况；本地区房地产的供求关系；全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。,房地产价格的特性地价与一般物价的比较生产成本不同供求变化不同pSdo（a）oQ,3.价格差异不同4.市场性质不同5.折旧现象不同6.形成时间不同,房地产价值和价格种类1.市场价格、理论价格、评估价格市场价格:买卖双方达成的协议价格，即市场成交价格，随着市场波动。,1、公平市价：买卖双方都是理性的经济人；2、非公平市价正常交易价格：一方不了解行情、垄断、强迫交易等影响。,公平：买方愿意付出的价格a卖方愿意接受的价格b当a=b时，即成交。Eg:一宗房地产交易能够达成的充分的条件是()A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格D、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格,2.理论价格:理想化的价格，合理于双方，对双方都满意.POT,3.评估价格：专业估价人员通过一些方法估算出的价格，若远用方法得当经过调验则为合理，若是主观臆断的则为不合理。一个公平的市场价格=理论价格=合理的评估价格,Eg:某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是()A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理C、评估价格和成交价格都公平合理D、评估价格和成交价格都不公平合理,2.土地价格建筑物价格房地价格土地价格故可分为生地、毛地和熟地价格.,1、未征用补偿的农地。取得该土地后需要进行征用，支付征用补偿费。2、已征用补偿但未做“三通一平”或已做“三通一平”但未做“七通一平”的土地。3、在现有城市区内有待拆迁建筑物的土地，取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费。4、已做拆迁安置的城市土地。,建筑物价格:单纯指建筑物部分的价格房地价格:称房地混合价格，包含建筑物和土地价格之和。*土地价格+建筑物价格=房地价格,3.总价格、单位价格、楼面地价总价格:是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。单位价格:简称单价，土地单价是指单位土地面积的土地价格；建筑物单价是指单位建筑物面积的建筑物的价格；房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格；,楼面地价:是一种特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格，又称单位建筑面积的土地价格；公式：土地单价=土地总价格/土地总面积总建筑面积=土地总面积容积率容积率=总建筑面积/土地总面积楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率,4.所有权价格、使用权价格、抵押价格（按照权利不同划分）所有权(权利束),1、占有权2、管理权3、享用权4、排他权5、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承等）,5.买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格、课税价格（根据目的不同划分）买卖价格:以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价租赁价格:常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租,中国大陆有市场租金,1、市场租金（或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金）、2、商品租金（是以房地价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润等八项因素构成）、3、成本租金（是按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成）、4、准成本租金（是接近但还不到成本租金水平的租金）、5、福利租金等,抵押价格:指用作贷款抵押的房地产被估定的价格；贷款人为确保能完全补偿经济损失，一般贷款额低于被抵押房地产的估价。征用价格:为确定政府征收房地产的补偿额而评定的价格。,课税价格:为课征房地产有关税收而对房地产估定的价格，一般是政府公布的房地产标准价格或市场交易价格的一定比例.如:我国目前房产课税价依据是房产造价（原价）的70%-90%（是房产原值一次减除10%-30%后的余值）或房产的租金收入。,6.拍卖价格、招标价格、协议价格（根据出让方式）拍卖价格:指采用拍卖方式拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。*土地最终由最高应价者获得，能抬高地价。,招标价格:指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。*土地有谁获得，一般不仅考虑报价，还考虑其他条件，如开发建设方案和企业资信。有抑制地价的作用。,协议价格:指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。一般由于政府对那些需要扶持的高科技项目和福利性用地，一般会降低地价。,7.基准地价、标定地价、房屋重置价（评估价格）基准地价：城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似，地块相连，地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价:指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格：采用估价时点是的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑物技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需的一切合理、必要的费用、税金加应得的利润。,8.起拍价、期房价、补地价起拍价:又称开叫价格、起叫价，是拍卖师先对拍卖标的确定一个最低起拍价；与起价不同，他是所销售的商品房的最低价格（最差房子的价格，或者为了广告作用，虚设的价格）。期房价:是以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格），是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。公式：期房价=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险值一般商品：期货价格=现货价格+储存费用,例如：某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。解：根据公式V=3300-330/1+10%-33002%=2934元/m2,补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价四种情形,1、更改原出让土地使用权时规定的用途。2、增加原出让土地使用权时规定的建筑容积率。3、转让、出租、抵押、划拨土地使用权。4、出让的土地使用权期满后续期。,补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价对于增加建筑容积率来说：补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）/原容积率原容积率下的土地单价=（增加后的容积率-原容积率）原楼面地价补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积,例如：一宗土地总面积1000平方米，建筑容积率为3，对应的土地单价为450元/平方米，现允许将建筑容积率增加到5，则应补地价的数额为：补地价（单价）=（5-3）/3450=300元/平方米补地价（总价）=3001000=30（万元）,房地产价格的影响因素1.各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向不尽相同的。如；需求正方向；供给反方向；绿地率正方向，噪音反向但是，同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不同类型的房地产可能是不同的，比如某处有铁路，若作为居住区，铁路就可能成为贬值因素，而作为工厂或仓库，铁路则可能成为增值因素。,2.各种影响房地产的因素，影响房地产价格变动的程度不不尽相同的。3.各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间关系是不尽相同的4.各种影响房地产价格的因素可以用数学模型来衡量的,房地产价格影响因素1.供给和需求直接影响例如：房地产的供给增加，需求不变，其价格会()A、上升B、下降C、不变D、升降难定,2.自身条件（位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、土地形状、日照、通讯、降水、建筑物外观、朝向、结构、平面格局、设备、物业管理等）3.环境因素（声觉因素、视觉、大气、水文、卫生）,4.人口因素（人口数量-流动量和人口密度、人口质量-教育文化水平、家庭规模）5.经济因素（经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支、金融状况、物价、工资水平、利息率、居民收入、房地产投资）6.社会因素（政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化水平）,7.行政因素房地产制度、行政隶属、城市发展战略、城市规划、土地利用政策、税收政策、交通管制、房地产价格政策8.心理因素（购买或出售心态、个人欣赏趣味或偏好，时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码、如讲究门牌号码、楼层数字）9.国际因素（国际经济状况、军事冲突、政治对立状况、国际竞争状况）10.其他因素（如某些重要政治人物的健康与生死状况，或人们预期其会影响时局，从而会引起房地产价格的涨落。）,习题：1、投资者面对甲乙两宗土地，甲地容积率为5，土地单价1000元/平方米，乙地容积率为3，土地单价840元/平方米，两宗土地其他条件均相同，问：投资者应选择哪宗土地投资更经济，为什么？,第三章房地产估价的原则和程序,一.房地产估价定义二.房地产估价原则三.房地产估价的基本程序,一.房地产估价定义,定义以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，远用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观、合理价格的估计、推测或判断。(为特定目的评估房地产的特定权益，与特定时间的价值的活动.),含义1.房地产估价是科学、艺术和经验的结合既需要理论也需要经验，选择分析方法、模型的艺术2.并不是指对房地产价格的主观给定，而是把房地产客观实在的价格通过估价活动正确反映出来。,专业估价人员,1、要有扎实的房地产估价的相关理论、政策、方法、开发经营、会计、建筑类等知识2、要有丰富的房地产实务经验3、职业道德修养,2、估价目的：目的决定方法（转让、租赁、抵押、典当、保险、课税）3、估价原则：需要遵循的规则、准则、应注意的问题,4、估价程序,1.获取估价业务2.受理估价委托3.拟定估价作业方案4.搜集估价所需资料5.实地查勘估价对象6.选定估价方法测算7.确定估价结果8.撰写估价报告9.审核估价报告10.出具估价报告11.估价资料归档,5、估价方法基础型、理论型方法：同类房地产市场状况价格如何市场比较法开发建造待估房地产应投入的成本费用成本逼近法如果利用待估房地产可以获得多大的预期收益收益还原法,应用型方法,1、假设开发法收益还原2、路线价法市场比较3、残余法收益还原4、基准地价系数修正法市场比较法,6、估价对象从实物的觉度看：无建筑物空地有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地建筑物（包括尚未建成的建筑物）土地与建筑物（已建成的建筑物）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）未来状况下的房地产,已经灭失的房地产现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异房地产的局部包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体作为企业整体中的一部分的房地产。,从权益的角度看：“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产部分产权的房地产,共有的房地产有租约的房地产设立了抵押权的房地产设立了典权的房地产设立了地役权的房地产拖欠工程款的房地产手续不全产权不明或权属有争议临时用地或临时建筑的房地产,违法占地或违章的房地产已依法公告例入拆迁或征收、征用范围的房地产被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产房地产的租赁权，即承租人权益房地产的典权房地产的抵押权房地产的空间利用权,（21）房地产中的无形资产7、影响房地产价格的因素：详细分析、分清主次8、估价时点：评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值9、客观合理价格或价值的测算和判定：推测或判断房地产定价（基于某种目的，人为主观性决定）,二、房地产估价原则,1、合法原则,合法产权合法使用合法处分其他方面评估机构设立应合法从业机构和人员应有合法的执业资格。,2、最高最佳使用原则(内容),最佳用途最佳规模最佳集约度,符合四个标准,法律上许可性技术上的可能性经济上的可行性价值最大化,价值最大化,A、收益递增递减原理B、适合原理C、均衡原理：,例如：某宗房地产，土地面积300平方米，建筑面积250平方米，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。解该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对与空地的减价额=（300-50）250=62500元,例如：某建筑物的建筑面积5000平方米，坐落的土地面积为2000平方米，土地价格1500元每平方米，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元每平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为1800元每平方米。试计算该建筑物的现值。解该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值=（18005000-15002000）/5000=1200元每平方米由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元每平方米，比其重置价格1600元每平方米低400元每平方米/。,*适合原理：是以房地产与其外部环境是否保持协调来判定是否为最佳使用。如在零售店区，不宜设专卖店。*适合原理加上均衡原理，即与外部环境为最协调，同时内部构成要素为适当的组合时，便为最高最佳使用。,3、替代原则类似房地产是与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面相同与相近的房地产。4、估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价期日估价日期（估价作业日期即工作起终日）,估价时点并非总是在“估价作业日期”，因此在估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况。,主要有如下几种：估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结构有异议而引起的复核估价或估价鉴定。估价时点为现在，估价对象为历史状况的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房的价值。估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。,5、公平原则估价人员应假设：各方当事人均是理性的、精明的买卖双方都不愿多出一分钱估价人员应“换位思考”换成买卖角色思考估价人员应反复、精细地权衡价格,因此公平原则应：独立性：摆脱相关利益方影响（作为第三方）A、估价机构应是独立性机构B、估价机构与估价人员跟业务方无任何利益关系C、估价费不应与估价结论相联系科学性：选择科学恰当的估价方法，合理的估价方案，得出科学的结果。A、估价工作系统性B、估价方法的严谨性C、估价结果的可靠性D、估价人员的专业性,客观性：估价人员应遵守职业道德规范，尊重客观事实，不能将个人的感情的感情因素和私利与估价作业联系在一起，不偏向任何交易一方，实事求是，站在公正，第三方立场上进行评估。,估价的基本程序1、获取估价业务2、受理估价委托及明确估价基本事项3、初选估价方法及确定估价人员4、制定估价作业计划5、实地勘察及搜集整理相关资料6、选择估价方法进行计算，决定估价额7、撰写估价报告书8、审核并交付估价报告书，收取估价服务费9、估价资料归档,第四章市场比较法,估价方法：基础性方法：1、市场比较法A2、成本法B3、收益法C应用性方法：1、假设开发法B2、路线价法A3、基础地价修正系数法A4、购买年法C5、标准田法B6、残余法C,1、基本理论2、技术路线（步骤）3、举例应用,一、基本理论,含义比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,理论依据替代原理,特点特点：具有现实性，说服力强（能反映市场行情，有较强的现实性，容易被接受）以替代关系为原理，所求的价格为“比准价格”以价格求价格，理论基础欠缺，虽实用可行，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。需要估价人员具有较强的素质。对交易情况、日期、区域等因素修正，要求估价人员具备多方面知识和丰富的经验。,适用范围与条件1、发达的不动产市场及丰富的交易案例资料2、在同一地区或同一供求范围的类似地区中与待估对象不动产相类似的不动产交易较多地区3、有些地区虽然不与估价对象位于同一地区，但该地区与估价对象同类的房地产的供求状况与估价对象所处地区该类房地产的供求状况相同，则叫与估价对象处于同一范围内的类似地区。,二、技术路线(步骤),广泛搜集交易实例（近期已经交易）1、查阅政府有关部门的房地产交易等资料。如政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料。2、查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。3、参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。,4、向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。5、假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈取得真实的房地产价格资料6、同行之间相互提供,搜集的内容,1、交易双方基本情况和目的2、交易实例房地产状况、坐落、用途、建筑环境3、成交价格4、成交日期5、付款方式6、交易情况（有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄价、亲友间的交易）,选取可比实例1、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同、或是在同一供求范围内的类似地区2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同3、可比实例的规模应与估价对象的规模相当。4、建筑结构相同5、可比实例的档次应与估价对象的档次相当。,6、权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例如：出让的土地与划拨的土地7、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合8、可比实例的成交日期应与估价时点接近9、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格可比实例一般要求选取310个,建立价格可比基础1、统一付款方式：估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金融为基础。若分期的应折现计算例如：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次付清的价格为：2010+=28.84万元（1+1%）6,2、统一采用单价：通常为单位面积上的价格3、统一币种和货币单位4、统一面积内涵5、统一面积单位,例如搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理：,统一付款方式，当时人民币的年利率8%，甲总价=16+32/（1+8%）0。5+32/（1+8%）=76.422万元人民币乙总价=15万美元统一采用单价甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价=150000/2500=60美元/平方英尺使用面积,统一币种和货币单位，1美元=8.3元人民币甲单价=3821.1元人民币/平方米建筑面积乙单价=608.3=498元人民币/平方英尺使用面积统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知乙交易实例房地产（或该类房地产）的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积，则：甲单价=3821.1元人民币/平方米建筑面积乙单价=4980.75=373.5元人民币/平方英尺建筑面积,统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米=10.764平方英尺，则：甲单价=3821.1元人民币/平方米建筑面积乙单价=373.510.764=4020.4元人民币/平方米建筑面积,交易情况修正造成价格偏差的因素：1、有利害关系人之间的交易。父子、兄弟、母子公司、亲友、公司与职工2、急于出售或急于购买的交易。“欠债到期”3、交易双方或某一对市场行情缺乏了解的交易。4、交易双方或某一方有特定动机或偏好的交易。,5、特殊交易方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售等。6、交易税费非正常负担的交易。如本应卖方负担的税给了买方；,7、相邻房地产的合并交易AB,8、受债权债务关系影响的交易。如，抵押、典当的交易交易情况修正的方法：1、百分率法：可比实例的成交价格交易情况修正系数=可比实例正常价格2、差额法：可比实例成交价格+交易情况修正数额=可比实例正常市场价格,在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。假设可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为+S%，则有：可比实例成交价格1/（1+S%）=可比实例正常市场价格或者：可比实例成交价格100/（100+S）=可比实例正常市场价格在式中：1/（1+S%）或100/（100+S）是交易情况修正系数,注意：修正过程中，要以正常市场价格为基准。例如：以可比实例正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常市场价格高10%，意即：可比实例成交价格=可比实例正常市场价格（1+10%）,*假设可比实例正常市场价格=1500元/平方米，则有可比实例成交价格=1500（1+10%）=1650元/平方米如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其实际成交价格低10%，意即：可比实例正常市场价格=可比实例成交价格（1-10%）假设可比实例成交价格=1650元/平方米，则有可比实例正常市场价格=1650（1-10%）=1485元/平方米可见：1485元/平方米1500元/平方米,对于买卖双方税费不合理的情况：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格,如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率：应由卖方缴纳的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率应由买方交纳的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比率则：正常成交价格=卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费比率正常成交价格=买方实际付出的价格/1+应由买方缴纳的税费比率,例如：某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。,解：卖方实际得到的价格计算如下：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-25007%=2325元/平方米买方实际付出的价格计算如下：买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+25005%=2625元/平方米,例如某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。,解该宗房地产的正常价格求取如下：正常正常成交价格=卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费比率=2325/1-7%=2500元/平方米,例如某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。,解：该宗房地产的正常价格求取如下：正常成交价格=买方实际付出的价格/1+应由买方缴纳的税费比率=2625/1+5%=2500元/平方米,交易日期修正（实质上是房地产市场状况修正）交易日期修正系数应从成交日期时的价格为基准来确定的；公式：可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数=在估价时点时的价格,若可比实例价格涨跌的百分率为T%则：可比实例在成交日期时的价格（1+T%）=在估价时点时的价格或：可比实例在成交日期时的价格（100+T）/100=在估价时点时的价格（1+T%），（100+T）/100是交易日期修正系数！,*修正方法：采用价格指数或价格变动率来调整。价格指数：分定基价格指数和环比价格指数1、定基价格指数（以某个固定时期作为基期）可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指数/成交时期时的价格指数=在估价时点时的价格,例如某宗房地产2005年6月的价格为1800元/平方米，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为796，747，767，850，892，925，981（以2003年1月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格。解该宗房地产2005年10月的价格计算如下：1800981/767=23022元/平方米,2、环比价格指数：可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格,例如某宗房地产2005年6月的价格为2000元/平方米，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为996，947，967，1050，1092，1125，1181（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2005年10月的价格。解该宗房地产2005年10月的价格计算如下：20001050/1001092/1001125/1001181/100=30468元/平方米,房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。1、采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数=可比实例在估价时点时的价格2、采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）=可比实例在估价时点时的价格,例如为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨15%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。试对该可比实例的价格进行交易日期调整。解对该可比实例的价格进行交易日期调整，是将该价格调整到2005年9月末，即3000（1+15%）4（1+2%）7=3658元/平方米,例如某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元/平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨02%。假设人民币与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元=826元人民币，2005年9月30日为1美元=829元人民币。试将可比实例的价格调整到2005年9月30日。解将该可比实例的价格调整到2005年9月30日为：1000826（1+02%）8=8393元人民币/平方米,例如某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元/平方米，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降05%。假设人民币与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元=826元人民币，2005年9月30日为1美元=829元人民币。试将可比实例的价格调整到2005年9月30日。解将该可比实例的价格调整到2005年9月30日为：1000829（1-05%）8=7964元人民币/平方米,房地产状况修正区位、权益、实物区位状况调整主要是繁华、交通、环境、和临街的程度权益调整主要是土地使用权限、城市规划限制条件实物调整主要土地面积、形状、土地平整程度、地势、地质、水文、建筑物新旧、建筑规模、建筑面积,修正方法：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数=在估价对象房地产状况下的价格差额修正法：可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数=在估价对象房地产状况下的价格,假设价格高低百分率为R%：可比实例在其房地产状况下的价格1/1R=在估价对象房地产状况下的价格或者：可比实例在其房地产状况下的价格100/100R=在估价对象房地产状况下的价格1/1R和100/100R是房地产状况修正系数。,具体修正有两种方法：1、直接比较修正：可比实例在其房地产状况下价格100/（）=在估价对象房地产状况下的价格（括号内应填写数字，为可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分）2、间接比较修正可比实例在其房地产状况下的价格100/