今年1-7月全国房地产景气指数以及各重点城市房地产行业运营情况(1).doc

今年1-7月全国房地产景气指数以及各重点城市房地产行业运营情况1、2006年1-7月全国房地产景气指数1-7月，全国完成房地产开发投资9411亿元，同比增长24%。商品住宅投资6575亿元，增长29.2%。其中，经济适用房投资275亿元，增长5.7%。1-7月，全国房地产开发企业到位资金14417亿元，同比增长29.4%。其中，国内贷款3255亿元，增长56.6%；企业自筹资金4788亿元，增长25.3%；利用外资191亿元，增长34.2%。1-7月，全国房地产开发企业完成开发土地面积12731万平方米，同比增长31.8%。1-7月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积14.85亿平方米，同比增长19.2%。1-7月，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中，空置商品住宅6610万平方米，增长10.8%。点评：宏观调控政策虽说频频出台。但是，全国房地产开发投资仍有一定比例的上涨。由于全国区域性差别较大，因此，一些城市化程度不高的城市或区域，投资上涨幅度较大仍属正常。因此，只要投资和价格两个数据不是同时上涨超过20%，只要整个中国房地产市场的发展与城市进化程度匹配，就是可以接受范围。2、各主要城市房地产行业运营情况（1）北京1-7月，房地产开发投资797.6亿元，比上年同期增长19.8%，占全社会固定资产投资的比重为53.1%，比上年同期下降2.1个百分点。其中：完成住宅投资403.6亿元，增长24.1%；商业及服务业等经营性用房投资110亿元，增长1.2倍，增长幅度最高，但房屋价格指数持续上升。新建住宅价格指数累计为108.9%，比1-6月提高0.4个百分点。二手房价格指数为109.7%，比1-6月提高0.2个百分点。1-7月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积311.5万平方米，比上年同期增长2.2倍。1-7月，商品房新开工面积1499.7万平方米，同比增长18.6%，其中住宅915.4万平方米，增长3.7%。写字楼168.6万平方米，同比增长57.9%；商业及服务业等经营性用房226.2万平方米，同比增长1.4倍。1-7月，商品房竣工面积947.1万平方米，比上年同期下降31.9%，降幅比上半年扩大4.9个百分点。其中住宅654.7万平方米，下降41.1%；商业及服务业等经营性用房62.2万平方米，下降8.3%；写字楼133.5万平方米，增长1.1倍。1-7月，全市商品房销售面积1337.4万平方米，其中期房销售921.4万平方米，现房416万平方米。商品住宅销售1176.6万平方米，占全部销售面积的比重为88%，与上月基本持平。1-7月，住宅上市户型面积分布，60平方米-90平方米的比例为22%，这与国务院九部门要求“90平方米以下住房要达到70%以上”的要求相差甚远。1-7月，经济适用房施工面积597.6万平方米，比上年同期下降10.4%，其中住宅485.1万平方米，下降16.5%。竣工面积121.7万平方米，下降30.3%，其中住宅96.1万平方米，下降48.4%。经济适用住宅销售面积65.6万平方米。1-7月，新建商品房价格总指数累计为107.9%，比1-6月提高0.2个百分点，其中，住宅价格指数累计为108.9%，比1-6月提高0.4个百分点。二手房价格指数为109.7%，比1-6月提高0.2个百分点。1-7月，全市房地产开发企业当年到位资金1577.5亿元，比上年同期增长20.9%。其中，金融贷款455.1亿元，增长51.4%，占当年到位资金的28.9%，同比提高5.9个百分点；自筹资金255.7亿元，比上年同期下降0.7%，占当年到位资金的16.2%，同比下降3.5个百分点；其它资金来源中的定金及预收款543亿元，下降15.5%，占当年到位资金的34.4%，下降14.8个百分点。点评：北京市的房地产行业整体运行基本保持稳定。房地产开发投资虽然持续上升，但所占比重出现回落。土地开发面积大幅增加,空置面积减少，至7月末，全市商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米，但房屋价格指数持续上升。虽然连续出台的调控政策给北京市场带来一定震荡，但很难在短时间内压制房地产过热现状，真正效果还要看下半年的整体市场反应。（2）上海1-7月，商品房累计供应量为1616.6万平方米，成交量为1476.6平方米，供求比为1：0.91，供求基本平衡；1-7月，商品住宅空置面积从6月末的6715万平方米降至6610万平方米。1-7月，完成房地产开发投资726.82亿元，比去年同期增长4.5%，增幅比今年上半年高出了4.1个百分点。1-7月，全社会固定资产投资为2164.3亿元，比去年同期增长10.8%，增幅比今年1月至6月回升1.3个百分点。其中，房地产开发投资比重为33.58%，与今年上半年基本持平。17月份外资金融机构人民币 贷款累计增加224.7亿元，占全市人民币贷款增量的19.4，点评：从整体上看，2006年政府宏观调控对上海房地产市场的影响小于2005年，也反映了上海房地产市场基本面是良性的，对政策的消化力较强。市场整体成交量虽然有所萎缩，但是市中心高档物业升值潜力一直被看好，虽然外资购房设限新政出台，部分高档物业去化速度仍然不减。从近期上海市场的情况来看，由于一些调控政策的出台，还有一些细则并未完全出台，所以，整个市场处于观望状态，投资和开发的速度应该有所放缓。（3）天津1-7月，房地产投资171.4亿元，同比增长25.1%，占全市固定资产投资的24%。增幅处于全国平均水平。其中，外地企业投资比例增大，民营企业仍占投资主导地位。民营和混合所有制企业完成投资154.3亿元，占房地产投资总量的90%。1-7月，房屋售价格与去年同期相比上涨，低于全国平均价格增幅（）个百分点。1-7月，商品住宅销售万平方米，比去年下降。二手房成交面积万平方米，同比增长。商品住宅和二手房交易之比为：环外开发面积和投资分别比去年同期提高41.7%和39.4%，其中塘沽区、北辰区、宝坻区、静海县开发量增长较快。普通商品住宅比重大，价格平稳。商品住宅新开工，竣工面积分别比去年同期增长9.5%和13.2%。新开工面积和竣工面积分别是去年同期销售面积的1.7倍和1.5倍,市场供应量增加。上半年已竣工商品住宅中，普通住宅占73%，比去年提高4%。房地产贷款同比多增，增速回落,结构更趋合理。个人购房贷款余额增加额占全市房地产贷款比重首次突破50%。点评：整体成交走势表现稳定，同时市场价格在新政实施后，也没有出现明显的起落，表明市场对于楼市调控反应相对平静，天津楼市整体受新政的影响不大。不过，在调控所带来的观望短期内未完全消除的状况下，市场成交量也将处在一个相对稳定的状态，之前的涨势开始平缓。（4）青岛1-7月，房地产开发投资累计完成32.9亿元，比去年同期增长32.9，增速比去年同期快38.6个百分点。1-7月，商品房屋销售面积98.6万平方米，增长13.9，增幅比上月回落6.8个百分点。1-7月，房地产开发项目到位资金60.0亿元，比去年同期增长38.8%，比上月回落11.7个百分点；其中定金和预收款占到位资金的55.2%,是到位资金的主要来源。1-7月，青岛市土地开发面积193.0万平方米，比去年同期增长28.3%,增幅比上月回落53.8个百分点，明显趋缓。1-7月，青岛市十二区市商品房屋平均销售价格2128元平方米，仅比去年同期增长0.6；但是市内四区商品房屋平均销售价格为4171元/平方米，比去年同期增长11.2%，增速较快。在销售的商品房屋中全市住宅平均销售价格1830元平方米，办公楼3561元平方米，商业用房平均销售价格3438元平方米。点评在构成房地产景气指数的8个开发经营指标中，除了房地产开发投资额景气上升外，其余7个指标项目到位资金、商品房空置面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售价格、土地转让收入和土地开发面积景气指数都比上月有所下降。房地产投资额指数呈现稳步上升趋势，到7月份已经接近景气空间。其主要因素，开发项目资金到位及时、充足，为房地产开发投资高速增长打下了坚实基础。（5）重庆1-7月，全社会固定资产投资829.60亿元，同比增长16.1%，1-7月，房地产开发投资225.93亿元，增长24.1%。在建项目2581个，累计完成房地产开发投资239.18亿元,同比增长26.4%,增幅高于去年同期2.8个百分点，高于同期全国平均增幅2.2个百分点，占全社会投资比重为28.1%。注册登记类型，国有投资、私营个体投资、外商投资分别增长10.4%、26.7%和14.1%。上半年，批准上市预售的商住房单套在140平方米以下的，占总销售面积的81.72%。销售价格在建面3000元/平方米以下的，占总销售面积69.31%。销售商住房单套在140平方米以下的，占实际销售面积的82.31%;销售价格在建面3000元/平方米以下的, 占实际销售面积的74.51%。实际销售面积比供应面积还多。上半年，主城区商住房成交均价2676元/平方米，同比下降了1.8%，商住房销售价格在3000元/平方米以下的房屋面积，占住房销售面积的74.51%。而2005年同期3000元/平方米以下的，占住房销售面积的68.5%。今年就比去年增加了6.01% 。中低价位是房屋销售的主力，因此增加的6.01%导致整个商住房均价下降。上半年，主城区的二手房转让面积为161.9万平方米，与去年同期相比增加了12.13%。其中住宅成交面积141.64万平方米，与去年同期相比增加了16%。转让价格方面，1-6月二手房均价是1610元/平方米，同比下降了0.22%。二手房住宅均价1495元/平方米，同比增加了1.24%。重庆市主城区的商住房消费主要以本地居民为主。在总成交的569.98万平方米中，本地具名购买的房屋占91.06%，同比去年也有所提高。外来人员购买的房屋也有所提高，以前只占6%-7%，今年占了接近9%。商品房空置面积558.69万平方米，同比增长4.7%。“空置商品房中，住宅为182.31万平方米，占全市商品房空置面积比重的32.6%；商业用房空置239.17万平方米，占全市空置商品房面积的42.8%。”空置年限在一年以下的商品房面积为231.82万平方米，占空置总量的41.5%；空置年限一年以上的商品房面积326.87万平方米，占空置总量的58.5%。截止今年7月底，重庆房地产开发资质企业共有1878家，但大多为规模小、实力弱的开发商。其中有开发工作量的企业仅1049家，占全市房地产开发企业总数的55.9%；而无开发量企业829家，占企业总数的44.1%。点评：在国家陆续出台针对房地产开发的宏观调控措施背景下，重庆市房地产开发投资保持平稳增长势头,增幅高于上年同期水平和全国平均水平。（6）成都17月，全市新建商品房成交1044.20万平方米，同比增长30.8%；其中住宅成交919.44万平方米，同比增长37.4%。同期，五城区新建商品房成交520.66万平方米，同比增长23.0%；其中住宅成交439.50万平方米，同比增长31.1%。17月，全市新建商品房成交均价为3521元/平方米；其中住宅成交均价为3304元/平方米。同期，五城区新建商品房成交均价为4405元/平方米，同比增长8.5%；其中住宅成交价格为4134元/平方米。郊区（市）县商品房、商品住房成交均价分别为2642元/平方米、2543元/平方米。17月，全市商品房新增供应1181.99万平方米，同比增长24.1%，供销比为1.13；其中住宅新增供应988.87万平方米，同比增长36.4%，供销比为1.08。 1-7月，五城区新建商品房新增供应面积为533.42万平方米，同比增长6.4%。其中：住宅新增供应414.29万平方米，同比增长17.2%；非住宅新增供应119.13万平方米，同比减少19.5%。五城区商品房、住宅、非住宅供销比分别为1.02、0.94、1.47，与需求相比，住宅供求关系明显得到改善，非住宅供应依然偏大。 17月，全市二手房成交392.93万平方米，同比增长17.5%；其中住宅成交318.03万平方米，同比增长23.9%。同期，五城区二手房成交248.45万平方米，同比增长22.4%；其中住宅成交199.08万平方米，同比增长20.4%。点评成都房地产市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求旺盛，新建商品房成交量大幅增长；而房价依然延续了稳中有升的态势；商品房新增供应量同步增长，与需求相比，五城区商品住宅供求关系明显得到改善，非住宅供应依然偏大。（7）常州1-7月市区新建商品房的平均预销售成交价格为4287.13元/平方米，较去年同期上涨9.78。其中，新建商品住宅成交均价为3821.43元/平方米，同比下降0.2。从各区域的成交均价来看，城中区域以5426.55元/平方米的成交均价依旧高居第一位，同比上涨2.77。城西、城北、新北各区域基本与去年同期持平。1-7月的成交均价分别为3815.09元/平方米、4430.63元/平方米、3557.54元/平方米。城东、城南、武进涨幅相对较大。城东、武进同比涨幅较大的原因是同比基数较小，去年这2个区域成交均价受拆迁安置项目、乡镇项目成交价格较低的影响，区域成交均价较低。城南区域涨幅较大的原因是近期区域内推出中高档楼盘相对增多，故造成该区域均价上升过快。点评：由于宏观政策对土地、资金等生产要素控制力度的加大，在房地产新政的影响下，常州房地产投资规模得到有效控制，房地开发投资在历经数年的快速发展后，增长速度趋于平稳，投机性需求得到遏制，市场供求回归平衡。（8）无锡17月全市全社会固定资产投资824.78亿元，同比增长15.2%。17月全市商品房销售面积270.16万平方米，同比下降18.2%，商品房销售额112.72亿元，同比下降10.4%。17月，全市房地产开发完成投资133.85亿元，同比增长13.9%，增幅比去年同期回落了47.4个百分点点评受国家对房地产宏观调控政策的影响，无锡商品房销售遇冷，房地产开发投资增速回落。（9）杭州1-7月，杭州市区（不包含萧山、余杭区）商品房总成交面积约165.3万平方米，月度成交均价在9500元/平方米的水平上下轻微浮动。1-7月，杭州市区写字楼销售面积达到17.3万余平方米，平均销售价格为12115元/平方米。1-7月，杭州商铺总成交量为8.9万平方米，成交均价约为13075元/平方米。截至7月底，杭州共出让土地24宗，出让面积约73.4万平方米，土地出让金总额约40亿元。其中，住宅类用地共计10宗，出让面积约35.26万平方米，约占出让土地总面积的48%，出让区域主要集中在拱墅区与滨江区。非住宅类用地共计14宗，出让面积约38.16万平方米，约占出让土地总面积的52%，出让区域主要集中在西湖区与滨江区。非住宅用地供应比重进一步加大，大面积商业用地出让成为土地市场一大亮点。点评：在抑制房地产投机行为调控政策影响下，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期，房地产市场呈现量增价稳态势，宏观调控作用初显。17月楼市呈现出量增价稳态势，各月成交状况差异明显。（10）三亚1-7月，共批准商品房预售37.32万，其中商品住房 33.76万(3644套),商业用房3.56万，登记销售面积48.08万,其中商品住房45.38万( 5189 套)。1-7月，新建商品住房平均售价5152元与去年同期相比增长5.14 %。1-7月，二手住房买卖总成交面积 21935.31 ,占上年同期交易面积的 34.55% ,平均销售价格为1967 元/，与上年同期相比 增长27.72%。点评三亚市房地产市场运行平稳,价格与结构合理,供求平衡。（11）泉州1-7月，全市招拍挂出让土地52宗，65.03公顷，成交金额12.31亿元，平均地面单价126.20万元亩，同比增长110。其中，市区今年上半年招标拍卖挂牌出让成交的6宗土地，平均地价均超过360万元亩。上半年，泉州市共完成房地产开发投资39.7亿元，同比增长58.48。土地购置费达13.54亿元，同比增长235，占房地产开发投资比例34.11，比去年同期占的比例高出约18个百分点。土地开发投资6.95亿元，是去年同期完成金额的21倍。商品房平均交易价格3274元平方米，同比下降6.71；其中商品住宅2874元平方米，同比增长20.96。商业用房交易面积10.86万平方米，占商品房总交易面积比例的10.18，与去年同期商业用房交易量占的比例24.57相比，下降约14个百分点。商品房平均交易价格4459元平方米，同比增长10.38；其中商品住宅平均交易价格3995元平方米，同比增长20.8，全市商品住宅批准预售面积90.52万平方米，合同备案登记销售面积92.22万平方米，供求比为11.02,需求量只高于供应量2个百分点。商品住宅批准预售面积16.19万平方米，合同登记备案销售面积26.86万平方米，销售面积比预售面积多出10.67万平方米，供求比为11.66,需求量明显大于供应量。通过对市场的调查，开发商反映，中心市区预订十分活跃，显示了强劲的市场需